匡陽　蘇子煜

摘要：運(yùn)用多元線性回歸模型、協(xié)整分析和Granger因果性檢驗(yàn)等方法對(duì)廣西2000-2012年的商品房投資額、生產(chǎn)總值增長率和城鎮(zhèn)化水平的相互關(guān)系進(jìn)行分析和研究。結(jié)果顯示：廣西的城鎮(zhèn)化水平、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間存在一種顯著的長期穩(wěn)定關(guān)系，且呈正向相關(guān)。根據(jù)實(shí)證結(jié)果為廣西房地產(chǎn)行業(yè)、城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)水平協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展提出一些對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；經(jīng)濟(jì)增長；房地產(chǎn)；協(xié)整檢驗(yàn)

中圖分類號(hào)：F2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：16723198（2014）05004302

1引言及文獻(xiàn)綜述

1.1廣西城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)概述

進(jìn)入21世紀(jì)，廣西城鎮(zhèn)化水平從2000年的28.15%發(fā)展到2012年43.6%，與此同時(shí)，區(qū)內(nèi)GDP值由2080.04億上漲到13031.04億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長2.42倍。但是，廣西的城鎮(zhèn)化仍存在一些問題，城鎮(zhèn)化總體水平偏低，與全國相比差了近10%；城鎮(zhèn)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，農(nóng)業(yè)比重偏高，輕工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比重則偏低等等。而在廣西房地產(chǎn)方面，商品房?jī)r(jià)格年增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民可支配收入增長，2000年的1449漲到2012年的4203元；商品房投資額在2000年到2012年間漲了40倍，但商品房空置率增加，供需結(jié)構(gòu)不合理。這些問題都制約著廣西城鎮(zhèn)化的發(fā)展。因此，如何利用城鎮(zhèn)化的契機(jī)，制定合理的政策促進(jìn)廣西房地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)三者協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1.2國內(nèi)外城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的文獻(xiàn)綜述

通過對(duì)現(xiàn)有的文獻(xiàn)進(jìn)行分析，不同學(xué)者從不同方面運(yùn)用不同方法定性定量地來研究城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系。在城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格角度上，陳石清等（2007）運(yùn)用誤差糾正模型證明了1991-2005年中國城市化水平和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在著長期穩(wěn)定的正向變動(dòng)關(guān)系。王璇（2012）利用VAR模型和IRF函數(shù)考察分析了浙江省1991-2009年城市化水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊。在城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)投資角度上，趙朋（2006）在理論角度上分析了城市化水平受正向房地產(chǎn)投資增長影響。在城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)關(guān)系上，郭軍華（2010）認(rèn)為在中西部和東北地區(qū)，城市化是經(jīng)濟(jì)增長的長期原因，但不是短期原因。

從現(xiàn)有的文獻(xiàn)來看，當(dāng)前學(xué)者主要集中于對(duì)城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長三者中兩兩之間的關(guān)系研究，而對(duì)三者綜合的研究則比較少；同時(shí)，現(xiàn)有文獻(xiàn)中較少數(shù)是運(yùn)用區(qū)域時(shí)間序列數(shù)據(jù)或者面板數(shù)據(jù)來做相關(guān)分析。本文以西部代表區(qū)域——廣西2000-2012年的時(shí)間序列數(shù)據(jù)為例，運(yùn)用VAR計(jì)量方法，對(duì)三者之間長短期動(dòng)態(tài)關(guān)系來進(jìn)行研究和分析。

2廣西城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的實(shí)證研究

2.1變量選取與數(shù)據(jù)處理

本文數(shù)據(jù)主要根據(jù)《2012廣西統(tǒng)計(jì)年鑒》、中經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)網(wǎng)等渠道收集整理而得。選取指標(biāo)包括：城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)（URB），用“市鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎亍眮頊y(cè)算；房地產(chǎn)開發(fā)額（RI），以區(qū)內(nèi)各市、縣商品房開發(fā)投資額年度總和度量；經(jīng)濟(jì)增長（ECG），采用區(qū)內(nèi)GDP增長率來代表其經(jīng)濟(jì)增長。同時(shí)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)取自然對(duì)數(shù)進(jìn)行計(jì)算，以此來消除異方差現(xiàn)象，使趨勢(shì)線性無偏。

