蔣超

（蘇州大學(xué)王健法學(xué)院，江蘇 蘇州 215000）

街區(qū)制推廣中的法律問題探析
——業(yè)主權(quán)利保護(hù)的視角

蔣超

（蘇州大學(xué)王健法學(xué)院，江蘇 蘇州 215000）

街區(qū)制順應(yīng)了我國大中型城市的發(fā)展趨勢，有助于資源效用最大化的發(fā)揮。街區(qū)制推廣中要將業(yè)主權(quán)利的保護(hù)放在首要位置。行政權(quán)力的行使要遵循程序正當(dāng)?shù)幕驹瓌t并選擇民主協(xié)商的模式。民法可以為權(quán)利受損的業(yè)主提供一次性損害補(bǔ)償（包括財產(chǎn)性和非財產(chǎn)性補(bǔ)償）、訂立租賃契約、訂立地役權(quán)契約等權(quán)利救濟(jì)方式。街區(qū)制的推廣應(yīng)當(dāng)循序漸進(jìn)，針對不同街區(qū)的特質(zhì)設(shè)置不同的開放策略。

街區(qū)制；業(yè)主權(quán)利；程序正當(dāng)；權(quán)利救濟(jì)

［Abstract］The block system conform to the trend of the development of large and medium-sized cities in our country，it is helpful to resource utility maximization.In the promotion of block to protect the rights of the owners is the most important.The exercise of administrative power should follow the basic principles of due process and select the mode of democratic consultation.The civil law can provide a one-time damage compensation for the owner of rights damaged（including property and non property compensation），to enter into a lease contract，conclude an easement contract right relief way.Block promotion should be step by step，in the light of the characteristics of different blocks set different open strategy.

［Keywords］Block system Owners’rights Due process Right remedy

2016年2月，《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》（以下簡稱意見）第十六項中明確規(guī)定：新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化。意見的出臺立即引起了高度的關(guān)注和輿論的熱議，質(zhì)疑之聲強(qiáng)烈。不可否認(rèn)的是，街區(qū)制的推廣有助于發(fā)揮資源效用最大化、疏通路網(wǎng)、適度緩解大中型城市交通擁堵的現(xiàn)象，促進(jìn)城市區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，符合未來大中型城市發(fā)展的趨勢。日前，河南省率先響應(yīng)意見的號召，宣布于2016年起，逐漸推廣街區(qū)制。然而，伴隨街區(qū)制推廣帶來的社區(qū)治安、環(huán)境污染、業(yè)主權(quán)利受侵害等問題，同樣令人憂慮。能否合理控制街區(qū)制推廣中公權(quán)力介入業(yè)主私域的限度，保證公權(quán)力行使程序合法正當(dāng)，并針對受侵害業(yè)主設(shè)置完善的權(quán)利救濟(jì)方式，將成為街區(qū)制規(guī)劃順利實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。

一、封閉街區(qū)和街區(qū)制的比較分析

街區(qū)制（Block system）是相對于封閉街區(qū)（cul-de-sac or gated community）的一個概念，它是城市建設(shè)布局的一種形式?？v觀世界各國城市布局的發(fā)展脈絡(luò)，街區(qū)制多由封閉街區(qū)演變而來。封閉街區(qū)模式的行跡最初發(fā)掘于埃及工人村落（El-Lahun wokers village）的考古中，這些街道筆直，直角相交，成網(wǎng)絡(luò)狀，形狀不規(guī)則，所有街道的盡頭均有圍墻封閉，類似于我國所稱的死胡同（dead-end street）。據(jù)十五世紀(jì)的建筑規(guī)劃師Leon Battista Alberti描述，死胡同式的街道在古典時期的希臘和羅馬業(yè)已存在，此類街道的主要功能在于御敵，一旦敵人進(jìn)入街道，將容易迷失方向，并且沒有退路。［1］古希臘哲人亞里士多德也在其名著《政治學(xué)》中對封閉街區(qū)的戰(zhàn)略防御作用給予了充分肯定。他認(rèn)為，為了軍事上的安全起見，古時候街道的安排更具有雜亂曲折性，這樣就能使入侵的敵兵難以找到內(nèi)竄的途徑，而闖入城中的入侵者則無法找到他們的出路。因而不僅要在城市四周建立城墻，而且要經(jīng)常使城墻保修良好，以使城墻不僅外觀精美，而且能夠作為軍事之用，尤其是要能夠抵御近來發(fā)明設(shè)計的各種軍事器械的進(jìn)攻。［2］英國1906年通過的“The Hampstead Garden Suburb Act”法案正式確立了發(fā)展封閉街區(qū)的計劃，此后數(shù)年，歐洲及美洲多數(shù)地區(qū)也相繼推行了封閉街區(qū)的城市規(guī)劃方案。

