錢麗玲

[摘要]當(dāng)前房地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境面臨著巨大的改變，住宅市場調(diào)控長效機(jī)制的建立，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式由投資拉動轉(zhuǎn)向消費(fèi)拉動，同時(shí)隨著新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，都會對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。在現(xiàn)今國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分析商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢。

[關(guān)鍵詞]商業(yè)地產(chǎn);發(fā)展現(xiàn)狀;發(fā)展趨勢

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.12.104

1引言

近年來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，尤其是自2010年以來，商業(yè)地產(chǎn)的市場投資額增長迅猛，年投資均速達(dá)到了30%。2014年更是商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵一年，首次打破多年以來相對于住宅地產(chǎn)發(fā)展滯后的局面，目前其投資增速已超過住宅地產(chǎn)的投資。商業(yè)地產(chǎn)能夠得到快速發(fā)展主要有兩方面的原因：一方面是經(jīng)過幾輪的調(diào)控，對整個(gè)住宅市場的影響比較大，在此背景下不少大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛開始轉(zhuǎn)型，提高了對商業(yè)地產(chǎn)的持有比例，商業(yè)地產(chǎn)成為市場熱切的關(guān)注點(diǎn);另一方面是受到城市化進(jìn)程的推進(jìn)，目前我國正面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)的占比在不斷提高，服務(wù)業(yè)的大力發(fā)展催生了對寫字樓的大量需求。新型城鎮(zhèn)化進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)居民的收入水平，從而提升消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率，加大了商業(yè)地產(chǎn)的需求。

2我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1以城市綜合體為核心的商業(yè)地產(chǎn)呈井噴式發(fā)展

隨著消費(fèi)能力的提高及新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，傳統(tǒng)單一的商業(yè)氛圍難以滿足居民對消費(fèi)多樣性的需求，而城市綜合體正符合現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，能夠?qū)㈨?xiàng)目的建筑功能與商業(yè)功能融入到城市的發(fā)展規(guī)劃中，對該區(qū)域起到一個(gè)引導(dǎo)的作用。另外，由于城市化率的提高，人口擴(kuò)張，土地資源日益稀缺，居民個(gè)人的生活成本增加，而城市綜合體能夠在空間形態(tài)上整合土地資源，集約化開發(fā)，在立面空間上能夠融合不同功能。正是基于此原因，國內(nèi)許多城市的商業(yè)地產(chǎn)都以城市綜合體為核心的形態(tài)出現(xiàn)。

根據(jù)國際慣例，當(dāng)人均GDP達(dá)到10000美元/年，將步入城市綜合體快速發(fā)展階段，雖然2013年我國人均 GDP為6767美元/年，排除地廣人多這一因素，以及考慮到城市化進(jìn)程，現(xiàn)今國內(nèi)大多數(shù)的重點(diǎn)城市都已迎來城市綜合體的大發(fā)展期。

就目前來看，各城市的城市綜合體項(xiàng)目的數(shù)目都在處于增長的趨勢，并出現(xiàn)了井噴式的發(fā)展，部分區(qū)域存在供應(yīng)過剩。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年全國50個(gè)熱門開發(fā)城市中，其中有11個(gè)城市的城市綜合體規(guī)模（除住宅外）超過1000萬平方米。從現(xiàn)有土地供應(yīng)與規(guī)劃來看，這50個(gè)城市的綜合體個(gè)數(shù)及規(guī)模還將持續(xù)大幅攀升，預(yù)計(jì)到2015年非住宅總體量將達(dá)5.64億平方米，較2013年增長達(dá)77%。而到2015年在這50個(gè)城市中，將有26個(gè)城市的城市綜合體規(guī)模（除住宅外）超過1000萬平方米，見表1。國內(nèi)諸如北京、上海、廣州、深圳及一批二線重點(diǎn)城市已進(jìn)入城市綜合體快速發(fā)展期，新區(qū)建設(shè)、舊區(qū)改造等城市的更新，為城市綜合體的大規(guī)模發(fā)展提供了動力。

