廈門金城灣房地產開發(fā)有限公司 徐錫福

如今房地產行業(yè)里的預算管理通常只是停留在表面，流于形式，在房地產公司的管理層不受重視，管理者將成本預算看作是公司財務部門的事情，不注重整個工作流程。于是對于項目資金的使用缺乏計劃性，在開發(fā)項目的過程中經常會出現(xiàn)資金短缺的現(xiàn)象，這也影響了房地產公司的發(fā)展。因為房地產行業(yè)比較特殊，對于成本的管理具有較長的時間，這是因為房地產開發(fā)會耗費較長的時間，通常會以年為單位來計算，而且對于成本的控制也擁有很多環(huán)節(jié)，具有一定的難度。在項目開發(fā)的時候還會出現(xiàn)一些計劃之外的成本，這些既是不可預見的，也是無法避免的。所以提前對項目成本預算進行規(guī)劃就顯得尤為重要。

一、成本預算編制

房地產公司開發(fā)新的項目時通常會面臨很大的風險，因為開發(fā)新的項目房地產公司必須要投入大量的資金，但是對于項目完成以后的收益又是不能確定的。所以在對性的房地產項目進行開發(fā)的前期，應該要進行相應的成本預算，這樣從某種程度也可以降低風險。

（一）打破傳統(tǒng)模式

成本的預算編制應該要不拘泥于傳統(tǒng)的管理模式，房地產項目所要花費的成本在設計之初就有一個大體的規(guī)劃，這就意味著項目成本的預算應該在項目設計之前就做好。應該要清楚的了解項目開發(fā)應該要達到怎樣的效果，大體花費是多少。可以參考同類的產品，因此應該要對同類的產品成本做相應的調查。還要對項目從整體上進行分析，對于在房地產項目設計過程里需要用到的材料、施工建造、裝修等都應該要進行調查，最后給出建議，這樣可以給編制項目成本的預算提供參考以及支持。

（二）編制項目成本預算

1、建立相應數(shù)據庫

房地產公司應該收集以及積累關于項目開發(fā)時間的成本數(shù)據，經過歸納總結之后可以得出各種成本、花費的標準。不管是房地產公司的運營還是開發(fā)新的房地產項目，合理的使用這些數(shù)據都可以起到很好的參考作用，可以有效地降低成本，并且讓利潤得到最大化?？梢园堰@些數(shù)據劃分為產品類型、初期成本、施工成本、尾期成本等這些種類，方便進行查閱。還應該在數(shù)據庫中加入同行相似的項目成本數(shù)據，這樣可以是的數(shù)據庫更加完整，更具有參考性。建立好成本數(shù)據庫之后，既可以給進行的房地產項目作參考，也可以給以后的房地產項目成本預算作參考，項目完成之后也把有關數(shù)據進行統(tǒng)計歸納，整理到數(shù)據庫中，這樣數(shù)據庫在不斷更新中，將變得更加完善。

2、編制成本預算

房地產項目的成本預算是開發(fā)商對所開發(fā)的項目進行的整體的預算，包括房地產開發(fā)項目中的開發(fā)成本、間接費用、經營收益、可得利潤、貸款規(guī)劃等。成本的預算不可能僅靠個人的管理行為或是單個部門的管理行為就可以很好的完成，它的工作內容和許多部門息息相關、不可分割，包括企業(yè)的工程、管理、財務等部門，構成了一個完整的預算體系，這就是財務預算。多個部門應該要一同研究項目的情況以及預測有可能會發(fā)生的事情，使用建立的成本數(shù)據庫來分析項目情況。

銷售部門可以根據房地產項目的分類，可售、建筑、占地面積等一些信息來對收入做出預算，還要對項目的各項宣傳費用進行預算；工程部的人員可以對初期工程的成本費用進行預算，比如設計、研發(fā)、基礎等；行政部門可以對房地產項目的管理費用做出預算；財務部門可以對房地產項目開發(fā)可能發(fā)生的資金流動以及稅務問題進行預算。最后財務部門的人員可以把各個部門的預算進行核查，主要要考察這些預算的編制是否有足夠的依據，相關數(shù)據是否準確等，然后對這些預算進行匯總與歸納，經過公司的管理層審批以后成為正式的預算，再進入執(zhí)行階段。如果在執(zhí)行時遇到了環(huán)境的變化，應該根據具體情況對這些預算數(shù)據進行調整，讓預算更加符合實際情況。

