魯潤(rùn)芫

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保障性住房借名買房合同糾紛司法規(guī)制的法律適用分析

魯潤(rùn)芫*

政策性保障房旨在對(duì)私法自治進(jìn)行一定程度的限制，對(duì)特定主體予以政策上的傾斜，勢(shì)必會(huì)在法律與政策運(yùn)用價(jià)值判斷為導(dǎo)向過(guò)程中產(chǎn)生融合和沖突。筆者將從法律條文出發(fā)，結(jié)合相關(guān)案例，從法教義學(xué)角度，分析保障性住房借名買賣合同糾紛的司法規(guī)制。借政策運(yùn)用中的價(jià)值判斷與法律的沖突如何調(diào)和的角度進(jìn)行論述。即：司法實(shí)踐中對(duì)此類糾紛的處理規(guī)則傾向于確認(rèn)房屋為被借名人所有，借名人之損失依債權(quán)主張。但依此處理會(huì)導(dǎo)致公共利益受損，使侵害人得到不法利益，使借名合同屢禁不止。筆者通過(guò)特定案件對(duì)雙方當(dāng)事人可能的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)、法條和政策性背后的價(jià)值導(dǎo)向作分析，得出應(yīng)在行政機(jī)關(guān)收繳和處罰完成后，借名人和被借名人才能主張對(duì)所爭(zhēng)系房屋的所有權(quán)，于此時(shí)，司法機(jī)關(guān)才能更合法合理的做出本案中的裁判：將房屋歸于被借名人，同時(shí)根據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)賠償相關(guān)費(fèi)用，根據(jù)公平原則負(fù)擔(dān)和補(bǔ)償相關(guān)費(fèi)用。這樣才能使雙方的不當(dāng)利益期待值降低，避免雙方當(dāng)事人為追求此不當(dāng)利益犧牲公共利益、損害國(guó)家權(quán)益。同時(shí)在此類司法裁判愈漸成熟時(shí)，進(jìn)行類型化建構(gòu)可行性探討，提升法律位階，定紛止?fàn)?、?jié)約司法資源，做到同樣事件同一裁判的原則。用以提高其所研擬法律之時(shí)效性及合目的性，從而順利達(dá)成其所要達(dá)成之政策目標(biāo)。

保障性住房；借名買房合同；法教義學(xué)；價(jià)值判斷

一、法教義學(xué)與價(jià)值判斷的分析

通常保障性住房是指：依據(jù)國(guó)家政策以及法律法規(guī)，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定人群使用，并且對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房。如《深圳市保障性住房條例》第3條第2款將保障性住房定義為：“政府投資建設(shè)或者通過(guò)其他途徑籌集的，以限定的標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格，向符合條件的住房困難家庭和單身居民出租或者出售的住房，包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、安居型商品房等多種形式?！?《深圳市保障性住房條例》經(jīng)深圳市第四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十五次會(huì)議于2010年1月19日通過(guò)，廣東省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議于2010年3月31日批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自2010年7月1日起施行。故保障性住房與其他普通住房不同，具有更強(qiáng)烈的政策導(dǎo)向性。若要分析保障性住房借名買房合同糾紛的法律適用，我們首先需要厘清什么是法政策學(xué)。法政策學(xué)的研究目的：從政策之觀點(diǎn)看法律，著眼于法律之工具性及合目的性，探究如何使法律能順利達(dá)成其所代表之政策。從法律之觀點(diǎn)看政策，重點(diǎn)在政策之適法性以及可行性，究明政策是否適合或有必要以法律出之。*陳銘祥：《立法政策——將政策轉(zhuǎn)化為法律之理論與時(shí)間》，載《月旦法學(xué)》，2002年7月卷。民法規(guī)范是應(yīng)對(duì)現(xiàn)實(shí)問題之體系化的方法，而構(gòu)成并支撐此體系化的，是其背后之價(jià)值理念。所謂自由、公正等，即屬于此類價(jià)值理念。此等價(jià)值理念間，能和平共處，亦可能互生抵牾。于后一情形，各價(jià)值間有爭(zhēng)端，其結(jié)果必導(dǎo)致一價(jià)值讓位于另一價(jià)值，也就是在不同價(jià)值間，必須有所取舍。*張雙根：《買賣不破租賃一回應(yīng)：法政策判斷與法律技巧構(gòu)造》，載《中德私法研究》，北京大學(xué)出版社2006年第1卷，第56-68頁(yè)。而政策性保障房旨在對(duì)私法自治進(jìn)行一定程度上的限制，并且給予特定主體予以政策上的支持，受支持一方必然得到一定利益，其他非特定主體將不享受此利益，可以說(shuō)是承受一定的不利益。而法律對(duì)此種政策，當(dāng)然需要制定相應(yīng)的法律，予以實(shí)現(xiàn)政策，同時(shí)對(duì)特定主體進(jìn)行限制。透過(guò)法律以達(dá)成政策目標(biāo)之研究，其實(shí)既是在于就此等中間變數(shù)(法律文字的適當(dāng)?shù)?，辨識(shí)出次等因素為何、找出方式或策略加以操縱，進(jìn)而強(qiáng)化政策與法律之一致性與適當(dāng)連接。同時(shí)政策與立法之研究又是實(shí)用取向之研究，其所探討出來(lái)之結(jié)果將可幫助立法者即法制作業(yè)人員，使之在研擬立法時(shí)，得以設(shè)法操控次等因素，用以提高其所研擬法律之時(shí)效性及合目的性，從而順利達(dá)成其所要達(dá)成之政策目標(biāo)。*陳銘祥：《立法政策——將政策轉(zhuǎn)化為法律之理論與時(shí)間》，載《月旦法學(xué)》2002年7月卷。

