洪銘璐　趙萬(wàn)才

【摘 要】經(jīng)過(guò)30年的改革開(kāi)放，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人口紅利的消失，人口老齡化也越來(lái)越成為人們關(guān)注的問(wèn)題。然而人口結(jié)構(gòu)的變化，使得傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式遭受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)，“以房養(yǎng)老”這種新的制度將在2014年正式實(shí)施。本文將分析“以房養(yǎng)老”這種新模式在中國(guó)的形成基礎(chǔ)、目前出現(xiàn)的困局，并對(duì)我國(guó)“以房養(yǎng)老”體系提出幾點(diǎn)建議，以更好的完善這種制度，促進(jìn)社會(huì)全面發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】以房養(yǎng)老；現(xiàn)狀：風(fēng)險(xiǎn)：阻礙；完善

“以房養(yǎng)老”，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。①是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)，這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。

目前，“以房養(yǎng)老”的模式主要有兩種。分別是美國(guó)模式和新加坡模式，也叫逆向年金抵押貸款和住房產(chǎn)權(quán)信托。

一、中國(guó)人背景以及“以房養(yǎng)老”模式在中國(guó)的提出

（一）產(chǎn)生和發(fā)展

“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，而發(fā)展最成熟、最具代表表性的則是美國(guó)。②此項(xiàng)業(yè)務(wù)在美國(guó)興起，并由此開(kāi)始向世界各國(guó)蔓延。

（二）國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)

按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家0-14歲人口在總?cè)丝诋?dāng)中所占比重越大，這個(gè)國(guó)家的人口就越年輕；一個(gè)國(guó)家0-14歲人口逐漸減少，15-64歲人口增多，65歲及以上年齡人口在7%以下，則這個(gè)國(guó)家的人口越呈“成年型”；一個(gè)國(guó)家65歲老年人口在總?cè)丝诋?dāng)中所占比重超過(guò)了7%，則這個(gè)就已家的人口就進(jìn)入了"老齡化"時(shí)期。若按此標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)從1999就已不步入老齡化社會(huì)。

（三）我國(guó)人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

2010年第六次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)表明，60歲及以上人口為177648705人，13.26%，其中65歲及以上人口為118831709人，占8.87%。同2000年第五次全國(guó)人口普查相比，60歲及以上人口的比重上升2.93個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升1.91個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)成為世界上唯一老年人口超過(guò)1億人的國(guó)家，而且老齡化進(jìn)程正在加速。據(jù)《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》執(zhí)法檢查報(bào)告提供的預(yù)測(cè)分析，據(jù)“國(guó)家應(yīng)對(duì)人口老齡化戰(zhàn)略研究”課題組預(yù)測(cè)，2014年我國(guó)老年人口將超過(guò)2億，2025年達(dá)到3億。2042年老年人口比例將超過(guò)30%。

（四）“以房養(yǎng)老”在中國(guó)的提出

人口老齡化進(jìn)程的加速，老齡人口的增多，人口紅利的消失，這些都將無(wú)疑給國(guó)家的養(yǎng)老政策提出了新的巨大的挑戰(zhàn)，也將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)展和人民生活水平等各個(gè)方面帶來(lái)巨大的影響。由于我國(guó)大范圍的繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)金的時(shí)間短，子女經(jīng)濟(jì)狀況不佳，養(yǎng)老制度不完善等一系列因素，使得老年人的生活缺乏有力的經(jīng)濟(jì)保障，特別是當(dāng)他們成為空巢老人時(shí)，他們的生活就會(huì)陷入困境。如何使老人安度一個(gè)舒適安享晚年？在這種背景下，2006年三月全國(guó)“兩會(huì)”上，建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司司長(zhǎng)賴明提出了“以房養(yǎng)老”模式，“60歲前人養(yǎng)房，60歲以后房養(yǎng)人”，建議成立課題小組進(jìn)行可行性調(diào)研，并選擇了大城市做試點(diǎn)，待成熟后再向全國(guó)推廣。

二、“以房養(yǎng)老”在中國(guó)可行性的依據(jù)

（一）理論依據(jù)

