毛明清++吳展昌

摘要：作為發(fā)展中大國(guó)，我國(guó)屬于典型的未富先老國(guó)家。如何實(shí)現(xiàn)老有所依成為社會(huì)熱點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題，也牽動(dòng)著政府和每個(gè)家庭的神經(jīng)，亦成為 2015年“兩會(huì)”各代表和委員提案里的重點(diǎn)討論問(wèn)題。本文根據(jù)國(guó)情，同時(shí)借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，以養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)模式為切入口探索解決我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)的基礎(chǔ)形式，依托“社區(qū)”構(gòu)建我國(guó)新型的養(yǎng)老模式。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老 養(yǎng)老地產(chǎn) 老齡社區(qū)建設(shè) 養(yǎng)老模式

2011年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，顯示我國(guó)60歲及以上人口占13.26%，按照國(guó)際上劃分人口類型的標(biāo)準(zhǔn)，該比例達(dá)到或超過(guò)總?cè)丝跀?shù)10%其社會(huì)就已經(jīng)步入了“老齡社會(huì)”。因此，中國(guó)社會(huì)老齡化事實(shí)呈現(xiàn)在我們面前。

養(yǎng)老服務(wù)是一個(gè)國(guó)家面臨的系統(tǒng)工程，概括說(shuō)包括老年人的衣食住行方方面面，基于老年人的特點(diǎn)又賦予特殊的醫(yī)療保健、文化娛樂、休閑服務(wù)等等。我國(guó)自古有養(yǎng)兒防老的習(xí)俗，但是隨著獨(dú)生子女政策實(shí)施35年，4∶2∶1家庭結(jié)構(gòu)成為大多數(shù)的家庭模式，隨著社會(huì)保健醫(yī)療水平提高，人們壽命延長(zhǎng)，一些家庭倒金字塔結(jié)構(gòu)更為突出，依靠家庭養(yǎng)老已經(jīng)不符合現(xiàn)實(shí)情況。一個(gè)國(guó)家的養(yǎng)老問(wèn)題亦成為考驗(yàn)一個(gè)政府管理水平的指標(biāo)之一。

一、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

姜平在《美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)模式及其對(duì)我國(guó)的借鑒》一書指出，養(yǎng)老地產(chǎn)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或社會(huì)相關(guān)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)的一種能夠?yàn)槔夏耆颂峁┚幼?chǎng)所、符合老年人心理特征、滿足老年人社會(huì)活動(dòng)需求、為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的住宅產(chǎn)品。其可以作為養(yǎng)老地產(chǎn)的高度概括。本文意在探討跨越無(wú)生命的住宅產(chǎn)品，賦予其生命力即養(yǎng)老住宅社區(qū)的開發(fā)與建設(shè)。養(yǎng)老地產(chǎn)只有基于養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)，才能賦予鮮活生命力，破繭養(yǎng)老地產(chǎn)成長(zhǎng)的束縛，更好的發(fā)展壯大。

我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)很年輕，一些有實(shí)力的知名開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目步履艱難，遭遇諸多尷尬現(xiàn)象。2012年，保利地產(chǎn)推出了“保利安平和熹會(huì)”，初期入住率很不理想，從2013年8月開始，和熹會(huì)對(duì)價(jià)格進(jìn)行了調(diào)整和養(yǎng)老配套設(shè)施加大投入，入住率才有一定的提升，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新表示，目前和熹會(huì)項(xiàng)目還處在虧損階段，未來(lái)計(jì)劃用3—5年使運(yùn)營(yíng)進(jìn)入穩(wěn)健階段，基本實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。