不可否認(rèn)的是，封閉街區(qū)的模式在特定年代發(fā)揮出了許多優(yōu)越的功能，具體包括：（1）實(shí)現(xiàn)了住宅區(qū)與工業(yè)區(qū)的分離，一定程度上改善了居民的生活環(huán)境。（2）由于公共交通工具僅能在街區(qū)寬闊的主干道順暢行使，無法深入路網(wǎng)中狹小分支路段，從而減小了住宅區(qū)內(nèi)的居民尤其是老人和兒童受到人身傷害的可能性。（3）封閉街區(qū)的特點(diǎn)便于形成一塊塊“熟人社會”，大大減輕了居民對社區(qū)治安問題的擔(dān)憂，有利于街區(qū)內(nèi)互幫互助的良好風(fēng)尚的形成。（4）封閉街區(qū)，規(guī)劃整齊，便于行政部門的管理。然而，隨著現(xiàn)代交通業(yè)的發(fā)展和城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，封閉街區(qū)的城市布局模式開始受到質(zhì)疑和批評。具體的批評意見包括：（1）幾何形死巷街區(qū)的設(shè)計令交通工具只能短距離行駛，不斷的停步和起步造成汽車燃料的浪費(fèi)和更多的尾氣排放，反而會造成小區(qū)環(huán)境的污染并損害居民的身體健康。美國的Richard Jackson教授通過科學(xué)研究和分析表明，因封閉街區(qū)內(nèi)居民的步行數(shù)和運(yùn)動消耗量普遍少于開放街區(qū)的居民，所以平均體重要多2.7千克。［3］（2）急救服務(wù)在封閉街區(qū)時常受到阻礙。大型的醫(yī)療服務(wù)車或消防車在死巷難以掉頭，往往會延誤救援的最佳時機(jī)。（3）封閉街區(qū)，圍墻高筑，阻隔了與其他區(qū)域的貫通和聯(lián)絡(luò)，不符合城市發(fā)展中拓展外部性和資源共享的要求。（4）封閉街區(qū)往往會形成城市貧富分化的典型景觀（印度、巴西等地是典型），富人區(qū)高樓林立，窮人區(qū)破敗不堪，可能會加劇城市低收入群體心態(tài)的失衡，滋生不和諧因素。加拿大的簡·雅各布斯在其所著的城市研究和規(guī)劃領(lǐng)域的經(jīng)典名作《美國大城市的死與生》中談到：不管城市街區(qū)是什么樣的，或不是什么樣的；不管它們有什么用途，或被認(rèn)為應(yīng)有什么用途，它們都不能以互相矛盾的形式來促進(jìn)城市的移動和流動作用的形成，否則就會削弱城市的經(jīng)濟(jì)。對城市街區(qū)而言，拋棄經(jīng)濟(jì)和社會方面的封閉性，這其實(shí)是很自然的，因為街區(qū)本身就是街區(qū)的一部分。盡管城市的街區(qū)有其內(nèi)在的外向性的特質(zhì)，即使是對一個最具城市化的人來說，他也得關(guān)心他所在街道和地區(qū)的氣氛，對于城市人的日常生活和行動而言，他們要在很大程度上依賴他所在的街區(qū)。［4］近年來，我國城市化高速發(fā)展，大中型城市人口聚集，交通擁擠現(xiàn)象普遍，多年以來形成的封閉街區(qū)的模式受到了挑戰(zhàn)。此次國務(wù)院出臺的意見中提出的街區(qū)制的城市發(fā)展新理念，具有很強(qiáng)的針對性和前瞻性，但推廣過程同樣會問題重重。

二、業(yè)主私權(quán)利易受侵害的范圍

推廣街區(qū)制的過程，主要涉及小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主共有部分的開放，因此，業(yè)主共有部分的權(quán)益保護(hù)是我們直接面對的難題。業(yè)主專有部分由于處于較為封閉的區(qū)域（一般有樓道安全門封閉，包括地下車庫、車位），因而權(quán)益直接受侵害的可能性較小。專有區(qū)域財產(chǎn)損失更多涉及刑法領(lǐng)域的盜竊問題，在此不詳加討論。

（1）建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有道路、綠地和公共設(shè)施。物權(quán)法第73條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。本條是對建筑區(qū)劃內(nèi)設(shè)施的歸屬的規(guī)定，很顯然，除了例外情形下，已建成小區(qū)內(nèi)的道路、綠地和其他公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房均為業(yè)主共同共有。其中綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主共同所有，而建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所，公用設(shè)施和物業(yè)用房本身的所有權(quán)及其地基的土地使用權(quán)歸業(yè)主共有。根據(jù)物權(quán)法第72條第1款的規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。因此，73條所列項目，均屬于業(yè)主的私權(quán)。街區(qū)制要使小區(qū)內(nèi)部道路公共化，必然與業(yè)主的私權(quán)產(chǎn)生直接沖突。

