司拴琴

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)政策的內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督一直是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的一項(xiàng)重要工作，通過(guò)建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督工作可以幫助企業(yè)更好地管理好各項(xiàng)事務(wù)。建立現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)制度下的會(huì)計(jì)內(nèi)部審查監(jiān)督體系，就必須要要充分發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督、評(píng)審以及服務(wù)咨詢等工作。緊密?chē)@著內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督機(jī)制、審計(jì)人員素質(zhì)以及工作標(biāo)準(zhǔn)和工作環(huán)節(jié)等方面展開(kāi)。以此來(lái)不斷完善和健全企業(yè)會(huì)計(jì)政策的內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督體系。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) ；審計(jì)；問(wèn)題

隨著當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，越來(lái)越多的企業(yè)在尋求更多可靠的手段以求達(dá)到減少成本支出，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率的目的，選擇加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身內(nèi)部管理的內(nèi)部審計(jì)領(lǐng)域的拓展工作是最為簡(jiǎn)單的一條現(xiàn)實(shí)道路。針對(duì)這種指導(dǎo)思想，本文將針對(duì)如何拓展房地產(chǎn)企業(yè)管理中內(nèi)部審計(jì)領(lǐng)域工作所需要面臨的問(wèn)題展開(kāi)談?wù)?，以求為相關(guān)領(lǐng)域的從業(yè)者提供一個(gè)新的管理思路，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

一、內(nèi)部審計(jì)的含義

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)應(yīng)該關(guān)注的問(wèn)題，那么，首先，我們應(yīng)該了解什么是內(nèi)部審計(jì)。內(nèi)部審計(jì)是由公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)或人員，對(duì)公司內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理的有效性、財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和完整性以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的效率和效果等開(kāi)展的一種評(píng)價(jià)活動(dòng)，是保證會(huì)計(jì)資料真實(shí)、合法、完整，確保資產(chǎn)安全的重要手段之一。企業(yè)內(nèi)部體制不健全、人員管理不當(dāng)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)混亂等等問(wèn)題都會(huì)使企業(yè)運(yùn)行出障礙。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全的內(nèi)部控制體制，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，有效防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

為此，我們應(yīng)該怎樣更加詳細(xì)的了解問(wèn)題，制定解決方案，使企業(yè)正常運(yùn)行。對(duì)于問(wèn)題的解決，首先我們應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)是此次審計(jì)的目的和重點(diǎn)是哪些？作為一個(gè)私企內(nèi)審部的成員，首先要有扎實(shí)的內(nèi)部審計(jì)的基礎(chǔ)功底，對(duì)于問(wèn)題的解決應(yīng)該有獨(dú)到的眼光，理性的分析，做出正確的審計(jì)，這樣既能得到領(lǐng)導(dǎo)的賞識(shí)、又能提高自己的判斷能力。其次，自己作為一個(gè)新人，可以請(qǐng)一個(gè)專(zhuān)業(yè)的人來(lái)幫助自己，這樣可以少走彎路。又能提高自己的專(zhuān)業(yè)能力。再次，要獨(dú)自完成房地產(chǎn)公司的審計(jì)是非常困難的，所以，缺少內(nèi)部審計(jì)人員，這又是一個(gè)突出的問(wèn)題。最后，對(duì)于資金、核算等各方面掌握的深度，也是一個(gè)重要的方面。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和難點(diǎn)