屬于較高檔養(yǎng)老社區(qū)“萬(wàn)科幸福匯”是萬(wàn)科試水項(xiàng)目，位于房山區(qū)竇店鎮(zhèn)，項(xiàng)目占地面積7萬(wàn)㎡，總建筑面積16萬(wàn)㎡，在產(chǎn)品總體打造、園林景觀、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和裝修上都進(jìn)行了全方位的精細(xì)研究，2011年6月5日開盤，開盤均價(jià)10000元/平方米，開盤當(dāng)日銷售率83%，全部為80平方米兩居戶型，兩個(gè)月時(shí)間一期開盤的180套已全部售罄。運(yùn)營(yíng)模式是復(fù)合式，社區(qū)可供銷售的住宅產(chǎn)品“活躍長(zhǎng)者住宅”推出4棟可售樓棟，其他大部分產(chǎn)品和配套公建自持出租，如“活躍長(zhǎng)者之家”的16000㎡老年公寓用于出租。整個(gè)萬(wàn)科幸福匯項(xiàng)目已開建了4期，這是我國(guó)少有的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀況良好業(yè)內(nèi)口碑不錯(cuò)的養(yǎng)老社區(qū)。

目前，我國(guó)能提供的養(yǎng)老服務(wù)缺口很大，從2011年到2015年，全國(guó)60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，每千老人30張床位，2015年國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需要近700萬(wàn)張床位。但養(yǎng)老地產(chǎn)卻發(fā)展滯后，原因復(fù)雜，其一開發(fā)商在建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，還是固執(zhí)于傳統(tǒng)地產(chǎn)，忽視了社區(qū)的人和社區(qū)的服務(wù)。因?yàn)槲覈?guó)是在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)階段實(shí)現(xiàn)的老齡化，且在實(shí)現(xiàn)老齡化所花費(fèi)的時(shí)間只用了49年，相比于法、瑞、澳和美國(guó)的115年、85年、74年和68 年，中國(guó)在經(jīng)濟(jì)和時(shí)間的雙重壓力下，形成了我國(guó)有限的養(yǎng)老保障財(cái)富積累和拮據(jù)的個(gè)人養(yǎng)老消費(fèi)水平，由此決定了老年人能夠支付的養(yǎng)老服務(wù)和消費(fèi)是十分有限的，一味追求高端養(yǎng)老方式顯然與我國(guó)老年人收入不符。因此，探索依托社區(qū)服務(wù)前提下，建立多消費(fèi)層次的養(yǎng)老物業(yè)是我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的出路。政府也應(yīng)給予更多的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的扶持、建立更為完善的醫(yī)療康體等服務(wù)項(xiàng)目，養(yǎng)老社區(qū)才能有持續(xù)生命力。

二、國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老社區(qū)建成成功案例借鑒

美國(guó)太陽(yáng)城養(yǎng)老社區(qū)占地14.5平方公里，共10500個(gè)住宅單元，目前入住住戶為1.6萬(wàn)人，社區(qū)的盈利模式是“入門費(fèi)+年費(fèi)+出租商業(yè)”，只提供產(chǎn)品租賃權(quán)和老年人持續(xù)照料服務(wù)，不提供房屋的產(chǎn)權(quán)。自20世紀(jì)50年代以來(lái)，太陽(yáng)城由一片半沙漠棉田，慢慢崛起一座新城，且面積和人口還在激增；美國(guó)太陽(yáng)城作為世界知名養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，其模式被迅速?gòu)?fù)制，直接以太陽(yáng)城命名的養(yǎng)老社區(qū)有，北京太陽(yáng)城和東方太陽(yáng)城、洛杉磯蘋果谷太陽(yáng)城等，筆者認(rèn)為太陽(yáng)城的成功因素在于：

第一，社區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的適老化：社區(qū)住宅強(qiáng)調(diào)方便安全，以低層建筑為主，在所有室內(nèi)和公共區(qū)域進(jìn)行了防滑和無(wú)障礙設(shè)置；指示牌導(dǎo)向方便老年人的自行社區(qū)活動(dòng)，人車分流為老年人的活動(dòng)安全提供了保障。

第二，完善的休閑配套設(shè)施：太陽(yáng)城擁有1200畝的高爾夫球場(chǎng)，被稱為“高爾夫愛好者的天堂”，社區(qū)除了高爾夫球場(chǎng)外，還配備了各類康體設(shè)施，有室內(nèi)外游泳池、各類球場(chǎng)，棋牌室和健身房。