第一，生命周期假說(shuō)生命周期假說(shuō)又被稱為消費(fèi)與儲(chǔ)蓄的生命周期假說(shuō)，這一理論假定人為理性的消費(fèi)，在追求其個(gè)人效用最大化時(shí)，追求其生命周期內(nèi)一生的收入和財(cái)富效用最大化而其約束是生命周期內(nèi)的收入與消費(fèi)支出的平衡。以房養(yǎng)老方式正是借鑒生命周期理論思想，顯示人們的消費(fèi)平準(zhǔn)化傾向，從家庭資源的合理配置與效用最大化的目標(biāo)著手，實(shí)現(xiàn)住房和養(yǎng)老的最佳組合。第二，資產(chǎn)流動(dòng)理論，每個(gè)家庭都擁有大量資產(chǎn)，而不同資產(chǎn)的流動(dòng)性和盈性也不盡相同流動(dòng)性是資產(chǎn)發(fā)揮功用的前提，資產(chǎn)只有在不斷的流動(dòng)中才能發(fā)揮其功能并實(shí)現(xiàn)價(jià)值的增值。這就是該理論的核心。住房是家庭資產(chǎn)中價(jià)值較大的資產(chǎn)，盈利性和安全性較好，但流動(dòng)性差，一般只有在出售或出租時(shí)才有經(jīng)濟(jì)利益流入。第三，家庭代際財(cái)富傳遞理論家庭代際財(cái)富傳遞理揭示的是代際之間財(cái)富的傳遞及其影響。涉及社會(huì)、家庭創(chuàng)造的財(cái)富如何在父代與子代之間發(fā)生流動(dòng)，以及這種流動(dòng)會(huì)對(duì)社會(huì)和家庭造成何種影響。作為經(jīng)濟(jì)組織，如何使家庭資源的效用最大化，不只是某一代人之間的財(cái)富效益最大化，及家庭內(nèi)的財(cái)富傳遞。4、期貨權(quán)理論“以房養(yǎng)老”實(shí)質(zhì)上是一種住房“期貨化”形式：擁有房屋所有權(quán)的老年人將住宅作為“期貨”，預(yù)售給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)或是特定機(jī)構(gòu)，并從那里獲得年（月）金，而此時(shí)老年人對(duì)該房產(chǎn)依然擁有居住權(quán)，直到老年人離世，房產(chǎn)才可以交割，所有權(quán)才有權(quán)歸貸款機(jī)構(gòu)所有。

（二）現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)

1.多重問(wèn)題給社會(huì)養(yǎng)老施壓

在人口老齡化的今天，社會(huì)化養(yǎng)老越來(lái)越凸顯其弊端，越來(lái)越不能承受當(dāng)今的社會(huì)壓力。2013年1月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年我國(guó)15—59歲勞動(dòng)年齡人口在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期里第一次出現(xiàn)了絕對(duì)下降，比上年減少345萬(wàn)人，這意味著人口紅利趨于消失，導(dǎo)致未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)要過(guò)一個(gè)“減速關(guān)”。人口紅利的消失，城鎮(zhèn)領(lǐng)退休的速度加快，農(nóng)村領(lǐng)取養(yǎng)老金的人數(shù)增多，這些問(wèn)題均增加了社會(huì)養(yǎng)老金的壓力。

2.國(guó)家“未富先老”加劇養(yǎng)老問(wèn)題

今天，我國(guó)已經(jīng)超過(guò)日本成為世界上第二大經(jīng)濟(jì)體。改革開(kāi)放的30年，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)，巨大的市場(chǎng)吸引力，使得國(guó)際怎本不斷的投入中國(guó)。然而，自上世紀(jì)50年代出生的人口進(jìn)入老年化階段，70年代計(jì)劃生育政策的實(shí)施，使得目前中國(guó)進(jìn)入了一個(gè)老齡化的高峰時(shí)期。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展并沒(méi)有和我國(guó)的社會(huì)福利保障體制同步，養(yǎng)老水平、保障體制的滯后，出現(xiàn)了大量的失能、失獨(dú)、空巢老人；巨大的要老金虧空。這都依賴國(guó)家財(cái)政的支撐。在國(guó)家經(jīng)濟(jì)提速階段，也正是我國(guó)的老齡化高峰時(shí)期。就我國(guó)的人均GDP而言，也遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)的水平。典型的“未富先老”，這也將加劇我國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題。