2.2單位根ADF檢驗(yàn)

運(yùn)用ADF檢驗(yàn)對(duì)數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)，使用AIC準(zhǔn)則選取ADF最優(yōu)滯后階數(shù)，使得AIC數(shù)據(jù)達(dá)到最小，得到表1。

由表1可知，各變量的原序列的ADF統(tǒng)計(jì)量絕對(duì)值均小于5%的臨界值，說明原序列在5%的顯著性水平下是接受不平穩(wěn)假設(shè)檢驗(yàn)的。而LnRI、LnURB和LnECG可以在1%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，即它們的二階差分都為平穩(wěn)性序列；且三者都是二階單整過程I（2），因此它們可能存在某種平穩(wěn)的線性組合，這種線性組合能夠反映三者之間長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。

2.3協(xié)整檢驗(yàn)

協(xié)整檢驗(yàn)是揭示變量之間是否存在一種長期穩(wěn)定均衡關(guān)系的檢驗(yàn)方法。本文采用向量自回歸方法對(duì)三個(gè)變量進(jìn)行協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)。結(jié)果如下。

通過對(duì)三變量進(jìn)行Granger檢驗(yàn)，可以看到，RI與URB存在單向的Granger因果關(guān)系，商品房投資額是城鎮(zhèn)化水平的Granger原因。而城鎮(zhèn)化率是廣西經(jīng)濟(jì)增長的Granger原因，但商品房投資額與經(jīng)濟(jì)增長之間的因果關(guān)系不十分明顯。

2.5線性回歸模型及其解釋

方程中加入ar項(xiàng)是為了消除序列自相關(guān)，模型調(diào)整擬合優(yōu)度系數(shù)值為0.986994，且自變量城鎮(zhèn)化率和GDP增長率的相伴概率為0和0.048，通過了T檢驗(yàn)，DW值為178455，表明回歸方程是高度顯著的。因此，廣西城鎮(zhèn)化率上升一個(gè)單位，商品房投資額相應(yīng)上升6.75個(gè)單位；經(jīng)濟(jì)增長率上升一個(gè)單位，商品房投資額上升1.16個(gè)單位。這都符合城鎮(zhèn)化率和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高時(shí)能帶動(dòng)城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展這一事實(shí)。

3主要結(jié)論及政策建議

城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)增長能帶動(dòng)地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)高投資會(huì)吸引更多的農(nóng)民走向城市中來享受城鎮(zhèn)生活，提高城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。當(dāng)前，房?jī)r(jià)上漲過快、城市土地資源利用過度、居民不能居其所屋等問題一直阻礙著廣西經(jīng)濟(jì)水平和城鎮(zhèn)化的發(fā)展，筆者根據(jù)相關(guān)理論與實(shí)證研究結(jié)果，為廣西城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展提出一些政策建議。

3.1完善土地市場(chǎng)管制

一方面，城鎮(zhèn)化本質(zhì)上就是城市聚集效應(yīng)的演化過程，最終體現(xiàn)在土地利用之中；另一方面，土地是房地產(chǎn)業(yè)的載體和源頭，地價(jià)綜合體現(xiàn)于房?jī)r(jià)之中。因此，必須加強(qiáng)對(duì)土地用途的監(jiān)察，通過公開競(jìng)拍方式轉(zhuǎn)讓土地來解決土地價(jià)格問題。

3.2提高廣西城鎮(zhèn)化質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

廣西的國內(nèi)生產(chǎn)總值總量一直處于全國的中下游水平，屬于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，且區(qū)內(nèi)不同城市發(fā)展水平也不均衡。因此，要充分發(fā)揮廣西的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展旅游業(yè)和港口貿(mào)易，建立綜合的物流中心，借助東盟一體化和新型城鎮(zhèn)化的契機(jī)發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