第三，發(fā)達(dá)的醫(yī)療設(shè)施配套：市區(qū)周邊配套有老年人綜合性醫(yī)院和各種健康服務(wù)中心；太陽(yáng)城社區(qū)還為患有心臟病等嚴(yán)重疾病的老人配置了報(bào)警裝置，當(dāng)心臟病者在病發(fā)的時(shí)候，只需按一下報(bào)警裝置就可實(shí)現(xiàn)即時(shí)快速報(bào)警。

三、阻礙我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的因素分析

（一）社區(qū)缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)和配套設(shè)施

如果開發(fā)商在前期策劃中對(duì)消費(fèi)群體的具體需求的把握不夠準(zhǔn)確，導(dǎo)致在養(yǎng)老產(chǎn)品的規(guī)劃與設(shè)計(jì)中，產(chǎn)品和配套服務(wù)不能夠滿足老年人的真正需求，以至于入住率和入會(huì)率較低，這對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展是十分致命的。而養(yǎng)老地產(chǎn)是社區(qū)建設(shè)和服務(wù)的結(jié)合，老年群體對(duì)老年住宅的獨(dú)特要求，主要體現(xiàn)在公共服務(wù)設(shè)施上，如社區(qū)的老年人的醫(yī)療保健、興趣交流學(xué)習(xí)等服務(wù)需求，這是任何一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目必不可少的成功因素。

（二）融資渠道受限

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，金融產(chǎn)品的推出，給社會(huì)的融資提供了更多的渠道和可能。目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)融資的有效途徑較少，因?yàn)橥顿Y量大和資金回收周期長(zhǎng)的養(yǎng)老地產(chǎn)難以獲得銀行貸款的支持，而民間融資的高利息會(huì)導(dǎo)致資金成本過(guò)高，項(xiàng)目盈利后勁不足；信托基金剛起步不成熟，上市融資程序繁雜且受國(guó)家嚴(yán)格管控，目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式仍是以保險(xiǎn)資金為主。

（三）社區(qū)專業(yè)化管理能力不強(qiáng)

在中國(guó)，民政和老齡委共同管制下的養(yǎng)老地產(chǎn)帶來(lái)的不是效率的提高，而是服務(wù)模式和標(biāo)準(zhǔn)的混亂，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，行政色彩主導(dǎo)下的服務(wù)模式不利于我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)的總體發(fā)展。加上由于行業(yè)組織和行業(yè)規(guī)范的缺失，發(fā)生糾紛事件時(shí)，多數(shù)事件不能得到及時(shí)的處理和有效的解決。同時(shí)由于政府優(yōu)惠政策落實(shí)不到位，也會(huì)使民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)成本增加，高成本低利潤(rùn)的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀下養(yǎng)老機(jī)構(gòu)對(duì)應(yīng)的是從業(yè)人員素質(zhì)不高和疏松的行業(yè)規(guī)范，最后會(huì)導(dǎo)致低下的服務(wù)水平和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的不可持續(xù)性。

四、發(fā)展我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的思考與建議

養(yǎng)老地產(chǎn)是老齡化社會(huì)致力探索的一個(gè)課題。在我國(guó)人口老齡化日益加重背景下，探索尋求政府有效扶持、只有在國(guó)家具體支持和優(yōu)惠政策的實(shí)際出臺(tái)和強(qiáng)力督促落實(shí)，才能更好地為我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展提供政策保障，本文通過(guò)對(duì)上述我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)存在問(wèn)題深入研究，提出了發(fā)展我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議：

（一）政府宏觀層面統(tǒng)一規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，出臺(tái)養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)指導(dǎo)性規(guī)劃

既然全社會(huì)老齡性問(wèn)題短期不可逆轉(zhuǎn)，養(yǎng)老問(wèn)題關(guān)系到全員民生問(wèn)題，從政府層面注重全社會(huì)規(guī)劃設(shè)計(jì)，從資金扶持到土地規(guī)劃以及建設(shè)優(yōu)惠，尤其是具有宏觀指導(dǎo)意義的養(yǎng)老社區(qū)管理規(guī)范，從而鼓勵(lì)全國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)有序成長(zhǎng)發(fā)展。

