葉雨露

摘 要：全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企光耀集團(tuán)旗下多個(gè)樓盤(pán)突然停工，是暫時(shí)的資金鏈緊張？還是瀕臨破產(chǎn)？本文通過(guò)分析光耀集團(tuán)衰落原因，希望警醒房產(chǎn)企業(yè)。

關(guān)鍵詞：光耀集團(tuán)；房地產(chǎn)；困境

深圳市光耀地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“光耀集團(tuán)”） 2002年成立于惠州，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，涉足建筑、金融等多個(gè)行業(yè)，業(yè)務(wù)范圍遍及全國(guó)。短短5年時(shí)間，其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)便躍居惠州市榜首，2010年，光耀集團(tuán)業(yè)務(wù)開(kāi)始向外拓展，迅猛布局珠三角、長(zhǎng)三角以及環(huán)渤海區(qū)域，隨后總部遷至深圳。2010年，光耀集團(tuán)銷(xiāo)售總額達(dá)到40億元，2011年更是高達(dá)60億元，先后被評(píng)為廣東省房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10以及中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)。

然而，今年2月，媒體盛傳光耀地產(chǎn)“易主”消息， 3月，光耀集團(tuán)旗下多個(gè)樓盤(pán)突然停工，原定于去年 12 月底交房的光耀城 五期約 100 棟別墅仍未交樓，光耀集團(tuán)旗下其它幾個(gè)樓盤(pán)相繼出現(xiàn)延誤交樓現(xiàn)象，業(yè)主紛紛組織各種維權(quán)活動(dòng)。5 月 7 日光耀集團(tuán)正式承認(rèn)公司存在資金短缺問(wèn)題；5 月 8 日，光耀集團(tuán)董事長(zhǎng)郭耀名對(duì)外聲稱(chēng)“愿意接受一切企業(yè)收購(gòu)”。

2002年發(fā)家惠州、曾經(jīng)輝煌無(wú)限的百?gòu)?qiáng)房企光耀集團(tuán)，現(xiàn)在已處于風(fēng)雨飄搖之中。綜合起來(lái)，本人認(rèn)為導(dǎo)致光耀此次危機(jī)的原因有以下幾個(gè)：

1.快速擴(kuò)張，產(chǎn)品堆積

2010年，光耀集團(tuán)開(kāi)始進(jìn)行快速的大規(guī)模擴(kuò)張，業(yè)務(wù)逐步由惠州拓展至深圳、上海、杭州、天津等多個(gè)大中等城市。2011 年，公司同時(shí)開(kāi)發(fā)占地面積千畝的項(xiàng)目不少于 8個(gè)，且在環(huán)渤海地區(qū)，公司土地儲(chǔ)備已達(dá)數(shù)百萬(wàn)平米。與此同時(shí)，光耀集團(tuán)還斥巨資投建休閑度假村，而近幾年進(jìn)入該領(lǐng)域的房企絡(luò)繹不絕，競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷(xiāo)售壓力巨大。

光耀集團(tuán)快速擴(kuò)張需要大量的資金支持，一旦有某個(gè)部分資金斷裂，必將導(dǎo)致整個(gè)集團(tuán)的動(dòng)蕩。而光耀集團(tuán)過(guò)分強(qiáng)調(diào)擴(kuò)張，忽視自身承受能力，最終導(dǎo)致內(nèi)部財(cái)務(wù)危機(jī)。

2.高息融資，難以支撐

在快速擴(kuò)張過(guò)程中，由于無(wú)法從銀行獲得足夠的資金支持，光耀集團(tuán)只能轉(zhuǎn)向民間借貸。從 2011 年開(kāi)始，光耀集團(tuán)大量向民間高息借貸，總額達(dá) 20 億元，占公司融資規(guī)模三分之一，一般企業(yè)民間借貸期限約為2—3個(gè)月，而光耀地產(chǎn)借貸時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了這個(gè)期限。三年來(lái)公司僅支付利息就高達(dá)20 億元，目前仍有超過(guò) 20 億元本金加息尚未償還。

此外，光耀集團(tuán)發(fā)行的“長(zhǎng)昊 1 號(hào)”信托產(chǎn)品、廣東路橋應(yīng)收賬款收益權(quán)基金和天合建筑應(yīng)收賬款收益權(quán)基金，均為高息融資。

背負(fù)著高昂的利息，光耀集團(tuán)只能拆東墻補(bǔ)西墻，到處欠債。因未及時(shí)還貸款，光耀集團(tuán)被列入“全國(guó)失信被執(zhí)行人名單”。這更嚴(yán)重影響了其融資渠道， 2013年5月，光耀集團(tuán)向深圳某商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，因有不良失信記錄而遭到拒絕。

