金 徐 珩

(蘇州大學(xué) 王健法學(xué)院，江蘇 蘇州 215200)

?

房產(chǎn)中介引誘賣方違約的法律責(zé)任

金 徐 珩

(蘇州大學(xué) 王健法學(xué)院，江蘇 蘇州 215200)

房產(chǎn)中介引誘賣方違約行為嚴(yán)重?fù)p害了買方的利益和市場(chǎng)的穩(wěn)定,合同法的違約雙倍定金罰則不再能對(duì)買方的損失作出合理的救濟(jì)和補(bǔ)償。中介的引誘違約行為侵害了買方的債權(quán),屬于第三人侵害債權(quán)行為,且該種行為不需另作違法性分析,判斷方法對(duì)照一般侵權(quán)行為的構(gòu)成要件。另外,中介與賣方承擔(dān)不真正連帶責(zé)任,結(jié)合上海市高院的司法實(shí)踐,引誘賣方違約的中介就其侵權(quán)行為向買方承擔(dān)賠償其損失的責(zé)任。

引誘違約；中介；第三人侵害債權(quán)；不真正連帶責(zé)任

2016年以來(lái),北上廣地區(qū)房?jī)r(jià)的瘋漲使得二手房買賣中違約事件大量出現(xiàn),賣方在簽訂房屋買賣合同后,辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記前,由于有更高價(jià)的買方,選擇與后者簽訂新的房屋買賣合同而違反前合同義務(wù)。上海市高院針對(duì)這樣于買方不利的情況,出臺(tái)了《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問(wèn)題的解答》,其中第6項(xiàng)明確了若確不能繼續(xù)履行合同,違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失,包括直接損失和預(yù)期可得利益損失,其中預(yù)期可得利益損失包括房屋漲跌損失。

在這些違約事件中多閃爍著房產(chǎn)中介的身影,他們扮演著引誘賣方違約的角色。那么作為居間人的中介本應(yīng)當(dāng)促成合同反而為了炒熱二手房市場(chǎng)或是牟利而惡意引誘賣方違約,他們也應(yīng)當(dāng)對(duì)其行為負(fù)責(zé),承擔(dān)對(duì)受害買方的損害賠償責(zé)任。筆者認(rèn)為,中介的行為無(wú)法用居間合同義務(wù)來(lái)規(guī)制,而是屬于第三人侵害債權(quán)行為,引誘賣方違約的中介侵害了買方請(qǐng)求賣方履行合同義務(wù)的債權(quán)。

一、規(guī)制中介引誘違約行為的必要性

(一)居間合同無(wú)法規(guī)制該行為

居間合同,是指雙方當(dāng)事人約定一方為他方提供、報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或者訂立合同的媒介,他方給付報(bào)酬的合同。居間人具有報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或媒介訂約的義務(wù),居間人對(duì)于訂約事項(xiàng),應(yīng)就其所知,據(jù)實(shí)報(bào)告給委托人。[1]525在房產(chǎn)中介引誘違約問(wèn)題中,原買賣合同已經(jīng)訂立,且在原合同訂立過(guò)程中,中介一定也將訂約事項(xiàng)據(jù)實(shí)報(bào)告給了各方當(dāng)事人,調(diào)和了買賣雙方不同的要求,才促成了買賣雙方達(dá)成交易,簽訂了房屋買賣合同。

同時(shí),居間人還負(fù)有忠實(shí)和盡力的義務(wù)。而這個(gè)義務(wù)同樣是對(duì)原買賣合同的簽訂而言的。買賣合同一旦簽訂,居間人的居間行為也就有了結(jié)果,居間義務(wù)也就到此結(jié)束,因此,房產(chǎn)中介在房屋買賣合同簽訂后的惡意引誘違約行為,與其居間行為無(wú)關(guān),居間合同無(wú)法成為規(guī)制中介惡意引誘賣方違約行為的原因,在這里,應(yīng)當(dāng)將房產(chǎn)中介看作任何可以引誘賣方違約的第三人。

