為了保護(hù)被產(chǎn)業(yè)化和都市化破壞的自然，并創(chuàng)造更加美好的環(huán)境，人們開始進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)造景的作用。從內(nèi)容上講，城市景觀不再僅僅是園林景觀，而是包括了市政、園林、環(huán)衛(wèi)、環(huán)藝、廣告、停車、亮化等諸多元素的城市大景觀。從城市發(fā)展周期來看，城市景觀涵蓋了整個城市的規(guī)劃、建設(shè)和管理階段。眾所周知，不管我們構(gòu)筑起多么卓越和充滿美感的建筑物，如果周邊環(huán)境惡劣，那么建筑物的價值就會大打折扣；同樣，脫離了周邊的建筑物，造景也就失去了重要載體，城市景觀也就失去了服務(wù)的對象?，F(xiàn)階段我們的城市景觀規(guī)劃、建設(shè)、管理尚無法實(shí)現(xiàn)與城市房產(chǎn)項(xiàng)目的呼應(yīng)。將城市房產(chǎn)項(xiàng)目融入城市景觀、實(shí)現(xiàn)城市景觀為城市房產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)，期待我們在管理程序上和體制上的突破。一、在目前城市化大潮中，城市景觀與房產(chǎn)項(xiàng)目之間相輔相成、和諧統(tǒng)一的關(guān)系未能得到足夠的重視和維護(hù) 1.統(tǒng)一的城市景觀規(guī)劃要求缺乏，與房產(chǎn)項(xiàng)目的呼應(yīng)難以實(shí)現(xiàn)。交警要求商鋪門前多設(shè)停車位，緩解停車緊張，城管嚴(yán)禁車輛駛上道板，避免道板損壞；市政嚴(yán)控道路開挖，供電、供水、燃?xì)?、電信等各個單位輪番施工；環(huán)保要求節(jié)能降耗，照明中心鼓勵夜景彩燈；……景觀規(guī)劃政出多門，各部門追求片面指標(biāo)，綜合協(xié)調(diào)措施難以實(shí)現(xiàn)，設(shè)計(jì)人員無所適從，自然城市景觀與房產(chǎn)項(xiàng)目的呼應(yīng)更無從談起。 2.景觀設(shè)計(jì)中功能性因素考慮少，景觀建設(shè)未考慮周邊房產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際功能需求。我們的考核體系中更多的是關(guān)心森林覆蓋率、綠化率、人均綠地面積等技術(shù)統(tǒng)計(jì)，卻忽視了城市景觀的一些非技術(shù)統(tǒng)計(jì)因素，這也往往造成我們陷入吃力不討好的窘境。結(jié)合景觀建設(shè)，增加社會公共停車位供給，緩解周邊項(xiàng)目停車難，是造景過程中結(jié)合考慮周邊項(xiàng)目實(shí)際功能性需求的一種有益嘗試；結(jié)合景觀建設(shè)，將社區(qū)中晨練的人群，吸引出小區(qū)，對解決晨練擾民問題，也將發(fā)揮積極作用。造景不能僅僅是為造景。 3.景觀建設(shè)中苛求高檔次、高品位，景觀標(biāo)準(zhǔn)與房產(chǎn)項(xiàng)目不匹配。景觀建設(shè)應(yīng)與周邊房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)，不能一味追求高檔次、高品位。所謂經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，應(yīng)當(dāng)包括周邊房產(chǎn)項(xiàng)目中市民的購買力，商鋪的業(yè)態(tài)、人口密度。以城市景觀的重要組成部分，店招廣告為例，且不論以上海灘精品旗艦店的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)管理麗江城街頭小賣部的廣告，以國際連鎖肯德基的店招模式拷貝到地方特色沙縣小吃。設(shè)想一下“蘭州拉面”哪來的資本，承受動輒幾萬的烤漆玻璃門頭，即使機(jī)緣巧合，得到了這樣一個門頭，若干年后又哪來的資本維護(hù)、維修呢？因此，景觀建設(shè)需要循序漸進(jìn)。 4. 城市景觀重建設(shè)輕養(yǎng)護(hù)，缺少與周邊房產(chǎn)項(xiàng)目的養(yǎng)護(hù)責(zé)任認(rèn)定。城市景觀建設(shè)的主體復(fù)雜，政府監(jiān)管著力于建設(shè)階段，卻忽視了養(yǎng)護(hù)責(zé)任的認(rèn)定。一方面，房產(chǎn)開發(fā)階段，開發(fā)單位往往承擔(dān)了一部分社會職責(zé)，以政府委托代建形式，完成了紅線外周邊配套道路、景觀的建設(shè)。而房屋一旦售罄，開發(fā)商撤離，這些道路景觀即游離于現(xiàn)行管理體制外，城管房管互相推諉，政府企業(yè)相互扯皮。另一方面，老區(qū)改造階段，政府完成了對老新村的統(tǒng)一改造，也就完成了一次性投入，但這一行為扭曲了所有人關(guān)系，也就使得相應(yīng)的養(yǎng)護(hù)責(zé)任變得模糊，形成管理真空。二、缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，忽視使用功能，標(biāo)準(zhǔn)制訂超前，養(yǎng)護(hù)責(zé)任不清

