賈 瓊，賈 健

（1.韓國(guó)國(guó)立釜山大學(xué)，韓國(guó) 609-735；2.中國(guó)人民銀行南昌中心支行，江西 南昌 330008）

土地市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)對(duì)中長(zhǎng)期貸款影響的分析

賈 瓊1，賈 健2

（1.韓國(guó)國(guó)立釜山大學(xué)，韓國(guó) 609-735；2.中國(guó)人民銀行南昌中心支行，江西 南昌 330008）

選取某中部省轄市以及下轄A市、B市為分析樣本，通過(guò)對(duì)近年來(lái)土地市場(chǎng)價(jià)格變化趨勢(shì)分析，認(rèn)為土地市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)會(huì)從貸款本息覆蓋率、地方最終償債能力等方面影響中長(zhǎng)期貸款安全，并提出了拓寬項(xiàng)目現(xiàn)金流來(lái)源、推進(jìn)承貸主體實(shí)體化、確保還款來(lái)源多樣化、監(jiān)測(cè)評(píng)估地方財(cái)政實(shí)力、加強(qiáng)內(nèi)部信貸管理、爭(zhēng)取外部政策支持等方面的政策建議。

土地價(jià)格變動(dòng)；中長(zhǎng)期貸款

近年來(lái)，商業(yè)銀行以土地預(yù)期收益作為現(xiàn)金流來(lái)源及土地使用權(quán)抵押的比例很大，目前國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)運(yùn)行景氣指數(shù)波動(dòng)明顯，對(duì)銀行的中長(zhǎng)期貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)生一定壓力（章子華、徐惠，2013）[1]。如何分析土地價(jià)格波動(dòng)對(duì)銀行貸款的影響，采取相應(yīng)的對(duì)策，防范此類(lèi)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，顯得十分迫切和必要。

一、樣本地區(qū)土地市場(chǎng)變動(dòng)情況分析

（一）某省轄市土地市場(chǎng)情況

從2002年11月建立土地有形市場(chǎng)開(kāi)始，某省轄市對(duì)全市經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)全部采取招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式公開(kāi)出讓?zhuān)渲幸耘馁u(mài)和掛牌為主要的交易方式。自2007年起，全市工業(yè)用地也納入招拍掛出讓范疇，并于2011年10月起實(shí)行了網(wǎng)上交易。

（1）歷年土地平均單價(jià)走勢(shì)。某省轄市各類(lèi)土地（含工業(yè)用地、商住用地等）平均成交單價(jià)在2005—2007年、2008—2009年以及2010—2011年出現(xiàn)調(diào)整，但總體上由2004年86.42萬(wàn)元/畝上升至2013年的186.5萬(wàn)元/畝。

圖1 2005—2013年某省轄市各類(lèi)土地平均成交單價(jià)走勢(shì)（單位：萬(wàn)元）

（2）歷年土地市場(chǎng)容量及成交情況。自2005年以來(lái)，某省轄市土地供應(yīng)數(shù)量、成交數(shù)量與金額逐年上升，雖然2013年全年土地供應(yīng)宗數(shù)比上年下降24宗，減少供應(yīng)面積214畝，但成交金額卻達(dá)到197.46億元，同比增加46.7億元。

表1 2006—2012年某省轄市土地供求與成交情況

（3）歷年商住用地情況分析。2006—2013年某省轄市（不含四縣）公開(kāi)出讓的商住用地年均土地供應(yīng)量在4000畝以上，土地價(jià)格大幅上漲，年均上漲度超過(guò)25%。其中，2008年和2011年上漲幅度均達(dá)到110%以上。2012年以來(lái)，雖然受?chē)?guó)家實(shí)施嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策和緊縮的貨幣政策影響，但土地市場(chǎng)熱度不減。2013全年共成交商住用地50宗，全年有4宗土地流拍；總面積4826畝，土地面積同比上年減少，但土地成交總額143億元，較上年增長(zhǎng)18%，樓面地價(jià)同比上升15.23%。