而政策性保障住房借名買賣合同糾紛的法律適用過(guò)程中，勢(shì)必要與法政策學(xué)的運(yùn)用緊密相連。政策性保障性住房相關(guān)政策的出臺(tái)，對(duì)特別人群的限定(如：《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第1、2條*《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第1條：為改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，制定本辦法。第2條：本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。明顯表示出，此辦法是基于對(duì)特定低收入群體的政策性傾斜，并轉(zhuǎn)化為法律)，也勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生法律上的必要性，以及法律與政策運(yùn)用價(jià)值判斷導(dǎo)向過(guò)程中產(chǎn)生融合和沖突。在本文中，筆者將從法律條文出發(fā)，結(jié)合相關(guān)案例，從法教義學(xué)角度，分析保障性住房借名買賣合同糾紛的司法規(guī)制。借政策運(yùn)用中的價(jià)值判斷與法律的沖突如何調(diào)和的角度進(jìn)行論述。即：司法實(shí)踐中對(duì)此類糾紛的處理規(guī)則傾向于確認(rèn)房屋為被借名人所有，借名人之損失依債權(quán)主張。但是如此處理，往往會(huì)偏袒被借名人，使公共資源淪為被借名人謀取私利之工具。

拉倫茨認(rèn)為：“法條要適用在實(shí)際發(fā)生的案件事實(shí)上，法律家必須對(duì)作為事件的案件事實(shí)進(jìn)行選擇、判斷和整理，并且配合法律的用語(yǔ)，形成作為陳述的案件事實(shí)，才能使其與法定構(gòu)成要件要素進(jìn)行比較?！?卡爾·拉倫茨：《法學(xué)方法論》，陳愛娥譯，商務(wù)印書館2013年版，第161頁(yè)。他認(rèn)為三段論雖然在一定程度上對(duì)事實(shí)認(rèn)定具有便利的作用，但是不具有廣闊的涵蓋性，不能窮盡所有的事例。故需要借助于感知、對(duì)人類行為的解釋、其他借社會(huì)經(jīng)驗(yàn)、價(jià)值判斷(在依據(jù)社會(huì)經(jīng)驗(yàn)判斷待定事件時(shí)，如果欠缺可用的“一般經(jīng)驗(yàn)法則”，必須先依據(jù)“須填補(bǔ)的”標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷該案件事實(shí)的話，判斷者就必須作價(jià)值判斷。如“善良風(fēng)俗”、“誠(chéng)信原則”、 “重大事由”等*同前引[6]，第170-174頁(yè)。)來(lái)對(duì)案件事實(shí)進(jìn)行判斷，同時(shí)需要留給法官相應(yīng)的裁判余地。同時(shí)拉倫茨認(rèn)為：“不管是形式邏輯、概念式的，乃至類觀點(diǎn)學(xué)的論證都不能發(fā)現(xiàn)內(nèi)部體系”，“只能憑借法律原則的發(fā)現(xiàn)及具體化以及建構(gòu)類型、類型系列及規(guī)定功能的概念始能濟(jì)事。它們都是法學(xué)的特殊思考形式：即是價(jià)值導(dǎo)向，也是體系性的思考?！?同前引[6]，第362頁(yè)。而國(guó)家的保障房的政策轉(zhuǎn)化為法律，其中的價(jià)值判斷即是一種“寫在法律背后的道理”。*許德風(fēng)：《論基于法教義學(xué)的案例解析規(guī)則——評(píng)卜元石：〈法教義學(xué)：建立司法、學(xué)術(shù)與法學(xué)教育良性互動(dòng)的途徑〉》，載《中德私法研究》2010年總第六卷，第27頁(yè)。一如拉倫茨以及卜元石教授的共同認(rèn)可的觀點(diǎn)：法官在法律規(guī)定一目了然時(shí)，直接適用即可，無(wú)需對(duì)價(jià)值判斷進(jìn)行是否合理的評(píng)判；而僅在法律規(guī)定不甚明了的時(shí)候，需要進(jìn)行法律漏洞填補(bǔ)之時(shí)，才可進(jìn)行價(jià)值判斷。但這并不是說(shuō)直接適用法律規(guī)定時(shí)不需要進(jìn)行價(jià)值判斷，價(jià)值判斷是貫徹始終的，直接適用的法條在構(gòu)建擬定時(shí)就已經(jīng)包含了價(jià)值判斷，所以裁量者不需要重復(fù)進(jìn)行。那么在法律規(guī)定不明需要運(yùn)用目的分析或進(jìn)行法律漏洞填補(bǔ)時(shí)如何進(jìn)行法律適用呢？具體到政策型保障房與普通房屋合同中就體現(xiàn)為“舊”價(jià)值與“新”價(jià)值的考量。普通合同背后以維護(hù)誠(chéng)信原則和公平原則作為價(jià)值判斷，而政策性保障房明顯具有“舊”價(jià)值中的公平原則，以及政策對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)的公益性原則——“新”價(jià)值判斷，且此種“新”價(jià)值判斷已通過(guò)立法，給裁判者留下了引入余地。同時(shí)也顯現(xiàn)出：“所謂的新舊價(jià)值判斷的區(qū)分，實(shí)際上也并不是絕對(duì)的。”*同前引[9]，第28頁(yè)，腳注3。

