中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院 朱昊煒

宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證研究

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院 朱昊煒

近年來(lái)，高漲的房?jī)r(jià)成為政府和普通居民共同關(guān)注的話題。政府從土地、金融、稅收等方面實(shí)施了各種調(diào)控政策，但仍未能抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，甚至出現(xiàn)了越調(diào)越漲的現(xiàn)象。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施最終將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將宏觀調(diào)控政策的影響力逐步傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場(chǎng)中去，從而影響市場(chǎng)的供求關(guān)系和商品房?jī)r(jià)格的長(zhǎng)期走勢(shì)。本文通過(guò)構(gòu)建VAR模型，來(lái)探討房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響，通過(guò)實(shí)證發(fā)現(xiàn)，人均GDP對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響最大，其次是貨幣供給量，房地產(chǎn)開發(fā)信貸額最小，而土地供給量對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格起到相反的效果。

房地產(chǎn)價(jià)格 政策 影響

1　概述

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論認(rèn)為，市場(chǎng)調(diào)控是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本調(diào)控手段，其背后有一雙“看不見的手”支配著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的運(yùn)行。但市場(chǎng)也有失靈的時(shí)候，僅僅依靠這只“看不見的手”來(lái)自發(fā)地解決市場(chǎng)失靈的問(wèn)題是不夠的，有的時(shí)候也得需要政府這只“看得見的手”來(lái)提供相應(yīng)的配套措施。

國(guó)外文獻(xiàn)主要從經(jīng)濟(jì)和政策兩方面來(lái)研究對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。M.Goldberd等(1984)從對(duì)土地供求關(guān)系及用途的角度分析，得到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。研究表明土地的使用情況以及土地形式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生了很大影響。但是他們的研究由于缺少其他因素對(duì)房地產(chǎn)的影響，從而表現(xiàn)出一定的局限性。而僅僅就土地這一因素進(jìn)行研究。Lastrapes(2000)和Goodhart等(2008)通過(guò)重點(diǎn)關(guān)注貨幣政策方面，他們對(duì)美國(guó)的房地產(chǎn)以及對(duì)其他17個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)進(jìn)行了研究發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要影響因素是寬松的貨幣政策。Collyns等(2001)、Davis等(2004)以及Ia-coviello等(2008)分別對(duì)東亞國(guó)家、17個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家和歐洲四國(guó)的研究發(fā)現(xiàn)銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格之間的正相關(guān)關(guān)系。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)的研究主要還是從對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的角度出發(fā)，研究其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。許經(jīng)勇等(2005)、楊玉珍等(2005)、黃金初(2007)、孔行等(2009)等研究者分析了政府宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響，提出了針對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)政策建議。吳次芳、鄭娟?duì)柪梅康禺a(chǎn)價(jià)格指數(shù)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格之間的關(guān)系運(yùn)用Granger因果檢驗(yàn)進(jìn)行了研究分析。國(guó)內(nèi)學(xué)者大多通過(guò)實(shí)證方面的研究調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，其研究主要傾向于貨幣政策的影響，而且研究也存在較大爭(zhēng)議。本文在分析針對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的相關(guān)宏觀調(diào)控政策如何影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的基礎(chǔ)之上，建立VAR模型，從定性和定量?jī)蓚€(gè)角度分析各房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策是如何影響房地產(chǎn)價(jià)格的。

2　模型估計(jì)

2.1變量平穩(wěn)性檢驗(yàn)

本模型中包含房地產(chǎn)價(jià)格、人均GDP、房地產(chǎn)開發(fā)貸款額、M2供應(yīng)量和土地供給量共五個(gè)變量，分別用PRI、PGDP、CRE、M2和LS來(lái)表示。其中的各變量均用實(shí)際值。然后對(duì)本文所選的五個(gè)變量進(jìn)行對(duì)數(shù)處理，對(duì)數(shù)處理有幾個(gè)好處，首先是對(duì)數(shù)處理后的變量不會(huì)改變?cè)瓉?lái)變量之間的相關(guān)關(guān)系，其次是能夠使其趨勢(shì)線性化且得到的結(jié)果是體現(xiàn)了兩者之間的彈性關(guān)系，有利于解釋，最后對(duì)時(shí)間序列取對(duì)數(shù)可以一定程度的消除異方差問(wèn)題。各數(shù)據(jù)的對(duì)數(shù)分別記為L(zhǎng)PRI、LPGDP、LCRE、LM2和LLS。