表2 2006—2012年某省轄市商住用地價(jià)格情況

（二）A市土地市場(chǎng)情況

自2010年國(guó)家實(shí)施嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái)，A市土地交易市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)先揚(yáng)后抑的態(tài)勢(shì)，2011年之后實(shí)行的穩(wěn)健貨幣政策加劇了這種勢(shì)頭。從下表數(shù)據(jù)可以分析，由于該市屬?lài)?guó)內(nèi)五六線(xiàn)城市，國(guó)家緊縮的房地產(chǎn)政策和穩(wěn)健的貨幣政策在實(shí)行的初始階段，對(duì)本市土地市場(chǎng)并未迅即形成沖擊，但隨著時(shí)間的推移，調(diào)控政策的滯后效應(yīng)在2012年得到了一定程度的反映，工業(yè)用地、商住用地出讓價(jià)格有所回落。

表3 A市土地出讓情況

（三）B市土地市場(chǎng)情況

B市供地計(jì)劃主要從緩解住房壓力的目標(biāo)出發(fā)，土地用途為保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和商品房建設(shè)。居民對(duì)住房要求和城鄉(xiāng)一體化等原因也造成政府土地供地計(jì)劃具有很強(qiáng)的針對(duì)性，不會(huì)受政策調(diào)控影響而發(fā)生變化。過(guò)去5年，商住土地成交價(jià)格總體呈上漲的趨勢(shì)，2013年較2009年上漲了68.2萬(wàn)元/畝，漲幅為47.3%。

表4 B市土地出讓情況

總體而言，受政策調(diào)控的影響，該省的土地市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)表現(xiàn)為：二三線(xiàn)城市平均成交單價(jià)呈現(xiàn)“上升與調(diào)整交替，但總體上升”態(tài)勢(shì)，新興區(qū)域受?chē)?guó)家調(diào)控政策影響，土地成交量?jī)r(jià)波動(dòng)相對(duì)明顯。

二、對(duì)中長(zhǎng)期貸款風(fēng)險(xiǎn)的分析——以該省國(guó)有商業(yè)銀行為例

（一）以土地出讓收入作為還款來(lái)源的中長(zhǎng)期貸款情況

2013年12月末，該省國(guó)有商業(yè)銀行貸款總額為5710.11億元，其中中長(zhǎng)期貸款3792.37億元，占總貸款額66.42%。中長(zhǎng)期貸款中，以土地出讓收入作為第一還款來(lái)源的余額為2279.21億元，占中長(zhǎng)期貸款比重為60.1%；以土地出讓收入作為第二還款來(lái)源的余額為2480.97億元，占全行中長(zhǎng)期貸款比重為65.42%；其中以土地出讓收入同時(shí)作為第一、第二還款來(lái)源的余額為1323.46億元。

（二）不同層級(jí)中長(zhǎng)期貸款情況

2013年12月末，國(guó)有商業(yè)銀行的中長(zhǎng)期貸款中，省級(jí)平臺(tái)貸款占全部中長(zhǎng)期貸款比重為10.12%；地市級(jí)平臺(tái)貸款占全部中長(zhǎng)期貸款比重為45.38%；縣級(jí)平臺(tái)貸款占全部中長(zhǎng)期貸款比重為44.67%；其他類(lèi)型客戶(hù)貸款占全部中長(zhǎng)期貸款比重為3.68%，顯然地市、縣級(jí)所占比重大。目前來(lái)看，縣一級(jí)的貸款風(fēng)險(xiǎn)更大，主要原因是縣級(jí)財(cái)政實(shí)力較弱，財(cái)政收入對(duì)土地出讓收入的依賴(lài)性更強(qiáng)，一旦土地市場(chǎng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)政預(yù)算立即吃緊，難以安排資金作為保障。