筆者將在下文將用法教義學(xué)與價(jià)值判斷的理解結(jié)合具體案例論述：借名人與被借名人明知違反法律規(guī)定，而通過(guò)不正當(dāng)手段取得不法利益，損害國(guó)家和公共社會(huì)利益，具有明顯的違法性，然而實(shí)踐中，借名人與被借名人常常因?yàn)榉课輾w屬權(quán)而發(fā)生糾紛，且有越來(lái)越多的趨勢(shì)。究其本質(zhì)，即是此違法行為需不需要保護(hù)、怎樣保護(hù)？同時(shí)請(qǐng)求保護(hù)的基礎(chǔ)是什么？以及現(xiàn)下缺少法律的明文規(guī)定，司法實(shí)踐中如何裁判，才能合法合理、符合相關(guān)政策的價(jià)值導(dǎo)向？國(guó)家需不需要進(jìn)行干預(yù)，以及怎樣才能均衡個(gè)人與社會(huì)、國(guó)家的利益？筆者認(rèn)為被借名人在保障房借名買房無(wú)效后主張房屋返還既無(wú)請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，也無(wú)正當(dāng)法價(jià)值。保障房借名買房無(wú)效所生之房屋返還是對(duì)相關(guān)法律規(guī)范之誤讀。筆者擬通過(guò)本文闡述自己對(duì)司法實(shí)踐中一些誤解的看法。同時(shí)在文章的最后，提出保障房借名買房無(wú)效司法規(guī)制的建議，以期使相關(guān)司法規(guī)制起到推進(jìn)公共利益之維護(hù)，又有效的制裁違法行為，并避免發(fā)生違法者“因禍得?！敝Ч?。同時(shí)使國(guó)家的保障房政策能與現(xiàn)行法律相容，以使政策合理合法，在不違背法律的基礎(chǔ)上，保護(hù)政策有效運(yùn)行。

二、案例解析——以楊某訴劉某房屋買賣合同糾紛案* 北京市昌平區(qū)人民法院(2014)昌民初字第06520號(hào)民事判決。為例

(一)案件要旨

本案中，楊某與劉某于2003年約定：楊某借用劉某之名義購(gòu)買位于北京市某區(qū)X號(hào)的經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)約定楊某向劉某支付好處費(fèi)，待五年后過(guò)戶給楊某。劉某將購(gòu)房所需的各種證件全部交給了楊某，包括劉某的身份證、戶口本等所需證件，辦理了購(gòu)房手續(xù)，并登記于劉某名下。楊某支付了購(gòu)房所需的所有費(fèi)用，并償還貸款至今，且一直由其居住使用并裝修。后來(lái)?xiàng)钅骋髣⒛尺^(guò)戶登記，遭拒。劉某答辯：對(duì)于裝修和物業(yè)費(fèi)予以拒絕，只愿意返還購(gòu)房款，并認(rèn)為自己并不知楊某冒用自己名義買房貸款，同時(shí)自己買房和房屋貸款也受到影響。楊某認(rèn)為合同無(wú)效，過(guò)錯(cuò)主要在于劉某，但并不否認(rèn)自身具有過(guò)錯(cuò)。認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將房屋稅費(fèi)計(jì)算依照商品房計(jì)。同時(shí)請(qǐng)求法院根據(jù)各自過(guò)錯(cuò)按比例計(jì)算款項(xiàng)數(shù)額。

一審法院認(rèn)定：房屋為經(jīng)濟(jì)適用房，相關(guān)款項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)該按照經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)。支持劉某的所有權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求。同時(shí)判定，經(jīng)濟(jì)適用房是政策性優(yōu)惠住房，對(duì)該房的買賣有特殊的限定。楊某明知自己無(wú)資格，而與劉某協(xié)議借名買房，雖沒有書面協(xié)議，但是劉某給付了相關(guān)必要的證件，可推知?jiǎng)⒛持?，法院?duì)劉某的辯解不予采信。劉某應(yīng)返還楊某所支付的價(jià)款和相關(guān)稅款。同時(shí)對(duì)楊某提出的裝修款，因楊某不申請(qǐng)鑒定，法院不予支持。合同無(wú)效，雙方均有過(guò)錯(cuò)，法院認(rèn)為劉某拒絕履行，承擔(dān)主要責(zé)任。對(duì)于增值收益，劉某根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度向楊某給付相應(yīng)的補(bǔ)償。因此，法院依上述認(rèn)定之事實(shí)，以及楊某在還貸過(guò)程的延期、雙方協(xié)商價(jià)款和過(guò)錯(cuò)程度等因素，根據(jù)《合同法》第52條、第58條，《民事訴訟法》第64條作出如下判決：(1)劉某于判決生效后支付楊某購(gòu)房款及相關(guān)稅費(fèi)；(2)劉某判決生效后30日內(nèi)支付楊某相應(yīng)增值款；(3)駁回原告楊某的其他訴訟請(qǐng)求。

