喬曉剛　阮連法

[摘要]本文以百腦匯資產(chǎn)開發(fā)事業(yè)群為例，綜述了目前存在的問題，即組織架構(gòu)凌亂，制度化建設(shè)和管理體系亟待改進(jìn)，部門設(shè)置不健全帶來企業(yè)的功能不足，激勵(lì)機(jī)制不健全等問題。運(yùn)用SWOT分析工具從內(nèi)部因素與外部因素兩個(gè)方面詳細(xì)分析了該企業(yè)的現(xiàn)狀，并根據(jù)企業(yè)使命、經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營策略并圍繞提升核心競爭力，確定了提升資產(chǎn)開發(fā)事業(yè)群核心競爭力對策選擇的原則及企業(yè)的對策選擇。

[關(guān)鍵詞]百腦匯資產(chǎn)事業(yè)群；商業(yè)房地產(chǎn)；核心競爭力；SWOT分析

[中圖分類號]F293[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）18-0104-06

1引言

近年來，大型IT商場、大型的百貨中心、大型的超市已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場的主力軍，傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿足它們對硬件和軟件的要求，這給此類房地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的市場空白，于是融合傳統(tǒng)流通業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。像“百腦匯”是專門經(jīng)營IT連鎖商場的企業(yè)，因?yàn)樽杂兄鳡I業(yè)務(wù)需要擴(kuò)張，又需要有較強(qiáng)的專業(yè)性，還需要熟悉企業(yè)文化背景，便成立有專門的開發(fā)部門。在新的城市或新的地盤開發(fā)出新的商場后，“順便”出租或出售節(jié)余的房產(chǎn)。這類企業(yè)或者從事這類開發(fā)的部門單按這類業(yè)務(wù)來講，它們從事的是商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)，可以按商業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)看待。

近年來形成的房地產(chǎn)熱也同樣影響著商業(yè)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)高額的利潤[1]吸引著眾多投資。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)或從事商業(yè)房地產(chǎn)的企業(yè)像雨后春筍一樣，迅速冒出來，急速增長。企業(yè)數(shù)量的增多引得市場競爭更加激烈，在激烈的市場競爭中，企業(yè)不僅要從外部環(huán)境和行業(yè)發(fā)展中尋找發(fā)展的機(jī)會(huì)，也應(yīng)從企業(yè)內(nèi)部，通過有效的管理，發(fā)現(xiàn)并培育企業(yè)的核心競爭力，并轉(zhuǎn)變?yōu)樽尭偁帉κ譄o法超越的競爭優(yōu)勢。

商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)相對普通房地產(chǎn)企業(yè)具有更高的專業(yè)性，針對商業(yè)房地產(chǎn)類企業(yè)研究并不是太多，結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況和需求分析的研究更少。本文擬以具體的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)為例，運(yùn)用SWOT分析工具，提出提升企業(yè)核心競爭力的對策與措施等方面的研究，為企業(yè)提高管理水平，提升核心競爭力等的戰(zhàn)略選擇提供有價(jià)值的指導(dǎo)與參考。

2基于百腦匯資產(chǎn)事業(yè)群的SWOT分析

2.1百腦匯資產(chǎn)事業(yè)群簡介

百腦匯集團(tuán)是臺(tái)灣藍(lán)天集團(tuán)在大陸投資的全資子公司，也是目前藍(lán)天集團(tuán)在中國大陸地區(qū)最大的投資項(xiàng)目。藍(lán)天集團(tuán)在臺(tái)灣由藍(lán)天電腦、群光電子、高效電子等眾多公司組成。百腦匯資產(chǎn)事業(yè)群是百腦匯集團(tuán)下設(shè)機(jī)構(gòu)，總部位于上海，主要負(fù)責(zé)臺(tái)灣藍(lán)天電腦集團(tuán)于大陸投資的項(xiàng)目開發(fā)。資產(chǎn)事業(yè)群以“為客戶創(chuàng)造價(jià)值”為經(jīng)營理念，通過嚴(yán)格管理、規(guī)范經(jīng)營，以及先進(jìn)的經(jīng)營模式、成功的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)、豐富的招商資源、精銳的管理團(tuán)隊(duì)、龐大的戰(zhàn)略聯(lián)盟為客戶提供全方位服務(wù)，為全國IT產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。資產(chǎn)事業(yè)群自1998年進(jìn)入中國大陸投資以來，投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，已建成和正建的物業(yè)有武漢群光廣場，有上海、北京、杭州、廣州等地已開業(yè)的二十家百腦匯連鎖電腦商場，至2011年，累計(jì)投資上百億元人民幣。