（三）針對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試的結(jié)果

對(duì)以土地出讓收入返還或轉(zhuǎn)讓收入為還款來(lái)源的存量貸款進(jìn)行壓力測(cè)試，計(jì)算未來(lái)同類(lèi)土地市場(chǎng)成交均價(jià)相對(duì)于評(píng)估時(shí)點(diǎn)分別下降10%、20%、30%的情況下，項(xiàng)目收益對(duì)總投資和該行貸款本息的覆蓋程度。測(cè)試結(jié)果為：當(dāng)土地市場(chǎng)價(jià)格下降10%時(shí)，平均總投資覆蓋率為146.70%，本息覆蓋率達(dá)到171.45%；當(dāng)土地市場(chǎng)價(jià)格下降20%時(shí)，平均總投資覆蓋率為130.40%，本息覆蓋率達(dá)到152.40%；當(dāng)土地市場(chǎng)價(jià)格下降30%時(shí)，平均總投資覆蓋率為114.10%，本息覆蓋率達(dá)到133.35%；當(dāng)土地市場(chǎng)價(jià)格下降40%時(shí)，平均總投資覆蓋率為97.8%，本息覆蓋率達(dá)到114.30%；當(dāng)土地市場(chǎng)價(jià)格下降50%時(shí)，平均總投資覆蓋率為81.5%，本息覆蓋率達(dá)到95.25%。

由上述結(jié)果分析可知，當(dāng)土地市場(chǎng)價(jià)格下降40%時(shí)，平均總投資不能覆蓋資金流，本息覆蓋率僅在收益率下限之上，兩者基本屬于壓力底線(xiàn)。因此，在極限測(cè)試中，平均總投資覆蓋率只能下降到38.6%，本息覆蓋率下降47.50%。

三、以土地作為還款來(lái)源的中長(zhǎng)期貸款風(fēng)險(xiǎn)的兩大影響

（一）影響貸款本息覆蓋率

以2個(gè)抽樣項(xiàng)目為例（數(shù)據(jù)見(jiàn)表5），A項(xiàng)目和B項(xiàng)目的現(xiàn)金流及抵押物覆蓋率在貸款發(fā)放時(shí)均超過(guò)了100%，但當(dāng)土地價(jià)格下降15.5%和30.6%時(shí)，A項(xiàng)目及B項(xiàng)目的抵押覆蓋率將分別達(dá)到100%的臨界點(diǎn)；當(dāng)土地價(jià)格下降30.9%和44.4%時(shí)，A項(xiàng)目及B項(xiàng)目第一還款來(lái)源覆蓋率將達(dá)到100%的臨界點(diǎn)。

表5 中長(zhǎng)期貸款還款來(lái)源覆蓋率抽樣表

（二）影響地方財(cái)政的最終償債能力

當(dāng)政府融資平臺(tái)因預(yù)期土地出讓收入返還未能按期實(shí)現(xiàn)時(shí)，地方政府為了后續(xù)融資以及區(qū)域“政府信用”，往往會(huì)通過(guò)財(cái)政資金墊付歸還銀行貸款本息，事實(shí)上扮演了一個(gè)“最終償債人”的角色。但當(dāng)前部分地區(qū)地方財(cái)政對(duì)土地出讓依賴(lài)過(guò)大，隨著對(duì)地方政府財(cái)政收入土地出讓政策逐步規(guī)范以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控，土地出讓收入增速可能放緩甚至下降，給地方政府帶來(lái)較大的壓力，對(duì)過(guò)分依賴(lài)“土地財(cái)政”的地方政府的最終償債能力將產(chǎn)生較大影響，一些地方政府為了維護(hù)地方經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收入增長(zhǎng)，有可能會(huì)采取一些措施對(duì)沖調(diào)控政策。

四、政策建議

（一）拓寬項(xiàng)目綜合現(xiàn)金流來(lái)源，降低還款來(lái)源對(duì)土地出讓收入的過(guò)度依賴(lài)