判決后，雙方當(dāng)事人均上訴。二審法院認(rèn)為：原審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。認(rèn)為劉某及楊某的上訴理由均不能成立，本院對(duì)雙方的上訴請(qǐng)求均不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第170條第1款第1項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。*北京市第一中級(jí)人民法院案號(hào)：(2015)一中民終字第00235號(hào)。

(二)案例解析

該案例的法院認(rèn)為：“雙方借名買房合同違反了國(guó)家關(guān)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效?！钡]有明確援引法律。筆者通過(guò)查詢北京關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定，《北京市高級(jí)人民法院審理房屋買賣合同糾紛若干問題的意見》第16條：“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。”本條對(duì)借名買房效力予以否定，但并沒有明確是否返還房屋。也有意見認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以購(gòu)買時(shí)間是否滿5年為分界線，未滿5年(即禁售期房屋)按合同無(wú)效處理，滿5年(可售房屋)按合同有效處理。關(guān)于無(wú)效之法律后果，較為常見的做法是判令借名人返還房屋于被借名人，而借名人的損失則依債權(quán)主張。*王茂剛：《借名買房行為的法律探析》.http://blog.sina.com.cn/s/blog_e04184ff0101gxzw.html，2015年8月1日訪問。在已見的司法判決中，凡是宣告保障房借名買房無(wú)效者，均以判令借名人向被借名人返還房屋為無(wú)效之法律后果。而本案是根據(jù)《合同法》第52條*《合同法》第52條有下列情形之一的，合同無(wú)效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會(huì)公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。第2款與第4款作出的無(wú)效裁判。沒有采納相關(guān)政策性保障房的條款，主要理由可能是法律位階不高，同時(shí)也體現(xiàn)了誠(chéng)信原則的價(jià)值判斷導(dǎo)向。王澤鑒先生認(rèn)為，處理民事問題，基本上就在探尋一個(gè)得支持一方當(dāng)事人(原告)向他方當(dāng)事人(被告)有所主張之法律規(guī)范(請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ))。請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)之探尋也就是法律之解釋使用。*王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究 》第7冊(cè)，北京大學(xué)出版社2003年版，第82-83頁(yè)。我國(guó)司法實(shí)踐中也以該原則進(jìn)行處理。鄒碧華法官也認(rèn)為：“民事案件審判首先應(yīng)當(dāng)固定請(qǐng)求權(quán)，由當(dāng)事人固定其主張的訴訟請(qǐng)求，然后依次固定其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，即支持一方當(dāng)事人向另一方當(dāng)事人主張權(quán)利請(qǐng)求的實(shí)體法律規(guī)范?！?鄒碧華：《要件審判九步法》，法律出版社2010年版，第54、73頁(yè)。保障房借名買房無(wú)效后，法院對(duì)判決無(wú)效后的效力主要有以下幾個(gè)方面考量：

1.本案可能適用的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)的分析。首先：根據(jù)《物權(quán)法》第243條*《物權(quán)法》第243條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支出的必要費(fèi)用。，對(duì)借名人楊某的占有物返還請(qǐng)求權(quán)。

權(quán)利人以外的人占有不動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可請(qǐng)求其返還。物權(quán)法243條所指之權(quán)利人是否包括推定權(quán)利人？推定權(quán)利人是在物權(quán)公示公信原則要求下的法律推定。我國(guó)物權(quán)法采用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義。*《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第9條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠晃唇?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡怯浬е髁x是貫徹物權(quán)公示公信原則之要求。按照公示公信原則，物權(quán)的設(shè)立、變動(dòng)必須依據(jù)法定的公示方法予以公開，通過(guò)法定的公示方法所公示出來(lái)的權(quán)利狀態(tài)，相對(duì)人有合理的理由相信其為真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)，并與登記權(quán)利人進(jìn)行了交易，對(duì)這種信賴法律就應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。此即善意第三人及動(dòng)態(tài)交易安全維護(hù)之法價(jià)值。經(jīng)登記為權(quán)利人者，法律推定其具有推定權(quán)利人之地位。但現(xiàn)實(shí)生活往往是復(fù)雜多樣的，登記的權(quán)利人可能因種種原因并不是真正的權(quán)利人，其既可能是被錯(cuò)誤登記者，亦可能僅僅是被借名者。在不涉及善意第三人利益時(shí)，法律亦需維護(hù)靜態(tài)財(cái)產(chǎn)安全，在推定權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人之間，推定權(quán)利人不得以其權(quán)利登記對(duì)抗實(shí)際權(quán)利人之權(quán)利。*陳永強(qiáng)：《未登記已占有的房屋買受人的權(quán)利保護(hù)》，中國(guó)民商法律網(wǎng)，2015年8月1日訪問，歐彥峰，《離婚案件中按揭房屋分割難題之應(yīng)付》，載http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b9cc0b101000bwy.html，2015年4月1日訪問。在合法的借名買房關(guān)系中，被借名人為推定權(quán)利人，而借名人因其實(shí)施了實(shí)際購(gòu)房行為即獲得房屋的交付和占有取得實(shí)際權(quán)利人之地位，并可以之對(duì)抗推定權(quán)利人。*《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》第15條。

