林午霞

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)在促進我國經(jīng)濟繁榮發(fā)展的舞臺上扮演著十分重要的角色。同時，它的健康發(fā)展與否，往往也關系到國家的金融市場能否穩(wěn)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)自身管理是否高效，內(nèi)部控制是否能夠有效防范風險、應對風險，不僅影響到企業(yè)自身的發(fā)展，也影響到我國整體的經(jīng)濟發(fā)展水平。本文首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部控制的必要性；其次，探討了當前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題；最后，在此分析基礎上提出了相應的加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對策措施。

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；問題和對策

房地產(chǎn)企業(yè)一般都有著較高的利潤。但是，目前國內(nèi)外經(jīng)濟發(fā)展形勢日趨復雜，繼2013年國五條頒布之后，2014年新的房產(chǎn)稅和針對房產(chǎn)的個人所得稅的實施細則出臺，國家對房價調控的力度不斷加大，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也日益激烈，因為經(jīng)營不善，而導致的成本過高、資金鏈斷裂或房產(chǎn)積壓的現(xiàn)象并不鮮見。如何在殘酷的市場競爭中脫穎而出成為每一個房地產(chǎn)開發(fā)商面前亟待解決的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實施內(nèi)部控制的背景

1.行業(yè)特點要求加強企業(yè)內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)項目成本發(fā)高投資額度大、經(jīng)營活動的資金密集性、經(jīng)營業(yè)務的服務性的特點，這些特性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更易受到自然條件、經(jīng)濟因素、政策導向以及管理水平的限制，因而面臨較大的內(nèi)外部風險

2.有效的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制是外部環(huán)境的要求

2008年金融危機爆發(fā)后，全球經(jīng)濟還未走出低谷，持續(xù)低迷，而近年來國家連續(xù)頒布了一系列不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的宏觀調控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)陷入了危機中。國家對房價調控的力度不斷加大，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也日益激烈，面臨著更大的經(jīng)營風險和生存壓力。在如此嚴峻的形勢下，切實加強內(nèi)部控制，提高自身的風險防范和應對能力，對我國房地產(chǎn)企業(yè)來說顯得極其緊迫和現(xiàn)實。

3.完善的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的必要途徑

加強內(nèi)部控制是提高現(xiàn)代企業(yè)管理水平的一個主要手段。房地產(chǎn)企業(yè)是我國經(jīng)濟的一個命脈，要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康和可持續(xù)發(fā)展的目標，必須加強內(nèi)部控制這個關鍵部分。內(nèi)部控制是指確保識別可能阻礙實現(xiàn)某些目標的風險因素并采取預防措施，它貫穿于所有的業(yè)務部門。只有加強和完善了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，才能建立一個完善的內(nèi)部控制制度，不僅是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的需要，而且提高了房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督管理水平，使得房地產(chǎn)企業(yè)可以更好的持續(xù)發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題

新世紀以來，隨著我國經(jīng)濟的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也乘風破浪、飛速發(fā)展，數(shù)以萬計的房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起，做大做強。在內(nèi)部控制政策方面，我國頒布了與市場相對應的《基本規(guī)范》和《應用指引》，共形成了具有我國特色的內(nèi)部控制理論體系基本框架。房地產(chǎn)企業(yè)在高速發(fā)展的同時，內(nèi)部控制也存在著一定的問題，制約著其健康的發(fā)展，具體主要體現(xiàn)在以下方面：

1.領導階層對加強內(nèi)部控制的意識淡薄

我國房地產(chǎn)企業(yè)從發(fā)展初期開始就開始存在著明顯的企業(yè)產(chǎn)權結構問題，其原因是大股東持有率過高，影響了小股東的權利和利益。同時這樣的企業(yè)產(chǎn)權結構不利于企業(yè)控制權、執(zhí)行權和監(jiān)督權的執(zhí)行。我過經(jīng)濟在近十幾年來都有著高質量平穩(wěn)的發(fā)展，尤其是在2000年到2008年之間，房地產(chǎn)企業(yè)在這一段時間內(nèi)發(fā)展迅速，市場非常好，前景特別樂觀，所以大部分房地產(chǎn)企業(yè)將精力放在了地產(chǎn)開發(fā)和銷售上，比較重視外部市場，較少主義企業(yè)內(nèi)部控制問題，沒有意識到企業(yè)產(chǎn)權結構出現(xiàn)了問題，只著眼與市場沒有考慮企業(yè)長遠的發(fā)展不僅需要成本控制、會計控制，更需要企業(yè)內(nèi)部控制，有些企業(yè)甚至把內(nèi)部控制看成企業(yè)發(fā)展的束縛，更多引發(fā)了企業(yè)內(nèi)部人員矛盾，不利于企業(yè)的和諧發(fā)展。