(二)合同違約責(zé)任無(wú)法填補(bǔ)損失

房產(chǎn)中介這種行為獲得的好處主要有兩方面：一方面較為直觀,即原買賣合同中,由買方承擔(dān)了中介費(fèi),但如果賣方違約導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行而消滅,則一般由賣方承擔(dān)中介費(fèi),同時(shí),若再促成另一愿出高價(jià)的買家就同一房屋簽訂房屋買賣合同,則可以就同一套房屋前后兩次收取中介費(fèi)；另一方面則較為間接,即促成高價(jià)買家簽訂合同,而引誘低價(jià)合同違約,將房地產(chǎn)市場(chǎng)炒熱,造成房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象,從而使觀望的買家投入購(gòu)房之列。房產(chǎn)中介的行為是為了賺取私利的故意行為,是合同違約責(zé)任所不能救濟(jì)的。

同時(shí),房屋買賣具有特殊性,一般動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移交付時(shí)生效,而不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記生效,因此買賣合同的簽訂只使買方擁有請(qǐng)求賣方變更登記所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。從買賣合同簽訂到過(guò)戶往往要幾個(gè)月的時(shí)間,一般情況下,在2016年這樣房?jī)r(jià)每天均有上漲的情況下,幾個(gè)月的時(shí)間房?jī)r(jià)早已漲到買方可能不再能承擔(dān)的地步,而原合同的簽訂又使買方錯(cuò)失了看房時(shí)機(jī),合同的雙倍定金罰則相對(duì)于幾十萬(wàn)的房?jī)r(jià)上漲是小巫見大巫。賣方違約后,買方用原來(lái)的錢再也買不到類似的房屋。合同的違約責(zé)任對(duì)買方的保護(hù)力度在新形勢(shì)的房產(chǎn)交易下變得蒼白無(wú)力。這對(duì)于一些身為工薪階層的買方無(wú)疑是一個(gè)打擊,使其成為了這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的犧牲品。因此,應(yīng)當(dāng)通過(guò)侵權(quán)責(zé)任來(lái)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)買方的保護(hù)。

(三)債權(quán)具有不可侵性

房屋買賣合同的當(dāng)事人為買賣雙方,房產(chǎn)中介作為第三人,其引誘賣方違約行為侵害的客體應(yīng)認(rèn)為是買方的債權(quán),而債權(quán)具有相對(duì)性,相對(duì)性是指?jìng)鶛?quán)人只能請(qǐng)求特定的債務(wù)人為或不為一定行為,其債權(quán)效力及于特定人,具有不為當(dāng)事人以外的第三人輕易得知的特性,這是債權(quán)能否成為侵權(quán)行為客體的最大理論障礙。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和法學(xué)理論的推陳出新,這個(gè)障礙已經(jīng)慢慢得到了調(diào)和與平衡。

首先,債權(quán)關(guān)系越來(lái)越多地占據(jù)人們的生活,對(duì)債權(quán)關(guān)系的保護(hù)也成為當(dāng)事人的利益訴求,而買賣不破租賃等合同相對(duì)性的突破也使得絕對(duì)權(quán)和相對(duì)權(quán)之間的明確界限已經(jīng)隨著實(shí)踐的發(fā)展而逐漸淡化,出現(xiàn)債權(quán)的物權(quán)化和物權(quán)的債權(quán)化;其次,債權(quán)的效力可以分為對(duì)內(nèi)效力和對(duì)外效力,對(duì)內(nèi)效力是指?jìng)鶛?quán)的相對(duì)性,而對(duì)外效力則發(fā)生在債的關(guān)系之相對(duì)人與第三人之間,債的保全是典型的債權(quán)對(duì)外效力。王利明教授則認(rèn)為侵害債權(quán)是債的對(duì)外效力的擴(kuò)張,認(rèn)為侵害債權(quán)制度是“合同法和侵權(quán)行為法為保障債權(quán)人利益而相互滲透和融合的產(chǎn)物”,債權(quán)受到第三人侵害之后,債權(quán)人應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得法律上的救濟(jì)。[2]212侵害債權(quán)的第三人如果明知債權(quán)的存在,則侵害行為具有主觀上的故意。債權(quán)的相對(duì)性不影響第三人對(duì)其權(quán)利的侵害行為,不具有公示效力不等于不可得知。

