黃瑩

摘要：房價(jià)的不斷上漲在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的諸多方面對(duì)人們生活產(chǎn)生影響。本文探討房價(jià)與分配比例之間存在相互作用關(guān)系，并從通貨膨脹、資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)、消費(fèi)等角度具體研究其影響機(jī)制，提供政策參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：收入分配；房地產(chǎn)；通貨膨脹；財(cái)富效應(yīng)；消費(fèi)

自1998年9月1日起，國家出臺(tái)調(diào)控政策在全國范圍內(nèi)取消福利分房，從此個(gè)人作為房屋的需求者被迫走進(jìn)了房地產(chǎn)市場。近幾年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段：房屋市場化階段（規(guī)模擴(kuò)大、價(jià)格日益攀升），平穩(wěn)過渡階段（政府調(diào)控與市場改革）和進(jìn)一步發(fā)展階段（金融危機(jī)背景下政府積極的財(cái)政政策和貨幣政策下房地產(chǎn)市場的發(fā)展）。由于房屋具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，房價(jià)的變化在生活的各個(gè)方面影響著人民的生活質(zhì)量與收入分配水平。

本文在探究房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)收入分配的具體影響的基礎(chǔ)上，表明對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格控制的必要性和嚴(yán)峻性，并深入探究其內(nèi)在作用機(jī)制，尋找可行的調(diào)控方案與政策意見。

房地產(chǎn)作為家庭持有的資產(chǎn)具有財(cái)富效應(yīng)，顏色、朱國鐘（2014）提出房價(jià)持續(xù)增長帶來財(cái)富效應(yīng)，并通過家庭資產(chǎn)增值的方式促使國民經(jīng)濟(jì)的增長。但是房價(jià)的增長具有時(shí)限，使得家庭為了買房或還貸而壓縮消費(fèi)。范方志與李海海（2010）認(rèn)為現(xiàn)行的CPI指標(biāo)未包含房地產(chǎn)等資產(chǎn)的價(jià)格，而房地產(chǎn)價(jià)格的上漲實(shí)際上已經(jīng)深刻的影響了當(dāng)前的物價(jià)水平，形成通貨膨脹，在不同的消費(fèi)傾向的作用下，實(shí)現(xiàn)對(duì)國民收入的重新分配。李實(shí)（2007）認(rèn)為房價(jià)上漲使得高收入階層獲得更大的收益，從而推動(dòng)收入差距的擴(kuò)大。

購房作為消費(fèi)或者投資行為對(duì)居民支出產(chǎn)生影響。金大龍（2012）從消費(fèi)和投資兩個(gè)角度分析認(rèn)為房價(jià)影響收入分配的方式為通貨膨脹、財(cái)富效應(yīng)和消費(fèi)擠出效應(yīng)。茅于軾（2005）、劉琳（2007）等認(rèn)為高收入階層較高的支付能力和購買意愿是房價(jià)上漲的主要原因。

房地產(chǎn)作為目前國家支柱型產(chǎn)業(yè)之一對(duì)國民經(jīng)濟(jì)水平產(chǎn)生影響。武傳德、楊勇（2004）闡述了高收入階層的主導(dǎo)性消費(fèi)支出支撐了房地產(chǎn)這類高利潤行業(yè)的發(fā)展，資金在資本內(nèi)部的相互強(qiáng)化下，高利潤行業(yè)的高速發(fā)展使得總體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)增長模式發(fā)生扭曲，進(jìn)而影響國民收入分配結(jié)構(gòu)。因而社會(huì)財(cái)富高收入階層富集，擴(kuò)大收入差距。石弘（2007）通過協(xié)整分析和格蘭杰因果檢驗(yàn)等實(shí)證研究方法認(rèn)為商品房價(jià)格與基尼系數(shù)存在單向因果關(guān)系。

本文認(rèn)為房價(jià)上漲與收入分配存在交互的相互作用關(guān)系。一方面，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲使得擁有資產(chǎn)的高收入階級(jí)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)，獲得巨大的資本收益，而低收入階級(jí)在不可忽視的通貨膨脹的影響下實(shí)際收入不斷貶值，在房價(jià)上漲的大背景下，儲(chǔ)蓄下的資金顯得杯水車薪。

另一方面，收入分配差距的擴(kuò)大會(huì)帶來高收入階級(jí)擁有的財(cái)富過多，需要尋找資產(chǎn)投資和實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的途徑，而房地產(chǎn)市場的高額回報(bào)率廣泛吸引資金的流入，實(shí)現(xiàn)高收入階級(jí)資產(chǎn)的保值與增值，從而加劇了收入分配的不公平。

房價(jià)對(duì)收入分配的影響主要有三個(gè)方面：有效需求、信貸約束以及通貨膨脹效應(yīng)。

從有效性需求角度考慮，房價(jià)上漲確實(shí)帶來了財(cái)富效應(yīng)，促進(jìn)了總體收入的上漲。然而財(cái)富效應(yīng)在不同收入階層的影響不同。隨著房價(jià)的上漲投機(jī)需求和資產(chǎn)保值的需求在擴(kuò)大，而剛性需求由于得不到滿足而被抑制。

