陳石芽

【摘 要】全面預(yù)算管理已經(jīng)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立和完善現(xiàn)代企業(yè)管理體系不可或缺的重要管理模式。本文主要針對物業(yè)管理公司財務(wù)管理特點(diǎn)，探討如何運(yùn)用全面預(yù)算管理方法建立物業(yè)管理公司預(yù)算編制體系，并進(jìn)行過程控制，以完成企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)。

【關(guān)鍵詞】全面預(yù)算；物業(yè)管理；預(yù)算編制體系；過程控制

一、物業(yè)管理公司財務(wù)管理特點(diǎn)

1.年度收入確定

物業(yè)管理公司的主營業(yè)務(wù)收入一般由物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、車位服務(wù)費(fèi)、其它特約服務(wù)費(fèi)收入等構(gòu)成。對于單一物業(yè)項(xiàng)目來說，客戶數(shù)量固定，各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)委托合同執(zhí)行，年度可收入總額基本確定，惟一變量是收費(fèi)率，取決于物業(yè)性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、客戶質(zhì)量等因素。

2.有充足的現(xiàn)金流入

物業(yè)管理公司的主營業(yè)務(wù)收入確認(rèn)遵循謹(jǐn)慎性原則，針對客戶以小業(yè)主居多、業(yè)務(wù)分散、單筆收入金額小、生成票據(jù)量大等特點(diǎn)，在取得稅務(wù)機(jī)構(gòu)認(rèn)可的前提下，小業(yè)主型物業(yè)項(xiàng)目（如住宅區(qū)、公寓、寫字樓等）一般采用收付實(shí)現(xiàn)制，因此現(xiàn)金流入充足穩(wěn)定。僅有個別單一大業(yè)主型物業(yè)項(xiàng)目（如機(jī)關(guān)事業(yè)單位辦公樓、廠房、工地、售樓處等）可能因?yàn)榭缙诮Y(jié)算問題產(chǎn)生應(yīng)收賬款，但壞賬率幾乎為零。

3.代收代支項(xiàng)目較多

物業(yè)管理公司的主營業(yè)務(wù)收入較為單一，相關(guān)的代收代支項(xiàng)目則相對繁雜，一般有小維修金（專款用于業(yè)主共用部分維修）、水電周轉(zhuǎn)金和水電費(fèi)（配套設(shè)施公攤及業(yè)主自用）、垃圾處理費(fèi)（居委會、巿容環(huán)衛(wèi)等委托收費(fèi)）、裝修保證金（業(yè)主二次裝修規(guī)范公約）、土頭清運(yùn)費(fèi)（業(yè)主二次裝修土頭統(tǒng)一清運(yùn)）等，有一定的資金沉淀，也是物業(yè)管理公司流動負(fù)債的主要構(gòu)成。

資金沉淀在新承接物業(yè)集中交房入伙階段尤為明顯， 產(chǎn)生資金沉淀的項(xiàng)目主要是維修金、裝修保證金、土頭清運(yùn)費(fèi)等，隨著業(yè)主二次裝修完成（裝修保證金退還業(yè)主，土頭清費(fèi)支出），物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)保期外維修費(fèi)用產(chǎn)生（維修金支出），資金沉淀趨少，個別維修金賬戶（以梯、棟為單位）甚至可能出現(xiàn)透支。

對于寫字樓、公寓大廈及大業(yè)主單位等類型物業(yè)，水電周轉(zhuǎn)金和水電費(fèi)在代收代支占比重僅次于維修金，管控得當(dāng)，可能產(chǎn)生資金沉淀，管控不力，可能產(chǎn)生資金占用。

4.人工成本是關(guān)鍵控制點(diǎn)

物業(yè)管理公司屬于傳統(tǒng)的勞動密集型和典型的第三服務(wù)企業(yè)，在主營業(yè)主成本構(gòu)成中，人工成本占六七成以上，是成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)。

5.以收控支

物業(yè)管理公司收入確定的特點(diǎn)決定了以收控支的財務(wù)管理原則。

二、物業(yè)公司應(yīng)用全面預(yù)算管理的必要性分析

1.建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求

現(xiàn)代企業(yè)制度的要旨是建立健全科學(xué)的組織管理體系、領(lǐng)導(dǎo)體制和經(jīng)營管理制度，全面預(yù)算管理無疑是其不可或缺的重要管理模式。它通過業(yè)務(wù)、資金、信息、人才的整合，明確適度的分權(quán)授權(quán)，戰(zhàn)略驅(qū)動的業(yè)績評價等，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的資源合理配置并真實(shí)的反映出企業(yè)的實(shí)際需要，進(jìn)而對作業(yè)協(xié)同、戰(zhàn)略貫徹、經(jīng)營現(xiàn)狀與價值增長等方面的最終決策提供支持。就像美國著名管理學(xué)家戴維·奧利所指出的那樣：全面預(yù)算管理是為數(shù)不多的幾個能把組織的所有關(guān)鍵問題融合于一個體系之中的管理控制方法之一。