債權(quán)的不可侵性理論源自于權(quán)利的不可侵性,臺(tái)灣學(xué)者史尚寬認(rèn)為,債權(quán)雖為相對(duì)權(quán),而相對(duì)權(quán)并非不容有不可侵性,既為權(quán)利,則一般人應(yīng)負(fù)有不為侵害之消極的義務(wù),故如有第三人不法加以侵害,則不可不是其負(fù)侵權(quán)行為之責(zé)也。[3]1王伯琦先生認(rèn)為,權(quán)利具有不可侵性,債權(quán)亦屬于一種權(quán)利,應(yīng)與物權(quán)一樣為侵權(quán)行為的客體。債權(quán)作為一種權(quán)利,理應(yīng)當(dāng)具有不被侵犯的屬性,這是所有權(quán)利的共性,而債權(quán)的相對(duì)性則是其區(qū)別于其他民事權(quán)利的個(gè)性,共性與個(gè)性是既獨(dú)立又統(tǒng)一的,是事物的兩面,并不沖突。雖然我國(guó)侵權(quán)責(zé)任法第2條并未直接將債權(quán)也規(guī)定在保護(hù)范圍之內(nèi),但我們可以認(rèn)為,侵權(quán)責(zé)任法保護(hù)的是民事權(quán)益,而債權(quán)作為一種權(quán)利,在受到侵犯的時(shí)候,也應(yīng)當(dāng)受到合理的保護(hù)。因此,我們可以認(rèn)為,債權(quán)也具有不可侵性,中介引誘賣方違約的行為侵害了買方的債權(quán)。

二、第三人侵害債權(quán)的類型

第三人侵害債權(quán)本身因突破合同相對(duì)性,適用較為謹(jǐn)慎,學(xué)界學(xué)者對(duì)第三人侵害債權(quán)的類型也多有總結(jié)。史尚寬教授認(rèn)為,債權(quán)之侵害,是否構(gòu)成侵權(quán)行為,應(yīng)視其侵害與被侵害之形態(tài)如何,而決定其有無(wú)違法性,并用直接侵害和間接侵害的概念來(lái)劃分第三人侵害債權(quán)的類型。認(rèn)為直接侵害包括:(1)因第三人就債權(quán)之處分或行使,直接使債權(quán)消滅;(2)因第三人之行為直接損害債權(quán),或使債權(quán)喪失;(3)因第三人介用他人之適法行為,使債權(quán)消滅。例如第三人誘惑或強(qiáng)制契約當(dāng)事人的雇主終止雇傭合同,解雇受雇人。間接侵害包括:(1)因第三人殺害債務(wù)人,而生債權(quán)消滅之結(jié)果;(2)因第三人之行為使給付為不能,間接的使債權(quán)消滅;(3)因第三人之行為,致債權(quán)人所為請(qǐng)求權(quán)之行使為不能,因而使請(qǐng)求權(quán)消滅;(4)因第三人之行為,致履行遲延,受領(lǐng)遲延或其他致債權(quán)人不能依債務(wù)本旨而受履行。同時(shí),對(duì)于直接侵權(quán)與間接侵權(quán)的違法性也作了區(qū)分,認(rèn)為直接侵權(quán)構(gòu)成侵權(quán)行為,可以適用一般侵權(quán)行為的構(gòu)成要件,而間接侵權(quán)的違法性,則需要用“故意加害”和“違反保護(hù)他人法律”來(lái)判斷。

