鄭榕

[摘要]在2014年樓價(jià)迎來(lái)拐點(diǎn)時(shí)，多地市地方政府卻對(duì)中央下發(fā)的“限購(gòu)令”、首付比例上松綁，使中央樓市調(diào)控政策大打折扣。在此背景下，本文通過(guò)論述2003年以來(lái)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的三個(gè)階段，來(lái)描述樓市調(diào)控政策的變化，并從房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例及房地產(chǎn)泡沫指數(shù)等方面指出房?jī)r(jià)偏離調(diào)控目標(biāo)，以此來(lái)闡述中央樓市調(diào)控政策的失效。同時(shí)，從中央政府與地方的政府的利益分析、消費(fèi)心理分析與人民幣升值預(yù)期分析來(lái)討論房地產(chǎn)調(diào)控政策失效的原因，并據(jù)此提出適當(dāng)?shù)恼呓ㄗh。

[關(guān)鍵詞]樓市調(diào)控；房?jī)r(jià)；泡沫指數(shù)；原因分析；對(duì)策建議

[中圖分類號(hào)]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2014）51-0149-02

1房地產(chǎn)調(diào)控的政策效果研究

汪麗娜（2004）分析了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生的積極影響，并反思了某些調(diào)控政策效果欠佳的原因，她從信貸、土地市場(chǎng)以及融資體制并提出了幾項(xiàng)建立長(zhǎng)效機(jī)制的建議。

朱孔來(lái)，張琳娜（2011）從征收房產(chǎn)稅對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)影響進(jìn)行探討，認(rèn)為征收房產(chǎn)稅短期有利于遏制房?jī)r(jià)增速，但長(zhǎng)期內(nèi)直接作用不大，反而會(huì)有負(fù)面效果。

2010年年初以來(lái)，正當(dāng)中國(guó)進(jìn)行樓市調(diào)控的同時(shí)，歐美國(guó)家不斷傳出不好的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。包括歐盟諸國(guó)的主權(quán)債務(wù)危機(jī)，削減財(cái)政赤字，這些都對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生了不小的負(fù)面印象。尹中立（2011）認(rèn)為在此情況下，歐美國(guó)家出現(xiàn)高通貨膨脹預(yù)期是理所應(yīng)當(dāng)，由此造成全球資本紛紛尋找高回報(bào)的投資產(chǎn)所，導(dǎo)致新興市場(chǎng)國(guó)家出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫，中國(guó)也包括在內(nèi)。因此，國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控政策失去了應(yīng)有的效應(yīng)。

蔣大興（2008）認(rèn)為近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控雖措施頻出，卻收效甚微，其原因是調(diào)控政策破壞了私人自治與公共管制之間的平衡，增加了市場(chǎng)交易的費(fèi)用，因此，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施的安排不應(yīng)損害公眾的利益。

2博弈論視角下的房地產(chǎn)調(diào)控研究

陶滿德和彭興庭（2006）認(rèn)為在房地產(chǎn)調(diào)控中，轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)市場(chǎng)地方和中央的利益博弈影響非常重要。他們通過(guò)建立兩者之間的博弈模型分析得出，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的短期利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益很難予以有效整合，必須重構(gòu)一種科學(xué)規(guī)范的中央與地方利益關(guān)系的新模式。

曹景鈞（2012）從中央政府與地方政府的委托—代理關(guān)系出發(fā)，由于地方政府與中央政府出現(xiàn)了政治、經(jīng)濟(jì)利益誘因，導(dǎo)致地方政府利益偏離中央政府的利益最大化，因此地方政府不能堅(jiān)定準(zhǔn)確實(shí)施中央政府下發(fā)的調(diào)控政策，導(dǎo)致地方房地產(chǎn)市場(chǎng)治理不善，調(diào)控效率不佳。

蔣東升（2013）用動(dòng)態(tài)不一致的模型討論了房地產(chǎn)的價(jià)格隨政府調(diào)控政策的變化趨勢(shì)。經(jīng)過(guò)分析得出，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策具有明顯的相機(jī)抉擇特性。調(diào)控政策忽緊忽松，政府偏好多樣，搖擺不定，時(shí)而重視房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，時(shí)而嚴(yán)厲打壓房?jī)r(jià)。認(rèn)為房地產(chǎn)政策不具有動(dòng)態(tài)一致性，因此調(diào)控效果不盡如人意。

劉紅軍等（2008）針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)中的交易主體——開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的博弈，建立完全但不完美信息動(dòng)態(tài)博弈模型，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的不誠(chéng)信行為影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

3房地產(chǎn)調(diào)控政策失效的原因分析

3.1中央政府與地方政府利益不一致

中央政府既是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的推動(dòng)者，同時(shí)也是房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定者，這兩個(gè)角色并不沖突，但是角色的職能卻難以平很。由于房地產(chǎn)具有產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)和GDP貢獻(xiàn)度高的特點(diǎn)，中央政府一方面希望房地產(chǎn)能夠健康繁榮發(fā)展，以刺激經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)；另一方面，中央政府又害怕房地產(chǎn)業(yè)非理性發(fā)展所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)富分配不均等、老百姓住房困難等民生問(wèn)題，進(jìn)而危害到社會(huì)的穩(wěn)定。以上兩方面決定了中央政府在房地產(chǎn)調(diào)控上的兩難境地，因此，中央政府反復(fù)的政策導(dǎo)向使房地產(chǎn)調(diào)控政策差強(qiáng)人意。