對(duì)于房地產(chǎn)而言，高收入階級(jí)的需求主要集中于投機(jī)需求和投資需求。當(dāng)下寬松的貨幣政策下，社會(huì)普遍的流動(dòng)性過剩，而財(cái)富集中于高收入階級(jí)的手中，因而高收入階級(jí)手中的流動(dòng)性過剩也就更加明顯。當(dāng)今中國的金融管制尚未完全開放，投資渠道有限，而房地產(chǎn)市場收益率相對(duì)保持穩(wěn)定，這就造成了高收入階級(jí)對(duì)房地產(chǎn)的巨大的投機(jī)性需求。資產(chǎn)的保值需求主要體現(xiàn)在社會(huì)總體的通貨膨脹，在貨幣貶值的背景下，銀行存款日益縮水，股市低迷，高收入階級(jí)就需要房地產(chǎn)投資來對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行保值并增值。

對(duì)低收入階級(jí)來說，中國傳統(tǒng)思想觀念和房屋租賃市場不成熟使得買房成為一項(xiàng)剛性需求，這也解釋了中國人對(duì)房價(jià)收入比的高額承受能力。在房價(jià)上漲遠(yuǎn)高于收入上漲的時(shí)候，買房的負(fù)擔(dān)更重，剛性需求被壓制。從家庭收入數(shù)據(jù)分析來看，低收入階級(jí)的收入增長速度遠(yuǎn)低于社會(huì)總體的增長速度。即低收入階級(jí)財(cái)富的增長水平低于社會(huì)平均水平，實(shí)際收入下降。

總的來說，高收入階級(jí)的買房需求隨著收入的增加而增加，因?yàn)榉績r(jià)的上漲使得他們的投機(jī)需求、保值需求都得到滿足，在資產(chǎn)增值的財(cái)富效應(yīng)的作用下，邊際消費(fèi)傾向變大，進(jìn)一度加大投資力度，從而高收入階級(jí)更富。而低收入階級(jí)在房地產(chǎn)價(jià)格上升的同時(shí)實(shí)際收入下降，從而收入差距擴(kuò)大。

從信貸約束角度考慮，不同的資本積累導(dǎo)致高收入階級(jí)和低收入階級(jí)面臨不同的信貸環(huán)境。低收入階級(jí)買房的剛性需求是房價(jià)上漲的強(qiáng)力支撐，然而低收入階級(jí)買房相比高收入階級(jí)更難以得到信貸支持，而房地產(chǎn)公司的定位與低收入階級(jí)的需求之間又存在差異，難以找到適合自己收入水平的房屋。其主要的收入來源在支撐日常生活之余，難以進(jìn)行其他方面的投資獲益。低收入階級(jí)的剛性需求隨著房價(jià)的上升被抑制，而高收入階級(jí)則應(yīng)用寬松的信貸環(huán)境進(jìn)行財(cái)產(chǎn)性投資獲取收益。因而在不同信貸約束水平下帶來的流動(dòng)性差異使得社會(huì)收入差距擴(kuò)大。

從通貨膨脹的角度考慮，房價(jià)上漲一方面拉動(dòng)了通貨膨脹帶動(dòng)物價(jià)的上漲，另一方面，由于通貨膨脹的貨幣效應(yīng)，居民名義收入上漲，高收入階級(jí)比對(duì)低收入階層具有更多的收入來源，收入水平也比較高。由于邊際消費(fèi)傾向遞減，隨著名義收入的上升，其消費(fèi)支出收到通貨膨脹的影響相對(duì)更小。而低收入階級(jí)的收入上漲水平往往低于通貨膨脹水平，實(shí)際收入下降，反映在消費(fèi)上，低收入階級(jí)消費(fèi)能力下降，生活質(zhì)量下降。

總而言之，不同收入階層面臨的資本積累、信貸約束、和消費(fèi)傾向存在差異，這使得房價(jià)上漲形成資產(chǎn)增值，并帶動(dòng)物價(jià)上漲時(shí)對(duì)人們的收入產(chǎn)生影響不同，從而擴(kuò)大收入差距。

在投機(jī)需求和投資需求被高額的回報(bào)率吸引的情況下，房價(jià)的攀升難以遏制，收入差距也會(huì)隨之而擴(kuò)大，最終激化社會(huì)矛盾。所以抑制房價(jià)的上漲，維持社會(huì)的安定和諧勢在必行。控制房價(jià)可以從抑制投機(jī)投資需求入手，加大投資成本，控制房屋交易數(shù)量與轉(zhuǎn)讓時(shí)間來入手，從而規(guī)范房屋投資市場，避免出現(xiàn)對(duì)廉租房資源的擠占。其次要為中低收入階層的居民提供更多的廉價(jià)的房屋，避免低收入支撐高房價(jià)的現(xiàn)象。在大多人的需求得到滿足的情況下，對(duì)房地產(chǎn)的熱捧就會(huì)減少。房地產(chǎn)的價(jià)格才會(huì)總體回歸到正常水平。

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