根據(jù)這種直接侵害與間接侵害的區(qū)分來(lái)看,房產(chǎn)中介引誘違約的行為,其目的在于使原買賣合同歸于消滅,直接作用于債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人辦理過(guò)戶登記的債權(quán),符合史尚寬教授認(rèn)為直接侵權(quán)中的第三種情形,即因第三人介用他人之適法行為,使債權(quán)消滅,屬于直接侵權(quán),無(wú)需另外作違法性判斷,該行為一定構(gòu)成第三人侵害債權(quán),其構(gòu)成要件適用一般侵權(quán)行為的構(gòu)成要件。

王澤鑒先生將侵害他人債權(quán)的侵害態(tài)樣分為四類:侵害給付標(biāo)的物;侵害債務(wù)人人身;引誘債務(wù)人違約;對(duì)債權(quán)歸屬之侵害。[4]135這種分類方式以行為作用對(duì)象的不同為標(biāo)準(zhǔn),并且將引誘債務(wù)人違約作為一種單獨(dú)的侵害樣態(tài),可以看出,引誘違約行為存在嚴(yán)重的危害債權(quán)人的后果,若不對(duì)這種行為進(jìn)行規(guī)制,債權(quán)人的利益在這種行為下將很難得到公平的維護(hù)。因此,按照王澤鑒先生的分類,中介的引誘賣方違約行為仍然是一種無(wú)須另做違法性判斷的第三人侵害債權(quán)行為。

綜上可以看出,房產(chǎn)中介的引誘賣方違約行為應(yīng)當(dāng)屬于第三人侵害債權(quán)行為,買方可以依據(jù)侵權(quán)責(zé)任向中介請(qǐng)求賠償,同時(shí),這種行為不需要進(jìn)行違法性判斷,行為的構(gòu)成可以直接使用一般侵權(quán)行為的構(gòu)成要件。

三、房產(chǎn)中介侵權(quán)行為之判斷

房產(chǎn)中介引誘賣方違約的行為,不論在史尚寬先生還是在王澤鑒先生的類型劃分中均有可對(duì)應(yīng)的類型,分別為“因第三人介用他人之適法行為”和“引誘債務(wù)人違約”,因此這個(gè)行為屬于典型的第三人侵害債權(quán)行為無(wú)疑。該侵權(quán)行為導(dǎo)致的結(jié)果是賣方違約,而賣方違約的救濟(jì)則是賣方承擔(dān)違約責(zé)任。在一般情況下,賣方承擔(dān)違約責(zé)任已經(jīng)給予了買方未取得房屋的救濟(jì),但就像上文中提到的,在新形勢(shì)下,中介引誘賣方違約可使中介得到額外利益,而合同的違約責(zé)任已經(jīng)不能保護(hù)買方的利益。在這種情況下,使這種侵害債權(quán)行為承擔(dān)損害賠償責(zé)任具有合理性。但是對(duì)于這個(gè)行為的判斷在實(shí)踐中非常困難,賣方由于買賣自主性,在沒(méi)有受到中介引誘的情況下,賣方也有可能主動(dòng)違約,主動(dòng)要求承擔(dān)違約責(zé)任而使合同歸于消滅。那么如何區(qū)分違約行為是賣方自主的意思表示,還是在中介引誘行為下做出的,則應(yīng)當(dāng)將房產(chǎn)中介的行為與一般侵權(quán)行為構(gòu)成要件作對(duì)比。

首先是侵害債權(quán)行為。在中介活動(dòng)中,最終買賣合同簽訂,中介行為即結(jié)束,下面就由合同雙方根據(jù)合同內(nèi)容履行權(quán)利和義務(wù)。此時(shí)如果中介對(duì)于該房屋有另外的活動(dòng),這種活動(dòng)表現(xiàn)為,帶別的買家參觀該房屋,或是在未解除前合同的情況下,又帶新買家與賣家簽訂新的房屋買賣合同,這時(shí)可以認(rèn)為中介實(shí)施了侵害原合同債權(quán)人債權(quán)的行為。