2.2SWOT分析

SWOT分析法即態(tài)勢分析法，20世紀(jì)80年代初由美國舊金山大學(xué)的管理學(xué)教授韋里克提出，經(jīng)常被用于企業(yè)戰(zhàn)略制定、競爭對手分析等場合。SWOT是優(yōu)勢（Strengths）、劣勢（Weakness）、機(jī)會(huì)（Opportunity）、威脅（Threats）的統(tǒng)稱。通過調(diào)查將企業(yè)的四個(gè)方面列舉出來，然后用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，進(jìn)行組合與決策，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論，而結(jié)論通常帶有一定的決策性。通過SWOT分析，可以幫助企業(yè)把資源和行動(dòng)聚集在自己的強(qiáng)項(xiàng)和有最多機(jī)會(huì)的地方。

2.2.1優(yōu)勢（Strengths）分析

自2005年集團(tuán)公司組建資產(chǎn)事業(yè)群總部以來，加快發(fā)展，迎難而上，破解了一系列帶有挑戰(zhàn)性、全局性、根本性的大事，企業(yè)創(chuàng)新的累積效應(yīng)日益顯現(xiàn)，競爭優(yōu)勢正在形成。主要表現(xiàn)在以下方面：

（1）資本優(yōu)勢。截至2007年年底，中國房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)62518家[2]，我國房地產(chǎn)市場的投資者自有資金實(shí)力高低懸殊，但總體而言，規(guī)模偏小，行業(yè)集中度比較分散。內(nèi)地市場占有率最高的萬科，2006年的全國市場占有率仍只有1.5%左右。百腦匯資產(chǎn)事業(yè)群每年以數(shù)億至數(shù)十億元的資金投入市場，資本優(yōu)勢是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)難以比擬的。百腦匯資產(chǎn)事業(yè)群有多種融資渠道，使得在商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)不斷地加大投入，站穩(wěn)腳跟。第一，百腦匯集團(tuán)的母公司在臺(tái)灣有幾家上市公司，可通過股票市場進(jìn)行大量的融資；第二，發(fā)行債券，母公司在臺(tái)灣發(fā)行大量公司債券，以募集大量資金；第三，發(fā)行REITs，籌集資金；第四，通過已經(jīng)建成開業(yè)的百腦匯等已有物業(yè)進(jìn)行抵押貸款，相對于一般內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)而言，百腦匯資產(chǎn)事業(yè)群在資金規(guī)模、經(jīng)營管理等方面具有優(yōu)勢，銀行的信用評級較高，更容易獲取銀行信貸支持；多數(shù)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道為銀行貸款，因此國家宏觀調(diào)控背景下，這些房地產(chǎn)企業(yè)首先受到外部的資金壓力。百腦匯資產(chǎn)事業(yè)群因?yàn)橛斜姸嗟馁Y金來源渠道，因此資金優(yōu)勢成為最大優(yōu)勢。

（2）品牌優(yōu)勢。臺(tái)灣藍(lán)天集團(tuán)自1998年從鼎新集團(tuán)和NOVA公司手里買過“百腦匯”這個(gè)商標(biāo)，到2007年獲得“中國馳名商標(biāo)”稱號，九年間的發(fā)展是非常迅速。取得“中國馳名商標(biāo)”這個(gè)稱號也開了國家對IT商場保護(hù)的先河。有了馳名商標(biāo)這個(gè)稱號，在各地招商引資或拿地談判時(shí)，借助品牌優(yōu)勢進(jìn)入各地容易取得較優(yōu)厚的條件。百腦匯在經(jīng)營IT商場的同時(shí)，借助集團(tuán)公司在大陸還有筆記本電腦、電源、鍵盤等代工廠，這樣也使集團(tuán)的形象更豐富、飽滿，在進(jìn)行項(xiàng)目前期開發(fā)時(shí)也更容易讓人接受。百腦匯資產(chǎn)事業(yè)群雖算不上是國內(nèi)品牌房產(chǎn)企業(yè)，但“百腦匯”是國家馳名商標(biāo)，是國內(nèi)一流的電子連鎖商場大品牌。資產(chǎn)事業(yè)群借助于“百腦匯”品牌優(yōu)勢，進(jìn)入各地商業(yè)房產(chǎn)市場更容易受到當(dāng)?shù)卣猩桃Y部門的歡迎。

（3）先發(fā)優(yōu)勢?？v觀國際發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的金融化、專業(yè)化是未來發(fā)展的主要方向。百腦匯資產(chǎn)事業(yè)群經(jīng)過多年的發(fā)展，在專業(yè)性較強(qiáng)的IT商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域研究出合理的產(chǎn)品、高質(zhì)量的服務(wù)和生產(chǎn)效率上有著更明顯的先發(fā)優(yōu)勢。