1.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的各方面都需顧及到，但是如何了解房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和難點(diǎn)，這需要我們做出相關(guān)的努力，才能使房地產(chǎn)企業(yè)收獲成功。房地產(chǎn)業(yè)流程的復(fù)雜性，決定著內(nèi)控審計(jì)手段和方法的復(fù)雜性、多樣性與專(zhuān)業(yè)性，需要多學(xué)科和多專(zhuān)業(yè)的相互配合，需要從社會(huì)、行業(yè)、專(zhuān)業(yè)的角度全方位的思考審計(jì)方法、控制的手段和評(píng)價(jià)原則，從而促進(jìn)企業(yè)建設(shè)更加完善的內(nèi)部審計(jì)體系，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的戰(zhàn)略職能優(yōu)勢(shì)。戰(zhàn)略方案的實(shí)施，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)行有效進(jìn)行。制定戰(zhàn)略，實(shí)施戰(zhàn)略，采取措施解決房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的問(wèn)題。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)問(wèn)題具有其隱蔽性，我們尋求內(nèi)部隱蔽問(wèn)題，達(dá)到解決一般看不見(jiàn)的問(wèn)題，那隱蔽性的問(wèn)題不是我們很容易就可以發(fā)現(xiàn)的，我們應(yīng)如何采取措施呢？房地產(chǎn)的建造價(jià)格具有隱蔽性的特點(diǎn)各種材料價(jià)格、設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)價(jià)格均具有隱蔽性，致使最終的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建造價(jià)格相對(duì)于社會(huì)存在的不公開(kāi)性。不公開(kāi)性并不代表不被發(fā)現(xiàn)，正所謂天網(wǎng)恢恢疏而不漏，所以，必定會(huì)被發(fā)現(xiàn)，這只是時(shí)間問(wèn)題。一些企業(yè)并未在每個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)后期對(duì)各種價(jià)格信息進(jìn)行整理你，從而無(wú)法實(shí)現(xiàn)價(jià)格信息的內(nèi)部共享，而一些較大規(guī)模的企業(yè)也不一定設(shè)立專(zhuān)門(mén)部門(mén)完成此類(lèi)工作，從而無(wú)法形成一個(gè)良好的價(jià)格控制體系。于此同時(shí)，基礎(chǔ)價(jià)格（如材料）又具有時(shí)間性，地域性，時(shí)間性、地域性又對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有一定的影響。所以，社會(huì)公開(kāi)的相對(duì)信息只起到參考作用，對(duì)建造價(jià)格的控制作用非常有限。價(jià)格隱蔽的現(xiàn)實(shí)存在，給企業(yè)的造價(jià)控制帶來(lái)了一定的困難，為無(wú)比行為的發(fā)生提供了機(jī)會(huì)。價(jià)格的固定性，價(jià)格的隱藏性，這些價(jià)格的特性都對(duì)我們分析問(wèn)題起著阻礙作用。

三、內(nèi)部審計(jì)的問(wèn)題

1.對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)，需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)綜合審計(jì)了解掌握，并有一定的解決能力。那么什么是綜合審計(jì)？有限股份公司，又分為資金密集型和勞動(dòng)密集型， 房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有涉及面廣、項(xiàng)目耗資巨大、投資周期長(zhǎng)、資金回收慢、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，具有這些特點(diǎn)既是房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)點(diǎn)，又是缺點(diǎn)。一個(gè)大的公司有總公司和分公司，下屬公司地域分散、管理鏈條長(zhǎng)，集團(tuán)總部為了加強(qiáng)管控，在總部設(shè)立比較強(qiáng)大的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，內(nèi)審人員對(duì)各下屬單位進(jìn)行橫向比較、分析，橫向比較能比較本公司和其他同行業(yè)的公司的不同與相同，發(fā)揮科技創(chuàng)新，在相同的方面做得更優(yōu)，在不同的地方發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)，這樣，就能在同行業(yè)企業(yè)中獨(dú)樹(shù)一幟了。及時(shí)找出管理中的薄弱環(huán)節(jié)提請(qǐng)管理層加以改進(jìn)。

2.隨著企業(yè)保護(hù)資產(chǎn)、加強(qiáng)內(nèi)部控制、提高經(jīng)營(yíng)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益需求，領(lǐng)導(dǎo)對(duì)審計(jì)意義的理解及重視程度不斷提高，內(nèi)部審計(jì)的職能逐漸發(fā)展為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理里審計(jì)，或者稱(chēng)為綜合審計(jì)。

