胡書媛

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著重要角色，但融資問(wèn)題是絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大過(guò)程中的絆腳石。本文主要探討房地產(chǎn)融資過(guò)程中利用REITs發(fā)揮的優(yōu)勢(shì)以及存在的一些問(wèn)題，并根據(jù)自身工作經(jīng)驗(yàn)和學(xué)者研究成果，提出一些可行性建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；REITs

一、信托融資概念

信托是指委托人出于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，受托人根據(jù)委托人的意愿，以自己的名義為受益人的利益或者其他特定目的，對(duì)所托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理或者處分的行為。收益人可以是委托人指定或者相關(guān)法律規(guī)定。房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs），是一種以發(fā)行受益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的基金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托制度。信托融資最早起源于美國(guó)，在經(jīng)濟(jì)全球化背景下，我國(guó)逐漸引入進(jìn)來(lái)并獲得了一定的發(fā)展，但和成熟經(jīng)濟(jì)體相比還存在一定差距。

二、我國(guó)房地企業(yè)的主要融資渠道及信托融資的優(yōu)勢(shì)

（一）我國(guó)房地企業(yè)的主要融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有直接和間接兩種。直接融資包含股票、債券、信托、投資基金等，間接融資包含銀行貸款，金融機(jī)構(gòu)融資融券等。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是間接融資，其中銀行貸款的占比高達(dá)60%以上，還有少部分民間借貸。在規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，銀行貸款比例高達(dá)90%以上。由于融資渠道過(guò)于單一，很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨經(jīng)營(yíng)不善的情況，且很容易造成銀行不良貸款的產(chǎn)生。

（一）我國(guó)房地企業(yè)利用信托融資的優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)投資信托相對(duì)于傳統(tǒng)的銀行貸款融資，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)具有較為明顯的優(yōu)勢(shì)。

第一，REITs對(duì)投資者要求比較低。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行銀行貸款時(shí)，銀行都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，由于信息不對(duì)稱，銀行在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)房貸時(shí)設(shè)立了較高門檻，以防止壞賬產(chǎn)生，這也阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。而REITs的準(zhǔn)入門檻較低，具有較強(qiáng)吸引力。

第二，REITs拓寬了融資途徑。在銀行融資方面受到阻礙時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)REITs，將民間儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為規(guī)模較大的投資基金。

第三，盤活房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)，促進(jìn)行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

信托公司在內(nèi)的大多數(shù)金融公司都可以將房地產(chǎn)企業(yè)手中閑置的土地、設(shè)備、房產(chǎn)，通過(guò)配送“資金、人才、技術(shù)”的方式盤活。同時(shí)，發(fā)揮信托結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)的便利功能，把高風(fēng)險(xiǎn)承受能力的投資人和低風(fēng)險(xiǎn)承受能力的投資人組合到一個(gè)信托產(chǎn)品里面去，尋找一些房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，這樣根據(jù)他們的風(fēng)險(xiǎn)承受能力選擇最恰當(dāng)?shù)耐顿Y回報(bào)。

三、REITs在我國(guó)的發(fā)展機(jī)遇

第一，在中央發(fā)布的“十二五規(guī)劃”當(dāng)中，明確將加快城鎮(zhèn)化建設(shè)作為未來(lái)發(fā)展的主要方向，而完成城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要保障需要依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。國(guó)家政策扶持為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了良好機(jī)遇，也為REITs的快速發(fā)展提供了保障。

第二，由于REITs具有收益回報(bào)穩(wěn)定、流通性好、變現(xiàn)能力強(qiáng)等優(yōu)點(diǎn)，吸引了一些有規(guī)模龐大的投資需求的機(jī)構(gòu)投資者，如保險(xiǎn)公司、社?；?、企業(yè)年金、銀行基金和養(yǎng)老基金等。他們的共同參與活躍了REITs在我國(guó)的發(fā)展。

第三，隨著人民生活水平的不斷提高，大量的可支配收入的使用和增值必然會(huì)帶動(dòng)REITs的活躍。2015年上半年，我國(guó)鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到15699元，農(nóng)村人均可支配收入達(dá)到5554元。我國(guó)居民閑置資金龐大而具備專業(yè)理財(cái)知識(shí)的人員匱乏，使得以REITs為代表的專業(yè)化、正規(guī)話投資管理服務(wù)受到歡迎。

四、REITs在我國(guó)發(fā)展過(guò)程中需要注意的問(wèn)題

（一）完善法律法規(guī)