2.缺少相關組織架構

大部分房地產(chǎn)企業(yè)其實也都制定了自己的內(nèi)部控制，但多數(shù)都形同虛設，沒有得到很好的執(zhí)行，一方面是因為市場好，因此企業(yè)重點工作都集中在了房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，對企業(yè)的內(nèi)部控制不太重視，另一方面，其實大部分企業(yè)都沒有對內(nèi)部控制太上心，缺少相關組織結架構，所以許多內(nèi)部控制都不夠科學合理，時常直接引入其他企業(yè)的方案，這樣既不能針對自身企業(yè)進行管理控制，很多細節(jié)問題一旦發(fā)生，沒有照參的方案，這樣的內(nèi)部控制缺乏實用性，故請專業(yè)組織架構合理的有針對性的內(nèi)部控制非常有必要。

3.企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)督乏力

內(nèi)部審計和監(jiān)督缺失，激勵機制不合理。嚴格的內(nèi)部審計和監(jiān)督是內(nèi)部控制目標得以實現(xiàn)的重要途徑。內(nèi)部控制應當與在治理結構、機構設置及權責分配、業(yè)務流程等方面形成相互制約、相互監(jiān)督的局面。企業(yè)內(nèi)部控制應當與企業(yè)的規(guī)模、業(yè)務范圍、風險水平相適應的，并隨著實際情況的變化而不斷改變。如果一個企業(yè)的內(nèi)部控制不能在實際工作中應用，就算它設計的再完美、在嚴密，也是沒有實際意義的。盡管當前一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了一些內(nèi)部控制制度，但是總體來看這些內(nèi)部控制制度還是不太完善，存在一些缺點，并且沒有得到較好的執(zhí)行。目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立與企業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行掛鉤的獎懲機制，不能很好地使員工能投入到內(nèi)部控制的建設與執(zhí)行中。

4.財務人員的職業(yè)道德和業(yè)務素質也不能夠完全滿足內(nèi)控需要

很多會計工作人員缺乏職業(yè)理想和敬業(yè)精神，總是認為自己工作忙，沒有時間去學習會計法規(guī)，充實自己，使自己的思想和會計處理技巧能跟上時代發(fā)展的腳步，這就使得他們不能很好的遵紀守法、依法辦事。很多單位內(nèi)部審計人員多為會計部門的工作人員，出現(xiàn)了“自己做的賬目自己審計”，使得企業(yè)內(nèi)部審計多為形式，根本起不到監(jiān)督和檢查的作用。再者，盡管有關部門每年都要進行財務賬目處理，但因其檢查范圍、時間的局限性以及檢查人員的大意，也不能對單位內(nèi)部控制監(jiān)督提供強有力的保證。在現(xiàn)實工作中，大部分會計人員為大專學歷水平，更有甚者為非會計專業(yè)人士，這就造成了他們業(yè)務處理能力低下，對會計工作應付差事，不利于企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行和監(jiān)督。endprint

5.信息化水平不夠

眾所周知，我國的信息化發(fā)展起點低，速度緩慢，進而在當前的信息化水平下無法滿足企業(yè)內(nèi)部控制的基本要求。在會計信息系統(tǒng)中，企業(yè)的所有會計數(shù)據(jù)都保存在計算機中，所以在現(xiàn)實工作中，沒有授權的人可以盜取授權者身份進行會計數(shù)據(jù)篡改、偽造，并且可以不留下一絲痕跡。與此同時，運用會計信息化軟件處理企業(yè)會計賬目，會計人員對會計數(shù)據(jù)進行直接的修改或數(shù)據(jù)的在輸入都變得更加容易，這就使得憑證與賬簿的保管只是形式，基本起不到監(jiān)督作用。因此，由于會計信息化系統(tǒng)的不完善，使得企業(yè)內(nèi)部控制工作目標在當前情況下不能很好的實現(xiàn)。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的策略措施

針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀和當前存在的問題，建議從以下方面采取措施，加以改善。

1.提高企業(yè)領導對內(nèi)部控制的重視，進行風險評估

內(nèi)部控制是是為了達到某些目的而進行的一系列的管理過程，內(nèi)部控制的實施經(jīng)常會運用風險管理方法，內(nèi)部控制是基于風險的控制過程，是對風險評估和管理的必要過程。通過內(nèi)部控制的實施，可將風險控制在一定的范圍內(nèi)，確保企業(yè)的經(jīng)營按照既定的目標前進。風險評估是企業(yè)及時識別、系統(tǒng)分析經(jīng)營活動中與實現(xiàn)內(nèi)部控制目標相關的風險，合理確定風險應對策略，企業(yè)應當全面、持續(xù)的收集相關信息，結合實際情況，及時進行風險評估。另外，建立房地產(chǎn)企業(yè)的SWOT分析。完善的SWOT分析，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)進行比較全面的風險評估，從而選擇出最有利于公司進行內(nèi)部控制的決策。

