劉勱+江文波

【摘 要】《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》已經(jīng)頒布9年，本文在分析投資性房地產(chǎn)選擇成本模式和公允價值模式財務(wù)影響差異的基礎(chǔ)上，通過對我國境內(nèi)上市公司采用公允價值模式現(xiàn)狀與2007年進(jìn)行比較分析，對我國境內(nèi)上市公司選擇投資性房地產(chǎn)會計政策的相關(guān)影響做出評價。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；會計政策；公允價值模式

2006年2月15日，財政部頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱“投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則”），允許投資性房地產(chǎn)按照公允價值模式計量，這對投資性房地產(chǎn)的會計核算帶來較大影響，對客觀、公允地反映投資性房地產(chǎn)的價值具有積極意義。

截至2007年12月31日（投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實施后的第一年），滬深兩市中有630家上市公司存在投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但只有18家上市公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，占比僅為2.86%。目前，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則已施行8年多，與2007年相比，境內(nèi)上市公司在投資性房地產(chǎn)會計政策選擇方面是否發(fā)生根本變化，尚存在哪些問題？本文將對上述問題進(jìn)行實證分析。

一、投資性房地產(chǎn)會計政策選擇及變更處理依據(jù)

企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用成本模式還是公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量屬會計政策選擇問題。按投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。如存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，可以將成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，但應(yīng)作為會計政策變更處理。按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》，基本的調(diào)賬原則是“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益?！币巡捎霉蕛r值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

二、投資性房地產(chǎn)會計政策選擇財務(wù)影響比較分析

企業(yè)選擇不同的投資性房地產(chǎn)會計政策，對其經(jīng)營成果和財務(wù)狀況均會造成不同的影響，具體如下：

成本模式下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日對投資性房地產(chǎn)按照歷史成本扣除折舊與攤銷以及投資性房地產(chǎn)減值后確定其賬面價值，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的房屋建筑物和土地使用權(quán)應(yīng)分別按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》（以下簡稱“固定資產(chǎn)準(zhǔn)則”）和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》（以下簡稱“無形資產(chǎn)準(zhǔn)則”）計提資產(chǎn)折舊與攤銷，所計提的投資性房地產(chǎn)折舊與攤銷會抵減當(dāng)期會計利潤。

公允價值模式下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日對投資性房地產(chǎn)按照公允價值調(diào)整確定其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益，即投資性房地產(chǎn)公允價值的變動會導(dǎo)致會計利潤上下波動，且投資性房地產(chǎn)無需計提折舊與攤銷。在公允價值模式下，除非投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)跌價或貶值，企業(yè)不用再擔(dān)心投資性房地產(chǎn)的自然損耗會抵減其會計利潤。受我國土地資源稀缺、經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展導(dǎo)致物價不斷上升、城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場剛需強(qiáng)勁等因素影響，我國的房地產(chǎn)價格最近幾年基本呈現(xiàn)逐年走高的態(tài)勢。因此，在公允價值模式下，企業(yè)完全可以坐等享受因投資性房地產(chǎn)持續(xù)增值而產(chǎn)生的源源不斷的會計利潤。

據(jù)不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，自我國2007年1月1日起實施投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則以來，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)總體來看每年都能為我國境內(nèi)上市公司貢獻(xiàn)金額不等的會計利潤，個別上市公司甚至以其為主要利潤來源，進(jìn)而可以引起上市公司資產(chǎn)總額的增大以及資產(chǎn)負(fù)債率的下降，對上市公司的經(jīng)營成果和財務(wù)狀況均能產(chǎn)生積極影響。

三、我國境內(nèi)上市公司投資性房地產(chǎn)會計政策選擇現(xiàn)狀及財務(wù)影響實證分析

1.我國境內(nèi)上市公司投資性房地產(chǎn)會計政策選擇現(xiàn)狀分析

（1）從上市公司數(shù)量角度分析

截至2007年12月31日，滬深兩市中有630家上市公司存在投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，占當(dāng)時上市公司總數(shù)的40.13%，但只有18家上市公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，占當(dāng)時存在投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司總數(shù)的比重僅為2.86%。

據(jù)筆者統(tǒng)計，截至2014年12月31日，滬深兩市中存在投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司共1145家，占當(dāng)時上市公司總數(shù)的43.52%（與2007年末的情況相比，年均絕對數(shù)量增長率接近10%，但相對比重在保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上只實現(xiàn)了小幅增長），僅有56家上市公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，占當(dāng)時存在投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司總數(shù)的比重為4.89%（與2007年末的情況相比，不論從絕對數(shù)量還是相對比重二個方面來看，年均增幅百分比分別超過或者接近二位數(shù)），具體數(shù)據(jù)見表1。

總體來看，在過去7年內(nèi)，我國境內(nèi)上市公司對選擇投資性房地產(chǎn)會計政策仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，占比僅從2.86%上升至4.89%，變化非常小。這與我國投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則對采用公允價值計量設(shè)置了較嚴(yán)格的條件有關(guān)（投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則明確規(guī)定：只有當(dāng)有確鑿證據(jù)表明能夠持續(xù)、穩(wěn)定地獲取投資性房地產(chǎn)公允價值時，企業(yè)才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量）。

