馬鴻

摘要：

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和改革開放的不斷深入，我國的土地制度發(fā)生著不斷的改變，在改變之中，土地出讓的收入所占政府收入總比重的份額越來越大，我國政府開始越來越依賴于通過土地出讓而產(chǎn)生的收入。這種土地財(cái)政的現(xiàn)象隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，影響越來越廣泛，也被更多的加以分析和討論。為此，就土地制度和城市發(fā)展之間的關(guān)系作為切入點(diǎn)，簡要的對這個(gè)問題進(jìn)行闡述，通過分析，解釋其中的內(nèi)在聯(lián)系。

關(guān)鍵詞：

土地制度；城市發(fā)展；出讓；收入；現(xiàn)象

中圖分類號(hào)：

F2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2014）18-0029-02

1 土地財(cái)政

1.1 土地財(cái)政的概念

土地財(cái)政，顧名思義就是政府通過對土地的操控和運(yùn)作而取得收入，增加財(cái)政的一種手段，其中的具體含義分為兩部分，第一部分，指的是政府通過出讓土地從而取得資金，出讓對象可以是個(gè)人，也可以是公司企業(yè)。這種通過土地出讓方式取得的財(cái)政收入已經(jīng)成為了政府土地財(cái)政的主體收入，土地出讓每年為政府獲取的巨大利潤已經(jīng)是幫助政府度過經(jīng)濟(jì)危機(jī)，挺過債務(wù)危機(jī)的最重要籌碼。第二部分，指的是政府每年都會(huì)定期收取的有關(guān)于土地和地產(chǎn)的相關(guān)費(fèi)用，包括地稅，使用費(fèi)等等企業(yè)或者個(gè)人占地使用地皮所要產(chǎn)生的后續(xù)費(fèi)用。在土地財(cái)政之中，土地出讓取得資金和政府對土地使用者后續(xù)的稅收收入之間存在著千絲萬縷的關(guān)系，因?yàn)樵谕恋爻鲎尩某跗?，政府是抱著彌補(bǔ)金融漏洞，收集資金的目的進(jìn)行的整個(gè)土地經(jīng)營和轉(zhuǎn)讓，在此過程中，土地的購買者在購買之后對土地進(jìn)多相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)和商業(yè)行業(yè)的開發(fā)，并且不斷的將后期的相關(guān)費(fèi)用交納給政府，這就促進(jìn)了政府和地產(chǎn)開發(fā)商之間的緊密聯(lián)系，也在交易買賣的過程中不斷的促進(jìn)市場的發(fā)展，推進(jìn)整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的更穩(wěn)定運(yùn)行，可謂是良性循環(huán)。

從根本意義上來講，土地財(cái)政無非就是政府憑借著對土地的所有權(quán)，將其進(jìn)行經(jīng)營買賣的一種金融行為，這種金融行為的主要獲利者是政府，政府通過對企業(yè)進(jìn)行土地出讓從而得到企業(yè)繳納的租金，而企業(yè)通過繳納租金會(huì)得到一塊地皮若干年的使用權(quán)。這種環(huán)境和背景之下，企業(yè)其實(shí)是在負(fù)債經(jīng)營，因?yàn)榇蠖鄶?shù)企業(yè)的地租是通過銀行貸款取得的，就算沒有通過銀行貸款，企業(yè)向政府交納的租金也是屬于現(xiàn)在對未來利潤的一個(gè)預(yù)支，如果將企業(yè)經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)的好，就能更多的獲取利潤，而如果企業(yè)一旦陷入虧損狀態(tài)，這筆債務(wù)將跟隨企業(yè)很久，雖然企業(yè)可以將土地的使用權(quán)再次轉(zhuǎn)讓出去以此取得利潤清償債務(wù)，但是，新接棒的企業(yè)在經(jīng)營上是盈利還是虧損仍然是一個(gè)未知數(shù)，一旦經(jīng)營不好，負(fù)債也就僅僅只是企業(yè)與企業(yè)之間的轉(zhuǎn)移，不僅沒有意義，而且還可能通過債務(wù)的轉(zhuǎn)移而使整個(gè)負(fù)債的面積越來越大，最終影響整個(gè)市場的正常發(fā)展，成為商業(yè)上的難題。