四、房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)難點(diǎn)的分析

1.房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)難點(diǎn)的分析是我們的重點(diǎn)也是難點(diǎn)，做好這些方面能更好的提高本企業(yè)的實(shí)力。那么，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)有哪些難點(diǎn)呢？第一，信息溝通不對(duì)等，增加跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)管理的難度。房地產(chǎn)公司多為跨區(qū)域、跨業(yè)態(tài)的項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)模式，對(duì)外埠項(xiàng)目的管理信息不暢，監(jiān)督不到位、不及時(shí)，是的集團(tuán)管理信息的時(shí)效性、準(zhǔn)確性、完整性方面存在很多漏洞。對(duì)于這些漏洞，我們也可以理解為房地產(chǎn)企業(yè)存在的問(wèn)題，對(duì)于這些問(wèn)題，我么既已發(fā)現(xiàn)，那么，就不能任由其存在，而不進(jìn)行處理。解決掉這些漏洞，漏洞的被彌補(bǔ)，對(duì)公司有益無(wú)害。項(xiàng)目公司發(fā)生的問(wèn)題不能及時(shí)準(zhǔn)確的反饋，增強(qiáng)了問(wèn)題的隱蔽性，助長(zhǎng)了腐敗的滋生蔓延。例子能夠幫助我們更清晰的理解問(wèn)題。例如外埠項(xiàng)目公司招投標(biāo)過(guò)程存在徇私舞弊現(xiàn)象，由于信息手段滯后，集團(tuán)公司在上報(bào)資料的審批過(guò)程中無(wú)法發(fā)現(xiàn)破綻。后期企業(yè)內(nèi)部審計(jì)在對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行例行審計(jì)是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，但損失以既成事實(shí)。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的特性造成短期牟利行為。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品具有建設(shè)周期長(zhǎng)、高投入、獨(dú)立性、一次性等特點(diǎn)。那么，房地產(chǎn)企業(yè)管理體系不完善，管理體系不完善不僅體現(xiàn)在剛進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，在一些老牌房地產(chǎn)集團(tuán)也同樣存在諸多問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)中存在諸多問(wèn)題，對(duì)于這些問(wèn)題，我們應(yīng)該正視它們，不應(yīng)該回避它們，這樣只會(huì)使問(wèn)題堆積而不能得到解決。

五、結(jié)語(yǔ)

以上列出的這些問(wèn)題的產(chǎn)生要求內(nèi)部審計(jì)必須從經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，事前審計(jì)、過(guò)程審計(jì)和結(jié)果審計(jì)，是審計(jì)監(jiān)督時(shí)間范圍的擴(kuò)大，也是審計(jì)角度的轉(zhuǎn)變。我們通過(guò)這些轉(zhuǎn)變，了解房地產(chǎn)企業(yè)得更加細(xì)致，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的管理。因?yàn)槲璞仔袨榭赡墚a(chǎn)生在招投標(biāo)中，產(chǎn)生結(jié)算中，產(chǎn)生在工程管理中，產(chǎn)生在每一份合同的簽訂的過(guò)程中，所以對(duì)全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)每一環(huán)節(jié)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能的關(guān)鍵。處理好關(guān)鍵，我們抓住了重點(diǎn)，就能對(duì)這些缺點(diǎn)的改正達(dá)到一針見(jiàn)血的程度。在實(shí)際工作中，不但要從觀念上認(rèn)識(shí)到全過(guò)程控制的重要性，還要在你實(shí)際工作中時(shí)時(shí)注意對(duì)必要的措施和手段的運(yùn)用。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)應(yīng)該關(guān)注的問(wèn)題，解決好這些問(wèn)題，能夠?yàn)槠髽I(yè)的發(fā)展壯大帶來(lái)一定的效益，在房地產(chǎn)中占一席之地。才能更好地解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)過(guò)程中所存在的問(wèn)題，以便能夠更好地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)步發(fā)展。

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