陳碧清

【摘 要】伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，我國進(jìn)入了新經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)代，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐步成為了我國的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)中起著十分重要的作用，所以房地產(chǎn)企業(yè)向集團(tuán)化模式發(fā)展的過程中，集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理也必須從傳統(tǒng)的單一財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的集團(tuán)化財(cái)務(wù)管理。本文主要從集團(tuán)化財(cái)務(wù)管理模式中出現(xiàn)的一系列問題展開論述，并針對出現(xiàn)的問題提出合理化建議，以期找出合適的解決對策來促進(jìn)集團(tuán)化企業(yè)的管理。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；集團(tuán)化財(cái)務(wù)管理；對策

21世紀(jì)以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)成為了不可忽視的重要行業(yè)，房地產(chǎn)商更是像雨后春筍般涌現(xiàn)出來，就在資金快速流向房地產(chǎn)行業(yè)的同時(shí)，問題出現(xiàn)了，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還停留在初級階段，隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷擴(kuò)張，財(cái)務(wù)管理重要性凸顯出來，對完善企業(yè)集團(tuán)化財(cái)務(wù)工作具有重要的作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化財(cái)務(wù)管理是處理財(cái)務(wù)關(guān)系的活動，而這種活動存在于對集團(tuán)內(nèi)各項(xiàng)目子公司之間、各項(xiàng)目子公司與集團(tuán)外企業(yè)之間、各項(xiàng)目子公司與集團(tuán)外行政職能單位之間。相比簡單財(cái)務(wù)活動，集團(tuán)化的操作更加復(fù)雜。因此要處理好企業(yè)集團(tuán)化財(cái)務(wù)之間存在的多重關(guān)系，就需要管理和監(jiān)督項(xiàng)目子公司，制定集團(tuán)統(tǒng)一的財(cái)務(wù)制度和財(cái)務(wù)管理體制，為讓管理層能及時(shí)掌握財(cái)務(wù)狀況，更加需要定時(shí)匯報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，便于集團(tuán)全方面決策活動。

企業(yè)集團(tuán)化內(nèi)部財(cái)務(wù)管理主體的多級結(jié)構(gòu)，造就集團(tuán)化財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的多樣性。追求自身利益最大化的獨(dú)立法人地位的項(xiàng)目子公司在理財(cái)過程中不可避免地與整體性戰(zhàn)略高度進(jìn)行集團(tuán)化財(cái)務(wù)管理之間發(fā)生矛盾。因而房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化財(cái)務(wù)管理應(yīng)從長遠(yuǎn)整體經(jīng)營戰(zhàn)略角度出發(fā)，及時(shí)、準(zhǔn)確為集團(tuán)決策提供可靠的集團(tuán)財(cái)務(wù)信息，并對資金的調(diào)配具有快速反應(yīng)能力，能夠在極短的時(shí)間完成資金的集中、調(diào)配，從而為集團(tuán)的決策動向提供經(jīng)濟(jì)支持，避免錯(cuò)失有利商機(jī)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化財(cái)務(wù)管理存在的問題

1.所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)混合，資金管理混亂

所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)混為一體是房地產(chǎn)企業(yè)典型的不成熟管理模式，投資者同時(shí)就是經(jīng)營者。試想下如果企業(yè)所有者對財(cái)務(wù)管理缺乏應(yīng)有的認(rèn)識和研究，就會造成職責(zé)不分、越權(quán)行事、監(jiān)控不嚴(yán)等混亂局面。此外，房地產(chǎn)企業(yè)對資金需求量大，不僅前期需要投入大量資金，后期各個(gè)環(huán)節(jié)不同時(shí)期都需要大筆資金，而且其資金周轉(zhuǎn)期較長，資金管理無疑是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理重要方面。目前，集團(tuán)下多數(shù)各子公司只從自身經(jīng)營的需要出發(fā)采用獨(dú)立于集團(tuán)的財(cái)務(wù)資金管理方法，造成集團(tuán)資金運(yùn)用分散，管理的不統(tǒng)一等問題，嚴(yán)重影響資金運(yùn)行效率，增加資金成本。集團(tuán)管理層對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識不清，財(cái)務(wù)管理缺乏有效運(yùn)行機(jī)制，直接造成項(xiàng)目貨幣滯留時(shí)間過長，投資損失過多。資金管理控制需全局性調(diào)配，因而房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化資金管理必須具備集團(tuán)系統(tǒng)管理意識，擁有集團(tuán)資金整體效益最大化的全局觀念。

2.“集權(quán)”和“分權(quán)”把控失衡，集團(tuán)內(nèi)部沖突加劇

房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化財(cái)務(wù)管理 “集權(quán)”和“分權(quán)”權(quán)限的分配需適度。一方面高度的“集權(quán)”把其子公司置于附屬地位，使其處于被動服從，喪失積極主動適應(yīng)市場能動性；另一方面過度的“分權(quán)”，使子公司各自為政，各自追求利益最大化，對集團(tuán)的整體利益置若罔聞，從而使企業(yè)集團(tuán)化財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)過度分散的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化財(cái)務(wù)管理的“集權(quán)”和“分權(quán)”把控失衡，都能削弱集團(tuán)整體控制、協(xié)調(diào)能力，乃至最終完全失去控制，使企業(yè)集團(tuán)陷入財(cái)務(wù)經(jīng)營困境，影響集團(tuán)整體利益和戰(zhàn)略實(shí)施。