二、執(zhí)行預算的控制

（一）加強對設計成本的預算控制

房地產項目的成本控制，關鍵也在于設計管理，這一點會直接對項目成本的預算執(zhí)行造成影響。在設計的階段應該要避免兩種情況發(fā)生，第一是不合理的成本，這樣會導致品質的下降，第二是一味的追求設計效果而不考慮成本。

房地產公司在執(zhí)行預算管理的過程當中，首先應該要選擇好的設計單位。可以使用方案競賽或者招標的手段，減少設計所花的時間，并且得到更加理想的方案設計，這需要房地產公司和設計項目的負責人溝通好，讓設計公司之間進行交流和競爭。此外，應該和設計的單位做好權責分配，并且簽訂合同，明確地指出設計的標準、限額，這些事項都可以和設計的費用進行掛鉤，還應該要對一些細節(jié)部分都進行明確的規(guī)定，比如說設計的改變以及修改的限制，這樣可以減少早施工過程里出現(xiàn)不必要的糾紛。最后應該要堅持對于設計的整個過程都實施優(yōu)化，組織有關專家來對設計進行評估與審查，關注影響成本的一些重要因素，在對于項目的成本預算在設計之初就落實。

（二）關于施工的控制

1、控制施工招標

在對土建以及安裝水電的招標當中，房地產公司決定中標應該要看價格是否合理、施工工期以及施工質量是否能夠得到保證，經濟效益是否良好，以及社會信譽是否夠高等因素。還要注意觀察一些進行招標的公司是不是為了低價中標而故意在項目的預算編制里漏掉某些項目。對于投標的公司報價以及提供的公司資格憑證，房地產公司都應該要進行非常嚴格的核查，只有這樣做才可以保證房地產公司自己的利益。讓房地產開發(fā)項目達到低成本、高質量、短工期、高效益的開發(fā)目標。

2、對于材料的控制

在房地產開發(fā)項目的工程造價成本中，設備以及材料占70%。房地產公司應該建立材料價格信息的網絡，這樣可以便于準確而又及時的了解建筑材料在市場中的行情。對于大筆的設備材料的訂購更應該要謹慎，要做到多對比，多研究，如果條件允許，使用投標的方式也是可以的，但是要注意訂貨的時間。相同的設備以及材料，因為生產地的差異價格也會不一樣。因此要建立對于成本的控制意識，建立成本的控制機制。都與某些材料能夠使用限價的方式來進行成本控制。工程管理部以及成本管理部可以和工程師進行關于訂貨的討論，可以對推薦的廠家進行分析與比較，與此同時要注意對于采購價格的控制，對于材料質量的監(jiān)督。

3、控制設計變更

變更可能是由設計、建筑、施工等任一部門提出的，所以對于設計的變換，應該交由原部門的負責人統(tǒng)一進行管理，因為原負責人對于設計方案比較了解，這樣就可以減少不必要的麻煩，減少因為變更設計所帶來的成本增加，或者是對工期造成的延誤，也可以避免帶來更多的變更。

4、施工簽證控制

因為在現(xiàn)今建筑工程的施工當中，建設周期很長，投資金額比較大，技術含量也越來越高，設備材料在規(guī)格和價格上都可能發(fā)生變化，所以工程的合同不能對整個施工過程中的方方面面都作出具體的規(guī)定，所以現(xiàn)場的簽證也是非常重要的?，F(xiàn)場的簽證用書面的方式記錄下了在施工現(xiàn)場出現(xiàn)的各種特殊的費用，這關系到開發(fā)公司的切身利益，也是房地產項目工程進行結算的重要依據之一。

三、結束語

房地產公司的項目成本預算可以說是一個系統(tǒng)的工程，是和房地產公司發(fā)展戰(zhàn)略相配合的一個保障。因此房地產公司要依據自身的特點建立出適合本公司發(fā)展的預算管理的制度，這樣才可以更好地實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標，有效的提升公司利益。對于項目成本的預算管理應該要落實執(zhí)行，這樣才可以保證效果，還要讓全體員工都參與進來，最后形成預算管理體系。

[1]李玉英,韓道琴.論標準成本法與作業(yè)成本法相結合的成本管理[J].吉林工商學院學報,2011

[2]劉嫻.工程項目成本控制管理[J].華章,2011