2.實(shí)現(xiàn)集團(tuán)整體預(yù)算目標(biāo)的要求

只有應(yīng)用全面預(yù)算管理，以計劃的形式對組織內(nèi)部各部門、各單位的各種財務(wù)及非財務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，才能夠把集團(tuán)整體預(yù)算目標(biāo)具體化，作為公司的奮斗目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)。

3.降低招投標(biāo)風(fēng)險

通過全面預(yù)算管理，才能夠使各類型物業(yè)項(xiàng)目的成本控制標(biāo)準(zhǔn)化、程序化， 運(yùn)用在物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)的成本測算中，盡可能降低招投標(biāo)風(fēng)險。

4.收購估值的需要

收購?fù)袠I(yè)公司時，運(yùn)用全面預(yù)算管理方法，充分做好預(yù)測，廣泛占有資料，獲取最高相關(guān)度信息，才能進(jìn)行準(zhǔn)確定位，有效估值。

5.提升核心競爭力

通過全面預(yù)算管理，才能夠確保企業(yè)一系列經(jīng)營活動和財務(wù)工作得到事前控制，事中管理，事后分析，最大程度發(fā)揮財務(wù)管理對公司戰(zhàn)略推進(jìn)和業(yè)務(wù)發(fā)展的決策支持與服務(wù)功能，幫助企業(yè)提升核心競爭力

三、物業(yè)公司實(shí)施全面預(yù)算管理的應(yīng)用策略

1.全面預(yù)算管理體系的分解

應(yīng)從三個主要層面對物業(yè)公司全面預(yù)算管理體系進(jìn)行分解。

第一層面，物業(yè)公司整體預(yù)算目標(biāo)的確定，其步驟包括：

一是物業(yè)公司根據(jù)集團(tuán)公司對物業(yè)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃定位，編制年度經(jīng)營管理方案，在此基礎(chǔ)上初步確定年度預(yù)算目標(biāo)；

二是集團(tuán)公司根據(jù)整體生產(chǎn)經(jīng)營計劃的需要，審批并下達(dá)年度預(yù)算目標(biāo)和相應(yīng)經(jīng)營考核指標(biāo)。

第二層面，物業(yè)公司各項(xiàng)目預(yù)算目標(biāo)的確定，即橫向分解，其步驟包括：

一是物業(yè)公司各項(xiàng)目根據(jù)公司對項(xiàng)目的星級定位及自身發(fā)展規(guī)劃定位，編制項(xiàng)目年度經(jīng)營管理方案，在此基礎(chǔ)上初步確定年度預(yù)算目標(biāo)；

二是公司根據(jù)整體生產(chǎn)經(jīng)營計劃的需要，審批并下達(dá)各項(xiàng)目年度預(yù)算目標(biāo)和相應(yīng)經(jīng)營考核指標(biāo)。

第三層面，物業(yè)公司各專業(yè)職能部門預(yù)算目標(biāo)的確定，即縱向分解，其步驟包括：

一是各專業(yè)職能部門根據(jù)公司年度質(zhì)量目標(biāo)制定各專業(yè)項(xiàng)目的年度質(zhì)量目標(biāo)，在各項(xiàng)目年度經(jīng)營管理方案基礎(chǔ)上，結(jié)合各項(xiàng)目類型特點(diǎn)，發(fā)展階段，初步確定專業(yè)項(xiàng)目年度預(yù)算目標(biāo)；

二是公司根據(jù)整體生產(chǎn)經(jīng)營計劃的需要，審批并下達(dá)各專業(yè)項(xiàng)目年度預(yù)算目標(biāo)和相應(yīng)經(jīng)營考核指標(biāo)。

2.全面預(yù)算管理體系的建立

一家成熟運(yùn)營多年的綜合型物業(yè)公司，不僅囊括不同物業(yè)類型，即使同一物業(yè)類型，亦處于不同發(fā)展階段，因此，提供的服務(wù)重點(diǎn)不同，針對不同的物業(yè)類型、硬件條件和經(jīng)營收益情況，制定和實(shí)施不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)的管理服務(wù)方案、工作流程亦有差異。通常情況下，根據(jù)公司組織架構(gòu)設(shè)置及職能部門職責(zé)分布，建立全面預(yù)算管理體系。endprint