3.信息化建設(shè)程度滯后，數(shù)據(jù)整合分析困難

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)集團(tuán)化企業(yè)不僅在國內(nèi)各地?fù)碛胁煌愋偷捻?xiàng)目子公司，同時(shí)還把房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到國際市場，而目前網(wǎng)絡(luò)化的財(cái)務(wù)管理還不普及，無法通過現(xiàn)代化信息系統(tǒng)獲取各子公司財(cái)務(wù)信息，勢必影響整個(gè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的整理分析。由于集團(tuán)內(nèi)部財(cái)務(wù)信息缺乏溝通，錯(cuò)過了很多的發(fā)展機(jī)會。同時(shí)大量財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)依靠人工整理使財(cái)務(wù)管理體系漏洞頻出，工作量巨大，錯(cuò)誤率偏高，降低財(cái)務(wù)管理的效率，也給企業(yè)帶來無法彌補(bǔ)的損害。及時(shí)了解財(cái)務(wù)信息在財(cái)務(wù)管理中占據(jù)著很重要的作用。

三、影響房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理的因素

風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營并存。從企業(yè)持續(xù)發(fā)展出發(fā)， 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制是企業(yè)管理重要方面。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是指企業(yè)面臨政策、 資金、 經(jīng)營等因素影響時(shí)，在處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系中，使企業(yè)實(shí)際收益與預(yù)期收益間存在著差異，其結(jié)果對企業(yè)的生存和長期發(fā)展產(chǎn)生重大影響。

1.政策變動

政策因素成為影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。政策的變動包括法律制度、政府調(diào)控措施等，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。近幾年來，我國政府加大了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度， 如銀行限貸政策，不僅降低企業(yè)經(jīng)營收入，增加了財(cái)務(wù)成本，而且也一定程度上限制了房地產(chǎn)的購買人群，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。 另外，為抑制泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，國家在房地產(chǎn)稅收等方面政策變動，也對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營造成重大的影響。

2.管理因素

我國財(cái)務(wù)人員綜合水平低、 對風(fēng)險(xiǎn)意識不夠充分，但房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的復(fù)雜性卻對財(cái)務(wù)人員提出了更高的要求，兩者差距加劇了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。處于初級水平的核算管理階段是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀， 此階段常常缺乏決策需求的財(cái)務(wù)信息和數(shù)據(jù)。如缺乏財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制管理， 由于開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境復(fù)雜性，加之財(cái)務(wù)分析功能的不足，使得財(cái)務(wù)管理困難，導(dǎo)致企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，引起企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。又如缺少財(cái)務(wù)預(yù)算管理，對開發(fā)的項(xiàng)目資金缺乏細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算分析，使運(yùn)作盲目，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)財(cái)務(wù)管理的低水平， 增大了房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理的難度。

3.資金因素

房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的不合理和融資渠道的單一化， 使得企業(yè)財(cái)務(wù)管理難度增加。大量的資金是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作必備條件， 而龐大的資金僅僅依靠企業(yè)的自有資金是無法解決的。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)初期資金主要來源于銀行貸款，自有資金少，資本結(jié)構(gòu)失衡。這一方面造成負(fù)債率偏高， 資金周轉(zhuǎn)難度大，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨資不抵債的困境， 造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)幾率居高不下。另一方面，金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的緊密結(jié)合為融資奠定了良好的基礎(chǔ)，但金融市場波動， 也將反作用于房地產(chǎn)企業(yè)，大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 另外，房地產(chǎn)企業(yè)的的高風(fēng)險(xiǎn)性特征使得從其他渠道獲得融資的難度大大增加， 影響企業(yè)財(cái)務(wù)管理正常運(yùn)行。endprint

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化財(cái)務(wù)管理的對策

完善的財(cái)務(wù)管理制度推動現(xiàn)代企業(yè)管理進(jìn)步，對企業(yè)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展起著重要作用。新形勢下政府與企業(yè)都應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理。房地產(chǎn)是關(guān)系到國計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，一旦出現(xiàn)問題，將對國民經(jīng)濟(jì)和社會生活產(chǎn)生重大影響。