（2）車位、車庫：物權(quán)法第74條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。分析此條，我們發(fā)現(xiàn)，對車位、車庫的歸屬可以約定，但使用應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要。街區(qū)制推廣后，業(yè)主對于公共區(qū)域車位和車庫的使用權(quán)依舊優(yōu)先于外來車輛。但占用業(yè)主道路或者其他場地用于停放汽車的車位的歸屬不得約定，而是法定屬于業(yè)主共有。外來車輛進(jìn)入小區(qū)之后，當(dāng)然更不得任意占用。

（3）物業(yè)服務(wù)：已建成的小區(qū)內(nèi)部，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間均存在物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)方按照約定提供諸如清掃路面、處置垃圾廢棄物品、收發(fā)快遞、看護(hù)院門、疏導(dǎo)交通、維護(hù)治安等服務(wù)，業(yè)主則按約繳納物業(yè)費(fèi)用，充分體現(xiàn)了民法等價有償?shù)幕驹瓌t。一旦推廣街區(qū)制，意味著，小區(qū)需要對外開放，對原先與業(yè)主訂立合同的物業(yè)企業(yè)來說，將無所適從，其維護(hù)治安和疏導(dǎo)小區(qū)內(nèi)交通秩序的壓力劇增。強(qiáng)制要求物業(yè)企業(yè)承擔(dān)合同之外義務(wù)有違公平正義。由于物業(yè)企業(yè)與業(yè)主間存在契約關(guān)系，業(yè)主享受服務(wù)具有正當(dāng)性。但對于小區(qū)開放后過路通行的其他人群來說，搭便車的享受物業(yè)服務(wù)無疑構(gòu)成民法上的不當(dāng)?shù)美?。因此，面對街區(qū)制的推廣，物業(yè)服務(wù)模式的改革也就勢在必行。北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波也指出：“物業(yè)的本質(zhì)不會變，只是管理服務(wù)的方式會有所變化。”［5］因此，過去的小區(qū)，保安多執(zhí)勤于社區(qū)大門口，街區(qū)制推行后，社區(qū)保安將有可能被安排在各個樓道門口，而開放后的公共道路將有可能被納入社會警察的管理范圍。

三、街區(qū)制推廣的程序與模式選擇

法律程序是規(guī)定法律主體行使權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)時應(yīng)遵循的方法、步驟和時限等所構(gòu)成的一個連續(xù)過程。正當(dāng)程序和程序公正的觀念在英美法國家具有悠久的歷史。英國普通法中的自然公正原則（Natural Justice）和美國法上的正當(dāng)程序（Due process）理論，成為普通法院對行政機(jī)關(guān)提出行政權(quán)合法性的程序法律要求的依據(jù)。［6］具體到我國而言，正當(dāng)程序的基本要求包括：（1）行政公開。（2）聽取意見。（3）保障行政管理相對人、利害關(guān)系人的知情權(quán)、參與權(quán)和救濟(jì)權(quán)。（4）回避。［7］因此，公權(quán)力主導(dǎo)下的街區(qū)制推廣過程尤其要注重程序的正當(dāng)性與模式選擇的協(xié)商民主化。