2.完善投資決策

在當前復雜的國際和國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)投資是否能夠盈利還是一個未知數(shù)。在國家不斷實施各種政策來進行調控的今天，房地產(chǎn)行業(yè)的未來將何去何從也并不是很明晰。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)基于舊有經(jīng)驗，依然投入大筆資金，追求資產(chǎn)增長，而不顧過高的負債，輕視資金回籠，僅僅看重短期收益，而不看重企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)做出的投資決策必定不夠科學合理。企業(yè)為保證資金資產(chǎn)安全、提高公司經(jīng)營效率和盈利能力，就要盡可能地避免錯誤的決策。

3.做好預算控制

結合房地產(chǎn)企業(yè)的日?；顒?，要采用項目預算與資金預算相結合的預算模式。項目預算的對象主要是企業(yè)將要開發(fā)的產(chǎn)業(yè)目標。預算內(nèi)容包括：項目建設的可行性、對投資費用的設計規(guī)劃、項目開發(fā)成本及期間費用、借款計劃和最終受益等。

資金預算的過程包括：企業(yè)各部門對資金申報需申報的合理性、企業(yè)權利機構對申報進行匯總、權利機構以公司的整體資金為依據(jù)，整體目標為標準實行動態(tài)預算。資金預算的權利機構依據(jù)一定的標準，將工作層層分解到各部門的責任中心，因此，企業(yè)工作任務的執(zhí)行單位便成為各個責任中心。每個責任中心通過編制匯總工作完成年度項目預算工作和資金預算工作，建立相應的預算報備體系，隨時將信息傳給上一級，以此對預算進行跟蹤和檢查，從而對資金實行動態(tài)管理，有效的保證了房地產(chǎn)企業(yè)整體預算目標的順利進行。

4.加強資本結構管理和運營資本管理，使房地產(chǎn)的資金得到最合理有效的運用

要加強資本結構管理和運營資本管理，使房地產(chǎn)的資金得到最合理有效的運用。就要通過努力降低成本和提高員工工作效率的方法提高效益。要通過財務報告中現(xiàn)金流量凈額這一指標的分析，來了解企業(yè)的財務狀況。具體包括：現(xiàn)金流出的變化指標可以預測企業(yè)是否將會面臨財務危機，現(xiàn)金流入的指標結合相應的成本數(shù)據(jù)可以反映企業(yè)的真實活力情況。若發(fā)生利潤上升、現(xiàn)金流下降的現(xiàn)象，則說明企業(yè)的收益下降，此時，企業(yè)應引起高度重視；若企業(yè)在某段時間內(nèi)利潤大于現(xiàn)金流，說明企業(yè)有虛構利潤的嫌疑。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，現(xiàn)金凈流量可以很好的反映企業(yè)的財務風險，所以企業(yè)要高度重視，及時評估，及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。

5.建立高效的房地產(chǎn)企業(yè)的信息化管理系統(tǒng)

信息化管理是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。每一個房地產(chǎn)企業(yè)也都應當運用計算機和各種先進的網(wǎng)絡技術，建立起本公司的信息管理系統(tǒng)，從搜集到儲存，到加工，以及輸出和使用等各個環(huán)節(jié)都要密切關注，以保證信息資料的完整、準確、及時、權威和易于使用，用以滿足企業(yè)對信息的需求。沒有充分有效的信息資源，企業(yè)其他資源的運動就失去方向，內(nèi)部控制就無從談起，也不再需要。

四、結束語

加強內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要途徑，在經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的道路上遇到了很多問題與困難，如果想要很好的解決這些問題與困難，房地產(chǎn)企業(yè)就應該加強和完善內(nèi)部控制制度。強化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制對于實現(xiàn)企業(yè)長遠發(fā)展具有重要意義。

房地產(chǎn)企業(yè)應重視加強內(nèi)部控制制度建設，只有完善的內(nèi)部控制制度，才會使企業(yè)獲得長遠的效益，所以全面提升內(nèi)部控制管理水平，才能最終實現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)濟常態(tài)下的可持續(xù)發(fā)展，才能在當前激烈的競爭環(huán)境中處于不敗之地。

參考文獻：

[1]李鳳鳴.內(nèi)部控制學[M].北京：北京大學出版社， 2002.

[2]宋鑒明.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制新問題及對策研究[J]. 會計研究，2012（08）.

[3]沈紅.從房地產(chǎn)企業(yè)的角度看內(nèi)部控制與風險評估[J]. 財經(jīng)界，2010（12）.endprint