3.2社會(huì)大眾住房的消費(fèi)觀念

社會(huì)大眾是房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終需求者。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)上還有些投機(jī)者，但是畢竟他們對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的影響是有限的，房地產(chǎn)市場(chǎng)最終需求還是取決于社會(huì)大眾對(duì)于改善居住條件和實(shí)現(xiàn)貨幣財(cái)富的轉(zhuǎn)化和保值增值的需求上。住房需求是人類基本的消費(fèi)需求，對(duì)于占絕大多數(shù)的中低收入階層而言，改善居住條件、解決住房困難都需要政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，以遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，減輕生活成本壓力。中國(guó)巨大的人口形成了住房的剛性需求，社會(huì)大眾對(duì)房地產(chǎn)的需求彈性很小，因此開(kāi)發(fā)商總能以高價(jià)將住房銷售給社會(huì)大眾。所以，在政府的房?jī)r(jià)打壓調(diào)控下，由于社會(huì)大眾需求的牽引，房?jī)r(jià)不至于過(guò)快下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果不明顯。

此外，中國(guó)五千年的傳統(tǒng)文化和對(duì)家的概念引致國(guó)人對(duì)房屋的巨大需求。美國(guó)人的社會(huì)保障體系很健全，因此他們從小就養(yǎng)成了借貸消費(fèi)的習(xí)慣，即使他們破產(chǎn)了以后還能繼續(xù)還貸，而中國(guó)的消費(fèi)觀相對(duì)保守，他們會(huì)積累一輩子的儲(chǔ)蓄來(lái)購(gòu)買房屋。

4對(duì)策建議

4.1平衡中央地方利益分配

應(yīng)理順中央和地方的關(guān)系，合理劃分中央和地方的財(cái)權(quán)分配，解決由地方財(cái)權(quán)和事權(quán)不對(duì)等所引發(fā)的利益分割的矛盾。中央與地方在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的利益矛盾集中體現(xiàn)在土地制度和稅費(fèi)制度上，中央政府必須控制地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的既得利益，比如通過(guò)提高中央在土地市場(chǎng)管制權(quán)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)、清楚和限制不合理的房地產(chǎn)稅費(fèi)等手段來(lái)制約地方政府。同時(shí)，中央也應(yīng)加大對(duì)地方政府財(cái)政支持力度。地方政府常因地方財(cái)政收入不足為由而不會(huì)完全實(shí)施中央政府下達(dá)的樓市調(diào)控政策，因此房?jī)r(jià)常常偏離調(diào)控的方向。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年以來(lái)，已有安徽、杭州、無(wú)錫、天津、沈陽(yáng)、廣州等至少16個(gè)城市采取或直接放松限購(gòu)條件，或放寬落戶條件、或采取調(diào)整公積金貸款等方式促進(jìn)樓市交易量，來(lái)保證本地區(qū)的財(cái)政收入。

應(yīng)建立有效的激勵(lì)約束機(jī)制，提高地方政府違規(guī)行為的成本，強(qiáng)化事前監(jiān)督與事后懲罰，并對(duì)地方政府實(shí)施有效的社會(huì)監(jiān)督。要規(guī)范政府行為，使中央政府的獎(jiǎng)懲和監(jiān)督對(duì)地方政府構(gòu)成事實(shí)上的威脅。約束地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控博弈中的不合作行為，消除或減弱對(duì)地方政府的反向激勵(lì)，可以從降低違規(guī)收益和提高違規(guī)成本兩方面入手，加大對(duì)違法違規(guī)官員的懲治力度。公開(kāi)透明的行政程序和明確可依的制度法規(guī)，才能把制度落到實(shí)處。

4.2樹(shù)立公眾正確的住房消費(fèi)觀念

政府應(yīng)建立起一套嚴(yán)謹(jǐn)有效的預(yù)警系統(tǒng)，來(lái)指導(dǎo)公眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，進(jìn)而引導(dǎo)他們理性投資，而不是盲目跟隨市場(chǎng)非理性導(dǎo)向。通過(guò)對(duì)預(yù)警系統(tǒng)的建立，還可以為政府部門、開(kāi)發(fā)商和社會(huì)大眾提供超前導(dǎo)向信息，合理修正調(diào)控相關(guān)主體的預(yù)期，讓其提前自行調(diào)節(jié)其決策行為，以實(shí)行經(jīng)常性的小調(diào)節(jié)來(lái)避免倉(cāng)促出臺(tái)的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，造成政策效果不明顯的問(wèn)題。

住房的基本價(jià)值是居住使用價(jià)值，社會(huì)大眾首先應(yīng)該追求的是滿足基本的住房需求問(wèn)題，而不是追求其投資價(jià)值。因此，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于非理性狀況下，社會(huì)大眾不應(yīng)追求所謂的超前住房消費(fèi)觀念。而對(duì)于打不風(fēng)中低收入階層而言，應(yīng)該要樹(shù)立正確的住房消費(fèi)觀，如果人人都要求擁有產(chǎn)權(quán)房，用幾代人積累的財(cái)富來(lái)購(gòu)買一套住房，這樣不僅不利于個(gè)人資金用于社會(huì)再生產(chǎn)創(chuàng)造財(cái)富，還會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，使房?jī)r(jià)調(diào)控政策失效。

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