光耀集團(tuán)高息融資后，市場(chǎng)卻每況愈下，項(xiàng)目無(wú)法及時(shí)回款，這使光耀集團(tuán)雪上加霜，最后徹底陷入財(cái)務(wù)困境。

3.競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)低迷

今年年初，銀行信貸收緊，無(wú)論是按揭還是企業(yè)開(kāi)發(fā)，貸款都受到更多的限制，而限購(gòu)限貸政策的頒布以及首套房利率優(yōu)惠的取消，也極大的影響了房產(chǎn)的銷(xiāo)售。

光耀地產(chǎn)在長(zhǎng)三角、環(huán)渤海地區(qū)發(fā)展并不順利，銷(xiāo)售情況慘淡。據(jù)資料顯示，光耀集團(tuán)在上海的涵璧灣自2009年開(kāi)盤(pán)以來(lái)，共推出41套，截止目前共成交19套，而去年僅成交了1套。而在天津、臨沂、威海等地，都面臨類(lèi)似的問(wèn)題。

而以惠州為核心的華南區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，大批開(kāi)發(fā)商云集，恒大、碧桂園、華潤(rùn)等紛紛進(jìn)駐，這加劇了樓市的競(jìng)爭(zhēng)。2013 年，在強(qiáng)手?jǐn)D壓下，光耀集團(tuán)在惠州的銷(xiāo)售額劇降至 21.53 億元，被龍光地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、華潤(rùn)置地與碧桂園超過(guò)，落至第五位。此外，光耀在華南地區(qū)的其它幾座城市也同樣存在著業(yè)績(jī)下滑情況。

4.市場(chǎng)單一，多元失利

2011 年，在光耀集團(tuán)60 億元的銷(xiāo)售總額中，僅惠州區(qū)域銷(xiāo)售金額就達(dá) 50 億元，這表明除惠州以外的市場(chǎng)銷(xiāo)售額僅占光耀集團(tuán)銷(xiāo)售總額的兩成，這是高度的依賴(lài)單一市場(chǎng)。而惠州房產(chǎn)大部分依靠深圳、東莞等外來(lái)客購(gòu)置，且房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于高庫(kù)存和高空置率狀態(tài)下，這加劇了光耀集團(tuán)發(fā)展的不穩(wěn)定性。

光耀集團(tuán)在房地產(chǎn)獲得巨大成功的同時(shí)，也嘗試多元化發(fā)展，可惜均未能取得好成績(jī)。2011年9月，光耀集團(tuán)曾投資湖南永州資源，由于開(kāi)采資源的資金消耗很大，投入巨大但卻收益甚微。

5.盲目購(gòu)殼，上市遇阻

光耀集團(tuán)前后三次欲借殼上市，因種種原因均以失敗告終。第一次是在2009年，光耀集團(tuán)通過(guò)眾望投資公司，與*ST 天目大股東現(xiàn)代聯(lián)合簽訂重組意向書(shū)，希望通過(guò)資產(chǎn)重組上市，但當(dāng)時(shí)國(guó)家正對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施宏觀調(diào)控政策，重組受阻。第二次是通過(guò)收購(gòu)新都酒店，意欲借殼再續(xù)上市夢(mèng)，在投入大量資金進(jìn)行前期建設(shè)后，由于房地產(chǎn)背景因素，重組再度夭折。在前兩次的教訓(xùn)下，第三次轉(zhuǎn)而通過(guò)礦業(yè)重組上市，斥巨資在湖南購(gòu)買(mǎi)礦井，然而此時(shí)礦業(yè)正遭遇國(guó)際大滑坡，最終無(wú)功而返。

光耀集團(tuán)盲目購(gòu)殼，期望通過(guò)上市獲得大量資金，然而三次重組都未能成功上市，并為此浪費(fèi)大量資金，最終引爆資金斷裂，觸發(fā)此次危機(jī)。

盡管夏季已經(jīng)到來(lái)，自然界一片生機(jī)盎然，但樓市卻不斷降溫，或?qū)⑦M(jìn)入一個(gè)難熬的冬天，作為房產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)未雨綢繆，充分做好過(guò)冬的準(zhǔn)備。光耀集團(tuán)是今年被市場(chǎng)寒風(fēng)吹倒的第一家百?gòu)?qiáng)企業(yè)，相信其所面臨的問(wèn)題并非個(gè)案，資金問(wèn)題是房產(chǎn)企業(yè)共同面臨的困境。

目前，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入新一輪調(diào)整期，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加速，無(wú)論是中小型房產(chǎn)企業(yè)，還是大型房企，都存在倒閉的危險(xiǎn)，具體哪些企業(yè)被洗牌出局，不是取決于規(guī)模大小，而是取決其自身健康狀況與否。

（作者單位：華南師范大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

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