1.2 土地財(cái)政的現(xiàn)狀

土地財(cái)政是依托于我國不斷變化著的土地政策的，而我國的土地政策，又是隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的改革而進(jìn)行著不斷的演變。在新中國成立之后，我國的經(jīng)濟(jì)體制是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，我國的土地制度業(yè)完成了全面的國有化，其使用期限是不固定的，沒有期限限制，也不對使用者收取任何的土地費(fèi)用。隨著時(shí)間的推移和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，到了市場經(jīng)濟(jì)的階段，土地經(jīng)營業(yè)悄然跟進(jìn)了時(shí)代的步伐，在市場經(jīng)濟(jì)的大背景之下，變成了有償?shù)慕灰仔袨?，并且給予企業(yè)一定的使用期限，從而更好地方便政府管理和后續(xù)經(jīng)營，這種土地財(cái)政的體系能夠最大限度的發(fā)揮土地在一座城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展之中所占有的巨大作用，從而更好的推進(jìn)整個(gè)城市乃至整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文化發(fā)展啊，不斷的提高整個(gè)城市競爭力，讓經(jīng)濟(jì)更加繁榮的發(fā)展。

2 城市經(jīng)濟(jì)

2.1 城市經(jīng)濟(jì)的概念

政府在通過對土地進(jìn)行出讓從而獲取利潤的過程結(jié)束之后，這些收入有很大一部分都會(huì)被政府投入城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)之中來，所以，城市經(jīng)濟(jì)可以說是土地財(cái)政的最終目的，也是重要目標(biāo)，是一個(gè)需要大家了解的重要概念。

城市是人類社會(huì)不斷發(fā)展，人類文明不斷進(jìn)步從而開始出現(xiàn)的，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)水平和市場的繁榮程度有著莫大的關(guān)系，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好，整個(gè)市場之中生產(chǎn)關(guān)系和買賣關(guān)系的和諧，都是影響著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。只有城市發(fā)展繁榮，各種企業(yè)的集聚現(xiàn)象都十分突出，第二第三產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展的城市，才會(huì)有繁榮昌盛的城市經(jīng)濟(jì)。

2.2 城市經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)

（1）經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的集中性。

在城市中往往會(huì)按照功能對城市的各個(gè)區(qū)域進(jìn)行功能性的分區(qū)，所以，城市的人口一般來說都相對比較集中，不僅如此，在整個(gè)城市之中，貧富差距往往是比較大的，財(cái)富通常掌握在小部分人的手中，這些人互相之間進(jìn)行財(cái)富上的流動(dòng)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)狀態(tài)都呈現(xiàn)出強(qiáng)烈的集中性。

（2）非農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的支配性。

評判一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)是否發(fā)達(dá)，我們往往都會(huì)著眼于這個(gè)城市的第二、第三企業(yè)的發(fā)展，通過對第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的程度，一般就可以看出整個(gè)城市的繁榮程度了。城市經(jīng)濟(jì)的最大代表性就是這些非農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)在整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所占有的巨大地位。

（3）經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的對外開放性。

城市經(jīng)濟(jì)的有一特點(diǎn)就是城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的對外開放性，一個(gè)發(fā)展健康的城市，它的門一定要保持敞開的狀態(tài)，不斷的引進(jìn)優(yōu)秀的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也讓自己通過不斷對外交流走出去，獲得更好的發(fā)展。

2.3 城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

城市經(jīng)濟(jì)最早出現(xiàn)在中國古代手工業(yè)和農(nóng)業(yè)分離出來的時(shí)期，也就是第二次社會(huì)大分工，在這次分工結(jié)束之后，手工業(yè)和農(nóng)業(yè)的差距被拉得越來越大，市場開始出現(xiàn)，市場貿(mào)易交易也越來越繁榮，逐漸的，城鄉(xiāng)開始由市場為導(dǎo)火索，逐漸進(jìn)行了分割，城市經(jīng)濟(jì)，也隨著城鄉(xiāng)的分離，市場的繁榮，出現(xiàn)了。

