岳分責(zé)

摘 要 如今是法制的社會(huì)，一個(gè)企業(yè)要想得以生存和發(fā)展，增強(qiáng)法制意識(shí)，積極履行社會(huì)責(zé)任將是一個(gè)企業(yè)存在以及壯大的前提。本文分別以目前大家比較關(guān)注的房?jī)r(jià)，商品房的糾紛問(wèn)題，土地使用權(quán)，城市房屋的拆遷問(wèn)題以及環(huán)境問(wèn)題，引申出進(jìn)一步增強(qiáng)法制意識(shí)，積極履行社會(huì)責(zé)任對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 法制意識(shí) 社會(huì)責(zé)任

一、我國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)狀分析

進(jìn)一步增強(qiáng)法制意識(shí)，積極履行社會(huì)責(zé)任已成為全球的共識(shí)，是各個(gè)行業(yè)、各個(gè)企業(yè)義不容辭的責(zé)任，房地產(chǎn)企業(yè)亦不例外。

近幾年來(lái)，我國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，早已超出了普通居民的購(gòu)買(mǎi)能力，即房?jī)r(jià)的上漲幅度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出社會(huì)平均勞動(dòng)力價(jià)值的提升幅度。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不暢問(wèn)題仍然是最主要的問(wèn)題，巨大的住宅需求與大量商品房積壓的鮮明對(duì)比表明，住宅需求轉(zhuǎn)換為有效需求的瓶頸是住房?jī)r(jià)格過(guò)高，居民收入與房?jī)r(jià)差過(guò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商趨利避害開(kāi)發(fā)高檔樓盤(pán)以及房地產(chǎn)投機(jī)者的商業(yè)炒作，對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起了推波助瀾的作用。房?jī)r(jià)的上漲，不僅在居住上面給予了居民沉重的支付壓力，還影響了很多購(gòu)房和準(zhǔn)備購(gòu)房的家庭無(wú)力進(jìn)行其他方面的消費(fèi)，使其他很多行業(yè)、產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格居高不下直接影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。所以，國(guó)家及地方政府，應(yīng)當(dāng)從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)控，對(duì)商品房?jī)r(jià)進(jìn)行監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行遵守法律法規(guī)的前提下，積極履行社會(huì)責(zé)任，與政府一起對(duì)安居工程予以扶持，逐步改善居民居住條件，帶動(dòng)人民的生活水平的提高。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的社會(huì)責(zé)任

（一）嚴(yán)格杜絕一房多賣(mài)，一房多抵押。例如，“天天花園詐騙案”是一女多嫁、一房多賣(mài)的典型。上海天富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為開(kāi)發(fā)天天花園住宅小區(qū)，通過(guò)各種渠道籌集資金10億余元人民幣，為償還本息，該公司以天天花園的房屋抵債，并將同一套房預(yù)售、出售多次。據(jù)統(tǒng)計(jì)，天天花園每套房屋平均被重復(fù)賣(mài)出三次，受害者達(dá)數(shù)百人之多。所收房款相當(dāng)一部分用于董事長(zhǎng)蔡林芬個(gè)人消費(fèi)。對(duì)于工薪階層而言，辛辛苦苦積蓄多年所購(gòu)得的一套房屋隨著天富公司的破產(chǎn)付諸東流。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)鑒于此案，應(yīng)該以此為鳴，時(shí)刻提醒自身企業(yè)不再重蹈覆轍，來(lái)加強(qiáng)自身企業(yè)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)。

（二）加強(qiáng)物業(yè)管理，不出現(xiàn)爛尾樓。爛尾樓是指房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中因資金出現(xiàn)問(wèn)題而停建或因拍賣(mài)市場(chǎng)不成熟而無(wú)法出售的不良樓盤(pán)資產(chǎn)。由于如今關(guān)于物業(yè)管理、爛尾樓的糾紛較為頻繁，房地產(chǎn)秩序混亂，房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的誠(chéng)信危機(jī)。近年來(lái)，商品房投訴率以每年20%的速度遞增，2004年全國(guó)消協(xié)組織共受理商品房投訴20530件，但房地長(zhǎng)企業(yè)糾紛解決率最低，只有10%左右。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時(shí)刻自我反省，在公眾面前樹(shù)立良好的企業(yè)形象。

（三）保障房屋質(zhì)量，做好售后服務(wù)。房?jī)r(jià)一直都是直線(xiàn)上升，那么怎樣去保證商品房的質(zhì)量，也是目前人民大眾密切關(guān)注的問(wèn)題，國(guó)家針對(duì)這一問(wèn)題，頒布了相應(yīng)的法律條例。根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明說(shuō)制度的規(guī)定》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所受商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。房屋交付使用后，買(mǎi)受人認(rèn)為主題結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主題結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；給買(mǎi)受人造損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。這樣，買(mǎi)受人對(duì)房子的質(zhì)量就會(huì)有了一定的信心，更能刺激房子的銷(xiāo)售量，當(dāng)然這些都是建立在房地產(chǎn)企業(yè)依法辦事而言。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)的法律意識(shí)

