李小梅

【摘 要】物業(yè)管理是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，也是城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的要求。隨著市場經(jīng)濟(jì)的確立和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國的物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)已不斷拉動城市經(jīng)濟(jì)的增長。研究物業(yè)管理與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系已成為發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的重要課題。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；城市經(jīng)濟(jì)；發(fā)展

引言

物業(yè)管理起源于20世紀(jì)初的英國。當(dāng)時隨著工業(yè)化的進(jìn)程，農(nóng)業(yè)人口大量涌入城市，缺乏管理的出租房屋擁擠不堪。建筑業(yè)發(fā)展也使得許多高層建筑的維護(hù)、保養(yǎng)及電梯等設(shè)備急需專門管理。一位名叫希爾的女士目睹這一現(xiàn)狀，萌生管理出租房屋的想法，并付諸行動，由此產(chǎn)生物業(yè)管理的雛形。在我國，它是伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的確立和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的一個新興行業(yè)。

中國的物業(yè)管理始于八十年代初。最早的物業(yè)管理開始于經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳。1988年伴隨深圳住房制度改革，房管制度的革新也連鎖展開，物業(yè)管理迅速發(fā)展。此后的十幾年內(nèi)深圳的物業(yè)管理迅速發(fā)展，從小到大，從涉外商品房到全市物業(yè)管理的發(fā)展，初步從借鑒，探索，推廣到規(guī)范化，由傳統(tǒng)的房管式逐步發(fā)展為專業(yè)化，企業(yè)化，一體化招投標(biāo)的三化一體的物業(yè)管理模式。

物業(yè)管理擴(kuò)大了消費(fèi)市場，拉動城市經(jīng)濟(jì)的增長。一個好的物業(yè)管理不僅能給人帶來物質(zhì)和精神上的享受，也能刺激人們在這兩方面的消費(fèi)需求。它涉及面比較廣，與人們生活直接相關(guān)，這一市場的啟動必然對城市經(jīng)濟(jì)的增長產(chǎn)生深刻的影響。

一、物業(yè)管理可以促進(jìn)城市現(xiàn)代化水平加快

（一）物業(yè)管理能保持城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展

物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命、實(shí)現(xiàn)保值增值的重要手段統(tǒng)計(jì)資料表明，全國現(xiàn)有存量房產(chǎn)，如果經(jīng)營管理得好，使其經(jīng)濟(jì)壽命延長一年，相當(dāng)于新建5 000萬m2以上的房屋，而節(jié)省基本建設(shè)資金70～80億元。如果把其他附屬設(shè)施計(jì)算在內(nèi)，節(jié)省的資金可達(dá)100億元以上。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上說，物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的延長，等于延長了業(yè)主對物業(yè)的所有權(quán)的收益權(quán)的期限。這一點(diǎn)對于城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)尤為重要。

在我國，城鎮(zhèn)居民雖然尚未到達(dá)投資房地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)人財(cái)產(chǎn)的保值增值的程度，但已有精明的購房者在選購時，把房產(chǎn)的升值能力或未來轉(zhuǎn)手的難易程度作為選擇房產(chǎn)的主要因素。一般來說，房產(chǎn)升值的快慢和大小，與房產(chǎn)所處的地理位置、周圍環(huán)境及配套設(shè)施有著直接聯(lián)系。物業(yè)管理雖然無法改變房產(chǎn)的地理位置，但可以改變房產(chǎn)周圍的環(huán)境和條件。近幾年，在物業(yè)管理部門的積極參與下，各種新建居住區(qū)中與居民生活息息相關(guān)的各種配套設(shè)施不斷完善，居民購物、醫(yī)療保健、子女入托、上學(xué)都得到了很好的解決，無疑，小區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值也就自然升值。

（二）物業(yè)管理能促進(jìn)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)作為城市經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，其產(chǎn)值一般占國內(nèi)生產(chǎn)總值的9%～13%，在有力地促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)增長的同時，也促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的繁榮。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，在我國伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展悄然興起，日益成為房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)步可持續(xù)發(fā)展的支撐和促進(jìn)力量。

（1）物業(yè)管理有利于樹立房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)形象，創(chuàng)名牌商品房，增強(qiáng)在房地產(chǎn)營銷中的競爭力區(qū)位、面積、戶型、環(huán)境、物業(yè)管理，這是我國房地產(chǎn)開發(fā)商走過的競爭歷程。當(dāng)今物業(yè)管理是房地產(chǎn)廣告中新的訴求點(diǎn)，成為了開發(fā)商的新賣點(diǎn)。開發(fā)商要為購房者準(zhǔn)備的產(chǎn)品越來越軟性化了，購房者對房屋商品的附加要求越來越高了。良好的物業(yè)管理作為一種無形資產(chǎn)，一方面可以增強(qiáng)各方面和各階層對房屋購置、租賃的信心，另一方面則可以為房地產(chǎn)開發(fā)商樹立良好的企業(yè)形象。一些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商，把良好的物業(yè)管理作為推銷房屋等不動產(chǎn)商品和招攬顧客的王牌以獲取最大限度利潤的有效手段。