3 土地財(cái)政與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展

3.1 土地財(cái)政對城市積極發(fā)展的作用

城市經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展的如何，和土地財(cái)政之間有著一定的相互關(guān)系，土地財(cái)政影響著城市經(jīng)濟(jì)，城市經(jīng)濟(jì)同時(shí)又影響著土地財(cái)政。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展得好的時(shí)期，各個(gè)行業(yè)的發(fā)展都勢如破竹，城市居民的生活質(zhì)量有大大提升的背景之下，企業(yè)和居民對于土地的需求度就會(huì)相應(yīng)地增加，這樣就更好地促進(jìn)了政府在土地出讓上面進(jìn)行獲利，大大促進(jìn)了土地財(cái)政的整體發(fā)展，為城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展獲取了巨大的收益，讓城市化的進(jìn)程不斷加快，讓城市在發(fā)展之中有著更為完善的公共設(shè)施等硬件基礎(chǔ)，也有著更加強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支撐。

政府每年在土地出讓上面取得的巨大經(jīng)濟(jì)來源很大一部分都投入在了城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之上，政府將資金投入在城市道路的修繕，城市基礎(chǔ)生活設(shè)施的完善等地方上，這些建設(shè)不僅本身發(fā)揮了土地的強(qiáng)大功能性，更是通過政府不斷的完善和修護(hù)，不斷地通過政府的資金投入，將城市的作用放到最大化，大大促進(jìn)了整個(gè)城市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

其實(shí)，企業(yè)或者個(gè)人在承包土地，對土地所有權(quán)進(jìn)行購買的時(shí)候，其向政府支付的巨額資金本身就是一比對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分有利的投資，可以直接拉動(dòng)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且，通過這些企業(yè)對土地的二次整合和利用，整個(gè)城市的公共設(shè)施和建筑水平都有一定程度的提高，這樣可以大大提高城市房地產(chǎn)行業(yè)的影響力。作為國民經(jīng)濟(jì)中的中流砥柱，房地產(chǎn)行業(yè)的命脈由政府掌握，可以說，土地財(cái)政是影響著一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的決定性因素。

3.2 城市經(jīng)濟(jì)過度依賴土地財(cái)政的產(chǎn)生的弊端

（1）農(nóng)業(yè)用地被占用，糧食安全出現(xiàn)問題。

在城市化發(fā)展日益激烈的今天，城市的面積不斷地在向外擴(kuò)張，大批的工廠和商場需要用地，這就形成了大批原本是農(nóng)業(yè)用地的地皮被城市化加快所帶來的工業(yè)生產(chǎn)和商業(yè)活動(dòng)所占用的現(xiàn)象。自1980年開始之后的十年時(shí)間，我國城市建設(shè)面積高達(dá)2640萬畝，其中有八成的地皮來自于原本是農(nóng)業(yè)用地的地皮。大面積的耕地被占用，所導(dǎo)致的結(jié)果必然是糧食產(chǎn)量和質(zhì)量的減少，長此以往，不僅糧食的質(zhì)量下降，安全得不到保障，而且整個(gè)糧食產(chǎn)業(yè)鏈的自我供應(yīng)也會(huì)產(chǎn)生新的問題。

（2）農(nóng)民與政府之間關(guān)系僵化。

農(nóng)民的耕地一直以來都是政府進(jìn)行征地的主體，但是由于現(xiàn)在土地制度并不公平，并且在相關(guān)官員之間，腐敗現(xiàn)象比較嚴(yán)重，導(dǎo)致農(nóng)民在被征地的過程中無法受到公平的待遇和足夠的補(bǔ)償，所以經(jīng)常會(huì)由于在土地問題上和政府無法達(dá)成一致的意見，從而引發(fā)農(nóng)民群體和政府的沖突。政府和農(nóng)民如果因?yàn)檫@個(gè)問題一直爭執(zhí)不下，處于僵持狀態(tài)，那么就一定會(huì)引發(fā)出更大的社會(huì)問題。