3.人口結(jié)構(gòu)變化，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式遭遇挑戰(zhàn)

新中國(guó)成立初期人口劇增，促進(jìn)了當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；顯然人口的高速增長(zhǎng)也將阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。計(jì)劃生育的實(shí)施，控制了人口增長(zhǎng)，同時(shí)也帶來(lái)了嚴(yán)重的人口結(jié)構(gòu)問(wèn)題：人口結(jié)構(gòu)呈到三角，家庭結(jié)構(gòu)呈“4-2-1”模式；③即一對(duì)夫婦要贍養(yǎng)他們的4為老人，同時(shí)要撫養(yǎng)他們他們的子女。資源有限的同時(shí)，贍養(yǎng)費(fèi)用的巨大投入，養(yǎng)老問(wèn)題成了考慮重要的問(wèn)題。

4.養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的不完善，發(fā)展緩慢

社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)供需矛盾突出。一是服務(wù)設(shè)施不足。目前，城市建設(shè)中對(duì)養(yǎng)老服務(wù)用地和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、服務(wù)設(shè)施建設(shè)缺乏規(guī)劃的情況還比較普遍；農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施短缺的情況更為嚴(yán)重，特別是農(nóng)村失能半失能老人和空巢、留守老人的養(yǎng)老服務(wù)匱乏。農(nóng)村社會(huì)化養(yǎng)老的基礎(chǔ)薄弱，已成為我國(guó)老齡工作的一大突出問(wèn)題。二是專業(yè)護(hù)理人員短缺。三是民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展緩慢。養(yǎng)老行業(yè)屬于投資回報(bào)率低的微利行業(yè)，民間資本參與的意愿不強(qiáng)。

通過(guò)以上分析，可知，我國(guó)推行“以房養(yǎng)老”模式具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，此外，推行“以房養(yǎng)老”也可以盤(pán)活住房，優(yōu)化固定資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人資產(chǎn)的優(yōu)化配置。

三、實(shí)施“以房養(yǎng)老”的風(fēng)險(xiǎn)與阻礙

我國(guó)在“以房養(yǎng)老”的實(shí)際操作過(guò)程中，還有以下一些風(fēng)險(xiǎn)和困局：

（一）金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房產(chǎn)的估值是確定養(yǎng)老金的關(guān)鍵。而房屋的價(jià)格是隨市場(chǎng)不停波動(dòng)的。房?jī)r(jià)上漲漲，不排除一些老人反悔：房?jī)r(jià)下降，給金融機(jī)構(gòu)造成一定的風(fēng)。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，“以房養(yǎng)老”這一新的商業(yè)模式，收益回報(bào)時(shí)間跨度長(zhǎng)，前期市場(chǎng)發(fā)放金額大，成不高。而且金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性也給以房養(yǎng)老的業(yè)務(wù)帶來(lái)了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。利率的變化對(duì)以房養(yǎng)老的收益有很大的影響。

（二）傳統(tǒng)觀念仍占主流

“但存方寸地，留與子孫耕”，傳統(tǒng)觀念下房產(chǎn)寄托了家庭情感；“封妻蔭子”等觀念的盛行，為下一輩留下房產(chǎn)，是老一輩觀念。而這種傳統(tǒng)觀念阻礙著以房養(yǎng)老制度的建立。

（三）養(yǎng)老體系的不完善，增加了老年人的后顧之憂

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的不完善，大多數(shù)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只是單純的營(yíng)業(yè)性機(jī)構(gòu)，并沒(méi)有家的感覺(jué)。而且，我國(guó)目前的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量少，養(yǎng)老從業(yè)人員更是不足百萬(wàn)，養(yǎng)老前景不明朗。

（四）70年有限房屋產(chǎn)權(quán)，房屋權(quán)屬變更后怎么辦？

近年以來(lái)，試點(diǎn)工程有許多，然而成功的卻很少。重要原因就是“居民普遍預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將上漲，老人會(huì)吃虧”。而對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，一旦房?jī)r(jià)波動(dòng)下行，保險(xiǎn)公司或銀行的給付能力有限，風(fēng)險(xiǎn)也較大。雖《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，如果再發(fā)生國(guó)有土地使用權(quán)依法提前收回，根據(jù)“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個(gè)人，那么雙方當(dāng)事人都會(huì)受到很大損失。