其次是主觀過(guò)錯(cuò)。前合同由中介促成訂立,因此中介不可能不知曉前合同的存在,在這樣的情況下,仍然繼續(xù)掛牌出售該房屋,實(shí)施侵害債權(quán)行為,其主觀意圖一定是謀取更多的利益,否則之后的行為將沒(méi)有價(jià)值。因此實(shí)施了侵害債權(quán)行為的中介在主觀上一定是故意的,不存在過(guò)失的情形。

再次是損害結(jié)果。損害結(jié)果比較直觀,中介的行為最終造成賣方違約,即造成對(duì)原合同債權(quán)人的損害結(jié)果。

最后是因果關(guān)系。因果關(guān)系在這個(gè)問(wèn)題中顯得尤為重要,因?yàn)閾p害結(jié)果是賣方違約,而造成這個(gè)損害結(jié)果的原因有很多,其中只有中介惡意引誘的行為,才使得原合同債權(quán)人獲得請(qǐng)求中介承擔(dān)損害賠償責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)。因此,判斷行為與結(jié)果之間的因果關(guān)系是否成立,是判斷是否存在中介侵害債權(quán)行為的關(guān)鍵。

若是滿足了以上的構(gòu)成要件,即可以認(rèn)定中介實(shí)施了侵害原合同債權(quán)人債權(quán)的行為,并造成賣方違約的損害結(jié)果,行為與結(jié)果之間存在因果關(guān)系,中介應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任,原合同買方擁有對(duì)中介的損害賠償請(qǐng)求權(quán)。

四、房產(chǎn)中介的法律責(zé)任

(一)不真正連帶責(zé)任

關(guān)于第三人侵害債權(quán)的責(zé)任問(wèn)題,學(xué)界主要有三種責(zé)任承擔(dān)方式理論,分別為單獨(dú)承擔(dān)責(zé)任、連帶責(zé)任和不真正連帶責(zé)任。

單獨(dú)承擔(dān)責(zé)任主要是在侵權(quán)人單獨(dú)造成損害結(jié)果,而債務(wù)人無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下產(chǎn)生的,常常表現(xiàn)為侵權(quán)人對(duì)債務(wù)人人身自由的損害,在這種情況下,債務(wù)人無(wú)主觀過(guò)錯(cuò),大陸法系國(guó)家稱之為“不可歸責(zé)于債務(wù)人的事由”而導(dǎo)致合同債務(wù)不能履行。此時(shí),由第三人單獨(dú)承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任。但在中介引誘賣方違約的情況下,賣方的違約行為明顯具有過(guò)錯(cuò),賣方不違約,則中介的侵權(quán)行為也沒(méi)有產(chǎn)生損害結(jié)果,因此,在中介引誘賣方違約的問(wèn)題中,不適用第三人單獨(dú)承擔(dān)責(zé)任的方式。

既然賣方對(duì)買方的違約產(chǎn)生了違約責(zé)任,而中介侵害債權(quán)的行為產(chǎn)生了侵權(quán)責(zé)任,那么這兩種責(zé)任的關(guān)系如何,學(xué)界又存在不同看法。

法國(guó)判例學(xué)說(shuō)認(rèn)為第三人與債務(wù)人應(yīng)付連帶責(zé)任,雖然他們所負(fù)的責(zé)任根據(jù)不同,但是賠償原告損失的目的相同,但在我國(guó),連帶責(zé)任產(chǎn)生的前提是連帶之債,即必須基于共同的原因產(chǎn)生,而不能由兩種不同類型的行為產(chǎn)生,因此,我認(rèn)為中介產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任與賣方產(chǎn)生的違約責(zé)任不是一種連帶責(zé)任。

