劉帆

[摘 要] 在國(guó)家出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的優(yōu)惠政策的情況下，運(yùn)用SWOT模型，A市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比不高，城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)帶來(lái)需求，住房公積金貸款增長(zhǎng)空間較大，地理環(huán)境和區(qū)位等優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后、土地資源有限等劣勢(shì)明顯。面對(duì)商品房去庫(kù)存壓力大、房地產(chǎn)融資市場(chǎng)集中度較高、經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的威脅，A市應(yīng)利用政策支持、金融市場(chǎng)逐步完善、新區(qū)建設(shè)發(fā)展提速的機(jī)會(huì)，采取加強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)、完善住房公積金貸款管理、加大融資支持、推動(dòng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)型等對(duì)策。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)市場(chǎng)；SWOT分析；發(fā)展研究

[中圖分類(lèi)號(hào)] F293.30 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B

國(guó)家出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的優(yōu)惠政策，且力度不斷加大。2014年9月30日，人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，提出要穩(wěn)住住房消費(fèi)，將公共租賃住房和棚戶區(qū)改造的貸款期限延長(zhǎng)至25年，同時(shí)，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的執(zhí)行首套房貸政策。10月11日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政部中國(guó)人民銀行聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房業(yè)務(wù)的通知》，明確表示對(duì)住房公積金貸款條件進(jìn)行放寬，職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月（含），可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，并支持適當(dāng)提高首套貸款額度和異地貸款。2015年3月30日，中國(guó)人民銀行再次聯(lián)合國(guó)家住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款有關(guān)政策的通知》，將二套房最低首付比例調(diào)整為不低于40%，并進(jìn)一步下調(diào)公積金貸款首付比例，首套房由30%調(diào)整為20%。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局也在發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》中表示，將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通商品房免營(yíng)業(yè)稅的門(mén)檻，由滿五年調(diào)整為滿兩年。短短半年左右的時(shí)間，國(guó)家出臺(tái)了4次房市提振政策，加上兩次調(diào)利率一次調(diào)準(zhǔn)，政策出臺(tái)的密集程度與力度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。面對(duì)樓市新政，A市如何實(shí)現(xiàn)新一輪發(fā)展值得研究。

一、A市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況

“十二五”期間，A市房地產(chǎn)業(yè)得到了長(zhǎng)足發(fā)展，投資增長(zhǎng)迅猛，已成為全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)。隨著招商引資力度的加大，入駐房開(kāi)企業(yè)逐漸增多，先后引進(jìn)了中建、保利等省內(nèi)外知名企業(yè)。截至2013年末，全市房地產(chǎn)企業(yè)387家，其中國(guó)有企業(yè)4家，資產(chǎn)總計(jì)610.36億元。2014年以來(lái)，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)似乎并未受經(jīng)濟(jì)下行影響，紛紛爆出投資大單。其中，國(guó)際溫泉旅游城、國(guó)際商貿(mào)城、國(guó)際物流城、園區(qū)地產(chǎn)AV谷等快速發(fā)展。

2014年，A市商品房銷(xiāo)售面積565.44萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)57.9%，其中商品住宅498.94萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)54.4%。商品房銷(xiāo)售價(jià)格從2014年下半年以來(lái)一直延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，已從2014年5月份的最高點(diǎn)4779元，下降到2015年2月份的4537元，下降幅度為5.06%，尤其是新房?jī)r(jià)格更是連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下降，但總體下降幅度不大，且目前的價(jià)格仍在合理區(qū)間。從2014年1月到2015年2月，A市房地產(chǎn)貸款保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，連續(xù)14個(gè)月同比增長(zhǎng)維持在30%左右的水平。截至2015年2月末，房地產(chǎn)貸款余額324.98億元，較同期增長(zhǎng)34.21%，其中房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額93.41億元，同比增長(zhǎng)36.40%，個(gè)人住房貸款余額208.35億元，同比增長(zhǎng)32.46%。房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率0.3%。