2.2商業(yè)地產(chǎn)總量過剩，區(qū)域性過剩已成必然

從城市發(fā)展的角度出發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)并不能無限發(fā)展而是有一定的市場容量，需考慮到一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民消費(fèi)水平的能力。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)的市場容量與城市的規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度有著直接的關(guān)系。城市的人口較多，規(guī)模較大，相應(yīng)的對零售商品的需求量也較大，商業(yè)地產(chǎn)的市場容量也較大;城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，經(jīng)濟(jì)增長速度較快時(shí)，該城市的居民的收入水平會有所提高，而使收入成為消費(fèi)的主要影響因素，從而會加大對各類消費(fèi)品與服務(wù)的需求量，擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)的市場容量。人均商業(yè)建筑面積與居民的人均可支配收入存在一定的關(guān)系，人均可支配收入影響著人均商業(yè)建筑面積的大?。ㄒ姳?）。根據(jù)資料顯示，世界中等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的地區(qū)或國家的城市人均商業(yè)建筑面積一般在1.2平方米左右，例如香港為1.3。相較而言發(fā)達(dá)國家的人均商業(yè)建筑面積則較高，一般為1.2至1.7，如紐約和東京就達(dá)到1.7以上。這也說明商業(yè)地產(chǎn)是有市場容量范圍。孫斌藝、張永岳、謝福泉（2012）基于定量與定性的方法，以上海經(jīng)濟(jì)人口承載力為基礎(chǔ)，通過模型預(yù)測了上海市商業(yè)地產(chǎn)的市場容量，結(jié)果表明2003—2008年上海商業(yè)地產(chǎn)市場容量增長速度與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積基本協(xié)調(diào)，2009年以來上海市商業(yè)地產(chǎn)整體規(guī)模存在偏大的傾向，也就是說目前上海商業(yè)面積已達(dá)到飽和。而在國內(nèi)的一線城市，諸如北京、上海、廣州等一線城市人均商業(yè)物業(yè)面積已經(jīng)超過了這個(gè)數(shù)字，上海的人均商業(yè)建筑面積甚至超出了2平方米，部分二線城市也正在向這一數(shù)字靠近，區(qū)域性過剩明顯。

2.3電商對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊

商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時(shí)，消費(fèi)者的購買習(xí)慣正在慢慢地發(fā)生著變化，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是購物空間的立體化;二是購物時(shí)間的零碎化;三是購物方式的移動化;四是信息傳播的快速化。這四個(gè)方面的變化將改變之前在特定時(shí)間及地點(diǎn)的傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣。而隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)購物以其不限時(shí)間、地域的限制及購物的便捷性，成為消費(fèi)者購物消費(fèi)的新渠道。越來越多的消費(fèi)者對網(wǎng)購的消費(fèi)傾向頗高，消費(fèi)模式也逐漸從線下向線上轉(zhuǎn)變。根據(jù)中國電子商務(wù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2013年我國的電子商務(wù)市場交易總額達(dá)到10.2萬億元，與2012年的8.5萬億相比增長了近30%。其中網(wǎng)絡(luò)零售市場規(guī)模交易額為1.9萬億元，與2012年的1.3萬億元增長了42.8%，在社會總消費(fèi)品零售額中占了8.0%左右。而2014年的“雙十一”當(dāng)天的總銷售額為571億元。種種數(shù)據(jù)表明電子商務(wù)已進(jìn)入快速發(fā)展階段，對傳統(tǒng)的零售商業(yè)造成一定的沖擊，影響著商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展，在一定程度上促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的調(diào)整及優(yōu)化。

3商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

3.1發(fā)展社區(qū)商業(yè)

社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。它能夠滿足社區(qū)內(nèi)居民的基本需求包括購物需求、各類服務(wù)需求及休閑娛樂需求。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展與提高，社區(qū)商業(yè)將會是商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分。據(jù)統(tǒng)計(jì)，社區(qū)消費(fèi)約占整個(gè)城市消費(fèi)品零售總額的30%，而在發(fā)達(dá)國家這一比例達(dá)到40%左右。目前社區(qū)商業(yè)在國內(nèi)尚處于起步階段，形態(tài)比較單一，基本都是傳統(tǒng)模式與現(xiàn)代模式并存的混合形式，且缺少一套完整且具有實(shí)踐可操作性的研究理論。但社區(qū)商業(yè)是未來發(fā)展的趨勢，國內(nèi)一線的部分地產(chǎn)開發(fā)商如萬科、保利及金地等開始關(guān)注社區(qū)商業(yè)，并加大了對其的投入。要使社區(qū)商業(yè)的可持續(xù)的發(fā)展，一方面是要考慮到傳統(tǒng)模式的存在，加快對該模式的改造，對原先商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)組合及經(jīng)營結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。例如可以引進(jìn)一批先進(jìn)的零售業(yè)態(tài)，基于社區(qū)居民的多樣性需求增加服務(wù)項(xiàng)目，增設(shè)休閑娛樂項(xiàng)目，滿足社區(qū)內(nèi)居民的基本需求。另一方面，借鑒國際成功的案例經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)現(xiàn)代化的社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，規(guī)劃新的業(yè)態(tài)形式，滿足社區(qū)居民集購物、餐飲、服務(wù)、休閑、娛樂等全方位需求。

