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不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記探討

2014-04-17 06:45:01李世平陳德才
關(guān)鍵詞:物權(quán)申請(qǐng)人證書(shū)

李世平,陳德才

(南京市國(guó)土資源信息中心,江蘇 南京 210005)

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記探討

李世平,陳德才

(南京市國(guó)土資源信息中心,江蘇 南京 210005)

地產(chǎn)、房產(chǎn)、林產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利各異。由于物權(quán)性能、特性不一,權(quán)利人擁有度不一,各不動(dòng)權(quán)歸屬不一,建議統(tǒng)一登記時(shí)將同一坊內(nèi)同一權(quán)利人的所有不動(dòng)產(chǎn)登記在同一不動(dòng)權(quán)證書(shū)內(nèi);遵循“四統(tǒng)一”原則登記形成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

不動(dòng)產(chǎn);物權(quán);統(tǒng)一登記

不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)、實(shí)物形態(tài)土地、附著于土地上的改良物、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。 我國(guó)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的類(lèi)型有土地、建筑物、構(gòu)筑物及添附于土地和建(構(gòu))筑物的物、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、礦產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利實(shí)質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益,是不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)登記是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)(不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利)的登記,通過(guò)登記可以保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益。

一、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀

(一)尚未形成健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系

《物權(quán)法》為不動(dòng)產(chǎn)登記提供了法律依據(jù),但我國(guó)目前還沒(méi)有完整的不動(dòng)產(chǎn)登記體系,沒(méi)有統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu),沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一信息及統(tǒng)一證書(shū)等(如表1所示)。一些地方雖然已經(jīng)成立了專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作,但由于缺少國(guó)家層面的統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,效果并不明顯。

(二)不同不動(dòng)產(chǎn)分屬于不同部門(mén)登記系統(tǒng)

土地、房產(chǎn),在我國(guó)分別屬于資源部門(mén)、建設(shè)部門(mén)管理。在大多數(shù)城市、區(qū)域,這兩個(gè)部門(mén)采取不同的管理系統(tǒng),信息基本不互通。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)、海域權(quán)分別歸屬于農(nóng)業(yè)部門(mén)、林業(yè)管理部門(mén)、海洋管理部門(mén),總體來(lái)看,不動(dòng)產(chǎn)登記的部門(mén)有近10個(gè)。

(三)實(shí)行實(shí)質(zhì)審查

土地房產(chǎn)登記都實(shí)行實(shí)質(zhì)審查并賦予登記公信力。

(四)權(quán)利不關(guān)聯(lián)

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益權(quán)利與現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)、金融不關(guān)聯(lián),信息不對(duì)接。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,利用不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行融資、投資的做法非常普遍。然而,不動(dòng)產(chǎn)登記制度不完善,往往會(huì)引起各種糾紛。目前,住建部“全國(guó)房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)”已完成了60多個(gè)大中型城市的聯(lián)網(wǎng)工作。全國(guó)土地系統(tǒng)正在實(shí)施全國(guó)范圍內(nèi)的“一張圖”工程,初步實(shí)現(xiàn)土地信息公開(kāi)查詢。計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)利用,為不動(dòng)產(chǎn)登記提供了強(qiáng)有力的技術(shù)支持。人民群眾也有了解房產(chǎn)、地產(chǎn)、林產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)狀況的需求??梢?jiàn),完善不動(dòng)產(chǎn)信息登記制度已是民心所向,也有一定的基礎(chǔ)。

二、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的原則

統(tǒng)一機(jī)構(gòu)。從國(guó)家層面入手,組建一個(gè)全新機(jī)構(gòu),統(tǒng)一管理不動(dòng)產(chǎn),負(fù)責(zé)統(tǒng)一登記工作。這一全新機(jī)構(gòu)不能只是人員“新”,而是職能新、職能全、職能統(tǒng)一。

統(tǒng)一信息平臺(tái)。此項(xiàng)工作在現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)支撐下容易實(shí)現(xiàn),況且各部門(mén)都有自身的信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),重新整合不是難事,但仍需進(jìn)行綜合研究與開(kāi)發(fā),建立新的數(shù)據(jù)平臺(tái)。

統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。目前不動(dòng)產(chǎn)登記涉及多部門(mén)的多個(gè)管理體系,登記的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、編碼各異。統(tǒng)一登記必須在國(guó)家層面上在依據(jù)統(tǒng)一的法律法規(guī)前提下,認(rèn)真研究制訂統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、編碼規(guī)則。

統(tǒng)一歸并管理。若實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記,可以類(lèi)似于將車(chē)船稅歸并到汽車(chē)保險(xiǎn)中管理,將不動(dòng)產(chǎn)稅收納入不動(dòng)產(chǎn)登記。

