高聚輝

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“去庫存”進(jìn)程加速 房地產(chǎn)市場尋求再平衡

高聚輝

自2014年起，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，投資增速回落，銷售出現(xiàn)負(fù)增長。2015年，整體市場仍延續(xù)調(diào)整回落態(tài)勢(shì)，但在政策影響下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化。展望2016年，預(yù)計(jì)去庫存進(jìn)程將會(huì)加速，房地產(chǎn)市場將會(huì)伴隨著市場的出清重新尋求平衡。

2015年房地產(chǎn)市場形勢(shì)分析

2015年，房地產(chǎn)市場整體延續(xù)了2014年調(diào)整回落的態(tài)勢(shì)。全國房地產(chǎn)景氣指數(shù)雖有所回升，但整體保持低位運(yùn)行。二季度起，房屋銷售形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)，但出于對(duì)市場中長期前景擔(dān)憂的影響，投資增速持續(xù)保持回落，土地購置意向和新開工意愿仍然偏弱。具體來看，有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

第一，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落，創(chuàng)1998年住房制度改革以來新低，房地產(chǎn)先行指標(biāo)（土地購置面積和新開工面積）連續(xù)兩年保持下降。這表明房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場的前景并不太樂觀，也警示著中國房地產(chǎn)業(yè)正面臨長周期的調(diào)整。如果沒有外力影響，單純依靠市場力量，未來幾年房地產(chǎn)市場仍將延續(xù)調(diào)整的態(tài)勢(shì)。

第二，房屋銷售形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)，但回暖的基礎(chǔ)仍不牢靠。2015年，隨著限購、限貸政策的放松以及連續(xù)降息、稅收優(yōu)惠、公積金門檻降低等政策的刺激，房地產(chǎn)市場銷售形勢(shì)明顯有所好轉(zhuǎn)，二季度起，房屋銷售面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。但由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)依然低迷，房地產(chǎn)市場總體仍比較疲弱，回暖的基礎(chǔ)仍不牢靠。

第三，房價(jià)進(jìn)入活躍期，環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)明顯增加，但上漲動(dòng)力有所減弱。房價(jià)同比指數(shù)分化明顯，在部分城市房價(jià)上漲的背后，是七成城市的房價(jià)同比仍在下跌。

第四，區(qū)域間保持分化，東部地區(qū)和重點(diǎn)城市好于其他地區(qū)和城市。從銷售看，東部地區(qū)銷售回暖的勢(shì)頭最為明顯，中部地區(qū)次之，西部地區(qū)回暖幅度最低。從不同類型城市來看，重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場走勢(shì)也好于其他城市。重點(diǎn)城市內(nèi)部，北上廣深等一線城市明顯好于其他城市，城市間分化更加明顯。

第五，房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型要求迫切，“互聯(lián)網(wǎng)+”進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，轉(zhuǎn)型方向仍在探索之中。隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)也在積極尋求轉(zhuǎn)型升級(jí)，企業(yè)轉(zhuǎn)型的要求比較迫切，但轉(zhuǎn)型方向仍在探索之中?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”作為一種國家戰(zhàn)略，房地產(chǎn)作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)也面臨利用“互聯(lián)網(wǎng)+”的轉(zhuǎn)型，但如何實(shí)現(xiàn)二者的有效融合，目前尚未形成行之有效的模式。

2016年房地產(chǎn)市場形勢(shì)展望

從市場供求關(guān)系來看，受各方面因素的影響，近幾年商品房需求總量開始明顯放緩，但供給受建設(shè)周期滯后影響反應(yīng)偏慢。市場整體已經(jīng)由“供不應(yīng)求”向“供過于求”轉(zhuǎn)變，除個(gè)別城市外，大部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)供過于求，房地產(chǎn)庫存規(guī)模持續(xù)上升。2010年以來，在房地產(chǎn)市場投資、銷售兩旺的背后，商品房待售面積卻在快速攀升，由2010年底的2.16億平方米提高到2015年11月的6.86億平方米以上，年均增長速度達(dá)到30%以上。巴菲特曾經(jīng)說過，“只有在突然退潮的時(shí)候，你才知道誰在裸泳”，最近幾年的房地產(chǎn)市場就驗(yàn)證著這一點(diǎn)。預(yù)計(jì)在未來幾年，房地產(chǎn)市場“去庫存”的形勢(shì)仍然較為嚴(yán)峻。