（4）經(jīng)驗(yàn)及觀念優(yōu)勢。臺(tái)灣企業(yè)在大陸投資很少有失敗的案例，很多人都說出現(xiàn)這樣的結(jié)果的原因是因?yàn)榕_(tái)灣人有未卜先知的能力。按實(shí)際情況認(rèn)真分析是因?yàn)?，中國大陸目前發(fā)展階段是臺(tái)灣在二三十年前所經(jīng)歷過的樣子，目前大陸所遇到的問題常常也是當(dāng)時(shí)臺(tái)灣地區(qū)曾經(jīng)碰到的問題。這樣臺(tái)灣人在大陸就有“重復(fù)走歷史路”的感覺，就會(huì)把可能會(huì)遇到的難事、雜事用以往的經(jīng)驗(yàn)提前預(yù)知，盡早選擇正確方向，以盡量避免錯(cuò)誤的發(fā)生。

2.2.2劣勢（Weakness）分析

在看到競爭優(yōu)勢的同時(shí)，也必須正視現(xiàn)實(shí)，看到企業(yè)面臨的困難和不足，百腦匯資產(chǎn)事業(yè)群的劣勢因素主要體現(xiàn)在：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分散。百腦匯經(jīng)營的是IT資訊賣場，目的是遍布于全國各地建立市場，資產(chǎn)事業(yè)群主要功能是為其服務(wù)，所開發(fā)項(xiàng)目也就分散于全國各地。在取得土地階段，各地政府的招商引資對資產(chǎn)事業(yè)群來說都有很大的幫助。新項(xiàng)目確定后，通常由資產(chǎn)事業(yè)群從其他地方的項(xiàng)目部抽調(diào)管理人員進(jìn)行建設(shè)實(shí)施，新派人員對當(dāng)?shù)匦姓?guī)章制度不熟悉，對后續(xù)的報(bào)建、建設(shè)工作的展開可以說是不小的考驗(yàn)。同時(shí)，因?yàn)榇箨懡?jīng)濟(jì)發(fā)展較快，國家或各地政府對外資企業(yè)法律法規(guī)變化較快。法律法規(guī)的變動(dòng)對經(jīng)營者來說并不是件好事情，因?yàn)榻?jīng)營者的經(jīng)營環(huán)境是在變的，原先的預(yù)期可能會(huì)變。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)較分散，就沒有較多的能力去提前預(yù)知各地政策的變化趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)分散的第三個(gè)劣勢是由于項(xiàng)目分散度大，且當(dāng)?shù)貎H有一個(gè)項(xiàng)目在建，不宜在當(dāng)?shù)亟M建較大的組織機(jī)構(gòu)，如果依靠總部對各項(xiàng)目進(jìn)行管理，要達(dá)到一定的管理深度存在困難。

（2）投資結(jié)構(gòu)不盡合理。因資產(chǎn)事業(yè)群主要為百腦匯服務(wù)，所以投資均為IT商場+寫字樓復(fù)合式，IT賣場交由商場營運(yùn)部門經(jīng)營，寫字樓則出租或出售。資產(chǎn)事業(yè)群作為百腦匯的一個(gè)部門來說，投資IT賣場是無可非議的，但在一個(gè)城市投資IT賣場首先需要地段好，需要等待投資的時(shí)機(jī)，常常為了一個(gè)城市的某個(gè)地塊會(huì)等5～7年，這樣造成的結(jié)果是：有錢沒地方使，有人沒地方用，造成資源的極大浪費(fèi)。投資結(jié)構(gòu)的單一，造成投資結(jié)構(gòu)不盡合理，影響到創(chuàng)利安全空間，使得創(chuàng)利安全空間變小。

（3）尚未形成獨(dú)有的企業(yè)文化。百腦匯集團(tuán)自1998年成立，有十幾年歷史了，但為其做前期開發(fā)的資產(chǎn)事業(yè)群在2005年才成立，因與百腦匯集團(tuán)其他成員工作性質(zhì)大不相同，聯(lián)系較少，所以百腦匯集團(tuán)存在的企業(yè)文化未傳至資產(chǎn)事業(yè)群，又因資產(chǎn)事業(yè)群成立時(shí)間不長，事業(yè)群內(nèi)各部門風(fēng)格大相徑庭，尚未形成自己的企業(yè)文化，造成企業(yè)缺乏凝聚力。一些工作能力強(qiáng)的人才由于種種原因流失，留不住人才，降低企業(yè)形象，降低了競爭力。

（4）尚未形成體系化的銷售團(tuán)隊(duì)。由于公司目前投資結(jié)構(gòu)多用于IT商場+寫字樓領(lǐng)域，所以多數(shù)樓盤散布于全國各大城市，雖有行銷中心統(tǒng)一包裝，統(tǒng)一策劃，但一線銷售人員多為當(dāng)?shù)匦抡衅溉藛T，對公司背景、樓盤等各方面均不熟悉，對銷售的靈活性及銷售速度有一定限制。對公司利潤的最大化有不利的影響。