三、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的措施

(一)設(shè)定統(tǒng)一登記范圍

必須從不動(dòng)產(chǎn)的歸屬、性質(zhì)入手,從國(guó)家層面確定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記范圍,建議將林權(quán)、采礦權(quán)、土地承包權(quán)、海域權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記范圍,將放養(yǎng)牧權(quán)、養(yǎng)殖漁業(yè)權(quán)等包括在內(nèi)。同時(shí)要明確不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)限范圍和職責(zé)。

(二)界定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)登記單元設(shè)定。房產(chǎn)登記單元為丘,再?gòu)那饍?nèi)分割至室;土地登記中的宗,《林木和林地權(quán)登記管理辦法》沒(méi)有約定登記單元,一些省市采用單元為宗,海域權(quán)登記單元為宗海;土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記沒(méi)有涉及登記單元,采(探)礦權(quán)也未規(guī)定登記單元。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記應(yīng)包括上述登記,要將其歸入統(tǒng)一范疇,首先設(shè)立統(tǒng)一的登記單元,在此建議將“坊”作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基本單元。

歸并。同一坊內(nèi),不同類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)如果屬于同一權(quán)利人,必須登記在同一不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上。

不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容應(yīng)包括:權(quán)利人(不動(dòng)產(chǎn)人)名稱、權(quán)利人(企業(yè))性質(zhì)、權(quán)利性質(zhì)與種類(lèi)、坐落、界址、數(shù)量空間范圍四至、用途、基本圖件、時(shí)效等以及其他需說(shuō)明的事項(xiàng)(如林木種類(lèi)、數(shù)量株等);不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類(lèi)型、內(nèi)容、來(lái)源、期限等權(quán)屬狀況;預(yù)告登記、異議登記和查封登記等。

應(yīng)從國(guó)家層面設(shè)計(jì)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記簿(紙質(zhì)版和電子版),并對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一編碼,按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)填寫(xiě),規(guī)范記載各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)登記的具體內(nèi)容。

(三)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的程序

(1)申請(qǐng)。不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)申請(qǐng)辦理原則,不主動(dòng)申請(qǐng),不強(qiáng)行辦理,法律法規(guī)有規(guī)定的除外。沒(méi)有進(jìn)行土地權(quán)利登記的,其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利不得先行單獨(dú)登記,其他不動(dòng)產(chǎn)如房產(chǎn)、林權(quán)、土地承包權(quán)可與土地權(quán)利進(jìn)行統(tǒng)一登記。

(2)受理。按行政管轄區(qū)受理。申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)屬于登記職權(quán)范圍,申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式,或者申請(qǐng)人按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的,應(yīng)當(dāng)受理。申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的,應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容;未告知的,自收到申請(qǐng)材料之日起即為受理;反之,不受理。

(3)審核與記簿。當(dāng)查驗(yàn)申請(qǐng)登記材料,詢問(wèn)申請(qǐng)是否為申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示等有關(guān)登記事項(xiàng)。詢問(wèn)結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請(qǐng)人簽字確認(rèn),并歸檔保留。登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

(4)發(fā)證。不動(dòng)產(chǎn)登記完成,需要頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的,市、縣國(guó)土資不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)應(yīng)當(dāng)向申請(qǐng)人頒發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》。完成注銷(xiāo)登記的,不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)應(yīng)當(dāng)收回或者公告;《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》無(wú)法收回的,應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上附記該事實(shí)。

[1]陳龍業(yè).物權(quán)法——百問(wèn)通農(nóng)村物權(quán)[M].北京:中國(guó)法制出版社,2007.

[2]李明月.我國(guó)城市土地資源配置的市場(chǎng)化研究[M].北京:中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社,2007.

[3]王利民.物權(quán)法論[M].北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社,2003.

[4]李耀陽(yáng).新時(shí)期土地登記管理制度[M].北京:中國(guó)知識(shí)出版社,2006.

[責(zé)任編輯:王東霞]

OntheRealEstateUniformRegistration

LI Shi-ping, CHEN De-cai

(NanjingLandandResourcesInformationCenter,Nanjing210005,Jiangsu,China)

The real estate such as land resources, house property and forestland has different real property rights. Because of different performance and characteristics of property rights, different possession degrees of right holders and different ownerships of real estate, all the real estate rights in the same square which belong to one property person should be registered in one certificate. Moreover, real estate certificate registration should follow the “four unified” principle.

real estate; right property; uniform registration

2014-07-01

李世平(1962—),男,南京市國(guó)土資源信息中心高級(jí)工程師; 陳德才(1962—),男,南京市國(guó)土資源信息中心工程師。

F208

:A

:1672-2604(2014)05-0004-04

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