爭(zhēng)議之處在于，保障房借名買房合同是無(wú)效的，其無(wú)效后，借名人是否仍可以其“實(shí)際權(quán)利人”地位對(duì)抗被借名人的推定權(quán)利人之權(quán)利，被借名人是否可以因保障房借名買房無(wú)效而直接取得真正權(quán)利人之地位?？疾觳粍?dòng)產(chǎn)登記生效要件主義之立法目的可見，不動(dòng)產(chǎn)登記本身不能產(chǎn)生物權(quán)設(shè)立之法效果，推定權(quán)利人距離真正權(quán)利人之地位還很遙遠(yuǎn)。在不涉及第三人利益的場(chǎng)合，登記行為本身并非物權(quán)取得之充分條件。我國(guó)物權(quán)法并未規(guī)定物權(quán)行為理論，而即便是在物權(quán)行為理論下，物權(quán)行為之效力不系于債權(quán)行為，尚需有交付之意思才可成立物權(quán)行為。*孫憲忠：《再談物權(quán)行為理論》，載《中國(guó)社會(huì)科學(xué)》2001年第5期。依法律行為取得物權(quán)之情形，首先需要有取得物權(quán)之意思，如購(gòu)買行為，然后是對(duì)購(gòu)買行為之履行即占有轉(zhuǎn)移，在完成購(gòu)買及占有轉(zhuǎn)移后，再行登記，這才是一個(gè)完整的物權(quán)取得行為。不具備取得物權(quán)之意思，而僅有登記行為，不能發(fā)生物權(quán)取得之效果。有觀點(diǎn)認(rèn)為，購(gòu)買及占有轉(zhuǎn)移行為本身已經(jīng)足以完成一個(gè)物權(quán)的取得，登記只不過(guò)是使其發(fā)生對(duì)世效力而已。*趙洪海：《我國(guó)住房按揭的法律性質(zhì)分析》，中國(guó)論文下載中心 2015年8月24日訪問。如果登記本身即可具備物權(quán)取得之效力，那么物權(quán)法上的異議登記制度似乎也沒有存在之必要了。被借名人之于借名人實(shí)際購(gòu)得的房屋，既不具有購(gòu)買房屋的意思表示，亦不實(shí)際出資，無(wú)購(gòu)買行為之存在。被借名人的行為只是輔助購(gòu)房行為，一如本案中被借名人劉某提供身份證件等是借名人楊某完成實(shí)際購(gòu)買行為的必要條件，但是不改變實(shí)際購(gòu)買行為由借名人完成之結(jié)果。因此即使保障房借名買房無(wú)效，借名人之保障房借名買房行為受到了法律的否定性評(píng)價(jià)，被借名人亦不能因此而取得優(yōu)于借名人之權(quán)利，其推定權(quán)利人的身份并不能直接發(fā)生真正權(quán)利人之轉(zhuǎn)變。認(rèn)為保障房借名買房無(wú)效后，被借名人即可取得真正權(quán)利人之地位是對(duì)推定權(quán)利人概念的誤讀。因此保障房借名買房無(wú)效后，被借名人請(qǐng)求返還房屋無(wú)占有返還請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。

其次：本案依據(jù)《合同法》第58條*《合同法》第58條：合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。，被借名人請(qǐng)求借名人返還房屋請(qǐng)求權(quán)，以及返還的范圍。