3.3轉(zhuǎn)變政府職能，正確引導(dǎo)消費(fèi)者心理預(yù)期

首先，地方政府要加大對(duì)保障房、價(jià)格合理的經(jīng)濟(jì)適用房和商品房建設(shè)，打擊投機(jī)炒房行為。其次，完善政府房產(chǎn)信息發(fā)布制度，正確引導(dǎo)消費(fèi)者心理預(yù)期回歸理性，防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落，要通過新聞、網(wǎng)絡(luò)等多種方式對(duì)消費(fèi)者普及房地產(chǎn)知識(shí)，拓展多元消費(fèi)渠道，最終實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)增長三者的協(xié)調(diào)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]陳石清，黃蔚.中國房地產(chǎn)價(jià)格與城市化水平實(shí)證分析[J].財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐，2007，（02）：109112.

[2]王璇.浙江省城市化化水平對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)格波動(dòng)的影響—基于VAR模型的實(shí)證研究[J].湖北財(cái)經(jīng)高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào)，2012，（03）：4447.

[3]趙朋.房地產(chǎn)投資波動(dòng)與城市化關(guān)聯(lián)性研究[J].華東經(jīng)濟(jì)管理，2006，（10）：3740.

[4]姚奕，郭軍華.我國城市化與經(jīng)濟(jì)增長的因果關(guān)系[J].人文地理，2010，（06）：4246.endprint

摘要：運(yùn)用多元線性回歸模型、協(xié)整分析和Granger因果性檢驗(yàn)等方法對(duì)廣西2000-2012年的商品房投資額、生產(chǎn)總值增長率和城鎮(zhèn)化水平的相互關(guān)系進(jìn)行分析和研究。結(jié)果顯示：廣西的城鎮(zhèn)化水平、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間存在一種顯著的長期穩(wěn)定關(guān)系，且呈正向相關(guān)。根據(jù)實(shí)證結(jié)果為廣西房地產(chǎn)行業(yè)、城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)水平協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展提出一些對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；經(jīng)濟(jì)增長；房地產(chǎn)；協(xié)整檢驗(yàn)

中圖分類號(hào)：F2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：16723198（2014）05004302

1引言及文獻(xiàn)綜述

1.1廣西城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)概述

進(jìn)入21世紀(jì)，廣西城鎮(zhèn)化水平從2000年的28.15%發(fā)展到2012年43.6%，與此同時(shí)，區(qū)內(nèi)GDP值由2080.04億上漲到13031.04億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長2.42倍。但是，廣西的城鎮(zhèn)化仍存在一些問題，城鎮(zhèn)化總體水平偏低，與全國相比差了近10%；城鎮(zhèn)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，農(nóng)業(yè)比重偏高，輕工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比重則偏低等等。而在廣西房地產(chǎn)方面，商品房?jī)r(jià)格年增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民可支配收入增長，2000年的1449漲到2012年的4203元；商品房投資額在2000年到2012年間漲了40倍，但商品房空置率增加，供需結(jié)構(gòu)不合理。這些問題都制約著廣西城鎮(zhèn)化的發(fā)展。因此，如何利用城鎮(zhèn)化的契機(jī)，制定合理的政策促進(jìn)廣西房地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)三者協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1.2國內(nèi)外城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的文獻(xiàn)綜述

通過對(duì)現(xiàn)有的文獻(xiàn)進(jìn)行分析，不同學(xué)者從不同方面運(yùn)用不同方法定性定量地來研究城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系。在城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格角度上，陳石清等（2007）運(yùn)用誤差糾正模型證明了1991-2005年中國城市化水平和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在著長期穩(wěn)定的正向變動(dòng)關(guān)系。王璇（2012）利用VAR模型和IRF函數(shù)考察分析了浙江省1991-2009年城市化水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊。在城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)投資角度上，趙朋（2006）在理論角度上分析了城市化水平受正向房地產(chǎn)投資增長影響。在城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)關(guān)系上，郭軍華（2010）認(rèn)為在中西部和東北地區(qū)，城市化是經(jīng)濟(jì)增長的長期原因，但不是短期原因。