地為房載，房依地建，土地是房地產(chǎn)企業(yè)存在的前提。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。

根據(jù)以上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要取得國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，必須和國(guó)土資源局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，依法繳納土地出讓金并獲得《國(guó)有土地使用權(quán)證》之后，才能依法開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)、施工。在土地使用權(quán)的取得的方式有出讓、劃撥、審批三種，其中，出讓方式為房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)的主要方式，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)有關(guān)土地使用權(quán)方面的法律意識(shí)，嚴(yán)格按照程序辦理好每一步手續(xù)，這不但是對(duì)自身企業(yè)的負(fù)責(zé)，更是自覺(jué)履行社會(huì)責(zé)任的一種表現(xiàn)，那么該企業(yè)在人民大眾的企業(yè)形象自然更加嚴(yán)謹(jǐn)，公正起來(lái)，自然也就拉近了與人民大眾的距離。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)引發(fā)的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施

（一）拆遷問(wèn)題

現(xiàn)在很多地方都在進(jìn)行拆遷，拆遷在為人民大眾帶來(lái)一定的效益的同時(shí)，由之引起的問(wèn)題，更是數(shù)不勝數(shù)，這里面房地產(chǎn)企業(yè)扮演了一個(gè)較為重要的角色。所以，房地產(chǎn)企業(yè)，在認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌凑找?guī)章制度辦好房屋拆遷許可證每一步手續(xù)的同時(shí)，更應(yīng)安守本分，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：新建、擴(kuò)建、改建房屋；改變房屋和土地用途；租賃房屋，以免引起不必要的爭(zhēng)端等問(wèn)題。在拆遷補(bǔ)償與安置上，房地產(chǎn)企業(yè)尤為需要按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》嚴(yán)格執(zhí)行，其對(duì)城市房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償與安置有非常明確的規(guī)定。就連比較特殊的情況在《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中也有明確的規(guī)定，例如對(duì)于設(shè)有抵押權(quán)的房屋拆遷補(bǔ)償。房地產(chǎn)抵押是社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的一種常見(jiàn)形象，為了保護(hù)房地產(chǎn)抵押雙方的合法權(quán)益，保證拆遷工作能按期完成，我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十條明確規(guī)定：“拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國(guó)有家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行?！钡盅喝撕偷盅簷?quán)人不能在公告規(guī)定的期限內(nèi)達(dá)成協(xié)議的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷主管部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施拆遷，但在拆除房屋之前要辦理證據(jù)保全公證。拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，抵押人和抵押權(quán)人要重新設(shè)立抵押權(quán)，雙方重新設(shè)定抵押權(quán)不能達(dá)成協(xié)議的，由抵押人清償債務(wù)，債務(wù)清償后才能得到拆遷房屋的補(bǔ)償。這樣處理的目的是防止抵押人以房屋被拆遷為由擅自解除抵押關(guān)系，損害抵押人的利益。

（二）耕地保護(hù)問(wèn)題

現(xiàn)今自然災(zāi)害總是連連發(fā)生，由于耕地引發(fā)的問(wèn)題更是接踵而來(lái)，水土流失，大發(fā)洪水，山體滑坡等等。對(duì)于此現(xiàn)象，國(guó)家頒布了一系列管理?xiàng)l例。依《土地管理法》第31條之規(guī)定，國(guó)家保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。國(guó)家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開(kāi)墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量的耕地；沒(méi)有條件開(kāi)墾或者開(kāi)墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)，專(zhuān)款用于開(kāi)墾新的耕地。房地產(chǎn)企業(yè)難免會(huì)占用耕地，那么就應(yīng)當(dāng)制定開(kāi)墾耕地計(jì)劃，要嚴(yán)格按照計(jì)劃開(kāi)墾耕地，配合政府部門(mén)的監(jiān)督與驗(yàn)收，并定期繳納一定的耕地開(kāi)墾費(fèi)，協(xié)助政府部門(mén)開(kāi)墾新的耕地，為更好地保護(hù)我們居住的生態(tài)環(huán)境貢獻(xiàn)自己的一份力量。

（三）環(huán)境污染問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的環(huán)境污染包括：