從政策因素看，2015年，面對(duì)國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)存在的持續(xù)下行壓力，政府出臺(tái)了一系列穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的政策措施。其中，針對(duì)房地產(chǎn)市場也出臺(tái)了一系列利好的政策，如降低首付款比例、下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款利率、降低公積金貸款門檻、提供購房補(bǔ)貼等。在這些政策的刺激下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，銷售形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，但回暖的持續(xù)性仍存疑慮。同時(shí)，在房屋庫存高企的大背景下，企業(yè)對(duì)市場前景仍較為謹(jǐn)慎，土地購置意愿和投資開發(fā)意向仍然較低。

面對(duì)此種形勢(shì)，同時(shí)考慮到國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的下行壓力上升，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場具有十分重要的意義。一方面，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其自身的穩(wěn)定對(duì)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長具有舉足輕重的作用；另一方面，房地產(chǎn)市場長期低迷會(huì)直接引發(fā)土地出讓收入的大幅下降，這會(huì)加大地方政府債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)，影響宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。因此，不夸張地說，只要房地產(chǎn)市場還沒有企穩(wěn)，宏觀經(jīng)濟(jì)就難以企穩(wěn)。這也是為何在2015年最后兩個(gè)月中央政府多次強(qiáng)調(diào)要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要原因。

2015年11月以來，從中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議到中共中央政治局會(huì)議，再到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，短短兩個(gè)月內(nèi)，“化解房地產(chǎn)庫存”連續(xù)出現(xiàn)在中央三個(gè)高層會(huì)議中，這體現(xiàn)了中央對(duì)去庫存的高度重視。特別是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，針對(duì)去庫存還給出了具體的實(shí)現(xiàn)路徑。

隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“去庫存”作為2016年經(jīng)濟(jì)工作的一項(xiàng)重要任務(wù)，“去庫存”將成為各級(jí)政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要基調(diào)。預(yù)計(jì)穩(wěn)定和促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策仍將會(huì)在2016年陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)市場的整體政策環(huán)境將會(huì)更加寬松。隨著這些措施的出臺(tái)，預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)市場的銷售形勢(shì)會(huì)繼續(xù)回暖，“去庫存”步伐加快，這有助于房地產(chǎn)市場早日實(shí)現(xiàn)出清，市場將重新尋求新的平衡。

總之，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的調(diào)整尚未完成，但在多種因素，尤其是在相關(guān)政策的影響下，預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)市場會(huì)呈現(xiàn)出“調(diào)整、鞏固、提高”的特征。

調(diào)整是指房地產(chǎn)市場供求雙方仍會(huì)在相互作用中尋求平衡。鞏固是指隨著去庫存被提到更加重要的地位，促進(jìn)住房消費(fèi)的政策效果會(huì)更加顯著，市場銷售回暖的態(tài)勢(shì)也會(huì)繼續(xù)并得到進(jìn)一步鞏固，市場回升的動(dòng)力更加牢靠。提高是指隨著銷售的回暖，房地產(chǎn)開發(fā)投資以及土地購置和新開工指標(biāo)開始逐步企穩(wěn)，多數(shù)指標(biāo)會(huì)出現(xiàn)正增長，增速會(huì)較2015年有所提高。

加快“去庫存”的政策建議

1.正確認(rèn)識(shí)“去庫存”目標(biāo)和手段的統(tǒng)一，“去庫存”要服從國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的總目標(biāo)要求。

“去庫存”作為2016年的重要工作任務(wù)，既是目標(biāo)，又是手段。說其是目標(biāo)，是指當(dāng)前房地產(chǎn)市場的高庫存是橫亙?cè)诜康禺a(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)頭頂?shù)摹把呷保仨毐M早解決，降低庫存水平。房屋庫存高企導(dǎo)致投資低迷，宏觀經(jīng)濟(jì)也面臨失速風(fēng)險(xiǎn)。但單純依靠市場力量來降低庫存不僅周期長，而且成本高，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。因此，必須通過政府干預(yù)來縮短其去庫存的周期，早日實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升。

說其是手段，是指“去庫存”的根本目的是為了國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場更加持續(xù)健康發(fā)展，因此，不能單純地為了“去庫存”而“去庫存”，去庫存只是尋求市場再平衡和經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的一個(gè)手段和途徑。