全面預(yù)算管理體系主要由經(jīng)營收入預(yù)算，經(jīng)營成本預(yù)算，目標(biāo)利潤構(gòu)成。

（1）經(jīng)營收入預(yù)算

物業(yè)公司全面預(yù)算編制起點(diǎn)是經(jīng)營收入預(yù)算。

物業(yè)公司主營業(yè)務(wù)收入由物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、車位費(fèi)、車位服務(wù)費(fèi)、經(jīng)營場所租金收入及其他特約服務(wù)收入組成。其中，物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)收入比例一般在七八成以上，是收入預(yù)算編制的關(guān)鍵控制點(diǎn)，具體包括：

①收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)期間： 依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)委托合同，為常量；

②收費(fèi)面積：根據(jù)項(xiàng)目基礎(chǔ)資料、客戶檔案確定，為常量；

③收費(fèi)率：根據(jù)物業(yè)類型、入住率、項(xiàng)目等級、客戶性質(zhì)質(zhì)量等因素確定收費(fèi)率指標(biāo)（年度實(shí)收/年度應(yīng)收），為變量，因此是預(yù)算編制的關(guān)鍵控制點(diǎn)。

（2）經(jīng)營成本預(yù)算

物業(yè)公司全面預(yù)算編制重點(diǎn)是經(jīng)營成本預(yù)算。

從工作流程、節(jié)點(diǎn)入手，物業(yè)公司經(jīng)營成本主要由八大基本投入項(xiàng)目構(gòu)成，即人工成本（管理服務(wù)人員的工資、社保和福利費(fèi)）、辦公費(fèi)（通訊及交通差旅費(fèi)、辦公用品及報刊費(fèi)、辦公水電費(fèi)、辦公及服務(wù)設(shè)備攤銷、培訓(xùn)費(fèi)用及其他）、公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)（安防費(fèi)）、保潔費(fèi)、綠化費(fèi)、管理費(fèi)、其他成本費(fèi)用等

首先，根據(jù)歷年經(jīng)營情況分析，人工成本支出一般占經(jīng)營收入的60%～70%，因此人工成本預(yù)算編制是經(jīng)營成本預(yù)算的重要環(huán)節(jié)。

人工成本預(yù)算編制控制點(diǎn)：

①崗位設(shè)置：在項(xiàng)目等級定位基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度和資源特點(diǎn)，確定項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)方案，定崗定編定人（一般通過相關(guān)崗位合并等措施，實(shí)現(xiàn)一人多崗，一崗多能，減少人工成本預(yù)算）；

②薪酬標(biāo)準(zhǔn)：在上年度基礎(chǔ)上根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、市場數(shù)據(jù)匹配進(jìn)行確定；

③控制比較指標(biāo)：項(xiàng)目人均總產(chǎn)值（項(xiàng)目年度總收入/項(xiàng)目平均人數(shù)），項(xiàng)目人均年度人工費(fèi)用（年度人工成本/項(xiàng)目平均人數(shù)），通過兩個指標(biāo)的比較分析，確定人工成本預(yù)算的合理性可行性。

公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)是物業(yè)公司一項(xiàng)重要的專業(yè)項(xiàng)目投入，因此 公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)預(yù)算是經(jīng)營成本預(yù)算的另一重要環(huán)節(jié)，其預(yù)算編制控制點(diǎn)包括：

①設(shè)備檔案：設(shè)備規(guī)格，數(shù)量（如電梯型號，臺數(shù)）， 設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)要求，維護(hù)周期，維修記錄；

②設(shè)備維護(hù)外委合同：費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，支付期間；

③控制比較指標(biāo)：設(shè)備常規(guī)性維護(hù)成本預(yù)算根據(jù)以前年度數(shù)據(jù)和市場詢價確定（如電梯年檢費(fèi)、電梯維保費(fèi)、二次供水清洗、化糞池清現(xiàn)等）；設(shè)備改造、維修類成本及其它突發(fā)應(yīng)急類成本（如監(jiān)控系統(tǒng)改造、公共配套設(shè)施維修搶修等）根據(jù)項(xiàng)目管理服務(wù)方案確定（按一定的預(yù)算收入比例）。