過(guò)分依賴(lài)土地出讓收入還款可能會(huì)使中長(zhǎng)期貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)生系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（呂江林，2010）[2]，因此，應(yīng)多渠道拓寬項(xiàng)目綜合現(xiàn)金流來(lái)源，不斷增強(qiáng)自身實(shí)力，降低第一還款來(lái)源對(duì)土地出讓收入的過(guò)度依賴(lài)：一是將一些與項(xiàng)目直接關(guān)聯(lián)的可產(chǎn)生收益的建設(shè)內(nèi)容合理合規(guī)地整合進(jìn)項(xiàng)目，增加項(xiàng)目自身收益。二是地方財(cái)政通過(guò)貼息、專(zhuān)項(xiàng)撥款、注入項(xiàng)目資本金、存量資產(chǎn)分期拍賣(mài)變現(xiàn)、彌補(bǔ)虧損、對(duì)公益性和準(zhǔn)公益項(xiàng)目實(shí)施稅收減免優(yōu)惠或返還等方式增加項(xiàng)目綜合現(xiàn)金流入。三是地方政府通過(guò)授權(quán)中長(zhǎng)期貸款承貸主體（主要是平臺(tái)公司）各類(lèi)收費(fèi)權(quán)，將路橋費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、部分城市維護(hù)費(fèi)等作為財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)分別歸口注入，不斷增加其他收入來(lái)源，最大可能地增加項(xiàng)目綜合現(xiàn)金流，降低對(duì)土地出讓收入的過(guò)度依賴(lài)，在實(shí)現(xiàn)綜合現(xiàn)金流全覆蓋的基礎(chǔ)上不斷提高覆蓋率和多樣化，穩(wěn)定收貸收息來(lái)源。四是積極開(kāi)展投資業(yè)務(wù)，通過(guò)信貸與投資的有效結(jié)合和財(cái)政資金參股基金，信貸資金的證券化，或以股權(quán)投資的形式投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，拓寬建設(shè)資金來(lái)源渠道，為客戶(hù)提供全方位的金融服務(wù)，實(shí)現(xiàn)政、銀、企、投資機(jī)構(gòu)四方共贏。

（二）積極推進(jìn)項(xiàng)目承貸主體實(shí)體化和第二還款來(lái)源的多樣化，增強(qiáng)防范土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力

中長(zhǎng)期貸款一般額度較大，一種擔(dān)保方式覆蓋貸款本息的難度較大，而且目前過(guò)分依賴(lài)土地使用權(quán)抵押方式的可持續(xù)性到底有多大值得認(rèn)真對(duì)待。因此，應(yīng)積極推進(jìn)項(xiàng)目承貸主體實(shí)體化，不斷增強(qiáng)自身實(shí)力和防范土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。一是注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，整合國(guó)有資產(chǎn)存量資源。建議政府增大對(duì)政府融資平臺(tái)的資產(chǎn)注入力度，將行政事業(yè)單位經(jīng)營(yíng)性存量資產(chǎn)分期分批注入平臺(tái)公司。二是對(duì)符合《擔(dān)保法》《物權(quán)法》且權(quán)屬清晰的有形資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，要堅(jiān)持“應(yīng)抵盡抵”，如各類(lèi)收費(fèi)權(quán)、投資收益權(quán)、土地、房產(chǎn)等。三是抵質(zhì)押額不足以覆蓋貸款本息的，可采取保證擔(dān)保措施，如有擔(dān)保能力的大型實(shí)體公司、財(cái)政支持且實(shí)力強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)擔(dān)保公司等，但貸款期限與擔(dān)保公司經(jīng)營(yíng)許可證期限應(yīng)相匹配。

（三）適時(shí)監(jiān)測(cè)地方政府財(cái)政真實(shí)實(shí)力，及時(shí)掌握地方政府的代償能力

在實(shí)際還本付息時(shí)，受土地市場(chǎng)影響，原土地出讓計(jì)劃有可能無(wú)法按原計(jì)劃出讓成交，此時(shí)還本付息資金除企業(yè)綜合現(xiàn)金流外大多來(lái)源于地方財(cái)政，因此，在今后項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)和貸后管理中要充分關(guān)注和監(jiān)測(cè)地方政府真實(shí)的財(cái)政實(shí)力，如財(cái)政總收入、一般預(yù)算收入、土地出讓收入等，按各地財(cái)政實(shí)力分類(lèi)排隊(duì)并區(qū)別對(duì)待。建議由地方政府部門(mén)牽頭，推進(jìn)地方政府債務(wù)信息披露機(jī)制和預(yù)警機(jī)制，定期公開(kāi)債務(wù)表以及財(cái)政數(shù)據(jù)，提高政府財(cái)政和債務(wù)的透明程度。