（3）容易陷入更大的金融危機(jī)。

土地財(cái)政原本是政府為了拯救自身的金融危機(jī)所進(jìn)行的一種土地出讓行為，但是，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化的不斷完善，政府通過這種方式可以獲得更多的利潤，這就使得政府在刺激之下越來越頻繁的占用農(nóng)民的耕地，導(dǎo)致政府更容易陷入更大更深的金融危機(jī)。

3.3 如何使城市經(jīng)濟(jì)擺脫對土地財(cái)政的過度依賴

政府在對企業(yè)或者個(gè)人進(jìn)行土地出讓行為的時(shí)候，采用的都是一次性收取土地租金的手法，這樣的資金收取方式對于一些資金實(shí)力雄厚的大企業(yè)來說毫無費(fèi)力，所以有著足夠比掉其他拿不出足夠的資金進(jìn)行土地使用權(quán)里購買的小企業(yè)，長此以往，就逐漸呈現(xiàn)出一個(gè)市場被大型企業(yè)所壟斷的局面。為了讓更多的中小企業(yè)能夠提高自己的競爭力，在市場中能夠更好地經(jīng)營和發(fā)展，政府就要將這種不公平的市場進(jìn)行相應(yīng)的整改，打造一個(gè)更加公平的競爭機(jī)制。比如說，政府可以適當(dāng)?shù)膶⑹杖⊥恋剞D(zhuǎn)讓費(fèi)用的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，由原本的一次付清變成可以分期付清，這樣就可以給更多實(shí)力較強(qiáng)但是資金不足的小企業(yè)發(fā)光發(fā)熱的機(jī)會(huì)，提高整個(gè)市場的活力。政府還可以從現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中普遍出現(xiàn)的延遲開發(fā)現(xiàn)象入手，加大給進(jìn)行延遲開發(fā)的企業(yè)的處罰程度，讓延遲開發(fā)的現(xiàn)象盡可能少的出現(xiàn)在房產(chǎn)市場上，讓土地能夠發(fā)揮到自身最大的功用。

4 土地財(cái)政政策與城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展

的確，土地財(cái)政在市場經(jīng)濟(jì)的大背景之下，這些年來給政府的財(cái)政工作和城市的基礎(chǔ)建設(shè)等方面作出的貢獻(xiàn)十分之大，但是，也正是由于土地財(cái)政在社會(huì)上的重要作用和巨大影響力，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的房價(jià)過高，城市的生產(chǎn)生活成本因?yàn)橥恋爻杀镜纳蠞q和房價(jià)的不斷生產(chǎn)越來越高，地區(qū)之間的貧富差距不斷地被拉遠(yuǎn)，各種因?yàn)橥恋刎?cái)政出現(xiàn)的城市問題正如土地財(cái)政所帶來的好處一般如雨后春筍般冒了出來，這些問題凝聚成共同的一句話就是，土地財(cái)政帶來的經(jīng)濟(jì)繁榮能否可持續(xù)發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)到底應(yīng)該走向何方。

5 總結(jié)

當(dāng)前，土地財(cái)政在我國城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中所占有的地位越來越大，成為了地方政府所建設(shè)城市，維持政府發(fā)展的主要經(jīng)濟(jì)來源?？梢哉f，土地財(cái)政和城市經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系是千絲萬縷的，也是相互聯(lián)系的，城市經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展為更多的商家?guī)頇C(jī)會(huì)，這樣土地市場勢必會(huì)更加的炙手可熱。與此同時(shí)，土地財(cái)政又是促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最主要因素，這兩者相依相存，密不可分，構(gòu)成了強(qiáng)大的城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，引領(lǐng)著城市朝著更高的目標(biāo)不斷發(fā)展。

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