作者簡介：張楠楠（1990-），女，漢，山東聊城人，中央財經(jīng)大學(xué)碩士研究生在讀。

摘要：自中國平安于2013年7月以2.6億英鎊買入英國倫敦金融城的標志性建筑-勞合社大樓之后，中國保險業(yè)企業(yè)開始頻繁出海購置不動產(chǎn)，并一躍成為中國對外房地產(chǎn)投資的主力軍。本文將對我國保險業(yè)海外房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀、進行房地產(chǎn)投資的原因及其存在的風險進行全面的分析，并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：TMT行業(yè)；海外并購；風險

一、保險業(yè)海外不動產(chǎn)投資現(xiàn)狀

自2013年7月中國平安從以2.6億英鎊的高價購得倫敦金融城的標志性建筑之一—勞合社大樓后，中國保險業(yè)企業(yè)的目光開始紛紛投降海外不動產(chǎn)市場，且短短兩年時間內(nèi)，中國保險業(yè)企業(yè)已完成多筆影響巨大的海外不動產(chǎn)投資。中國進行海外不動產(chǎn)投資具有金額普遍較大，且投資標的多位于核心地段特點。中國保險業(yè)近兩年的主要海外不動產(chǎn)投資項目如下：

二、保險業(yè)進行海外不動產(chǎn)投資的原因

1.收益較高且相對穩(wěn)定：相對于其他投資而言，投資于不動產(chǎn)，尤其是商業(yè)物業(yè)比如寫字樓或酒店，其投資收益率高。以中國平安并購勞合社大樓為例，中國平安買下后將有超過三分之二會租給勞合社倫敦公司，根據(jù)其支付的租金估算，若能夠以相似的價格出租整座勞合社大樓，則中國平安可憑借租金收入在10年左右收回此次投資的成本，估算可得中國平安可以得到約6%～9%的年投資回報率，不可謂不高且收益穩(wěn)定。

2.國內(nèi)缺乏相匹配的標的：與進行海外不動產(chǎn)投資相比，國內(nèi)的不動產(chǎn)投資面臨投資回報率偏低的問題，以國內(nèi)大多數(shù)一線城市寫字樓市場為例，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市寫字樓市場的凈回報率目前只在4%至5%之間。

3.有助于抵御通脹：保險企業(yè)投資不動產(chǎn)在中長期內(nèi)，能夠在一定程度上抵御通貨膨脹。保險資金若投資于債券等一些具有固定利息的產(chǎn)品，其所獲得的實際收益是其名字收益減去通貨膨脹的影響之后的收益，在高通脹的情況下實際收益率還有可能為負，使保險資金不能實現(xiàn)保值增值，甚至會貶值。而投資于海外不動產(chǎn)，不動產(chǎn)的價格會隨著物價的普遍上漲而相應(yīng)的增加，從而抵消一部分通貨膨脹所帶來的損失。因此，在通貨膨脹較高的情況下，進行海外不動產(chǎn)投資是應(yīng)對通貨膨脹的一個重要手段。

4.政策的支持：2014年8月，保險業(yè)國十條公布，提出要進一步提升保險業(yè)的對外開放水平，使“引進來”和“走出去”能夠更好地結(jié)合。且在國十條發(fā)布6個月前，保監(jiān)會曾就保險業(yè)地對外投資水平作出規(guī)定，其要求保險資金境外投資余額合計不高于該公司上季末總資產(chǎn)的15%。按照此項規(guī)定，我國保險業(yè)在2015年初地總資產(chǎn)超過10萬億人民幣，但是目前其海外投資地比例只占總資產(chǎn)地10%左右，因此保險業(yè)還有相當大地空間可以進行海外投資。

三、保險業(yè)海外不動產(chǎn)投資存在的風險

1.流動性風險：在進行海外不動產(chǎn)投資時，在所需投入的資金量較大，而收回投資所需要的時期較長，這就加大了投資資金的機會成本且降低了其變現(xiàn)能力，導(dǎo)致進行海外不動產(chǎn)投資的保險企業(yè)將要面臨較大的流動性風險。如果保險公司突然面臨了較大規(guī)模的資金需求而必須將位于海外的不動產(chǎn)變現(xiàn)時，由于在海外信息的獲取較為困難可能難以尋找倒合適的交易對象，因此將很難以較為合理的價格將其出售，可能將不得不面臨被迫將其折價出售的選擇，而這一選擇將給使保險公司蒙受較大的損失。

