中國工商銀行股份有限公司北京分公司 秦躍

房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動量較大，其資金的流動主要依賴于融資。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式關(guān)系著企業(yè)的融資成本，合理的融資方式可以有效的規(guī)避風險，提高企業(yè)的經(jīng)濟收益。但是我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)融資方式基本依靠銀行貸款，將所有風險全部集中于銀行。針對這種現(xiàn)象，銀行加強了對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的限制，使房地產(chǎn)企業(yè)的融資變得更加困難，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強對融資的管理，拓寬融資渠道可以促進房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的相關(guān)概述

(一)創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的背景

隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，我國政府加強了對土地的調(diào)控和對貸款的限制。在土地政策方面，我國將土地的轉(zhuǎn)讓方式改變成為拍賣的方式，拍賣方式保留了市場化的企業(yè)，將依靠關(guān)系而獲得發(fā)展的企業(yè)淘汰于市場的發(fā)展中，但是卻提高了房地產(chǎn)企業(yè)的購買成本。在房地產(chǎn)企業(yè)貸款方面，我國政府提高了商業(yè)貸款的利率，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響，另外，隨著商業(yè)銀行的不斷發(fā)展和銀行的風險意識不斷加強，其加強了對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款管理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依靠銀行來進行融資已經(jīng)難以滿足企業(yè)的需求，致使房地產(chǎn)企業(yè)需要謀求新的融資方式。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道和具體方式

房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道是指企業(yè)資金的來源。目前，房地產(chǎn)的融資渠道主要有商業(yè)銀行貸款、非金融機構(gòu)貸款、企業(yè)資金、外商資金和民間資金等。房地產(chǎn)企業(yè)選擇合理的融資方式可以有效的籌集資金，緩解企業(yè)的資金壓力。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括投資、股票、貸款、債券和租賃融資等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式存在的問題

(一)過于依賴銀行融資

在我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，融資渠道單一，過分依賴于商業(yè)銀行的貸款，不利于企業(yè)融資渠道的多元化發(fā)展。我國房地產(chǎn)的主要融資方式是流動資金貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。但是對于商業(yè)銀行而言，對高風險和高收益的房地產(chǎn)行業(yè)進行貸款，會增加銀行收益的風險，不利于商業(yè)銀行的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的融資占據(jù)較大的份額，但是銀行獲得的收益卻是固定的利息，銀行所承擔的風險和獲得收益不成比例，不利于商業(yè)銀行的穩(wěn)定發(fā)展。因此，銀行在加強貸款限制的同時，不斷降低貸款的總額，致使房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)斷裂，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

(二)資金回籠困難

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在高速的發(fā)展之中，但是隨著房地產(chǎn)開發(fā)項目的增多，房產(chǎn)的空置面積在不斷增加，根據(jù)相關(guān)資料顯示，我國的房地產(chǎn)空置率已經(jīng)超過10%的國際房產(chǎn)空置警戒線。其主要原因是我國房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商注重于高檔房產(chǎn)的開發(fā)，忽略了房產(chǎn)開發(fā)的均衡性，致使房地產(chǎn)的資金回籠困難。另外，我國房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)地產(chǎn)的過程中，存在捂盤銷售的現(xiàn)象，開發(fā)商將房產(chǎn)分批銷售，目的在于給消費者造成房產(chǎn)緊張的假象，還有部分房地產(chǎn)開發(fā)商刻意提高房產(chǎn)價格，從而在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的難度，不利于保證房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的正常運轉(zhuǎn)。

(三)存在墊資現(xiàn)象

在我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)中，常常存在墊資承包的現(xiàn)象。墊付承包是指在不支付款項的前提下，開發(fā)建設(shè)款項全部由施工單位墊資。墊資可以提升企業(yè)的活動資本，但是會將風險從開發(fā)商轉(zhuǎn)移到建筑商。這種風險的轉(zhuǎn)移，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

三、創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的對策

(一)創(chuàng)新融資方式

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式存在單一性，僅僅依靠商業(yè)銀行的貸款來保證企業(yè)資金鏈的合理運營，不利于房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的多樣化發(fā)展，進而不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身實際情況，創(chuàng)新融資方式，以便可以促進企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資方式的對策主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、進行資產(chǎn)證券融資