2.2.3機(jī)會(huì)（Opportunity）分析

（1）房地產(chǎn)市場需求旺盛。隨著我國人口的增加，家庭規(guī)模的減小，加之城市化的快速發(fā)展帶來農(nóng)村人口不斷進(jìn)入城市，房屋作為人民生產(chǎn)、生活的必需品，需求量也不斷增加。這部分需求不斷地刺激房地產(chǎn)市場、而且會(huì)在較長時(shí)間里保持強(qiáng)勁的勢頭，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)市場蘊(yùn)藏著巨大的投資與投機(jī)需求，投資性購房市場需求不斷增加，也使得房地產(chǎn)市場需求旺盛。近三十年來，中國政治局勢穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、人民生活水平日益提高，居民可支配收入不斷提高，民間資本雄厚，大量資金尋找投資渠道，我國投資渠道偏少，而股票市場等投資渠道目前又處于低迷狀態(tài)，這使得房地產(chǎn)投資需求不斷擴(kuò)大。

（2）房地產(chǎn)行業(yè)逐步走向規(guī)范。房地產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展以來，房地產(chǎn)業(yè)也隨著國家各項(xiàng)政策的推出而逐步走向規(guī)范。第一，土地市場逐步規(guī)范。土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，土地的供應(yīng)狀況將影響房產(chǎn)市場的平衡。我國的土地所有權(quán)都屬于國有，一級土地使用權(quán)的支配權(quán)在政府手中，也就是政府壟斷土地資源，目前土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)全部實(shí)現(xiàn)“招拍掛”，基本實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。第二，政府在逐步完善房地產(chǎn)市場相關(guān)法規(guī)。包括：產(chǎn)權(quán)、交易、開發(fā)、稅費(fèi)、中介、價(jià)格、物業(yè)管理等相關(guān)法規(guī)，逐步完善房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，使房地產(chǎn)市場有序發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場有一個(gè)公平競爭的機(jī)制。通過規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場法規(guī)，規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場體制，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，促使我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、穩(wěn)定、發(fā)展。

（3）二、三線城市存在較大的發(fā)展空間。到2011年，中國地級及以上城市數(shù)量已經(jīng)達(dá)到288個(gè)，占地64.4萬平方千米，城市人口近3.98億[20]，這其中，直轄市和幾個(gè)大的省會(huì)城市作為一級城市，為一線市場；除此之外的二百六十余座城市為二、三級城市。一線城市比二、三線城市地理位置優(yōu)越、交通方便、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、資金相對寬裕，城市規(guī)模和城市密度較大，城鎮(zhèn)化水平較高，這些優(yōu)勢使得一線城市房地產(chǎn)業(yè)在一開始就走在二、三線城市房地產(chǎn)業(yè)的前面。隨著一線城市土地資源的減少，土地價(jià)格上升引起的成本大幅度上升和競爭加劇，房地產(chǎn)最優(yōu)投資區(qū)域發(fā)生了變化。相比較一線城市而言，二、三線城市由于地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施條件較差，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，消費(fèi)水平和城市化仍然處于初級階段，因此存在著巨大的市場潛力和獲利空間。特別是一些省會(huì)城市，隨著城市實(shí)力的增長，周邊市縣人口的涌入以及城市化進(jìn)程而產(chǎn)生的自住需求相對增多，外地商人投資性購房需求不斷增加等，這些都成為了二、三線城市房地產(chǎn)市場不斷擴(kuò)大的動(dòng)力。選擇二、三線城市不僅是為了生存的需要，更是為了企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略考慮。百腦匯資產(chǎn)事業(yè)群需要借這個(gè)市場的發(fā)展，搶占有相應(yīng)的份額。

2.2.4威脅（Threats）分析

（1）國家的宏觀調(diào)控。影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素有：投資成本、預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資金的可獲得性等。國家通過從獲取土地、稅收等方面的控制來影響房地產(chǎn)投資成本；通過影響房地產(chǎn)需求，從而影響房地產(chǎn)投資收益預(yù)期，進(jìn)而影響房地產(chǎn)投資規(guī)模；通過緊縮的貨幣政策和對外資投資的控制影響著房地產(chǎn)投資資金可獲得性；同時(shí)國家可以通過宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行影響。近年國家在房地產(chǎn)業(yè)政策方向不確定性成為房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)，2008年上半年的緊縮政策因?yàn)槿蚪鹑谖C(jī)的爆發(fā)而在下半年改為反方向的刺激政策，2009年更是加大貨幣市場的寬松政策，但伴隨著的是一年的房屋價(jià)格不正常的上漲。2010年年初國務(wù)院會(huì)議中已經(jīng)將房屋價(jià)格上漲用詞從“抑制”改為“遏制”，所以國家越來越重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，國家宏觀調(diào)控成為最大的威脅。