從合同法58條文意來(lái)看，合同無(wú)效后之財(cái)產(chǎn)返還與合同成立后的財(cái)產(chǎn)之給付存在因果關(guān)系，財(cái)產(chǎn)返還請(qǐng)求人與財(cái)產(chǎn)給付人亦具有對(duì)應(yīng)關(guān)系。保障房借名買房中，借名人所取得之房屋并非由被借名人交付，而是借名人與被借名人之外的第三人交付。借名關(guān)系通常指雙方約定由一方以另一方名義從事特定法律行為，其標(biāo)的應(yīng)為被借名人允許借名人以被借名人名義從事特定法律行為，借名人得請(qǐng)求被借名人協(xié)助其從事該特定法律行為。而該特定法律行為指向的標(biāo)的物則不屬于借名關(guān)系之標(biāo)的物。該案中，楊某因不具有買經(jīng)濟(jì)適用房資格借名劉某，并支付所有費(fèi)用并一直占有居住，該房屋登記于劉某名下。該房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移須依賴于購(gòu)買行為及房屋供應(yīng)者的交付行為。而我國(guó)大部分房屋登記機(jī)構(gòu)都不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房移轉(zhuǎn)進(jìn)行登記。可見，楊某和劉某對(duì)該經(jīng)濟(jì)適用房并無(wú)任何法律意義上的權(quán)利，該房屋權(quán)利借名人和被借名人均無(wú)權(quán)主張。因此楊某和劉某對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的主張均無(wú)效，也不是雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的指向?qū)ο?。故該房屋就不能成為保障房借名買房標(biāo)的或標(biāo)的物。而該案中確認(rèn)借名買房合同無(wú)效，裁判楊某返還房屋的做法是將此房屋視為保障房借名買房的標(biāo)的物。此判決是對(duì)借名之債標(biāo)的物的誤解。*《北京市高級(jí)人民法院審理房屋買賣合同糾紛若干問題的意見》第15條第一款，當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持.第16條規(guī)定，借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。筆者認(rèn)為，楊某與劉某間借名買房約定無(wú)效，并不具有《合同法》第58條請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)。如要返還財(cái)產(chǎn)需要設(shè)置一前置性條款：即司法機(jī)關(guān)建議行政機(jī)關(guān)收繳增值利益并且進(jìn)行處罰。同時(shí)返還財(cái)產(chǎn)適用于作出履行的的合同即指：因該合同交付了財(cái)產(chǎn)的當(dāng)事人對(duì)已交付給對(duì)方的財(cái)產(chǎn)享有返還請(qǐng)求權(quán)，而已經(jīng)接受財(cái)產(chǎn)的當(dāng)事人則負(fù)有返還財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。包括該財(cái)產(chǎn)、孳息(該情形孳息應(yīng)該予以收繳)、和履行費(fèi)用。由于是違反法律而無(wú)效，在本案中兩方都具有故意，所以所得增值利益予以收繳。同時(shí)返還財(cái)產(chǎn)的目的在于使雙方關(guān)系回復(fù)到?jīng)]有合同存在的狀態(tài)，消除對(duì)財(cái)產(chǎn)關(guān)系的影響。對(duì)于不能返還的應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，如該案中的裝修費(fèi)用。同時(shí)需要賠償損失：“有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！北景钢幸粚彿ㄔ涸谂袥Q中就依據(jù)當(dāng)雙方在合同無(wú)效中都有過(guò)錯(cuò)，并且都有財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)利益的損失，就相同的損失數(shù)額進(jìn)行折抵之后，對(duì)所余部分進(jìn)行賠償。

綜上，無(wú)論從占有返還請(qǐng)求權(quán)，及合同無(wú)效后的返還請(qǐng)求權(quán)，本案中以借名人與被借名人約定無(wú)效而判定借名人返還房屋予被借名人的裁判是不合法理的。是對(duì)推定權(quán)利人和借名之約定的標(biāo)的物的錯(cuò)誤理解。但是，司法實(shí)踐往往這樣做，一是由于上述錯(cuò)誤的理解；二是由于高效力的法律規(guī)定缺位，以及缺乏對(duì)經(jīng)濟(jì)效益、市場(chǎng)穩(wěn)定，以及當(dāng)事人保護(hù)角度的利益均衡的分析。而法經(jīng)濟(jì)分析不是本文重點(diǎn)，本文也無(wú)力具體展開，留待筆者另篇論述。所以筆者，雖不贊同，但在不能有更好制度代替以前，筆者仍然偏向本案中所持觀點(diǎn)，即：借名人向被借名人返還房屋，并根據(jù)各自過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。但需要設(shè)置一個(gè)前置條款雙方當(dāng)事人才能行使其返還房屋的請(qǐng)求權(quán)：即建議行政機(jī)關(guān)對(duì)所得利益予以收繳和懲罰。

2.本案關(guān)于返還房屋以及補(bǔ)償增值利益的利益衡量與價(jià)值判斷。在本案當(dāng)中一審法院判決如下：“雙方合同無(wú)效后，對(duì)裝修費(fèi)用和管理服務(wù)費(fèi)，因楊某不申請(qǐng)鑒定，而不予支持。合同無(wú)效后，劉某應(yīng)返還楊某為購(gòu)買涉案房屋支付的購(gòu)房款、契稅、印花稅等相關(guān)款項(xiàng)。”*北京市昌平區(qū)人民法院(2014)昌民初字第06520號(hào)民事判決。同時(shí)，法院認(rèn)為判定相關(guān)給付數(shù)額時(shí)應(yīng)該考慮雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度、積極協(xié)商的房屋額度等因素。這一判決中法官在闡釋和實(shí)踐法律時(shí)，擺脫邏輯的機(jī)械規(guī)則之束縛，而探求立法者于制定法律時(shí)衡量各種利益所為之取舍，發(fā)現(xiàn)立法者對(duì)各種問題或利害沖突，表現(xiàn)在法律秩序內(nèi)，由法律秩序可觀察立法者的價(jià)值判斷。法律實(shí)踐亦是價(jià)值判斷的過(guò)程，法官并非憑恣意作判斷，而須與某特定之價(jià)值緊密的結(jié)合，本其確信，做最佳之選擇。*楊仁壽：《法學(xué)方法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2013年版，第175-176頁(yè)。在保障房借名買房無(wú)效的司法規(guī)制問題上，被借名人請(qǐng)求返還房屋，在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，難覓其請(qǐng)求權(quán)蹤影。那么該返還房屋之請(qǐng)求是否具有價(jià)值合理性，法官是否應(yīng)當(dāng)結(jié)合我國(guó)保障性住房的政策目標(biāo)，則需要進(jìn)行利益衡量和價(jià)值判斷，通過(guò)法律解釋或類推適用而為其尋找依據(jù)。