2.去庫存需要政府和企業(yè)的共同發(fā)力，政府在加大政策刺激力度的同時(shí)也要引導(dǎo)企業(yè)合理降價(jià)，快速降低庫存。

“去庫存”是一項(xiàng)十分艱巨的任務(wù)，政府要?jiǎng)?chuàng)造出一個(gè)更加寬松合理的政策環(huán)境，消除和減少房地產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域中的制約因素，加大制度改革步伐，創(chuàng)造和激發(fā)新的需求，加快去庫存的速度。

作為房地產(chǎn)企業(yè)，要充分認(rèn)識(shí)到，“去庫存”的任務(wù)是針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場待售面積持續(xù)增加、投資不斷下滑的局面而提出的，其主要目的是避免房地產(chǎn)市場的過度下滑而不是助漲房價(jià)。開發(fā)企業(yè)切不可誤判形勢(shì)，不能將政策放松視為鼓勵(lì)漲價(jià)，更不可將短期反彈看作是拐點(diǎn)出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)一定要充分利用當(dāng)前市場政策環(huán)境的寬松，加大營銷力度，快速“去庫存”。

3.加強(qiáng)分類引導(dǎo)和因城施策，避免在“去庫存”的大背景下部分城市房價(jià)出現(xiàn)快速上漲，助長房價(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

近年來我國商品房屋的待售面積增長十分迅速。從2009年到2013年，我國商品房待售面積由1.99億平方米上升到4.93億平方米，年均增長19.8%，同期商品住宅的待售面積也由1.15億平方米上升到3.24億平方米，年均增長23%。2014年以來，房屋待售面積的增速有所回落，但規(guī)模卻繼續(xù)增加。截至2015 年11月，商品房待售面積規(guī)模達(dá)到6.96億平方米，再創(chuàng)新高。

在全國商品房待售規(guī)模不斷提高的同時(shí)，不同城市、地區(qū)間的庫存變化情況卻有著顯著差異。分地區(qū)來看，2009-2013年間，海南、云南、天津、湖南、廣西等地區(qū)的商品房待售面積上升明顯，年均增幅超過35%，而西藏、北京、上海、新疆、福建等地區(qū)的漲幅則相對(duì)較慢，年均增幅在15%以內(nèi)。商品住宅的數(shù)據(jù)與之類似。分城市看，商品房待售面積的差異同樣十分明顯。2009-2013年，35個(gè)大中城市中昆明、石家莊、?？?、南京、天津等城市的商品房待售面積增長較為明顯，漲幅超過400%，而太原和蘭州則保持下降趨勢(shì)，呼和浩特、烏魯木齊、西寧、北京等城市的增幅也比較低，不到40%。2014年，我們收集到了10個(gè)城市的商品房待售數(shù)據(jù)，對(duì)比它們的增速，?？凇⒏Ｖ?、成都、杭州等城市的增幅明顯，超過50%，而合肥、北京、濟(jì)南、太原等城市的漲幅較低，不到20%，其中合肥市的待售面積甚至出現(xiàn)了絕對(duì)下降。

從以上的分析可以看出，不同城市和地區(qū)之間“去庫存”的壓力有著明顯差異。有人認(rèn)為，“去庫存”的主要任務(wù)在三、四線城市，一、二線城市的“去庫存”壓力不大。筆者認(rèn)為不能簡單地這么看，“去庫存”是全國各類城市都要考慮的事情，不過是“去庫存”的側(cè)重點(diǎn)不同而已。

整理近來年商品房待售面積的相關(guān)數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，2013年35個(gè)大中城市的商品房待售面積占全國商品房待售面積的比重為37.2%，而商品住宅待售面積的占比為33%，辦公樓待售面積的占比為63.6%，商業(yè)營業(yè)用房的占比為35.3%。這表明，房屋類型不同，重點(diǎn)城市的“去庫存”重心也有所差異。

具體來看，一線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、資源較多，對(duì)人口的吸引能力強(qiáng)，因這類城市對(duì)政策的敏感性較大，政策效果也比較好，此類城市住宅類房屋“去庫存”壓力不大，但非住宅類房屋的庫存壓力相對(duì)較大。二線城市由于各城市實(shí)際情況不同，較為復(fù)雜，必須根據(jù)每個(gè)城市的實(shí)際情況進(jìn)行分析。而三、四線城市商品住宅占商品房的比重更高，其“去庫存”的壓力主要集中于商品住宅上面。而且由于該類城市產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，對(duì)人口的吸引力弱，政策效果也比較弱，所以“去庫存”的難度更大。