（2）成本不斷上漲。城市化的步伐在加大，城市規(guī)模越來越大，城市化率越來越高，但土地是有限的，城市中存量土地不斷減少，再加上耕地已經(jīng)逼近國家設(shè)定的底線，國家不斷收縮地根政策，導(dǎo)致地價(jià)不斷上漲。根據(jù)國土資源部土地利用管理司網(wǎng)站“中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測網(wǎng)”專項(xiàng)調(diào)查《620個(gè)項(xiàng)目地價(jià)房價(jià)調(diào)查表》[36]統(tǒng)計(jì)，多數(shù)土地開發(fā)成本占房子成本為15%～30%，最高的比例達(dá)到57.4%，詳見下圖調(diào)查案例地價(jià)占房價(jià)比例分布情況。根據(jù)面粉和面包的關(guān)系，面粉漲價(jià)，面包一定漲價(jià)，土地地價(jià)上漲，房子價(jià)格一定隨著上漲。人工成本上漲也是成本上漲的主要因素之一。我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平不斷上升，個(gè)人收入迅速增長。造成企業(yè)方就是人工成本的不斷上漲，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的上漲。所以百腦匯資產(chǎn)事業(yè)群要借助于房地產(chǎn)市場的旺盛態(tài)勢，加大開發(fā)力度，尋找適當(dāng)?shù)牡貕K，加速項(xiàng)目的前期開發(fā)，利用資本雄厚優(yōu)勢，儲(chǔ)備一定量土地，增加未來可開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量。同時(shí)加強(qiáng)管理，降低成本。

調(diào)查案例地價(jià)占房價(jià)比例分布情況

（3）競爭日益激烈。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量從1998年的24378個(gè)增加到2007年的62518個(gè)，增長了2.6倍，房地產(chǎn)企業(yè)大幅增加。全國性大型房地產(chǎn)公司如：萬科、中海、保利等都在全國各大城市進(jìn)行布點(diǎn)、搶占戰(zhàn)略高地，爭奪市場份額，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈。

（4）匯率風(fēng)險(xiǎn)。我國目前施行的匯率制度為有一定的彈性幅度的匯率制度。人民幣匯率有彈性，匯率就存在不確定性。百腦匯資產(chǎn)事業(yè)群使用外資進(jìn)入大陸房地產(chǎn)市場時(shí)面臨較大的匯率風(fēng)險(xiǎn)，提高了風(fēng)險(xiǎn)成本。

通過以上分析，本文構(gòu)建出百腦匯資產(chǎn)事業(yè)群SWOT分析矩陣。如下表所示。

百腦匯資產(chǎn)事業(yè)群SWOT分析矩陣優(yōu)勢（Strength）

（1）資本優(yōu)勢

（2）品牌優(yōu)勢

（3）先發(fā)優(yōu)勢

（4）經(jīng)驗(yàn)及觀念優(yōu)勢

1劣勢（Weakness）

（1）開發(fā)分散

（2）投資結(jié)構(gòu)不合理

（3）尚未形成獨(dú)有的企業(yè)文化

（4）尚未形成體系化的銷售團(tuán)隊(duì)機(jī)會(huì)（Opportunity）

（1）房地產(chǎn)市場需求旺盛

（2）房地產(chǎn)行業(yè)逐步走向規(guī)范

（3）二、三線城市存在較大的發(fā)展空間1威脅（Threats）

（1）國家宏觀調(diào)控

（2）成本不斷上漲

（3）競爭日益激烈

（4）匯率風(fēng)險(xiǎn)3對策制定的原則及發(fā)展戰(zhàn)略的制定

3.1提升百腦匯資產(chǎn)開發(fā)事業(yè)群核心競爭力對策制定的原則3.1.1前瞻性原則

提升企業(yè)核心競爭力對策是保證企業(yè)長期領(lǐng)先于行業(yè)，憑借自身的優(yōu)勢在競爭日趨激烈的市場中屢屢取勝，維護(hù)企業(yè)長期生存與發(fā)展的總體策略。它不僅僅著眼于企業(yè)目前的生存與發(fā)展，更注重企業(yè)未來長期的生存與發(fā)展，是企業(yè)前瞻性的規(guī)劃，對于企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的指導(dǎo)作用。

提升百腦匯資產(chǎn)開發(fā)事業(yè)群核心競爭力對策將引領(lǐng)未來的行業(yè)定位，業(yè)務(wù)范圍，指引今后的發(fā)展方向。因此必須具有前瞻性，保證企業(yè)未來長期的生存與發(fā)展，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。