（二）拓寬融資渠道，政府以優(yōu)惠政策給與保障

目前，一方面養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)資金嚴(yán)重不足，另一方面養(yǎng)老金、保險(xiǎn)金和住房公積金在我國(guó)投資效率相對(duì)受限，允許其投資到基于養(yǎng)老地產(chǎn)房地產(chǎn)投資信托（REITS）是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。REITS有風(fēng)險(xiǎn)低，流動(dòng)性好的特點(diǎn)，雖然收益率不高，但是也在保值抵御通脹方面比國(guó)債、銀行貸款等更具優(yōu)勢(shì)。鑒于機(jī)構(gòu)投資者投資的主要目的是為了實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，因此REITS可以成為養(yǎng)老金、保險(xiǎn)金和住房公積金等機(jī)構(gòu)考慮的投資方向。

在積極拓寬融資渠道的同時(shí)，政府可以在土地和財(cái)稅方面給予以下支持：一是探索二元土地使用前提下的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，盤活一些老舊小區(qū)，創(chuàng)新使用低產(chǎn)荒蕪性集體土地利用，鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)駐養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)；二是加大各級(jí)財(cái)政投入，促進(jìn)養(yǎng)老金向普惠型發(fā)展；三是構(gòu)建不同層次結(jié)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)地產(chǎn)盈利項(xiàng)目，調(diào)動(dòng)其積極性；四是加大對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)軟件建設(shè)的優(yōu)惠支持；五是采用多種方式彌補(bǔ)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)營(yíng)運(yùn)資金的缺口，出臺(tái)針對(duì)性的財(cái)稅激勵(lì)政策支持民營(yíng)企業(yè)參與到養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中來(lái)。

（三）完善養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)構(gòu)架，推進(jìn)人性化服務(wù)

在老年住宅的設(shè)計(jì)和建造等方面，要充分考慮到老年人的生理及心理特點(diǎn)，最大程度地實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)的適老化。在社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)上，注重生態(tài)環(huán)境及綠色植被；室內(nèi)房間格局設(shè)計(jì)時(shí)要方便老年人的日常生活，如配備小型廚房，臥室采光充裕盡量南北通透，家具家電的設(shè)置和擺放要滿足老人使用的便捷性和安全性；在設(shè)計(jì)的時(shí)候要設(shè)計(jì)相應(yīng)的安全和無(wú)障礙設(shè)施，如防滑地板、安全扶手、應(yīng)急呼叫系統(tǒng)等；在配套設(shè)施上，配套設(shè)施建設(shè)要滿足老年人購(gòu)物等，要配備一定的健康休閑娛樂設(shè)施，以供自理型老人活動(dòng)。

（四）強(qiáng)調(diào)法律規(guī)章的健全，強(qiáng)化專業(yè)管理

專業(yè)化的管理關(guān)系到老年人的需求是否能夠得到有效的解決，是項(xiàng)目能否獲利持續(xù)利潤(rùn)的重要保障。針對(duì)我國(guó)現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中管理人才的缺失和服務(wù)意識(shí)的弱化，可從以下五方面入手：一是完善相關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)人員的法律規(guī)范，用法律形式來(lái)規(guī)范養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人員的準(zhǔn)入條件、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、內(nèi)部管理規(guī)章和過(guò)失責(zé)任追究等內(nèi)容；二是在養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)提供服務(wù)的人員必須通過(guò)嚴(yán)格培訓(xùn)，堅(jiān)持持證上崗；三是出臺(tái)政策鼓勵(lì)各類高等院校職校開設(shè)相關(guān)的養(yǎng)老服務(wù)護(hù)理和管理專業(yè)，鼓勵(lì)和吸引專業(yè)工作者和職校畢業(yè)生從事養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)。四是強(qiáng)化社會(huì)專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)人員培訓(xùn)，或者定期組織機(jī)構(gòu)的服務(wù)人員到外學(xué)習(xí)和交流，提高服務(wù)團(tuán)隊(duì)的水平和質(zhì)量；五是提高養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)人員的工資標(biāo)準(zhǔn)，用更多的收入來(lái)刺激其服務(wù)的積極性和主動(dòng)性。

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（毛明清，北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院副教授。研究方向：保障房建設(shè)、財(cái)政稅收、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理。吳展昌，北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)）