1.城市管理者及房產(chǎn)管理者在城市規(guī)劃、建設(shè)階段缺乏話語權(quán)。管理單位參與城市規(guī)劃、參與城市建設(shè)，即管理單位的前期介入，能從市民對物業(yè)的使用和工作生活的需要考慮，依據(jù)其豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，為規(guī)劃和建設(shè)單位提供前期的專業(yè)性意見，使新開發(fā)的項(xiàng)目真正成為為市民量身定做的、符合市民心愿的居家樂園，提升景觀項(xiàng)目使用的附加值，形成城市的新亮點(diǎn)，有利于整個城市建造精品物業(yè)和進(jìn)行房屋促銷，更有利于今后管理單位的管理和服務(wù)。

2.城市管理者與房產(chǎn)管理者之間缺乏溝通渠道。城管與房管在工作內(nèi)容上有著極強(qiáng)的相似性，園林部門相當(dāng)于綠化組，市政部門對口維修組，環(huán)衛(wèi)部門等同保潔組，市容部門可比保安組。從某種意義上講，城市管理管得是開放式的大型社區(qū)，房產(chǎn)管理管得是封閉式的小型城市。但是由于兩者在管理體制上的區(qū)別（見表），使得城市管理與房產(chǎn)管理的融合難以實(shí)現(xiàn)。

三、相應(yīng)的解決對策

綜上所述，現(xiàn)階段我們的城市景觀規(guī)劃、建設(shè)、管理尚無法實(shí)現(xiàn)與城市房產(chǎn)項(xiàng)目的呼應(yīng)。將城市房產(chǎn)項(xiàng)目融入城市景觀、實(shí)現(xiàn)城市景觀為城市房產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)，期待我們在管理程序上和體制上的突破： 1.優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)流程。管理單位在項(xiàng)目立項(xiàng)階段，了解項(xiàng)目概況，建立溝通渠道，告知規(guī)范，提出宏觀意見，建立項(xiàng)目檔案；項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，對項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行評審，提出針對性意見，力爭問題早期發(fā)現(xiàn)，早期化解，體現(xiàn)服務(wù)精神，避免開發(fā)單位錯誤的投入，促進(jìn)項(xiàng)目品質(zhì)提升，也為今后的項(xiàng)目驗(yàn)收提供依據(jù)。同時對發(fā)現(xiàn)的問題，形成書面意見，充實(shí)項(xiàng)目檔案，留存書證，明確管理責(zé)任；項(xiàng)目驗(yàn)收階段，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，可對前期制定的方案進(jìn)行微調(diào)，使方案更具可操作性，各種功能更加得到有效發(fā)揮，并最終通過驗(yàn)收落實(shí)到現(xiàn)場。管理單位全面參與立項(xiàng)、設(shè)計(jì)和驗(yàn)收是確保景觀項(xiàng)目與周邊房產(chǎn)項(xiàng)目融合，產(chǎn)生綜合效應(yīng)的流程保障。管理單位包括城市管理單位，也應(yīng)包括房產(chǎn)管理單位。 2. 實(shí)現(xiàn)城市管理社會化，打破城市管理與房產(chǎn)管理界限。目前的城市管理過程中，政府的定位是直接的管理者，強(qiáng)調(diào)其管理屬性，卻忽視了其作為城市公共設(shè)施設(shè)備所有者的所有人屬性，也就造成了其在管理手段、管理目的方面與社會屬性較強(qiáng)的房產(chǎn)管理之間存在巨大差異。作為產(chǎn)權(quán)人，城市景觀、城市公共設(shè)施設(shè)備，也完全可以通過公開選聘，招募專業(yè)管理公司進(jìn)行社會化管理?？梢韵胂?，當(dāng)房產(chǎn)管理企業(yè)中標(biāo)臨近地塊城市景觀的日常管養(yǎng)時，管理真空問題，停車資源共享……凡此種種時常令人糾結(jié)的問題，都將迎刃而解。

景觀項(xiàng)目不再是獨(dú)立的景觀項(xiàng)目，房產(chǎn)項(xiàng)目不再是獨(dú)立的房產(chǎn)項(xiàng)目；管理單位打破與規(guī)劃、建設(shè)單位的界限，管理單位打破彼此之間的界限，現(xiàn)代都市催生城市大管理、現(xiàn)代都市催生都市大綜合。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡介：費(fèi)翔（1979-），男，浙江寧波人，中級經(jīng)濟(jì)師，從事城市經(jīng)營與管理研究。

（江蘇省無錫新區(qū)城管（房管）局）

（責(zé)任編輯：張偉）</