3.1.2全方位、多角度原則

對策的制定需要從個(gè)體的角度轉(zhuǎn)到整體角度，從部門角度轉(zhuǎn)到全公司角度來考慮，也就是采用全方位、多角度的思維原則。通過改變角度觀察、思考可以使人們對事物有更全面、更深入的了解。資產(chǎn)開發(fā)事業(yè)群各部門員工所處角度不同，看公司策略一定也不同，所以應(yīng)該集思廣益、全方位、多角度考慮，以保證策略的全面性。

3.1.3共同參與原則

提升企業(yè)核心競爭力直接關(guān)系到企業(yè)的前途發(fā)展，它不僅僅是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任，而且還與企業(yè)員工密切相關(guān)，對策的實(shí)施最終是要通過企業(yè)各崗位員工來執(zhí)行的。因此，提升核心競爭力對策的制定與實(shí)施，應(yīng)征得多數(shù)員工的認(rèn)同，以得到最大范圍的支持與各崗位員工積極參與。

百腦匯資產(chǎn)開發(fā)事業(yè)群內(nèi)部的各個(gè)部門有其自身的局部利益存在，為了避免各自局部利益對公司整體利益的不利影響，阻礙實(shí)施，在實(shí)施中產(chǎn)生“一加一大于二”的效果，在對策選擇時(shí)需要事先得到大多數(shù)員工的理解和支持，以確保實(shí)施的順利進(jìn)行。

3.1.4可操作原則

提升核心競爭力對策是在分析影響企業(yè)發(fā)展的各因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上制訂出來的，對企業(yè)的發(fā)展具有實(shí)際的指導(dǎo)意義。制定對策的目的是通過相關(guān)對策的實(shí)施以培育企業(yè)核心競爭力，達(dá)到企業(yè)在自身領(lǐng)域的領(lǐng)先優(yōu)勢。要使制定的對策能順利實(shí)施，對策首先應(yīng)該具有很強(qiáng)的可操作性。

3.1.5動(dòng)態(tài)原則

企業(yè)核心競爭力的培育與提升必須立足長遠(yuǎn)，把企業(yè)優(yōu)勢資源集中在確定的方向上，培育核心競爭力，提升核心競爭力。只有如此，企業(yè)才能獲得長期利益，真正長期領(lǐng)跑于行業(yè)領(lǐng)域。由于對策實(shí)施過程的時(shí)間較長，期間企業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境也在不斷變化。因此，對策的制定應(yīng)考慮動(dòng)態(tài)原則。企業(yè)在策略實(shí)施過程中，如果外部環(huán)境發(fā)出劇烈變化，比如競爭程度突然加劇、國家政策的重大變化等，就需要對企業(yè)對策實(shí)施進(jìn)行局部或者全面調(diào)整。百腦匯資產(chǎn)開發(fā)事業(yè)群在實(shí)施過程中，應(yīng)密切注意外部環(huán)境的變化，不斷調(diào)整自身定位于相應(yīng)對策，以便在激烈的競爭中始終立于不敗之地。

3.2發(fā)展戰(zhàn)略的制定

3.2.1調(diào)整投資區(qū)域與投資結(jié)構(gòu)

借助全國城市房地產(chǎn)發(fā)展不平衡，二、三線城市尚處于萌芽狀態(tài)，抓住機(jī)會(huì)調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，進(jìn)行重點(diǎn)區(qū)域投資，減少項(xiàng)目風(fēng)散帶來的劣勢。百腦匯資產(chǎn)事業(yè)群目前開發(fā)多數(shù)項(xiàng)目為電腦IT商場，并分散于全國各地。電腦IT商場作為信息產(chǎn)業(yè)的專業(yè)賣場，需要有非常專業(yè)的設(shè)計(jì)，如區(qū)域布置、人員動(dòng)線設(shè)計(jì)、物流動(dòng)線設(shè)計(jì)、裝修協(xié)調(diào)以及其他各自公司特有的異業(yè)服務(wù)功能的動(dòng)線設(shè)計(jì)、專業(yè)廣告櫥窗設(shè)計(jì)等。資產(chǎn)事業(yè)群具有較高的專業(yè)性的優(yōu)點(diǎn)是不易被人模仿。但大多城市都已經(jīng)存在有并已經(jīng)形成一定規(guī)模的電腦賣場對百腦匯的進(jìn)入產(chǎn)生不利的影響。