3.2增加體驗(yàn)式商業(yè)

隨著消費(fèi)者收入的提高，消費(fèi)心態(tài)的日趨成熟，消費(fèi)需求的不斷升級，越來越多的消費(fèi)者的消費(fèi)行為已經(jīng)將單純的購物需求轉(zhuǎn)向情感層面的需求滿足感，逛商場不僅僅只是購物，更多的是出現(xiàn)了休閑、娛樂、餐飲、運(yùn)動、培訓(xùn)等多樣性的消費(fèi)訴求。未來的消費(fèi)者更愿意在環(huán)境、服務(wù)、情感等方面買單。根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)，消費(fèi)者在商場的一般逗留的時(shí)間在45分鐘左右，而在一個(gè)具備體驗(yàn)功能的現(xiàn)代購物中心的逗留時(shí)間約為2.5小時(shí)到3小時(shí)。從中我們可以看出，消費(fèi)者將更多的時(shí)間花在了其他方面而不是購物。體驗(yàn)式消費(fèi)也在此背景下受到重視，它不僅能吸引更多的消費(fèi)者，延長消費(fèi)者的逗留時(shí)間，而且進(jìn)一步促進(jìn)商圈的成熟度。實(shí)際上，國外有不少成功的體驗(yàn)式購物中心的案例，諸如美國紐約第五大道、法國巴黎香榭麗舍大街、英國倫敦牛津街等。國內(nèi)一些房企也開始注重體驗(yàn)式商業(yè)，萬科正在重新整合商業(yè)業(yè)態(tài)組合配比。2013年以來新開業(yè)的萬達(dá)廣場增加了體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的份額，比例將達(dá)到55%左右，而計(jì)劃在三年內(nèi)該比例將達(dá)到60%。

3.3轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)盈利模式

商業(yè)地產(chǎn)從起步到成熟可以概括為三個(gè)主要階段;階段一是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)銷售，該階段主要以產(chǎn)權(quán)式商鋪為導(dǎo)向;階段二是租售結(jié)合，通過銷售和自持商鋪實(shí)現(xiàn);階段三進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)的金融階段，表現(xiàn)為金融證券化影響物業(yè)持有主體。

從國內(nèi)的情況來看，對于商業(yè)項(xiàng)目盈利模式的選擇，較多的開發(fā)商會選擇銷售或租售結(jié)合，這樣

可以減小企業(yè)的資金壓力，而選擇自持則需要開發(fā)商具備足夠的資金承受壓力的能力。不過，隨著市場的日趨成熟與完善，金融市場的改革，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式已不能滿足未來的發(fā)展要求。像國外的商業(yè)地產(chǎn)市場，REITS的有望成為主角持有商業(yè)物業(yè)，一方面可以分散投資風(fēng)險(xiǎn)，通過估值盤活資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值，另一方面可以穩(wěn)定項(xiàng)目的現(xiàn)金流。

3.4注重商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營

商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營是指在招商完成后，基于商業(yè)項(xiàng)目的不同規(guī)模、業(yè)態(tài)規(guī)劃和主題定位，對商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)有序、有效的經(jīng)營管理。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否健康可持續(xù)的運(yùn)營，除了正確的市場定位與招商外，關(guān)鍵還要看運(yùn)營管理。而隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷成熟發(fā)展，運(yùn)營的作用會顯得越來越重要，開發(fā)商逐漸會從重招商轉(zhuǎn)向重運(yùn)營。但就我國目前來看，商業(yè)地產(chǎn)更側(cè)重于招商部分，忽略了運(yùn)營管理的重要性，而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的水平也比較低下，參差不齊。與招商相比，收益較弱、見效也不夠快，因此比較重招商。不過良好的運(yùn)營管理能夠提升商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的核心就是將松散的經(jīng)營單位、不同的消費(fèi)形態(tài)以及多樣的業(yè)態(tài)組合統(tǒng)一為一個(gè)相同的經(jīng)營主題對其進(jìn)行有效的管理。其本質(zhì)是把投資者、經(jīng)營者與管理者三者直接聯(lián)系到一起，組合成一個(gè)利益共同體，逐步形成商業(yè)項(xiàng)目的核心競爭力。

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