（2）物業(yè)管理可以促進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)增長方式的轉(zhuǎn)變

房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，離不開增長方式和經(jīng)營方式的轉(zhuǎn)變，其內(nèi)容之一就是加強(qiáng)物業(yè)管理。深圳、北京、上海等地優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理試點(diǎn)小區(qū)的實(shí)踐證明，良好的物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)增長方式和經(jīng)營方式步入良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)步發(fā)展的必由之路。房地產(chǎn)作為商品，要及時、順利地實(shí)現(xiàn)由實(shí)物形態(tài)向貨幣形態(tài)的轉(zhuǎn)變，必須具有質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉、售后服務(wù)完善、配套設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)雅等特點(diǎn)，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營部門轉(zhuǎn)變開發(fā)、經(jīng)營方式，由注重房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)，向既注重開發(fā)、建設(shè)，又注重以物業(yè)管理為主要內(nèi)容的售后服務(wù)的轉(zhuǎn)變，這既是我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營觀念的一次質(zhì)的飛躍，也是我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)今走出困境實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

（3）物業(yè)管理是開拓房地產(chǎn)市場的力量源泉，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理可以挖掘住宅潛在市場中國的住宅潛在需求很大，但實(shí)際有效需求不足。如何把潛在的需求開發(fā)成有效需求呢？抓好作為聯(lián)結(jié)生產(chǎn)與消費(fèi)中間環(huán)節(jié)的物業(yè)管理，可從根本上促進(jìn)住房消費(fèi)市場的興旺。

細(xì)究當(dāng)前住房消費(fèi)沒有熱起來、空置房在逐年增加的原因，除房屋價(jià)格太貴、位置不好、設(shè)計(jì)功能不健全之外，還有一個重要原因就是物業(yè)管理開展得不理想。如果把物業(yè)管理搞好了，消除了消費(fèi)者的心病，市場有效需求必然增加，從而促進(jìn)住房消費(fèi)市場的發(fā)展。

（三）物業(yè)管理是改善城市環(huán)境，提高城市服務(wù)功能和文明程度的重要途徑

為城鎮(zhèn)居民提供多方位的服務(wù)，是物業(yè)管理的出發(fā)點(diǎn)和歸宿。由于物業(yè)管理涉及若干政府職能部門，由物業(yè)管理部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)業(yè)主、使用者與這些部門的管理、服務(wù)關(guān)系，既可以提高各種專業(yè)管理的社會化水平，提高管理、服務(wù)效率，又可以避免由此占用業(yè)主或使用者大量的工作、學(xué)習(xí)、休息及娛樂時間。可以預(yù)期，隨著城市居民小區(qū)的大面積開發(fā)與建設(shè)，城市人口的居住將越來越集中，物業(yè)管理部門的服務(wù)對象和范圍將越來越廣，對城市服務(wù)功能的完善和社會化程度的提高所起的作用也將更大。

物業(yè)管理可以促進(jìn)城市市容市貌的美化，提高城市的文明程度和現(xiàn)代化水平。物業(yè)管理的重要任務(wù)之一是對公共設(shè)施的管理，包括管理范圍內(nèi)清潔、綠化及車輛停放等，這些看似平?，嵤拢瑓s對城市市容市貌影響很大。物業(yè)管理在公共場所全方位推行的結(jié)果，必然改善整個城市的形象，使城市向環(huán)境優(yōu)美、衛(wèi)生清潔、生活方便、禮貌文明、秩序井然、社會安定的方向發(fā)展?？梢?，物業(yè)管理可以在社會效益、環(huán)境效益等多方面體現(xiàn)出其存在和發(fā)展的社會價(jià)值。

二、城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是物業(yè)管理得以發(fā)展的基礎(chǔ)

物業(yè)管理水平的提高需要城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為之提供先進(jìn)的技術(shù)、管理手段和高素質(zhì)的人才，以及寬松的社會環(huán)境，包括不斷增長的消費(fèi)和完善的市場化機(jī)制等方面。物業(yè)管理在我國興起歷程的本身就充分說明了這一點(diǎn)。

新世紀(jì)對物業(yè)管理提出的一系列要求，需要物業(yè)管理市場化的最終實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理市場化一方面有賴于物業(yè)管理行業(yè)的成熟度，主要是指物業(yè)管理的數(shù)量、規(guī)模、資質(zhì)等，還包括從業(yè)人員的素質(zhì)。另一方面，有賴于整個社會市場意識的普及與深入。在物業(yè)管理發(fā)展的過程中，整個社會的思想認(rèn)識和主觀意識，起了非常重要的作用。市場消費(fèi)意識是社會對物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)的認(rèn)同，這是物業(yè)管理市場化的重要基礎(chǔ)。以上這些均有賴于城市經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展和社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系的不斷完善。

三、結(jié)束語

物業(yè)管理與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展是相互促進(jìn)、密不可分的，物業(yè)管理在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用是不可替代的。采取有效措施，促進(jìn)城市物業(yè)管理業(yè)的迅速發(fā)展，是城市建設(shè)與發(fā)展中的一項(xiàng)緊迫而又十分重要的任務(wù)。

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