從現(xiàn)有的文獻(xiàn)來看，當(dāng)前學(xué)者主要集中于對(duì)城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長三者中兩兩之間的關(guān)系研究，而對(duì)三者綜合的研究則比較少；同時(shí)，現(xiàn)有文獻(xiàn)中較少數(shù)是運(yùn)用區(qū)域時(shí)間序列數(shù)據(jù)或者面板數(shù)據(jù)來做相關(guān)分析。本文以西部代表區(qū)域——廣西2000-2012年的時(shí)間序列數(shù)據(jù)為例，運(yùn)用VAR計(jì)量方法，對(duì)三者之間長短期動(dòng)態(tài)關(guān)系來進(jìn)行研究和分析。

2廣西城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的實(shí)證研究

2.1變量選取與數(shù)據(jù)處理

本文數(shù)據(jù)主要根據(jù)《2012廣西統(tǒng)計(jì)年鑒》、中經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)網(wǎng)等渠道收集整理而得。選取指標(biāo)包括：城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)（URB），用“市鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎亍眮頊y(cè)算；房地產(chǎn)開發(fā)額（RI），以區(qū)內(nèi)各市、縣商品房開發(fā)投資額年度總和度量；經(jīng)濟(jì)增長（ECG），采用區(qū)內(nèi)GDP增長率來代表其經(jīng)濟(jì)增長。同時(shí)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)取自然對(duì)數(shù)進(jìn)行計(jì)算，以此來消除異方差現(xiàn)象，使趨勢(shì)線性無偏。

2.2單位根ADF檢驗(yàn)

運(yùn)用ADF檢驗(yàn)對(duì)數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)，使用AIC準(zhǔn)則選取ADF最優(yōu)滯后階數(shù)，使得AIC數(shù)據(jù)達(dá)到最小，得到表1。

由表1可知，各變量的原序列的ADF統(tǒng)計(jì)量絕對(duì)值均小于5%的臨界值，說明原序列在5%的顯著性水平下是接受不平穩(wěn)假設(shè)檢驗(yàn)的。而LnRI、LnURB和LnECG可以在1%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，即它們的二階差分都為平穩(wěn)性序列；且三者都是二階單整過程I（2），因此它們可能存在某種平穩(wěn)的線性組合，這種線性組合能夠反映三者之間長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。

2.3協(xié)整檢驗(yàn)

協(xié)整檢驗(yàn)是揭示變量之間是否存在一種長期穩(wěn)定均衡關(guān)系的檢驗(yàn)方法。本文采用向量自回歸方法對(duì)三個(gè)變量進(jìn)行協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)。結(jié)果如下。

通過對(duì)三變量進(jìn)行Granger檢驗(yàn)，可以看到，RI與URB存在單向的Granger因果關(guān)系，商品房投資額是城鎮(zhèn)化水平的Granger原因。而城鎮(zhèn)化率是廣西經(jīng)濟(jì)增長的Granger原因，但商品房投資額與經(jīng)濟(jì)增長之間的因果關(guān)系不十分明顯。

2.5線性回歸模型及其解釋

方程中加入ar項(xiàng)是為了消除序列自相關(guān)，模型調(diào)整擬合優(yōu)度系數(shù)值為0.986994，且自變量城鎮(zhèn)化率和GDP增長率的相伴概率為0和0.048，通過了T檢驗(yàn)，DW值為178455，表明回歸方程是高度顯著的。因此，廣西城鎮(zhèn)化率上升一個(gè)單位，商品房投資額相應(yīng)上升6.75個(gè)單位；經(jīng)濟(jì)增長率上升一個(gè)單位，商品房投資額上升1.16個(gè)單位。這都符合城鎮(zhèn)化率和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高時(shí)能帶動(dòng)城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展這一事實(shí)。