百腦匯資產(chǎn)事業(yè)群在城市開發(fā)房地產(chǎn)，如果已經(jīng)完成一個(gè)IT商場，很難有第二個(gè)第三個(gè)IT商場，因?yàn)槌瞬欢嗟膸讉€(gè)一線城市外，一個(gè)普通城市的IT市場容量通常是容不下兩個(gè)百腦匯IT商場和幾家其他的競爭對手的商場的。這樣的現(xiàn)實(shí)造成的結(jié)果就是一個(gè)城市，只有一次開發(fā)機(jī)會(huì)。資產(chǎn)事業(yè)群在第一次開發(fā)過程中形成的這個(gè)城市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，如果沒有其余項(xiàng)目，就沒有再利用的機(jī)會(huì)。同時(shí)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)培養(yǎng)的人才也由于種種原因不愿意離開當(dāng)?shù)乇慌赏渌貐^(qū)工作而離開公司。因此，必須調(diào)整多種經(jīng)營業(yè)態(tài)，增加投資類型，做多種遠(yuǎn)擇，在任一個(gè)城市都可以考慮最合適的業(yè)態(tài)，建造最合適的規(guī)模，創(chuàng)造最高的價(jià)值。

在調(diào)整投資區(qū)域的同時(shí)，資產(chǎn)事業(yè)群也調(diào)整投資方向。資產(chǎn)事業(yè)群從原先單一的百腦匯IT商場單一的開發(fā)逐步調(diào)整為集IT商場、寫字樓、百貨公司、五星級酒店等多方面投資。目前，資產(chǎn)事業(yè)群和凱悅酒店集團(tuán)合作的成都凱悅酒店、長春凱悅酒店與美國喜達(dá)屋飯店及度假村國際集團(tuán)合作的西安艾美酒店已經(jīng)開始建設(shè)。

調(diào)整投資區(qū)域和投資方向不僅可以帶來公司新的發(fā)展方面，同時(shí)原有的一些問題也容易得到解決。比如，原來一個(gè)城市僅開發(fā)一個(gè)百腦匯項(xiàng)目，項(xiàng)目完成后，人員不太愿意到其他城市，即離開公司的問題因此可以解決。原先人員在前一個(gè)項(xiàng)目積累的經(jīng)驗(yàn)也同時(shí)可以保留下來，這樣對公司項(xiàng)目部人員的穩(wěn)定性、公司經(jīng)驗(yàn)傳承都有積極作用。

3.2.2強(qiáng)化制度和流程管理

利用經(jīng)驗(yàn)及觀念，強(qiáng)化制度和流程管理，加強(qiáng)企業(yè)管理。管理是一門高深的科學(xué)，包含企業(yè)的生產(chǎn)管理、銷售管理、售后服務(wù)、人力管理等，是企業(yè)自我運(yùn)行和完善的基礎(chǔ)，只有將各種管理相互協(xié)調(diào)、相互支承、才能完善企業(yè)管理，促進(jìn)現(xiàn)代化企業(yè)的發(fā)展。所以，企業(yè)的成功可以說是管理制度的成功，決策缺乏科學(xué)性、全面性，憑借主觀臆斷行事的管理模式，會(huì)成為公司發(fā)展的障礙。當(dāng)前應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化制度管理建設(shè)，創(chuàng)新現(xiàn)代企業(yè)制度：不僅創(chuàng)新基本管理制度，包括公司體制及公司治理結(jié)構(gòu)、管理機(jī)制、薪酬制度、基本會(huì)計(jì)制度、工作流程制度，還包括崗位、部門和項(xiàng)目部內(nèi)部使用的各種工作規(guī)程。根據(jù)項(xiàng)目資金收支情況編制財(cái)務(wù)預(yù)算，從基本制度上進(jìn)行規(guī)范約束；建立前期手續(xù)報(bào)批流程、前期策劃流程、采購制度及后期營銷推廣流程等，從工作流程上進(jìn)行考核評估，并進(jìn)行制度創(chuàng)新，加強(qiáng)制度執(zhí)行力度，真正做到管理透明化、科學(xué)化。

資產(chǎn)事業(yè)群調(diào)整組織架構(gòu)，將原來負(fù)責(zé)土地開發(fā)的資產(chǎn)開發(fā)二區(qū)，這一功能單一又相對獨(dú)立的單位撤銷，原土地開發(fā)功能并入資產(chǎn)開發(fā)各區(qū)，使各區(qū)既有土地開發(fā)又有投資建設(shè)雙重任務(wù)。經(jīng)過這樣的調(diào)整后的優(yōu)點(diǎn)：一是投資機(jī)會(huì)容易把握。項(xiàng)目建設(shè)周期較長，通常都有二到三年。在這么長的時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目部對當(dāng)?shù)丨h(huán)境逐步熟悉，更容易取得好的地塊，投資分析更準(zhǔn)確，投資機(jī)會(huì)更容易把握。二是員工對土地信息更加關(guān)心。調(diào)整組織架構(gòu)后，資產(chǎn)開發(fā)各區(qū)有了項(xiàng)目建設(shè)和土地開發(fā)雙重壓力，土地取得與員工自身利益掛鉤。項(xiàng)目部人員對土地取得更加關(guān)心，使得“取得土地”不是某個(gè)人或某個(gè)部門的事，而是全公司上下人人都關(guān)心的重要大事。