另有學(xué)者認(rèn)為這是一種責(zé)任競(jìng)合,債權(quán)人可以從兩個(gè)請(qǐng)求權(quán)中選擇其一來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。我認(rèn)為責(zé)任競(jìng)合的觀點(diǎn)無(wú)論從本質(zhì)上還是法益保護(hù)上均不合理。從本質(zhì)上看,違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合,是指行為人所實(shí)施的某一違法行為,具有違約行為和侵權(quán)行為的雙重特征,從而在法律上導(dǎo)致了違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任的共同產(chǎn)生。[5]329是某一行為符合了多個(gè)責(zé)任的構(gòu)成要件,而在中介引誘違約問(wèn)題中,產(chǎn)生的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任分別有不同的責(zé)任人。從法益保護(hù)看,只能選擇一種請(qǐng)求權(quán)使得對(duì)債權(quán)人的保護(hù)變得很薄弱,而能否選擇到有能力并且愿意賠償損失的債務(wù)人的考量也使得債權(quán)人的選擇也變得重要且困難。因此,不屬于責(zé)任的競(jìng)合。

而不真正連帶責(zé)任是最符合的責(zé)任承擔(dān)方式。不真正連帶責(zé)任的債務(wù)人可以有多個(gè),且基于不同發(fā)生原因,在中介引誘違約問(wèn)題中,債務(wù)人包括違反合同義務(wù)的賣方和侵害買方債權(quán)的中介,賣方基于違約行為產(chǎn)生違約責(zé)任而中介基于侵害行為產(chǎn)生侵權(quán)責(zé)任,這兩種責(zé)任的關(guān)系應(yīng)該屬于不真正連帶責(zé)任。在不真正連帶責(zé)任中,買方不需要考量何方可以救濟(jì)他受到的損失,而是可以對(duì)賣方或中介之一或雙方同時(shí)或前后請(qǐng)求一部或全部債務(wù)的履行。這樣的救濟(jì)方式,使得對(duì)買方損失的補(bǔ)償多了一道保障,一方不能完全負(fù)擔(dān)責(zé)任債務(wù)的,可以請(qǐng)求另一方補(bǔ)充。

(二)損害賠償?shù)姆秶?/p>

在中介引誘賣方違約問(wèn)題中,中介侵權(quán)行為最終導(dǎo)致的結(jié)果是賣方違約,違約責(zé)任往往在合同中已經(jīng)寫明,主要表現(xiàn)為雙倍定金罰則,這種責(zé)任較為明確,賠償?shù)臄?shù)額也較容易確定,且這種違約責(zé)任也主要由賣方承擔(dān),若賣方拒絕承擔(dān)的,根據(jù)上文分析的賣方與中介的責(zé)任屬于不真正連帶責(zé)任,買方可就不足部分請(qǐng)求中介承擔(dān)。

但在新形勢(shì)下,中介為了謀取更多的利益而侵害買方債權(quán)的侵權(quán)責(zé)任,即第三人侵害債權(quán)行為所產(chǎn)生的責(zé)任應(yīng)該按照何種標(biāo)準(zhǔn)賠償,賠償數(shù)額又如何確定呢?合同的違約責(zé)任已經(jīng)不能完全保護(hù)買方的利益了,買方因中介和賣方行為造成的損失已經(jīng)無(wú)法單單用雙倍定金罰則來(lái)彌補(bǔ),哪怕賣方按照合同的約定付給了買方違約金,買方的利益仍然處于受損的狀態(tài)。上海市高院面對(duì)房屋漲價(jià)賣方單方面違約的損害賠償方式,認(rèn)為可以參考有約定的從其約定,無(wú)約定或不能協(xié)商確定的,原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià),無(wú)最相類似房屋比照的,可通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失的方式。[6]而在中介引誘賣方違約問(wèn)題中,中介侵害買方債權(quán)所導(dǎo)致買方債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的同時(shí)也受到了可期待利益的損失,對(duì)于這種損失的確定,可以參照上海市高院的做法。即,若中介的引誘違約行為最終導(dǎo)致了賣方違約,且在中介的促成下,與其他買方簽訂了高于原合同價(jià)格的新合同,則對(duì)于高出部分為基礎(chǔ),按照百分比折算給予買方以一定金額的補(bǔ)償。若中介的引誘違約行為最終導(dǎo)致了賣方違約但未簽訂新合同的,則可按照該房屋目前的市場(chǎng)價(jià)值與原合同價(jià)格做對(duì)比,按照高出部分的百分比折算。即賣方與中介的損害賠償范圍為原合同違約的違約責(zé)任部分和因違約而造成的可得利益損失部分。