2.匯率風險：在海外投資不動產(chǎn)時，由于存在著匯兌的過程因此匯率的變動會引起投資收益的變化。而匯率又極其容易受到各種因素的影響而發(fā)生改變，比如各國政府的貨幣政策、財政政策、匯率政策以及國際市場供求關(guān)系等因素。因此，保險公司在進行海外不動產(chǎn)投資時，要對可能發(fā)生的匯率變動所帶來的風險建立相對完善的防范機制來進行應(yīng)對。

3.利率風險：利率風險是指在進行海外不動產(chǎn)投資時由于市場利率的波動使保險公司投資收益發(fā)生變動的風險，由于不動產(chǎn)投資所需的資金較多，所以可能面臨較大的利率風險。一般來說，當市場利率上升時，不動產(chǎn)等長期資產(chǎn)可能面臨資產(chǎn)縮水的狀況，由此保險公司將面臨損失。

4.人才缺乏風險：保險公司在進行海外不動產(chǎn)投資時，需要各方面的專業(yè)人才統(tǒng)籌合作，而由于保險企業(yè)的海外不動產(chǎn)投資剛剛起步，可能會有專業(yè)人才缺乏的問題，使保險公司在項目的可行性和操作性方面處于信息不對稱的劣勢，使保險公司有可能蒙受損失。

5. 經(jīng)營風險：保險公司進行海外不動產(chǎn)投資，在交易成功后如果選擇自己進行經(jīng)營管理，則使保險公司也面臨這這一方面較大的風險。因為物業(yè)經(jīng)營管理從選擇項目、控制價格到確定客戶，每個環(huán)節(jié)都有其相應(yīng)的風險，而保險公司缺乏進行這方面管理的經(jīng)驗，一旦經(jīng)營出現(xiàn)偏差和失誤，保險公司將會蒙受較大的損失。

四、建議

1. 投資前進行盡職調(diào)查：在保險企業(yè)進行海外不動產(chǎn)投資之前，一定要對投資標的進行詳細全面的調(diào)查，慎重進行選擇。需要進行調(diào)查的內(nèi)容主要包括，標的所在地的經(jīng)濟、政治、法律、行業(yè)發(fā)展等對不動產(chǎn)投資可能產(chǎn)生影響的各種因素等。保險企業(yè)務(wù)必要在科學(xué)、求實的基礎(chǔ)上做好投資項目的可行性研究和評估工作，以便盡可能獲取詳盡的信息，使企業(yè)能夠有充分的信息來判斷其將要投資的不動產(chǎn)項目是否合理。

2. 大力促進相關(guān)人才的吸收與培養(yǎng)：進行海外不動產(chǎn)投資，國內(nèi)保險企業(yè)面臨的一個難題就是專業(yè)人才的數(shù)量不足和經(jīng)驗缺乏。進行海外不動產(chǎn)投資的專業(yè)人員，不僅應(yīng)具備不動產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)知識和過硬的海外投資實踐操作經(jīng)驗，還應(yīng)該把握世界各國的經(jīng)濟發(fā)展趨勢。當前，保險公司普遍缺乏進行海外不動產(chǎn)投資所需要的專業(yè)人才。在這一方面，首先保險業(yè)企業(yè)可以大力引進海外不動產(chǎn)投資方面的人才，另一方面也要致力于這方面人才的培養(yǎng)。

3. 選擇恰當?shù)耐顿Y模式：進行海外不動產(chǎn)投資的方式分為直接投資和間接投資。目前我國保險企業(yè)進行海外不動產(chǎn)投資時的主要方式是直接投資，比如購買不動產(chǎn)，如寫字樓、酒店等。與此同時，國外保險公司在不動產(chǎn)投資領(lǐng)域，已經(jīng)從直接投資為主轉(zhuǎn)向間接投資為主。因為間接投資能夠提升資產(chǎn)的流動性以及降低相應(yīng)風險。我國的保險企業(yè)在進行海外不動產(chǎn)投資時應(yīng)進行綜合考慮，積極探索多種不動產(chǎn)投資模式，拓寬投資思路，選擇最為恰當?shù)耐顿Y模式進行投資。

4.投資和管理過程中持續(xù)的風險防范：在保險業(yè)企業(yè)進行海外不動產(chǎn)投資的整個過程中，包括前期調(diào)查，中期投資以及后續(xù)的管理過程都存在著各種個樣的風險。因此保險公司應(yīng)該建立一套完善的風險防范機制，持續(xù)對可能出現(xiàn)的風險進行監(jiān)控，并建立能夠應(yīng)對可能出現(xiàn)的各種風險的應(yīng)急系統(tǒng)。（作者單位：中央財經(jīng)大學(xué)）

參考文獻：

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