四、如何健全“以房養(yǎng)老”的體系

（一）科學(xué)認(rèn)識(shí)“以房養(yǎng)老”，改變傳統(tǒng)觀念

我國(guó)的傳統(tǒng)的財(cái)富代際關(guān)念根深蒂固，如如何讓民眾接受新的消費(fèi)觀，除了經(jīng)濟(jì)措施外，現(xiàn)代理財(cái)觀念也相當(dāng)重要。清楚的認(rèn)識(shí)“以房養(yǎng)老”只是一種新的養(yǎng)老模式，不是子女不用盡養(yǎng)老義務(wù)或者由國(guó)家承擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任。使得家庭固有的資本發(fā)出最大化的經(jīng)濟(jì)效益。社保專家表示，觀念的轉(zhuǎn)變需要加大對(duì)“以房養(yǎng)老”這一新的養(yǎng)老方式的正確宣傳引導(dǎo)，特別是厘清認(rèn)識(shí)誤區(qū)。即以房養(yǎng)老只是讓渡房產(chǎn)獲得改善型養(yǎng)老待遇，并非拿房子換基本養(yǎng)老待遇。

（二）完善相應(yīng)的法律法規(guī)，完善保障機(jī)制和貸款機(jī)構(gòu)保護(hù)體系

“以房養(yǎng)老”的順利進(jìn)行與否很大程度上取決于風(fēng)險(xiǎn)的控制。建立完善的擔(dān)保機(jī)制，尤其是政策性擔(dān)保機(jī)制的建立，有利于降低業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高機(jī)構(gòu)開(kāi)展的此項(xiàng)的業(yè)務(wù)的積極性。2013年9月6日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)；2014年6月17日，保監(jiān)會(huì)發(fā)布了中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)。其他制度的跟進(jìn)，有利于以房養(yǎng)老的制度進(jìn)一步完善。

（三）建立金融貸款、擔(dān)保、資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu)的合作平臺(tái)

“以房養(yǎng)老”涉及房地產(chǎn)、銀行、保險(xiǎn)、及行政管理多個(gè)領(lǐng)域，，其推廣需要各方共同的配合和協(xié)調(diào)，這是“以房養(yǎng)老”得以實(shí)施的平臺(tái)。完善對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)，建立規(guī)范、高效、立體化的房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估。實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、老人的互惠共贏。

（四）調(diào)整經(jīng)濟(jì)政策以創(chuàng)造“以房養(yǎng)老”合適的社會(huì)環(huán)境

首先，延長(zhǎng)居民住宅70年土地使用權(quán)的期限，減少市場(chǎng)的交易成本，加速商品的流通，優(yōu)化社會(huì)資源，盤(pán)活房地產(chǎn)市場(chǎng)。解除銀行和老人的后顧之憂，可以大膽的進(jìn)行嘗試。其次，適當(dāng)?shù)拈_(kāi)征遺產(chǎn)稅，隔斷財(cái)富代際傳遞關(guān)系，倡導(dǎo)獨(dú)立自強(qiáng)的觀念，在新時(shí)代呈現(xiàn)新的理財(cái)觀念。

注釋：

①王艷粉《關(guān)于實(shí)施“以房養(yǎng)老”模式的意義與對(duì)策研究》，《前言》2008年第11期.

②翟思達(dá)《以房養(yǎng)老：中國(guó)老齡化社會(huì)養(yǎng)老模式探討》，《中國(guó)人力資源開(kāi)發(fā)》2012年第9期.

③翟思達(dá)《以房養(yǎng)老：中國(guó)老齡化社會(huì)養(yǎng)老模式探討》，《中國(guó)人力資源開(kāi)發(fā)》2012年第9期.

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[7]全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)執(zhí)法檢查組關(guān)于關(guān)于檢查《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》實(shí)施情況的報(bào)告，全國(guó)人大網(wǎng)，http：//www.npc.gov.cn/npc/xinwen

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