二、基于SWOT模型分析A市房地產(chǎn)發(fā)展前景

SWOT分析法是將與研究對(duì)象相關(guān)的各種內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素、弱點(diǎn)因素、機(jī)會(huì)因素和威脅因素，通過(guò)調(diào)查羅列出來(lái)，并依照一定的次序按矩陣形式進(jìn)行排列，然后運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，對(duì)各種因素加以分析，從而確定某一市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，劣勢(shì)，機(jī)會(huì)和威脅，從而將該市場(chǎng)的戰(zhàn)略與其內(nèi)部資源、外部環(huán)境進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。SWOT分別代表：strengths（優(yōu)勢(shì)）、weaknesses（劣勢(shì)）、opportunities（機(jī)會(huì)）、threats（挑戰(zhàn)）。

（一）優(yōu)勢(shì)分析

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比不高，投資仍有較大空間。從2010年以來(lái)，除2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到13.57%外，其他各年份該指標(biāo)值均13%以下，2014年為12.4%，低于正常指標(biāo)值（0.22-0.28）范圍，說(shuō)明A市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重較低，房地產(chǎn)投資仍有較大空間。

2.城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)帶來(lái)的需求優(yōu)勢(shì)。目前A主城區(qū)只有120多萬(wàn)人口，政府的規(guī)劃目標(biāo)是要達(dá)到200萬(wàn)人口，遠(yuǎn)期目標(biāo)是400萬(wàn)人口。同時(shí)還要集中打造一批中心鎮(zhèn)和重點(diǎn)集鎮(zhèn)承載100萬(wàn)人口以上。根據(jù)A市城市總體規(guī)范（2008-2030）的發(fā)展目標(biāo)，到2030年A市將新增13710萬(wàn)元m2住房，年均新建住宅需求量為457萬(wàn)m2，因此，還存在較大的剛性需求。

3.個(gè)貸率不高，住房公積金貸款有較大增長(zhǎng)空間。截至2014年末，A市住房公積金繳存總額131.78億元，繳存余額79.94億元，同比增長(zhǎng)28.53%和26.33%。2014年發(fā)放個(gè)人住房貸款6.76萬(wàn)筆99.52億元，貸款余額62.02億元，個(gè)貸率僅為77.59%。到2015年2月末，個(gè)貸率也僅為79.21%，低于全省81.78%的平均水平。

4.地理環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。A中心城區(qū)有高速、機(jī)場(chǎng)，高鐵正在建設(shè)，而且是全國(guó)衛(wèi)生城市、文明城市、生態(tài)旅游城市。便利的交通，良好的自然環(huán)境，將會(huì)吸引更多人，必然會(huì)帶動(dòng)A房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）劣勢(shì)分析

1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后。A是全國(guó)連片特困重點(diǎn)區(qū)域，工業(yè)發(fā)展緩慢，非公經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，A總體處于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受到較為明顯的限制。

2.土地資源有限。要輻射周邊各種人口，城市承載能力實(shí)在有限，加上A城山地面積接近70%，山地多，平地少，適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地資源有限。endprint

3.市場(chǎng)觀望情緒仍然較濃。據(jù)調(diào)查，多數(shù)市民對(duì)房市仍持觀望態(tài)度，既有買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理因素，同時(shí)，也出于種種擔(dān)心，比如擔(dān)心多交房產(chǎn)稅，同時(shí)還有一項(xiàng)重要因素，對(duì)很多樓盤(pán)缺乏信心。當(dāng)初房開(kāi)商承諾應(yīng)提供的配套設(shè)施也沒(méi)有到位，同時(shí)還擔(dān)心如今房市不好，交了錢(qián)房開(kāi)商會(huì)不會(huì)跑路，等等。

（三）機(jī)會(huì)分析

1.政策支持。首先是國(guó)家政策支持，如鼓勵(lì)提高住房公積金貸款額度，延長(zhǎng)貸款期限，首套房首付比例從30%降為20%，二套房首付比例從60%降到40%等等。其次，本級(jí)政府支持。2014年11月17日，A市政府在發(fā)布的《A市住房公積金支持住房消費(fèi)的補(bǔ)充規(guī)定》中明確提出包括放寬貸款條件，支持異地貸款；降低二套首付比例，使用住房公積金購(gòu)買(mǎi)改善性自住房的，首付比例從40%降低到30%；提高貸款額度，貸款額度從30萬(wàn)元提高到45萬(wàn)元；取消貸款中間環(huán)節(jié)收費(fèi)；優(yōu)化貸款辦理流程；提高貸款服務(wù)效率；改進(jìn)住房公積金提取政策等7個(gè)方面的優(yōu)惠政策。同時(shí)，全市住房公積管委會(huì)明確將出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策，必然會(huì)在一定程度上刺激A房市。