3主要結(jié)論及政策建議

城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)增長能帶動(dòng)地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)高投資會(huì)吸引更多的農(nóng)民走向城市中來享受城鎮(zhèn)生活，提高城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。當(dāng)前，房?jī)r(jià)上漲過快、城市土地資源利用過度、居民不能居其所屋等問題一直阻礙著廣西經(jīng)濟(jì)水平和城鎮(zhèn)化的發(fā)展，筆者根據(jù)相關(guān)理論與實(shí)證研究結(jié)果，為廣西城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展提出一些政策建議。

3.1完善土地市場(chǎng)管制

一方面，城鎮(zhèn)化本質(zhì)上就是城市聚集效應(yīng)的演化過程，最終體現(xiàn)在土地利用之中；另一方面，土地是房地產(chǎn)業(yè)的載體和源頭，地價(jià)綜合體現(xiàn)于房?jī)r(jià)之中。因此，必須加強(qiáng)對(duì)土地用途的監(jiān)察，通過公開競(jìng)拍方式轉(zhuǎn)讓土地來解決土地價(jià)格問題。

3.2提高廣西城鎮(zhèn)化質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

廣西的國內(nèi)生產(chǎn)總值總量一直處于全國的中下游水平，屬于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，且區(qū)內(nèi)不同城市發(fā)展水平也不均衡。因此，要充分發(fā)揮廣西的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展旅游業(yè)和港口貿(mào)易，建立綜合的物流中心，借助東盟一體化和新型城鎮(zhèn)化的契機(jī)發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

3.3轉(zhuǎn)變政府職能，正確引導(dǎo)消費(fèi)者心理預(yù)期

首先，地方政府要加大對(duì)保障房、價(jià)格合理的經(jīng)濟(jì)適用房和商品房建設(shè)，打擊投機(jī)炒房行為。其次，完善政府房產(chǎn)信息發(fā)布制度，正確引導(dǎo)消費(fèi)者心理預(yù)期回歸理性，防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落，要通過新聞、網(wǎng)絡(luò)等多種方式對(duì)消費(fèi)者普及房地產(chǎn)知識(shí)，拓展多元消費(fèi)渠道，最終實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)增長三者的協(xié)調(diào)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]陳石清，黃蔚.中國房地產(chǎn)價(jià)格與城市化水平實(shí)證分析[J].財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐，2007，（02）：109112.

[2]王璇.浙江省城市化化水平對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)格波動(dòng)的影響—基于VAR模型的實(shí)證研究[J].湖北財(cái)經(jīng)高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào)，2012，（03）：4447.

[3]趙朋.房地產(chǎn)投資波動(dòng)與城市化關(guān)聯(lián)性研究[J].華東經(jīng)濟(jì)管理，2006，（10）：3740.

[4]姚奕，郭軍華.我國城市化與經(jīng)濟(jì)增長的因果關(guān)系[J].人文地理，2010，（06）：4246.endprint

摘要：運(yùn)用多元線性回歸模型、協(xié)整分析和Granger因果性檢驗(yàn)等方法對(duì)廣西2000-2012年的商品房投資額、生產(chǎn)總值增長率和城鎮(zhèn)化水平的相互關(guān)系進(jìn)行分析和研究。結(jié)果顯示：廣西的城鎮(zhèn)化水平、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間存在一種顯著的長期穩(wěn)定關(guān)系，且呈正向相關(guān)。根據(jù)實(shí)證結(jié)果為廣西房地產(chǎn)行業(yè)、城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)水平協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展提出一些對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；經(jīng)濟(jì)增長；房地產(chǎn)；協(xié)整檢驗(yàn)

中圖分類號(hào)：F2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：16723198（2014）05004302