此外，秩序維護(hù)費(fèi)（安防費(fèi)） 、保潔費(fèi)、綠化費(fèi)、辦公費(fèi)預(yù)算、其他成本費(fèi)用預(yù)算編制控制點(diǎn)包括：

①常規(guī)物料消耗數(shù)量測算、巿場價；

②不確定性器械維護(hù)費(fèi)支出根據(jù)同期數(shù)據(jù)核定；

③控制比較指標(biāo)： 根據(jù)項(xiàng)目管理服務(wù)方案確定（按一定的預(yù)算收入比例）。

（3）目標(biāo)利潤

物業(yè)公司全面預(yù)算編制核心是目標(biāo)利潤。

物業(yè)管理公司主要根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)制定項(xiàng)目運(yùn)營管理辦法，采用”獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、確保經(jīng)營目標(biāo)”經(jīng)營方式，建立各項(xiàng)目、各業(yè)務(wù)利潤指標(biāo)體系，以月、季度、半年、年度為時間節(jié)點(diǎn)，繪制各類指標(biāo)完成進(jìn)度表，以項(xiàng)目經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任書約定的項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)最低利潤為目標(biāo)利潤。

3.全面預(yù)算管理體系的過程控制

（1）建立專業(yè)精細(xì)的物業(yè)管理項(xiàng)目收支系統(tǒng)

通用財務(wù)軟件僅僅作為公司總體預(yù)算編制和控制工具，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足內(nèi)部深度控制和過程實(shí)時管理的需求，為此，物業(yè)公司必須引入先進(jìn)的信息系統(tǒng)軟件，建立專業(yè)精細(xì)的物業(yè)管理項(xiàng)目收支系統(tǒng)服務(wù)，對各項(xiàng)目、各環(huán)節(jié)的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行偏差。

通過物業(yè)管理信息系統(tǒng)軟件，建立客戶檔案，設(shè)備設(shè)施檔案，員工檔案等，導(dǎo)入各項(xiàng)工作流程，實(shí)現(xiàn)了各工作環(huán)節(jié)無縫鏈接，各級各類人員能夠?qū)崟r獲得相關(guān)的工作動態(tài)，實(shí)時管控各項(xiàng)收支，如各項(xiàng)目收入明細(xì)、各專業(yè)項(xiàng)目支出明細(xì)、各類代收代支項(xiàng)目明細(xì)等。

（2）建立橫向縱向相結(jié)合的會計核算系統(tǒng)

在通用一級會計核算基礎(chǔ)上，按照物業(yè)管理公司服務(wù)專項(xiàng)內(nèi)容確定經(jīng)營收入、經(jīng)營成本項(xiàng)目及相關(guān)代收代支項(xiàng)目，建立相應(yīng)二級、三級科目，在縱向上與專業(yè)項(xiàng)目職能部門關(guān)聯(lián)控制，在橫向上設(shè)置各項(xiàng)目輔助核算系統(tǒng)，切實(shí)做到每一個管理項(xiàng)目真正意義上的獨(dú)立核算，建立一套與全面預(yù)算管理體系配套的科學(xué)完善的會計核算系統(tǒng)。

（3）編制各項(xiàng)目經(jīng)營收支報表

通用財務(wù)報表反映了物業(yè)公司當(dāng)期整體經(jīng)營資產(chǎn)狀況，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足對經(jīng)營收支細(xì)項(xiàng)精準(zhǔn)管理的需求，為此，物業(yè)公司必須專門編制各項(xiàng)目經(jīng)營收支報表，作為各級各類人員參與執(zhí)行全面預(yù)算管理的依據(jù)。

（4）制定資金使用管理辦法

全面預(yù)算管理是一個動態(tài)過程，因此，整個過程控制應(yīng)實(shí)行動態(tài)管理，制定資金使用管理辦法，確定預(yù)算內(nèi)開支范圍、預(yù)算外開支范圍及授權(quán)審批流程。

總之，物業(yè)公司的服務(wù)性質(zhì)特點(diǎn)決定了全面預(yù)算管理方法同樣要以“細(xì)”為起點(diǎn)，做到細(xì)致入微，對每一崗位、部門的每一項(xiàng)具體業(yè)務(wù)，都建立起一套相應(yīng)的成本預(yù)算方法，將財務(wù)管理的觸角延伸到公司的各個經(jīng)營領(lǐng)域，拓展財務(wù)管理與服務(wù)職能，才能夠?qū)崿F(xiàn)財務(wù)管理 “零”死角，挖掘會計核算的潛在價值。

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