（2）從投資性房地產(chǎn)金額角度分析

據(jù)統(tǒng)計，截至2014年12月31日，滬深兩市中存在投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的1145家上市公司共計擁有投資性房地產(chǎn)4191.39億元（其中：選擇成本模式的1089家上市公司共計擁有投資性房地產(chǎn)2696.84億元，占比64.34%；選擇公允價值模式的56家上市公司共計擁有投資性房地產(chǎn)1494.55億元，占比35.66%），平均每家上市公司擁有投資性房地產(chǎn)3.66億元（其中：選擇成本模式的上市公司平均每家擁有投資性房地產(chǎn)2.48億元；選擇公允價值模式的上市公司平均每家擁有投資性房地產(chǎn)26.69億元），具體數(shù)據(jù)見表2。endprint

通過上表數(shù)據(jù)可以看出，雖然僅有4.89%的上市公司采用公允價值模式對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，但該類上市公司擁有的投資性房地產(chǎn)金額占比上升至35.66%，且平均每家上市公司擁有投資性房地產(chǎn)的金額是采用成本模式的上市公司的10.8倍，由此可見公允價值模式相比于成本模式對投資性房地產(chǎn)賬面價值的增值魔力。

2.我國境內(nèi)上市公司投資性房地產(chǎn)選擇公允價值模式財務(wù)影響分析

（1）所屬行業(yè)分析

據(jù)統(tǒng)計，我國境內(nèi)56家選擇公允價值模式的上市公司，其2014年度確認(rèn)的投資性房地產(chǎn)公允價值變動利潤共計62.23億元，占其當(dāng)年度利潤總額的比重為1.48%。從所屬行業(yè)分布來看，17家屬于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)（占比接近三分之一），其他行業(yè)則比較分散，其中，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)上市公司2014年度確認(rèn)的投資性房地產(chǎn)公允價值利潤占其當(dāng)年度利潤總額的比重高達(dá)18.88%，遠(yuǎn)高于平均水平，具體數(shù)據(jù)見表3。

（2）個體分析

據(jù)統(tǒng)計，我國境內(nèi)56家選擇公允價值模式的上市公司中，13家上市公司2014年度確認(rèn)的投資性房地產(chǎn)公允價值變動利潤占其當(dāng)年度利潤總額的比重超過20%，其中，有5家上市公司的利潤總額全部來自于投資性房地產(chǎn)公允價值變動利潤（占比接近十分之一），具體數(shù)據(jù)見表4。

四、我國境內(nèi)上市公司投資性房地產(chǎn)會計政策選擇評價

1.符合會計準(zhǔn)則改革發(fā)展趨勢

近年來，國際會計準(zhǔn)則及市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家紛紛將公允價值模式作為基本的會計計量屬性加以運用。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)向縱深發(fā)展、資本市場進(jìn)一步完善以及我國市場經(jīng)濟(jì)逐步被廣泛認(rèn)可，我國運用公允價值模式的環(huán)境和條件也將日趨成熟。2014年，為實現(xiàn)我國會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則進(jìn)一步趨同，我國新頒布實施了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號——公允價值計量》（以下簡稱“公允價值計量準(zhǔn)則”）。公允價值計量準(zhǔn)則首次明確了公允價值層次、非金融資產(chǎn)的公允價值計量以及公允價值披露要求，為我國境內(nèi)上市公司選擇公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)掃清了技術(shù)障礙。因此，可以預(yù)見，選擇公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的我國境內(nèi)上市公司會逐年增多。

2.雙向影響上市公司財務(wù)戰(zhàn)略

如果經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)預(yù)計也將不斷繁榮，若上市公司選擇公允價值模式計量其投資性房地產(chǎn)，由于資產(chǎn)價值不斷增值，必將有利于增強(qiáng)股東、債權(quán)人對于上市公司的信心，進(jìn)而有利于上市公司更好地借助資本市場進(jìn)一步拓展其投融資以加快發(fā)展步伐。即便如此，由于投資性房地產(chǎn)公允價值變動利潤并不是上市公司已實現(xiàn)的利潤，未產(chǎn)生真實現(xiàn)金流，我們不能忽視其對上市公司股利分配政策的負(fù)面影響。假設(shè)經(jīng)濟(jì)陷入低迷，房地產(chǎn)業(yè)因此出現(xiàn)衰退，由于已選擇公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的上市公司無法再改選成本模式進(jìn)行計量，受累于投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的虧損，可能會令上市公司的經(jīng)營業(yè)績雪上加霜，從而對上市公司的健康發(fā)展產(chǎn)生不利影響。因此，投資性房地產(chǎn)會計政策選擇會對上市公司的財務(wù)戰(zhàn)略產(chǎn)生雙向影響。

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