1.完善房地產(chǎn)法律法規(guī)，學(xué)習(xí)國外先進(jìn)財(cái)務(wù)制度

房地產(chǎn)企業(yè)是關(guān)乎民生的工程事業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要政府部門大力扶持。為給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供一個(gè)公平公正公開的市場環(huán)境，國家的相關(guān)政府部門要不斷優(yōu)化社會環(huán)境，加強(qiáng)監(jiān)督管理，從而推動其持續(xù)發(fā)展。首先，要建立健全涉及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，從法律的高度保障財(cái)務(wù)管理的合法地位，讓房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理各個(gè)方面都做到有法可依，有法可循。其次，我國房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理水平相較于歐美發(fā)達(dá)國家來說相對落后，為了提升我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，我們必須要放眼世界，吸收借鑒外國先進(jìn)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。為積極構(gòu)建暢通和諧的交流平臺，相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理部門以及行業(yè)協(xié)會要擔(dān)負(fù)起這個(gè)責(zé)任，多組織人員出國培訓(xùn)，定期召開國際間財(cái)務(wù)交流研討會，將國外先進(jìn)財(cái)務(wù)管理理念與我國的實(shí)際房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況相聯(lián)系，探索出適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理方法。

2.改變傳統(tǒng)管理體制，完善企業(yè)集團(tuán)化財(cái)務(wù)管理組織結(jié)構(gòu)

企業(yè)集團(tuán)化的發(fā)展離不開管理層的有效領(lǐng)導(dǎo)和企業(yè)員工的積極配合，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層及財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)全方位轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理觀念，在企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部制定一系列有效的措施改變單一、傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理，從而達(dá)到集團(tuán)化管理的要求。集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)采用預(yù)算集約調(diào)控，對公司投資活動、經(jīng)營活動和財(cái)務(wù)活動進(jìn)行事前預(yù)算、事中控制、事后分析，將各環(huán)節(jié)有機(jī)聯(lián)系起來，合理配置資源，合理利用資金，確保了公司既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化財(cái)務(wù)管理應(yīng)在“集權(quán)和分權(quán)”上把握適度，這是整個(gè)財(cái)務(wù)管理體制的核心問題。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)應(yīng)當(dāng)建立能夠?qū)Χ聲?fù)責(zé)的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，樹立企業(yè)集團(tuán)的核心領(lǐng)導(dǎo)地位，并實(shí)行一定程度的集權(quán)式財(cái)務(wù)管理，并能及時(shí)獲取真實(shí)的財(cái)務(wù)信息，是企業(yè)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層科學(xué)決策的重要依據(jù)，從而實(shí)現(xiàn)對整個(gè)集團(tuán)財(cái)務(wù)統(tǒng)一管理。房地產(chǎn)集團(tuán)總部處于主導(dǎo)位置，對下屬子公司應(yīng)直接委派財(cái)務(wù)總監(jiān)，進(jìn)行直接財(cái)務(wù)控制。子公司的個(gè)體財(cái)務(wù)行為規(guī)范納入企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一財(cái)務(wù)規(guī)劃范疇之中。

3.資金集中管理，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)財(cái)務(wù)信息共享

房地產(chǎn)企業(yè)在各個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金，企業(yè)應(yīng)提高資金的周轉(zhuǎn)速度，讓企業(yè)的資金能有效及時(shí)的流通到項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，使各個(gè)項(xiàng)目按照指定計(jì)劃進(jìn)行，不影響企業(yè)的發(fā)展。因此，加強(qiáng)資金管理是實(shí)施集團(tuán)化財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容，進(jìn)行集團(tuán)預(yù)算管理，集團(tuán)式融資、集團(tuán)式采購，從而增加集團(tuán)整體效益。同時(shí)也可監(jiān)控各子公司資金的使用，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。最大化優(yōu)化集團(tuán)的資金資源，最大限度規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)集團(tuán)化企業(yè)一般都擁有比較良好的跨區(qū)域的經(jīng)營能力，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)普遍分布在全國各個(gè)大型區(qū)域以及國際市場中。集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)的建立可以實(shí)現(xiàn)集團(tuán)企業(yè)對子公司的監(jiān)督和管理，建立集成的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，要求各子公司統(tǒng)一使用企業(yè)管理軟件和財(cái)務(wù)軟件等IT軟件，各種財(cái)務(wù)政策由集團(tuán)總部統(tǒng)一制定。集團(tuán)總部可通過財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)查閱整個(gè)集團(tuán)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，加強(qiáng)對子公司的監(jiān)控，確保各子公司的資源可以得到有效利用，保障各個(gè)子公司可以合理地運(yùn)用集團(tuán)內(nèi)的資金，科學(xué)地反映集團(tuán)企業(yè)的經(jīng)營狀況，提高集團(tuán)的核心競爭力。

可見，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)順利發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)集團(tuán)應(yīng)重視對各子公司的財(cái)務(wù)管理工作，使子公司財(cái)務(wù)管理目標(biāo)與集團(tuán)總的戰(zhàn)略目標(biāo)一致，建立集約化的資金管理體系，提高資金利用率，構(gòu)建信息化數(shù)據(jù)庫平臺，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)內(nèi)部財(cái)務(wù)信息共享，保障集團(tuán)企業(yè)財(cái)務(wù)效益最大化。集團(tuán)化財(cái)務(wù)管理制度的不斷成熟和完善保證房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用。

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