在房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展中，將房地產(chǎn)資金以證券的方式進行融資可以使群眾參與到房地產(chǎn)行業(yè)中，繼而可以有效的聚集社會閑散資金，拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，存在投資期限長和資金回籠慢的特點，致使房地產(chǎn)行業(yè)的投資風險加大，特別在房地產(chǎn)建筑的初期，需要企業(yè)不斷的注入資金來保證房地產(chǎn)的正常開發(fā)。在這種情況下，企業(yè)通過銀行貸款難以滿足對資金的需求，而通過證券融資的方式可以有效的向社會進行融資，并且制約條件較少，有助于企業(yè)在短時間內(nèi)籌集資金。

2、以上市的方式進行融資

在房地產(chǎn)融資方式的發(fā)展中，企業(yè)通過上市的方式進行融資，可以利用增發(fā)、轉(zhuǎn)債和配股等方式迅速籌集資金，并且籌集的資金量較大，可以保證房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈的正常運營。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市融資可以籌集巨額的成本，使房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模可以迅速擴張。同時，企業(yè)通過上市可以優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)的發(fā)展風險，還可以通過上市來提高企業(yè)的知名度。但是，上市雖然可以保證房地產(chǎn)企業(yè)可以迅速籌集大量的資金，但是由于投入周期較長，無法對股東保證合理的回報。

3、以信托的方式進行融資

在房地產(chǎn)融資方式的創(chuàng)新中，信托融資的方式可以拓寬企業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)信托融資的方式具有較低的成本，并且籌集資金的方式靈活。我國商業(yè)銀行的貸款審批嚴格，手續(xù)繁瑣，而且貸款效率較低。而信托貸款只要經(jīng)過信托公司的許可，便可直接完成融資。另外，信托融資的方式利率調(diào)整靈活，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過信托融資來調(diào)整企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。但是我國目前的信托功能較為單一，難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金的多樣化需求。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷完善，信托融資必將成為房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式之一。

4、以投資基金的方式進行融資

在房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新發(fā)展中，企業(yè)通過投資基金組織的形式可以有效的進行融資。投資基金組織可以吸引長期的投資，并且可以降低投資的風險，豐富企業(yè)的融資渠道。同時，投資基金組織可以有效的聚集社會閑散資金，進而可以促進房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展。

(二)加強對資金鏈的管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)管理中，存在資金回籠困難和墊資等現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的正常運轉(zhuǎn)，進而不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要制定合理的措施，加強對資金鏈的管理，以便促進房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要對資金進行合理的規(guī)劃，對資金的運營和風險進行合理的分析，以便可以保證資金使用的合理性，并且可以有效的規(guī)避風險。其次，企業(yè)要根據(jù)自身的實際情況制定合理的融資方案，以便保證企業(yè)資金來源的渠道。最后，企業(yè)要加強對員工創(chuàng)新能力的培養(yǎng)，充分調(diào)動員工的積極性，以便可以保證企業(yè)始終擁有創(chuàng)新的動力。

(三)加強政府的宏觀調(diào)控

在企業(yè)的發(fā)展中，中小企業(yè)面臨的生存問題主要是資金的短缺。針對這種現(xiàn)象，企業(yè)要制定合理的方案，調(diào)整自身的結(jié)構(gòu)。另外，政府要加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，以便促進房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。首先，政府要加強對中小企業(yè)的保護措施，保證其可以穩(wěn)定的運營，防止大企業(yè)將市場壟斷而影響中小企業(yè)的發(fā)展。其次，政府要加強對企業(yè)的運營調(diào)控，促進大型企業(yè)與中小企業(yè)的合作，以便可以使中小企業(yè)獲得生存的機會。最后，政府應(yīng)該加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，增加中小企業(yè)的融資渠道和融資金額，以便可以保證企業(yè)資金鏈的合理運營。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，只有政府加強宏觀調(diào)控，才可以保證房地產(chǎn)市場資源配置的合理性。

四、結(jié)束語

在我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，存在資金短缺的問題。主要是由于企業(yè)融資渠道的單一性、企業(yè)對資金鏈缺乏有效的管理和市場機制不健全等因素引起的。希望通過本文的介紹，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實際情況，積極的拓展融資渠道，并且加強對資金鏈的管理，以期我國房地產(chǎn)行業(yè)可以得到高速的發(fā)展。

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