1、廢氣污染。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的有害氣體對(duì)人的影響是很大的，例如建筑材料、裝飾涂料以及有害家具所散發(fā)的氣味，對(duì)人體的健康影響尤為嚴(yán)重。所以，房地產(chǎn)企業(yè)向大氣排放廢氣不論是否超過(guò)國(guó)家或者地方規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，都有義務(wù)采取防治大氣污染的措施，而不是超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物時(shí)才應(yīng)當(dāng)“負(fù)責(zé)自理”。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的大氣污染防治的重點(diǎn)是揚(yáng)塵的防治。建筑施工場(chǎng)地必須設(shè)置統(tǒng)一的未來(lái)，拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置臨時(shí)圍欄。高層或多層建筑清理施工垃圾，必須搭設(shè)封閉式臨時(shí)專(zhuān)用垃圾道或采用容器吊運(yùn)，嚴(yán)禁隨意凌空拋撒。施工垃圾應(yīng)及時(shí)清運(yùn)，適量灑水，減少揚(yáng)塵等等，以保障對(duì)人民大眾的身體危害降至最低。

2、廢水污染。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的廢水污染主要來(lái)自項(xiàng)目施工期的施工廢水，運(yùn)營(yíng)期洗浴、沖廁、餐飲等生活污水。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)、特點(diǎn)做相應(yīng)的用排水平衡分析，明確建設(shè)項(xiàng)目污水量及排污去向。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的廢水污染防治的法律制度分為：（1）總量控制制度。指省級(jí)以上人民政府，對(duì)實(shí)現(xiàn)水污染物標(biāo)準(zhǔn)排放人不能達(dá)到國(guó)家規(guī)定的水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的水體，可實(shí)施重點(diǎn)污染物排放的總量控制的法律規(guī)定。（2）城市污水集中處理制度。（3）公眾參與環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度。要求報(bào)送建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書(shū)的單位，應(yīng)當(dāng)廣泛征集附近單位和居民對(duì)該建設(shè)項(xiàng)目可能對(duì)環(huán)境影響的意見(jiàn)，并如實(shí)連同環(huán)境影響報(bào)告書(shū)送交其主管部門(mén)預(yù)審，然后按照規(guī)定程序上報(bào)有關(guān)環(huán)境保護(hù)部門(mén)審批。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)貫徹落實(shí)廢水污染的法律制度，以此將廢水污染降至極限。

3、噪聲污染。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的噪聲污染主要來(lái)自空調(diào)、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、水泵、換熱站等設(shè)備的噪聲，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的建筑施工噪聲污染。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行施工的同時(shí)，應(yīng)該盡量減少對(duì)周?chē)用裾Ｉ钪刃虻拇驍_，以博得更好的企業(yè)形象。

4、固體廢物污染。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的固體廢物主要是建筑垃圾。建筑垃圾，是指建設(shè)單位、施工單位新建、改建、擴(kuò)建和拆除各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物、管網(wǎng)等，以及居民裝飾裝修房屋過(guò)程中所產(chǎn)生的棄物、廢料及其他廢棄物。

五、樹(shù)立房地產(chǎn)企業(yè)良好形象的路徑選擇

一個(gè)企業(yè)的良好形象的建立是要經(jīng)過(guò)日積月累，一磚一瓦給蓋起來(lái)的，但是一旦摧毀，其速度將是頗為可觀的，正如一句名言所說(shuō)：千里之堤潰于蟻穴。那么，如何挽救房地產(chǎn)企業(yè)的良好形象？應(yīng)做到以下兩點(diǎn)：

（一）在堅(jiān)持發(fā)展作為第一要?jiǎng)?wù)的同時(shí)，正確處理好利益關(guān)系。要時(shí)刻銘記，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)中既要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)，保證工程質(zhì)量，又要嚴(yán)格企業(yè)管理，控制開(kāi)發(fā)成本，為普通百姓多蓋房，蓋好房，從而使普通百姓和企業(yè)得到真正的實(shí)惠。通過(guò)技術(shù)革新減少生產(chǎn)活動(dòng)對(duì)環(huán)境可能造成的污染，同時(shí)降低能耗，節(jié)約資源，降低企業(yè)生產(chǎn)成本，為實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧相處做出貢獻(xiàn)。

（二）堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧，依法經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)塑造企業(yè)的誠(chéng)信精神。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、區(qū)域發(fā)展，統(tǒng)籌局部利益和整體利益、當(dāng)前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，充分調(diào)動(dòng)各方面積極性，壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)。依法經(jīng)營(yíng)是企業(yè)和生存發(fā)展的基礎(chǔ)，更是旅行社會(huì)責(zé)任的前提，房地產(chǎn)一夜應(yīng)嚴(yán)格遵守合同約定條款能夠得到有效落實(shí)；努力做好售后服務(wù)工作，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、便利的服務(wù)等。企業(yè)誠(chéng)信精神山谷塑造企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的重要體現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要在思想上意識(shí)到誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)是企業(yè)價(jià)值和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要標(biāo)志，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中堅(jiān)持恪守信譽(yù)和誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)。將企業(yè)誠(chéng)信放在企業(yè)利潤(rùn)之前，積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。

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（作者單位：廣州市黃埔區(qū)人民檢察院）