首先：返還房屋裁判的違法性分析。實(shí)踐中對(duì)于購(gòu)房滿5年者，認(rèn)定保障房借名買房有效，借名人可請(qǐng)求被借名人辦理過(guò)戶登記的做法是對(duì)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》相關(guān)條文的誤讀。認(rèn)為購(gòu)房滿5年借名合同有效系依據(jù)該辦法第30條之認(rèn)定。第30條是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易之強(qiáng)制性規(guī)定，其目的是禁止經(jīng)濟(jì)適用住房所有權(quán)人以其所有之經(jīng)濟(jì)適用住房牟利。其適用前提是經(jīng)濟(jì)適用住房所有權(quán)人合法取得經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。而保障房借名買房合同之目的是使不具備購(gòu)房資格者實(shí)際取得政策保障性住房，因此，符合以弄虛作假的方式取得經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)的特征，其違反的應(yīng)該是該辦法第42條。*《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第30條規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買合同中予以載明，并明確相關(guān)違約責(zé)任。依據(jù)42條，相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門有權(quán)限期按原價(jià)格并考慮折舊等因素作價(jià)收購(gòu)；不能收購(gòu)的，責(zé)成其補(bǔ)繳經(jīng)濟(jì)適用住房或單位集資合作建房與同地段同類普通商品住房?jī)r(jià)格差，并對(duì)相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人依法予以處罰。第42條不受5年期限的限制，即無(wú)論何時(shí)發(fā)現(xiàn)有此違法情形，經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門均有權(quán)予以處罰。第42條與第30條規(guī)范的違法行為的情形是截然不同的，且第42條之違法性顯然重于第30條，違反第42條者其主觀惡意更大，相應(yīng)法律責(zé)任更重。違反第42條者構(gòu)成無(wú)效合同，且自始無(wú)效，確定無(wú)效，不因時(shí)間經(jīng)過(guò)而有效。因此，實(shí)踐中對(duì)保障房借名買房行為效力的認(rèn)識(shí)存在對(duì)相關(guān)行政法規(guī)的誤讀，降低了借名合同違法性，并將縱容其他社會(huì)主體繼續(xù)從事相關(guān)借名行為，不利于于實(shí)現(xiàn)法律預(yù)防違法行為目的，也與保障房相關(guān)政策的目標(biāo)不符。

其次：返還房屋以及補(bǔ)償增值利益的價(jià)值合理性。法律干預(yù)法律行為效力，乃是為實(shí)現(xiàn)特定利益保護(hù)之需要。我國(guó)合同法并未對(duì)無(wú)效合同侵害法益的性質(zhì)予以分類。從比較法上來(lái)看，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同所侵害的法益可能是國(guó)家總體利益也可能是合同當(dāng)事人的私人利益。通常認(rèn)為私人利益受損，往往體現(xiàn)為合同正義的扭曲，即雙方當(dāng)事人利益的失衡；而總體利益受損，往往體現(xiàn)為公共秩序的破壞。*葉名怡：《法國(guó)違法合同無(wú)效制度探析》，中國(guó)民商法律網(wǎng)，2015年8月24日。學(xué)者普遍認(rèn)為，對(duì)涉及私人利益的合同可以尊重當(dāng)事人意愿，使之不發(fā)生無(wú)效之后果，因此區(qū)分總體利益與私人利益，對(duì)于縮小無(wú)效合同范圍具有重要意義。比如說(shuō)，法律規(guī)定的售房必須要經(jīng)過(guò)銷售許可才能售房，這個(gè)規(guī)則主要是為了維護(hù)交易當(dāng)事人的利益，防止欺詐，但是如果交易當(dāng)事人事后愿意解除合同，而且也可以補(bǔ)辦登記的話，那么也沒有必要一定要宣告合同無(wú)效。*王利明：《合同無(wú)效制度的問題》，中國(guó)民商法律網(wǎng)，2015年8月24日訪問。區(qū)分整體利益與私人利益，對(duì)于無(wú)效法律后果的認(rèn)定也具有重要意義。合同侵害總體利益時(shí)，無(wú)效的法律后果應(yīng)當(dāng)是對(duì)整體利益的恢復(fù)。而無(wú)效合同侵害私人利益時(shí)，無(wú)效的后果應(yīng)當(dāng)是側(cè)重對(duì)合同正義的恢復(fù)和當(dāng)事人利益的平衡和矯正。*同前引〔28〕。如本案中根據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)程度確定賠償數(shù)額，而不是僵硬的援引法律條文。