但這并不是說(shuō),任何賣方違約都要求賠償可得利益損失部分,這種賠償方式只局限于中介惡意引誘賣方違約的情形,基于合同意思表示的自由,若賣方基于當(dāng)前形勢(shì)主動(dòng)要求違約,中介并未介入,則只產(chǎn)生了合同違約責(zé)任,按照合同約定賠償買方損失。

五、結(jié)論

中介引誘賣方違約的行為是一種第三人侵害債權(quán)行為,符合構(gòu)成要件的中介應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任。賣方的違約責(zé)任和中介侵權(quán)損害賠償責(zé)任是一種不真正連帶責(zé)任,買方可以向其一或全部請(qǐng)求損害之一部分或全部的賠償。賣方違約責(zé)任的數(shù)額容易確定,而中介的賠償數(shù)額則可就房屋升值部分的百分比來(lái)補(bǔ)償。中介引誘賣方違約的行為在實(shí)踐中較難確定,因此,可以對(duì)比一般侵權(quán)行為的構(gòu)成要件來(lái)作判斷標(biāo)準(zhǔn),同時(shí),在實(shí)踐中,可以對(duì)這類侵權(quán)行為作出類型化。

[1]崔建遠(yuǎn).合同法[M].北京:法律出版社,2010.

[2]王利明.違約責(zé)任論[M].北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社,1996.

[3]史尚寬.債法總論[M].北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社,2000.

[4]王澤鑒.民法學(xué)說(shuō)與判例研究[M].北京:北京大學(xué)出版社,2015,5.

[5]王利明.違約責(zé)任論[M].北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社,2003.

[6]上海市高級(jí)人民法院.關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問(wèn)題的解答[EB/OL].(2005-12-16)[2016-04-20].http://www.hshfy.sh.cn/shfy/gweb2016/index.html.

[責(zé)任編輯：岳林海]

Legal Liability of Real Estate Medium to Induce Seller to Break Contract

JIN Xu-heng

(Wang Jian Law School, Suzhou University, Suzhou 215200, China)

Real estate medium who induce the seller to break the contract damage the interests of the buyer and the stability of the market seriously. The contract law can no longer make reasonable relief and compensation for the loss of the buyer. The action of real estate medium belongs to the third party’s infringement of creditor’s right violating the buyer’s right. And it is concluded that this kind of behavior does not need to do other illegal analysis, which can be compared to the general tort elements to determine the definition. At the same time, there is an unreal joint obligation between tort liability and the seller’s liability, and combined with the judicial practice made by Shanghai Municipal Higher People’s court, the real estate medium that induce the seller to break the contract shall bear the liability for the loss of the buyer.

induce to break contract; medium; third party’s infringement of creditor’s rights; unreal joint obligation

2016-05-18

金徐珩(1992-),女,江蘇蘇州人,蘇州大學(xué)王健法學(xué)院民商法學(xué)專業(yè)2014級(jí)碩士研究生,研究方向:民商法學(xué)。

2096-1901(2016)05-0021-05

D913.6

A