在進(jìn)行協(xié)整性檢驗(yàn)之前，即看是否存在長(zhǎng)期穩(wěn)定關(guān)系之前，要先檢驗(yàn)每個(gè)序列的平穩(wěn)性。檢驗(yàn)序列是否平穩(wěn)的通常做法是單位根檢驗(yàn)中的ADF(Augmented Dickey Fuller)檢驗(yàn)。我們運(yùn)用AIC標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷檢驗(yàn)的滯后階數(shù)，并用麥金農(nóng)(MacKinnon)臨界值來(lái)判斷是否具有單位根。結(jié)果顯示這五個(gè)變量的一階差分的ADF值的絕對(duì)值均大于臨界值，所以它們的一階差分是平穩(wěn)的。

模型建立后，對(duì)其穩(wěn)定性進(jìn)行檢驗(yàn)，采用AR根的圖表檢驗(yàn)方法，其檢驗(yàn)結(jié)果如圖1所示。從圖中可以看出其所有根的模倒數(shù)都小于1，即在單位圓內(nèi)，該模型滿足穩(wěn)定性條件，其殘差也滿足穩(wěn)定性條件。

圖1　AR單位根檢驗(yàn)

2.2模型參數(shù)估計(jì)

通過(guò)以上的分析，我們構(gòu)建了一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)開發(fā)信貸額、土地供應(yīng)量、貨幣供給量、人均GDP之間的VAR模型。本文采用Johanson協(xié)整檢驗(yàn)來(lái)檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷淖兞恐g是否存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系,一般的，協(xié)整方程的滯后階數(shù)為VAR模型最優(yōu)滯后階數(shù)減1。通過(guò)模型選擇的聯(lián)合檢驗(yàn)，確定序列有線性趨勢(shì)且協(xié)整方程有截距項(xiàng)，檢驗(yàn)結(jié)果表明在5%的顯著性水平下存在1個(gè)協(xié)整關(guān)系，即說(shuō)明各變量之間存在長(zhǎng)期的均衡關(guān)系，因此不需要考慮建立差分VAR模型，五個(gè)變量的長(zhǎng)期關(guān)系如下式所示：

上式中括號(hào)內(nèi)的值為相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)差，通過(guò)分析，各變量的系數(shù)顯著不為零。在長(zhǎng)期的均衡關(guān)系中，人均GDP每增加1%，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)增加0.67%；房地產(chǎn)開發(fā)信貸額每增加1%，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)增加0.32%；貨幣供給量每增加1%，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)增加0.49%；土地供給量每增加1%，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)下降0.52%。可以看出，人均GDP對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響最大，其次是貨幣供給量，房地產(chǎn)開發(fā)信貸額最小，而土地供給量對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格起到相反的效果。

2.3房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)各變量的脈沖響應(yīng)

通過(guò)前面的因果分析和數(shù)量分析，本文得到了所選的變量之間的因果關(guān)系和數(shù)量關(guān)系，但是如何體現(xiàn)出各變量之間的相互影響強(qiáng)度以及所持續(xù)的時(shí)間，在以上分析的基礎(chǔ)上，運(yùn)用脈沖響應(yīng)函數(shù)描述變量的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的沖擊，下面主要考察LPRI對(duì)于LM2、LCRE和LLS變化的沖擊響應(yīng)情況。

2.3.1房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)貨幣供應(yīng)量變化的脈沖響應(yīng)

圖2反映了房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于貨幣供應(yīng)量變化的脈沖響應(yīng)。該圖反映了貨幣供應(yīng)量的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差變化如何影響房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)變化。對(duì)于貨幣供應(yīng)量的變化，一開始房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有做出相應(yīng)的響應(yīng)，但在第二期會(huì)有一個(gè)稍微的波動(dòng)，之后會(huì)有一個(gè)長(zhǎng)期的正向波動(dòng)。從第二期開始有一個(gè)持續(xù)的增加，到第七期達(dá)到最大，為0.078%。其后一直保持了該波動(dòng)。貨幣供給量的增加，會(huì)推動(dòng)通貨膨脹率的增加，即一并推動(dòng)人工和原材料等成本的上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，所以，貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)最終對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲起到了一個(gè)長(zhǎng)期的促進(jìn)作用，并達(dá)到了一個(gè)新的度。