以美國(guó)為代表的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中，健全的法律體系保證了REITs的順利發(fā)展，以稅收法律的保護(hù)最為突出。從上世紀(jì)60年代的《房地產(chǎn)投資信托法案》、《國(guó)內(nèi)稅收法案》到如今的《房地產(chǎn)投資信托現(xiàn)代化法案》，美國(guó)的這些法律尤其是在稅收方面的有關(guān)規(guī)定有效保障了投資人的權(quán)益，從而也為REITs的健康發(fā)展保駕護(hù)航。當(dāng)前，我國(guó)較為完善的相關(guān)法律只有《證券法》、《信托法》，而《投資基金法》、《產(chǎn)業(yè)基金法》等專門規(guī)范房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的法律法規(guī)和相關(guān)實(shí)施細(xì)則還沒(méi)有出臺(tái)，因此必須加快立法建設(shè)，從制度上約束和保護(hù)REITs的發(fā)展。

（二）培養(yǎng)專業(yè)人才

任何一個(gè)基金的運(yùn)作都需要專業(yè)化團(tuán)隊(duì)的參與，REITs的運(yùn)作也不例外。REITs是將眾多投資者的資金匯總在一起，通過(guò)具有豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)的專家對(duì)基金進(jìn)行管理，經(jīng)過(guò)專業(yè)操作，提高資金的盈利能力，為投資者創(chuàng)造盡可能多的收益。因此，可以說(shuō)是否有專業(yè)化人才是REITs市場(chǎng)能否成功運(yùn)作的關(guān)鍵。在我國(guó)，REITs作為一個(gè)新興的投融資方式，更需要培育大批熟悉資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的復(fù)合型人才，以推動(dòng)其發(fā)展。國(guó)內(nèi)還可以考慮引入職業(yè)資格考試制度，從而盡快培養(yǎng)一支REITs市場(chǎng)上的專業(yè)化管理人才隊(duì)伍。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了十多年的發(fā)展，取得了十足的進(jìn)步，并且在國(guó)民經(jīng)濟(jì)地位也越來(lái)越凸顯。但房地產(chǎn)企業(yè)中，中小房地產(chǎn)企業(yè)的比重較高，他們由于缺乏科學(xué)管理，經(jīng)營(yíng)模式、管理制度、內(nèi)部控制等方面較為落后，這也為這些房地產(chǎn)企業(yè)投機(jī)倒把，惡意炒作市場(chǎng)留下了巨大隱患。作為監(jiān)管部門，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到問(wèn)題的存在，并積極開展監(jiān)管打擊活動(dòng)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。只有房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，REITs市場(chǎng)才能活躍。

（四）完善稅收政策

前文在完善法律制度的建議中已經(jīng)提到美國(guó)稅收政策對(duì)于推動(dòng)REITs發(fā)展的積極意義。美國(guó)稅收法案規(guī)定，如果REITs將每年度盈利的90%以現(xiàn)金紅利方式分配給投資者，則由投資者繳納個(gè)人所得稅，而公司無(wú)須繳納所得稅，這就避免了雙重納稅。在我國(guó)，隨著稅收制度的完善，如果REITs沒(méi)有相比其他房地產(chǎn)投資方式的稅收優(yōu)惠，其發(fā)展會(huì)有一定困難。

（五）防范道德風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)信托融資從字面理解就是建立在信任基礎(chǔ)上的資產(chǎn)托付管理。在美國(guó)開始盛行REITs時(shí)，接連發(fā)生了管理人員違規(guī)操作，以不正當(dāng)收費(fèi)和注入不良資產(chǎn)形式，侵占REITs投資收益，使得REITs市場(chǎng)積極性受到打擊。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，要想保持REITs市場(chǎng)的良性發(fā)展，必須要建立信托企業(yè)信用制度，從法律層面約束信托公司或金融公司權(quán)責(zé)。此外，考慮創(chuàng)造一種環(huán)境或制度，盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致。通常的做法是利用有限合伙形式，這種方式可以很好激勵(lì)和約束投資基金管理者的行為，讓其在發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任，在獲得收益時(shí)獲得較高匯報(bào)。

結(jié)論

隨著房地產(chǎn)融資渠道的逐漸多元化，信托融資的優(yōu)勢(shì)逐漸被挖掘出來(lái)并被逐漸利用。盡管REITs進(jìn)入我國(guó)的時(shí)間很短，但隨著國(guó)家及各個(gè)金融機(jī)構(gòu)的重視和采納，REITs已經(jīng)開始在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展上發(fā)揮著重要作用。但當(dāng)前面臨的問(wèn)題依然較為嚴(yán)峻，需要我們從完善法律法規(guī)、培養(yǎng)專業(yè)人才、加強(qiáng)監(jiān)管力度、完善稅收政策、防范道德風(fēng)險(xiǎn)等層面不斷深化，這樣才能真正發(fā)揮REITs的作用。（作者單位：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)）

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