2.金融市場(chǎng)逐步完善，融資渠道增多。目前A市金融市場(chǎng)主體日漸增多，在先后引進(jìn)浦發(fā)、招商、重慶、中信、興業(yè)、民生及即將入駐的光大銀行后，A銀行業(yè)機(jī)構(gòu)種類(lèi)逐步齊全，金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體系、服務(wù)功能日趨完善。

3.新區(qū)建設(shè)發(fā)展提速。新區(qū)是A市中心城區(qū)城市東擴(kuò)的主戰(zhàn)場(chǎng)，轄區(qū)內(nèi)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、自然資源豐富、文化底蘊(yùn)深厚，是A未來(lái)200萬(wàn)特大城市人口的政治、經(jīng)濟(jì)和科教文化中心，規(guī)劃城市建設(shè)用地70平方公里，人口70萬(wàn)。

（四）威脅分析

1.商品房去庫(kù)存壓力大。2014年，A市房屋施工面積達(dá)到3740.02萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)37.7%，新開(kāi)工面積1103.92萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)26.2%，商品房屋竣工面積701.04萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)189.7%。

2.房地產(chǎn)融資市場(chǎng)集中度較高。2014年末，A市房地產(chǎn)貸款余額300.96億元，占金融機(jī)構(gòu)全部貸款19.7%。房地產(chǎn)貸款占全部貸款比重超過(guò)1/5，融資市場(chǎng)集中度較高，且由于融資主要依賴(lài)銀行機(jī)構(gòu)，在擠壓其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)信貸空間的同時(shí)，還加劇了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

3.經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行。若經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)跟著受影響。從A情況看，與全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)基本一致，全市地區(qū)生產(chǎn)總值從2011年的17.1%，2012年的15.9%，2013年14%到2014年的14.4%，再到2015年政府工作報(bào)告提出的13.5%保守目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)較為明顯，對(duì)房地產(chǎn)的影響也不可忽視。

三、政策建議

（一）加快去庫(kù)存

當(dāng)前，最大的威脅應(yīng)是商品房存量及即將上市的新房源如何消化的問(wèn)題，當(dāng)務(wù)之急應(yīng)集中精力研究解決如何去庫(kù)存。對(duì)全市存量商品房進(jìn)行排查摸底，了解其去庫(kù)存化情況，對(duì)去庫(kù)存化期限長(zhǎng)的，適當(dāng)減少或暫緩商品房土地供應(yīng)。

（二）加強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)

影響房地產(chǎn)消費(fèi)的最敏感因素就是價(jià)格變化，一般而言，價(jià)格上漲，消費(fèi)就強(qiáng)勁，價(jià)格下跌，消費(fèi)就疲軟，而且“跟風(fēng)”較濃。建議政府及相關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正面預(yù)期引導(dǎo)，要通過(guò)信息發(fā)布，風(fēng)險(xiǎn)提示，加強(qiáng)市場(chǎng)管理等措施，穩(wěn)住住房消費(fèi)和市場(chǎng)秩序。

（三）加強(qiáng)住房公積金貸款管理

建立規(guī)范透明的住房公積金信息披露制度，積極宣傳引導(dǎo)住房公積金貸款，簡(jiǎn)化住房公積金貸款發(fā)放程序，提高發(fā)放效率。建立住房公積金貸款考核機(jī)制，對(duì)工作不力的要進(jìn)行約談和督查。實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)備案管理，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)實(shí)行先備案后貸款制度。

（四）加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資支持

一方面在政策范圍內(nèi)政府應(yīng)積極支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)眾籌、信托、債券、基金等直接融資方式融資，同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)督管理；另一方面，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)在做好風(fēng)險(xiǎn)防范的前提下，對(duì)資質(zhì)良好、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)加大信貸支持，積極支持有市場(chǎng)前景的在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求，不能隨便抽貸、斷貸。

（五）加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)可能很難再現(xiàn)之前的“黃金時(shí)代”，伴隨“白銀時(shí)代”的到來(lái)，轉(zhuǎn)型升級(jí)成為大勢(shì)所趨，房地產(chǎn)業(yè)必須不斷加強(qiáng)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型力度，方能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)。

[責(zé)任編輯：王鳳娟]endprint