圖2　房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)貨幣供應(yīng)量變化的脈沖響應(yīng)

2.3.2 房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)信貸額變化的脈沖響應(yīng)

圖3反映了房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)信貸額變化的脈沖響應(yīng)。該圖反映了房地產(chǎn)開發(fā)信貸額的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差變化如何影響房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)變化。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)信貸額的變化，一開始房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有做出相應(yīng)的響應(yīng)，但之后會(huì)有一個(gè)稍微的波動(dòng)，在第四期后房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)達(dá)到最大，為0.01%，之后會(huì)有一個(gè)向下的波動(dòng)，在第六期時(shí)達(dá)到最小，為0.003%，之后房地產(chǎn)開發(fā)信貸額的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化比較穩(wěn)定。這與人們的預(yù)期相符，也是得推敲的。

2.3.3房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)土地供給量變化的脈沖響應(yīng)

圖4反映了房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于土地供給量變化的脈沖響應(yīng)。該圖反映了土地供給量的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差變化如何影響房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)變化。對(duì)于土地供給量的變化，一開始房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有做出相應(yīng)的響應(yīng)，但第二期有一個(gè)稍微的波動(dòng)，其后房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入波動(dòng)期，但在第六期后房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)達(dá)到最大，為0.01%，之后會(huì)有一個(gè)向下的波動(dòng)，且在第七期后開始有負(fù)向的影響，在第八期之后跌幅達(dá)到最大，為-0.01%，其后一直保持這一波動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格代表了對(duì)房地產(chǎn)的需求，土地市場(chǎng)的供求關(guān)系作用形成地價(jià)，決定新一輪房地產(chǎn)價(jià)格的高低。從圖中可以看出，房地產(chǎn)價(jià)格的變化和土地供給量的變化長(zhǎng)期成相反的態(tài)勢(shì)，隨著城市的發(fā)展，政府可以用土地供給量來(lái)調(diào)控相應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅，從而調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，使房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)合理的區(qū)間內(nèi)運(yùn)行，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)健康運(yùn)行。

圖3　房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)信貸額變化的脈沖響應(yīng)

圖4　房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)土地供給量變化的脈沖響應(yīng)

3　結(jié)論與政策建議

通過(guò)建立VAR模型，本文發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格和人均GDP、房地產(chǎn)開發(fā)信貸額、貨幣供給量、土地供給量之間存在長(zhǎng)期的均衡的穩(wěn)定關(guān)系，在這個(gè)長(zhǎng)期的均衡關(guān)系中，房地產(chǎn)開發(fā)信貸額每增加1%，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)增加0.32%；貨幣供給量每增加1%，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)增加0.49%；土地供給量每增加1%，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)下降0.52%?？梢钥闯?，貨幣供給量影響最大，房地產(chǎn)開發(fā)信貸額最小，而土地供給量對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格起到相反的效果。

對(duì)于貨幣發(fā)行量和房地產(chǎn)開發(fā)信貸額的變化，房地產(chǎn)價(jià)格雖然初始沒(méi)有響應(yīng)，但對(duì)中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，二者對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響比較大。在實(shí)施金融政策時(shí)，政府不僅要考慮到政策的短期影響，還要考慮到政策對(duì)于各變量的長(zhǎng)期變化。與金融政策、稅收政策相比，土地宏觀調(diào)控政策只能對(duì)房地產(chǎn)供給產(chǎn)生影響，無(wú)法對(duì)需求產(chǎn)生直接影響，無(wú)法實(shí)現(xiàn)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定均衡。所以，對(duì)于土地政策，一定要結(jié)合其他的調(diào)控政策工具一起實(shí)施，這樣才能收到較好的效果。

[1] William D.Lastrapes. The Real Price of Housing and Money Supply Shocks:Time Series Evidence and Theoretical Simulations[J].Journal of Housing Economics,2000,11(1).

[2] Charles Goodhart,Boris Hofmann.House Prices, Money,Credit and the Macroeconomy[R].ECB Working Paper NO888,2008.

[3] Charles Collyns,A.Senhadji Semlali,Lending

F714

A

2096-0298(2015)10(c)-163-04