1引言及文獻(xiàn)綜述

1.1廣西城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)概述

進(jìn)入21世紀(jì)，廣西城鎮(zhèn)化水平從2000年的28.15%發(fā)展到2012年43.6%，與此同時(shí)，區(qū)內(nèi)GDP值由2080.04億上漲到13031.04億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長2.42倍。但是，廣西的城鎮(zhèn)化仍存在一些問題，城鎮(zhèn)化總體水平偏低，與全國相比差了近10%；城鎮(zhèn)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，農(nóng)業(yè)比重偏高，輕工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比重則偏低等等。而在廣西房地產(chǎn)方面，商品房?jī)r(jià)格年增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民可支配收入增長，2000年的1449漲到2012年的4203元；商品房投資額在2000年到2012年間漲了40倍，但商品房空置率增加，供需結(jié)構(gòu)不合理。這些問題都制約著廣西城鎮(zhèn)化的發(fā)展。因此，如何利用城鎮(zhèn)化的契機(jī)，制定合理的政策促進(jìn)廣西房地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)三者協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1.2國內(nèi)外城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的文獻(xiàn)綜述

通過對(duì)現(xiàn)有的文獻(xiàn)進(jìn)行分析，不同學(xué)者從不同方面運(yùn)用不同方法定性定量地來研究城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系。在城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格角度上，陳石清等（2007）運(yùn)用誤差糾正模型證明了1991-2005年中國城市化水平和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在著長期穩(wěn)定的正向變動(dòng)關(guān)系。王璇（2012）利用VAR模型和IRF函數(shù)考察分析了浙江省1991-2009年城市化水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊。在城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)投資角度上，趙朋（2006）在理論角度上分析了城市化水平受正向房地產(chǎn)投資增長影響。在城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)關(guān)系上，郭軍華（2010）認(rèn)為在中西部和東北地區(qū)，城市化是經(jīng)濟(jì)增長的長期原因，但不是短期原因。

從現(xiàn)有的文獻(xiàn)來看，當(dāng)前學(xué)者主要集中于對(duì)城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長三者中兩兩之間的關(guān)系研究，而對(duì)三者綜合的研究則比較少；同時(shí)，現(xiàn)有文獻(xiàn)中較少數(shù)是運(yùn)用區(qū)域時(shí)間序列數(shù)據(jù)或者面板數(shù)據(jù)來做相關(guān)分析。本文以西部代表區(qū)域——廣西2000-2012年的時(shí)間序列數(shù)據(jù)為例，運(yùn)用VAR計(jì)量方法，對(duì)三者之間長短期動(dòng)態(tài)關(guān)系來進(jìn)行研究和分析。

2廣西城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的實(shí)證研究

2.1變量選取與數(shù)據(jù)處理

本文數(shù)據(jù)主要根據(jù)《2012廣西統(tǒng)計(jì)年鑒》、中經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)網(wǎng)等渠道收集整理而得。選取指標(biāo)包括：城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)（URB），用“市鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎亍眮頊y(cè)算；房地產(chǎn)開發(fā)額（RI），以區(qū)內(nèi)各市、縣商品房開發(fā)投資額年度總和度量；經(jīng)濟(jì)增長（ECG），采用區(qū)內(nèi)GDP增長率來代表其經(jīng)濟(jì)增長。同時(shí)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)取自然對(duì)數(shù)進(jìn)行計(jì)算，以此來消除異方差現(xiàn)象，使趨勢(shì)線性無偏。

2.2單位根ADF檢驗(yàn)

運(yùn)用ADF檢驗(yàn)對(duì)數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)，使用AIC準(zhǔn)則選取ADF最優(yōu)滯后階數(shù)，使得AIC數(shù)據(jù)達(dá)到最小，得到表1。

由表1可知，各變量的原序列的ADF統(tǒng)計(jì)量絕對(duì)值均小于5%的臨界值，說明原序列在5%的顯著性水平下是接受不平穩(wěn)假設(shè)檢驗(yàn)的。而LnRI、LnURB和LnECG可以在1%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，即它們的二階差分都為平穩(wěn)性序列；且三者都是二階單整過程I（2），因此它們可能存在某種平穩(wěn)的線性組合，這種線性組合能夠反映三者之間長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。

2.3協(xié)整檢驗(yàn)

協(xié)整檢驗(yàn)是揭示變量之間是否存在一種長期穩(wěn)定均衡關(guān)系的檢驗(yàn)方法。本文采用向量自回歸方法對(duì)三個(gè)變量進(jìn)行協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)。結(jié)果如下。