保障房借名買房侵害的是國(guó)家整體利益而不是私人利益。保障房借名買房規(guī)避了國(guó)家關(guān)于政策性保障性住房限制供應(yīng)的規(guī)定，使不具備購(gòu)房資格者取得政策性保障性住房，侵害的是總體的社會(huì)福利制度和社會(huì)公平。對(duì)于被借名人而言，其對(duì)自己購(gòu)房資格的放棄，系對(duì)私人權(quán)利的自愿處分，法律不應(yīng)予以干預(yù)。在保障房借名買房無(wú)效的法律后果的處理上，應(yīng)以恢復(fù)國(guó)家整體利益為原則。區(qū)分國(guó)家整體利益與私人利益，意義還在于不使侵害國(guó)家整體利益之違法者通過(guò)合同無(wú)效法律后果獲取私人利益的增加。無(wú)論無(wú)效合同侵害的是國(guó)家整體利益還是私人利益，合同無(wú)效法律后果均應(yīng)以恢復(fù)被侵害之法益，使其恢復(fù)合同訂立之前的狀態(tài)為目的，而不能使違法者因違法行為獲利。因被借名人本無(wú)購(gòu)房意思，亦未實(shí)際從事購(gòu)房行為，更未出資。在房屋升值后，違法者主張保障房借名買房無(wú)效并主張房屋所有權(quán)實(shí)屬為獲取房屋升值利益的惡意抗辯。因此保障房借名買房無(wú)效后由借名人向被借名人返還房屋是對(duì)保障房借名買房侵害的法益性質(zhì)的誤讀，不具有價(jià)值合理性。因此，筆者認(rèn)為，在本案中，可以仍然判定房屋歸被借名人，但法院應(yīng)將“對(duì)于因房屋升值所產(chǎn)生的收益，劉某應(yīng)按照其過(guò)錯(cuò)程度給予楊某相應(yīng)的房屋增值補(bǔ)償款”中的補(bǔ)償款上繳國(guó)庫(kù)同時(shí)可根據(jù)情節(jié)適當(dāng)增加以示懲罰，而不應(yīng)將此不當(dāng)利益歸屬于侵害法益之人。保障房借名買房無(wú)效后，借名人將實(shí)際購(gòu)買房屋返還被借名人且將增值利益也返還給借名人，并非是在恢復(fù)受損的國(guó)家利益，相反會(huì)產(chǎn)生使同為違法者的被借名人和借名人獲取不當(dāng)利益之后果。

三、總結(jié)

通過(guò)以上論述可以看出，本文所舉案例，無(wú)論是法院的一審裁判還是二審的維持裁判都錯(cuò)誤理解了保障合同無(wú)效的標(biāo)的物以及推定權(quán)利人，但是基于利益考量此裁判雖具有可商榷性但是在合理性和利益衡量上還是可以維持的。正如王澤鑒先生所說(shuō)：“法律應(yīng)公平衡量當(dāng)事人利益，予以適當(dāng)必要的保護(hù)不能因請(qǐng)求救濟(jì)者本身不清白，即一概拒絕保護(hù)?！?王澤鑒：《不當(dāng)?shù)美罚本┐髮W(xué)出版社2009年版，第119-120頁(yè)。但是對(duì)于增值利益的補(bǔ)償裁決給借名人無(wú)論從合法性還是從價(jià)值判斷的角度都是錯(cuò)誤的。因?yàn)?，此?xiàng)裁判應(yīng)當(dāng)關(guān)注不違反公共利益同時(shí)禁止違法者因違法行為獲得額外利益。因此，該增值利益司法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向行政機(jī)關(guān)建議執(zhí)行收繳，予以彌補(bǔ)已經(jīng)受損的國(guó)家利益。以避免，公民為追求此利益而使此類合同的簽訂屢禁不止。同時(shí)，也如本文所提到的新舊原則并不是明顯區(qū)分的，他們相抑相生，卡納利斯評(píng)述道：“惟有借交互補(bǔ)充及相互限制的協(xié)作方式，才能得到原則本來(lái)的意義內(nèi)涵?！?Canaris, a. a. O. ,S. 55. 于此，Alexy (RTh Beiheft 1, 1979, 63ff. )亦參照美國(guó)學(xué)者 Ronald Dworkin 的說(shuō)明。以及卡爾.拉倫茨著，陳愛娥譯：《法學(xué)方法論》，商務(wù)印書館2013年版，第367頁(yè)，引注87。在行政機(jī)關(guān)收繳和處罰完成后，借名人和被借名人才能主張對(duì)所爭(zhēng)系房屋的所有權(quán)，于此時(shí)，司法機(jī)關(guān)才能更合法合理的做出本案中的裁判：將房屋歸于被借名人，同時(shí)根據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)賠償相關(guān)費(fèi)用，根據(jù)公平原則負(fù)擔(dān)和補(bǔ)償相關(guān)費(fèi)用。一如學(xué)者指出：“同意或者駁回恢復(fù)原狀的訴訟請(qǐng)求，并非取決于原告能否主張其所有權(quán)，而是取決于能否更好的推進(jìn)被違反的法律的目的或在不道德交易中被壓抑的公共利益，阻止公民再簽訂這樣的合同。”*海因.克茨：《歐洲合同法(上)》，周忠海、李居遷、宮立云譯，法律出版社2001年版，第242頁(yè)。這樣才能使雙方的不當(dāng)利益期待值降低，避免雙方當(dāng)事人為追求此不當(dāng)利益犧牲公共利益、損害國(guó)家權(quán)益。同時(shí)在此類司法裁判愈漸成熟時(shí)，進(jìn)行類型化建構(gòu)可行性探討，提升法律位階，定紛止?fàn)?、?jié)約司法資源，做到同樣事件同一裁判的原則。

魯潤(rùn)芫，清華大學(xué)法學(xué)院博士研究生。