3.2.3組建體系完善的銷售團(tuán)隊(duì)

借助于多數(shù)城市吸引外資，擴(kuò)大投資的機(jī)會(huì)，組建體系完善的銷售團(tuán)隊(duì)。目前百腦匯資產(chǎn)事業(yè)群項(xiàng)目位于全國各地，銷售項(xiàng)目因此也分散于各地，各項(xiàng)目銷售部屬于當(dāng)?shù)仨?xiàng)目臨時(shí)招募，項(xiàng)目銷售完成后即解散的。目前房產(chǎn)銷售團(tuán)隊(duì)存在的問題：①由于團(tuán)隊(duì)因項(xiàng)目而組建，組建時(shí)間較短，缺乏良好的溝通；② 團(tuán)隊(duì)中成員共同工作時(shí)間短，相互不了解，一些成員因其較強(qiáng)的個(gè)性而容易產(chǎn)生沖突；③工作缺乏長期的穩(wěn)定性。因此建立一支體系化的銷售團(tuán)隊(duì)，擁有旺盛的戰(zhàn)斗力，才能更好地適應(yīng)激烈的市場競爭。

資產(chǎn)事業(yè)群在借調(diào)整組織架構(gòu)的時(shí)機(jī)，同時(shí)調(diào)整行銷中心功能。在原先行銷中心僅負(fù)責(zé)各項(xiàng)目銷售策劃的基礎(chǔ)上，增加了銷售人員的管理。銷售人員在一個(gè)項(xiàng)目結(jié)束后可以回行銷中心培訓(xùn)，學(xué)習(xí)后進(jìn)一步可派往其他項(xiàng)目進(jìn)行銷售或者回原項(xiàng)目地對后續(xù)項(xiàng)目進(jìn)行銷售。這樣方式的改變增加了銷售人員隊(duì)伍的穩(wěn)定性，提高了銷售人員的凝聚力，同時(shí)可以提升了銷售隊(duì)伍整體素質(zhì)。

3.2.4著重進(jìn)行人才本地化培養(yǎng)，強(qiáng)化人才儲(chǔ)備

百腦匯集團(tuán)，包括資產(chǎn)事業(yè)群，中、高級主管基本上由臺(tái)灣人擔(dān)任。這種現(xiàn)象有很大的弊端。第一，大陸和臺(tái)灣的經(jīng)濟(jì)情況有非常巨大的差距，在大多類似的企業(yè)，從事同等性質(zhì)工作的臺(tái)灣人的平均收入為中國人的5～10倍，實(shí)現(xiàn)本地化經(jīng)營具有明顯的降低成本的效果。第二，大陸、臺(tái)灣長期的分開使得兩岸員工成長的文化背景不同，常常會(huì)使公司內(nèi)部員工和臺(tái)灣主管之間溝通方面存在某些問題。比如，企業(yè)的經(jīng)營策略不被下屬領(lǐng)悟，臺(tái)灣主管不能體會(huì)本地員工的心情，無法實(shí)現(xiàn)更具人情的公司的管理。

資產(chǎn)事業(yè)群已經(jīng)把“人才培養(yǎng)”作為公司重要的經(jīng)營目標(biāo)之一，作為中高級主管的KPI主要指標(biāo)之一。在累積了相應(yīng)層次和水平的人才之后，本地化經(jīng)營就不會(huì)是個(gè)很遙遠(yuǎn)的目標(biāo)，對于百腦匯資產(chǎn)事業(yè)群及母體臺(tái)灣藍(lán)天集團(tuán)來說，至少已經(jīng)具備了其中不少的重要基礎(chǔ)，如果能夠下決心推進(jìn)本地化經(jīng)營，就可以更好地適應(yīng)市場和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，在競爭中掌握主動(dòng)。在百腦匯集團(tuán)中職務(wù)由高到低為總裁、總經(jīng)理、總監(jiān)、處長、經(jīng)理、課長。在以前，大陸人員只能擔(dān)任課長一級，再往上的職務(wù)都由臺(tái)灣人擔(dān)任。實(shí)行“人才本地化”后，這種現(xiàn)象已經(jīng)有很大改觀，隨著大陸人才素質(zhì)及管理水平的提升，大陸人員擔(dān)任職務(wù)最高已經(jīng)有處長一級，在處長與經(jīng)理級形成兩岸人員混合組成的管理團(tuán)隊(duì)。