通過對(duì)三變量進(jìn)行Granger檢驗(yàn)，可以看到，RI與URB存在單向的Granger因果關(guān)系，商品房投資額是城鎮(zhèn)化水平的Granger原因。而城鎮(zhèn)化率是廣西經(jīng)濟(jì)增長的Granger原因，但商品房投資額與經(jīng)濟(jì)增長之間的因果關(guān)系不十分明顯。

2.5線性回歸模型及其解釋

方程中加入ar項(xiàng)是為了消除序列自相關(guān)，模型調(diào)整擬合優(yōu)度系數(shù)值為0.986994，且自變量城鎮(zhèn)化率和GDP增長率的相伴概率為0和0.048，通過了T檢驗(yàn)，DW值為178455，表明回歸方程是高度顯著的。因此，廣西城鎮(zhèn)化率上升一個(gè)單位，商品房投資額相應(yīng)上升6.75個(gè)單位；經(jīng)濟(jì)增長率上升一個(gè)單位，商品房投資額上升1.16個(gè)單位。這都符合城鎮(zhèn)化率和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高時(shí)能帶動(dòng)城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展這一事實(shí)。

3主要結(jié)論及政策建議

城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)增長能帶動(dòng)地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)高投資會(huì)吸引更多的農(nóng)民走向城市中來享受城鎮(zhèn)生活，提高城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。當(dāng)前，房?jī)r(jià)上漲過快、城市土地資源利用過度、居民不能居其所屋等問題一直阻礙著廣西經(jīng)濟(jì)水平和城鎮(zhèn)化的發(fā)展，筆者根據(jù)相關(guān)理論與實(shí)證研究結(jié)果，為廣西城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展提出一些政策建議。

3.1完善土地市場(chǎng)管制

一方面，城鎮(zhèn)化本質(zhì)上就是城市聚集效應(yīng)的演化過程，最終體現(xiàn)在土地利用之中；另一方面，土地是房地產(chǎn)業(yè)的載體和源頭，地價(jià)綜合體現(xiàn)于房?jī)r(jià)之中。因此，必須加強(qiáng)對(duì)土地用途的監(jiān)察，通過公開競(jìng)拍方式轉(zhuǎn)讓土地來解決土地價(jià)格問題。

3.2提高廣西城鎮(zhèn)化質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

廣西的國內(nèi)生產(chǎn)總值總量一直處于全國的中下游水平，屬于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，且區(qū)內(nèi)不同城市發(fā)展水平也不均衡。因此，要充分發(fā)揮廣西的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展旅游業(yè)和港口貿(mào)易，建立綜合的物流中心，借助東盟一體化和新型城鎮(zhèn)化的契機(jī)發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

3.3轉(zhuǎn)變政府職能，正確引導(dǎo)消費(fèi)者心理預(yù)期

首先，地方政府要加大對(duì)保障房、價(jià)格合理的經(jīng)濟(jì)適用房和商品房建設(shè)，打擊投機(jī)炒房行為。其次，完善政府房產(chǎn)信息發(fā)布制度，正確引導(dǎo)消費(fèi)者心理預(yù)期回歸理性，防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落，要通過新聞、網(wǎng)絡(luò)等多種方式對(duì)消費(fèi)者普及房地產(chǎn)知識(shí)，拓展多元消費(fèi)渠道，最終實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)增長三者的協(xié)調(diào)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]陳石清，黃蔚.中國房地產(chǎn)價(jià)格與城市化水平實(shí)證分析[J].財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐，2007，（02）：109112.

[2]王璇.浙江省城市化化水平對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)格波動(dòng)的影響—基于VAR模型的實(shí)證研究[J].湖北財(cái)經(jīng)高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào)，2012，（03）：4447.

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[4]姚奕，郭軍華.我國城市化與經(jīng)濟(jì)增長的因果關(guān)系[J].人文地理，2010，（06）：4246.endprint