由于不同城市間的庫存規(guī)模及狀態(tài)有著巨大差異，因而，在“去庫存”的進(jìn)程中，必須因城施策，對(duì)癥下藥，不搞一刀切，避免一、二線城市的房價(jià)在“去庫存”的大背景下出現(xiàn)快速上漲，助長房價(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

4.在出臺(tái)短期措施的同時(shí)，也要更加注重長期制度的建設(shè)和完善。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議一結(jié)束，社會(huì)各界就對(duì)下一步可能出臺(tái)的“去庫存”政策進(jìn)行各種猜測(cè)，比如降首付、降息降準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠、房貸利息抵扣個(gè)稅、財(cái)政補(bǔ)貼、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、購房落戶、契稅減免、商品房轉(zhuǎn)保障房、減少土地供應(yīng)等。不可否認(rèn)，這些措施出臺(tái)的可能性都比較大，也的確會(huì)對(duì)當(dāng)前低迷的市場起到一定的刺激作用。但是，相比這些具體的刺激性政策，筆者認(rèn)為還應(yīng)更加注重一些更為基礎(chǔ)的制度性建設(shè)，包括配套設(shè)施的建設(shè)。這對(duì)于加快房屋“去庫存”步伐、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展將發(fā)揮更加持久，也更加有效的作用。具體來說：

一是加快戶籍制度改革。2014年，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》發(fā)布，《規(guī)劃》提出，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)均等化等發(fā)展目標(biāo)。戶籍制度改革開始啟動(dòng)破冰之旅，然而，改革之路卻并非坦途，戶籍制度改革進(jìn)展緩慢，多數(shù)城市的落戶門檻仍然較高。建議加快實(shí)施積分落戶和工作落戶政策，使得他們享受與城市戶籍人口相同的入學(xué)、醫(yī)療、就業(yè)、住房保障等均等化的社會(huì)服務(wù)。只有這樣，才能形成在就業(yè)地買房的預(yù)期和需求，潛在需求才能真正轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求。

二是加快配套設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)城融合發(fā)展。對(duì)于多數(shù)城市，其房屋庫存的高發(fā)區(qū)域多在城市的遠(yuǎn)郊區(qū)縣和新區(qū)，這些區(qū)域由于配套設(shè)施匱乏，交通不便，產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，因而難以對(duì)購房者形成較強(qiáng)的吸引力。對(duì)于這個(gè)問題，建議政府要加快此類區(qū)域的配套設(shè)施建設(shè)，改善交通條件，將產(chǎn)業(yè)向此區(qū)域轉(zhuǎn)移。只有產(chǎn)城融合發(fā)展，住房需求才能真正釋放，樓市的高庫存之痛才能逐步解開。

三是完善住房金融的支撐體系。對(duì)于此次“去庫存”的對(duì)策，其中第一個(gè)就是要加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，消化庫存。然而對(duì)于農(nóng)民工而言，他們通常沒有繳納住房公積金，也無法出具穩(wěn)定的收入證明，無法從現(xiàn)有的住房金融體系中獲取貸款，這會(huì)大大抑制這部分群體的住房需求。建議要進(jìn)一步完善住房金融的支撐體系，覆蓋到農(nóng)民工群體，提高其實(shí)際購買能力，釋放購房需求。

四是優(yōu)化稅收體系。中央開出的“去庫存”的藥方中提到了要發(fā)展住房租賃市場，建立租售并舉的住房制度，同時(shí)還鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，但企業(yè)都是追求利益的主體。為了促進(jìn)“去庫存”，政府必須對(duì)住房租賃、企業(yè)兼并等行為提供必要的政策激勵(lì)。其中稅收優(yōu)惠和減免是較為可行的辦法，也有助于調(diào)動(dòng)企業(yè)的積極性，引導(dǎo)企業(yè)加快發(fā)展租賃市場，加強(qiáng)兼并重組。另外，對(duì)于貸款購房的消費(fèi)者，可研究完善相應(yīng)的稅收優(yōu)惠方案，部分減免與房貸利息支出相對(duì)應(yīng)的個(gè)人所得稅，刺激住房消費(fèi)，加快“去庫存”的步伐。（本文僅代表作者本人觀點(diǎn)）

作者單位：國家信息中心房地產(chǎn)信息處