（四）商業(yè)銀行要加強(qiáng)內(nèi)部信貸管理，不斷提高土地類(lèi)中長(zhǎng)期貸款風(fēng)險(xiǎn)防控水平

一是要確保用于抵質(zhì)押的土地的真實(shí)性，防止虛假登記、虛假供地、違規(guī)辦理土地用途變更登記等行為。二是從嚴(yán)把握土地價(jià)值的合理性，并充分評(píng)估當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)容量的變化情況及用于計(jì)算現(xiàn)金流的土地出讓計(jì)劃的可行性。三是審慎測(cè)算借款人可實(shí)際得到的土地出讓收入返還數(shù)額，要充分考慮土地增值稅、現(xiàn)有法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓限制等。四是加強(qiáng)土地出讓過(guò)程監(jiān)控，土地出讓后收入返還資金應(yīng)及時(shí)足額進(jìn)入銀行收入返還賬戶(hù)中，提前出讓的應(yīng)提前收回貸款本息。五是適時(shí)開(kāi)展壓力測(cè)試。按月統(tǒng)計(jì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)土地出讓成交情況，并編制土地成交情況統(tǒng)計(jì)表和編寫(xiě)分析報(bào)告，分析評(píng)價(jià)在不同的價(jià)格波動(dòng)下，土地類(lèi)中長(zhǎng)期貸款風(fēng)險(xiǎn)承受能力，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格明顯低于抵押品價(jià)值的，應(yīng)要求借款人及時(shí)補(bǔ)充追加擔(dān)保，以彌補(bǔ)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)敞口。

（五）積極爭(zhēng)取外部配套政策支持，進(jìn)一步提升風(fēng)險(xiǎn)防控能力

一是提高銀行資本充足率?？赏ㄟ^(guò)發(fā)行次級(jí)債、減免營(yíng)業(yè)稅、財(cái)政注資、利潤(rùn)轉(zhuǎn)增等方式，將銀行資本充足率提高到13%以上，提高銀行進(jìn)一步發(fā)展中長(zhǎng)期貸款的核心實(shí)力。

二是進(jìn)一步完善內(nèi)部配套信貸制度。重點(diǎn)要系統(tǒng)性創(chuàng)造性地設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)適合貸款銀行的業(yè)務(wù)模式和信貸產(chǎn)品，改變當(dāng)前過(guò)度依賴(lài)土地出讓收益的信貸模式。

三是優(yōu)化銀行資產(chǎn)負(fù)債的期限管理。根據(jù)流動(dòng)資金貸款規(guī)模、中長(zhǎng)期貸款較長(zhǎng)的實(shí)際期限需求以及發(fā)放與到期情況，進(jìn)一步優(yōu)化資金的匹配，加強(qiáng)流動(dòng)性管理，防止出現(xiàn)潛在的支付風(fēng)險(xiǎn)。

[1]章子華，徐惠.土地收益與抵押貸款關(guān)系的實(shí)證檢驗(yàn)[J].現(xiàn)代金融，2013，（20）：113-116.

[2]呂江林.我國(guó)城市住房市場(chǎng)泡沫水平的度量[J].經(jīng)濟(jì)研究，2010，（6）：28-41.

（責(zé)任編輯：賈偉）

ract:This paper chose a centralmunicipality with city A and city B which belonged to it as the analysis samples,made a research on land price trend.The author thought that the land market price trend would affect the safety ofmedium and long-term loans from the aspectof loan principal interest coverage and local final debt paying ability.Some policy suggestionswere given at last,such as broadening the sources of project cash flow,promoting the creditor materialization,ensuring repayment source of diversification,monitoring and evaluation local financial strength,strengthening the internal creditmanagementand earning the externalpolicy support.

ords:land price fluctuations;medium and long-term loans

1003-4625（2014）08-0042-04

F832.4

A

2014-06-12

賈瓊（1990-），女，碩士研究生，韓國(guó)國(guó)立釜山大學(xué)；賈健（1959-），男，遼寧法庫(kù)人，碩士，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，研究方向：貨幣信貸理論與實(shí)踐。