我國物權(quán)法第76條第1款第6項明確規(guī)定：改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施由業(yè)主共同決定。第2款同時強(qiáng)調(diào)，上述事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。立法對此設(shè)置雙重三分之二的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，足以顯見該事項事關(guān)重大，與每個業(yè)主的權(quán)利息息相關(guān)。推廣街區(qū)制，無論最終的開放程度如何，部分封閉的斷頭道路終將是會被改造的，拆除部分墻體亦不可避免。此類動土工程完全符合物權(quán)法第76條第6項的規(guī)定，建設(shè)部門在開始改建建筑物及其附屬設(shè)施之前，理應(yīng)遵循物權(quán)法規(guī)定的法定表決程序，在達(dá)到雙重三分之二的表決比例后方可行使權(quán)力，同時應(yīng)當(dāng)對權(quán)益受有損失的業(yè)主進(jìn)行及時的補(bǔ)償。正如鮑爾和施蒂爾納在《德國物權(quán)法》中所言：“建筑法典極其詳盡地規(guī)定了賠償規(guī)則，而其基本原則為，城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃本身，屬于土地所有權(quán)所負(fù)擔(dān)的——無賠償?shù)摹萑虄?nèi)容范疇，但若其所采取的措施，過于嚴(yán)厲，則須對所有權(quán)人負(fù)賠償義務(wù)?！保?］雖然我國實(shí)行土地國有制度，業(yè)主只享有土地的使用權(quán)，但這絲毫不影響其作為權(quán)利主體而享有損害賠償請求權(quán)。但我們也必須注意到的是，我國物權(quán)法76條規(guī)定的雙重三分之二表決程序并未設(shè)置表決未獲通過后的補(bǔ)救措施。如果街區(qū)制的改革方案沒有達(dá)到表決通過要求的比例又該如何呢？是不是街區(qū)制的推廣就徹底宣告終止呢？筆者認(rèn)為，可以增設(shè)意見反饋程序并運(yùn)用協(xié)商解紛模式。即對投反對票的業(yè)主（如業(yè)主人數(shù)眾多可要求其選出代表）的意見和要求進(jìn)行搜集，并及時通知、召集業(yè)主或者代表進(jìn)行圓桌會議談判，市政部門提出街區(qū)制改革調(diào)整方案，再由首次投反對票的業(yè)主或者代表進(jìn)行表決，第二次表決可適當(dāng)性下調(diào)為出席會議人數(shù)過半數(shù)通過的比例，以兼顧程序公平和效率。

我國憲法第10條，物權(quán)法第42條，土地管理法第2條均對征收的條件作出了限制性規(guī)定。①《憲法》第10條：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地?！段餀?quán)法》第42條：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用?！锻恋毓芾矸ā返?條：中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。征收必須是為了公用利益的需要，同時應(yīng)依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序進(jìn)行。街區(qū)制的推廣，正是以實(shí)現(xiàn)公共利益為目的，那么此種公共目的是否可以被物權(quán)法42條第1款中所稱的公共利益涵攝呢？有學(xué)者提出，所謂公共利益，應(yīng)將其局限于國防、公共安全、重大社會利益等較為狹窄的范圍之內(nèi)，而絕不應(yīng)該任意擴(kuò)張其范圍。因為如果不進(jìn)行嚴(yán)格的界定，“公共利益”將會無所不在。例如，進(jìn)行舊城改造，即便明顯地具有商業(yè)開發(fā)的目的，也能被描述為“改善城市景觀”、“改善居民居住條件”等公益事業(yè)，以至于導(dǎo)致集體和私人的所有權(quán)受到不正當(dāng)?shù)膭儕Z。［9］同時也必須強(qiáng)調(diào)的是，條文中所說的法律制定主體必須是全國人大及常委會，而制定和頒布該意見的主體是國務(wù)院，該意見的法律位階屬于行政法規(guī)，因此其無法為街區(qū)制推廣中可能發(fā)生的征收程序提供任何法律依據(jù)。公權(quán)力機(jī)關(guān)萬萬不可僅依據(jù)該意見行征收之便。征收不僅要有上位法的依據(jù)，同時還應(yīng)該運(yùn)用目的性限縮的方法對征收條款中的公共目的概念做出最妥當(dāng)?shù)慕忉專苑乐构珯?quán)力對私權(quán)利的隨意侵奪。

四、受害業(yè)主的權(quán)利救濟(jì)方式

上文對業(yè)主私權(quán)在街區(qū)制推廣中可能出現(xiàn)的損害范圍進(jìn)行了闡述。根據(jù)行政法有損害必有救濟(jì)的法理，公權(quán)力機(jī)關(guān)為受害業(yè)主提供充分的權(quán)利救濟(jì)手段責(zé)無旁貸。筆者認(rèn)為，有以下幾種救濟(jì)方式可供選擇：

（1）一次性損害補(bǔ)償模式：對于已經(jīng)建成的封閉小區(qū)來說，開發(fā)商支付了土地出讓金，小區(qū)業(yè)主支付專有部分和共有部分的價款，理應(yīng)享有合同期限內(nèi)的全部土地使用權(quán)。政府推廣街區(qū)制，要求小區(qū)對外開放，使得內(nèi)部道路公共化，必然造成公攤面積的合法土地使用權(quán)人的權(quán)利受到損害。筆者建議，國家可以對開放的公共面積進(jìn)行測算，然后平均計算出每戶業(yè)主所對應(yīng)的公攤面積，并以小區(qū)樓盤市價前兩年內(nèi)每平方米的均價作為每平方米補(bǔ)償?shù)膯蝺r參考數(shù)值，以此確定對每戶業(yè)主的一次性賠付總額。至此，業(yè)主對已建成小區(qū)內(nèi)的公攤面積先前支付的價款已由國家返還（不考慮利息問題），業(yè)主們大部分的損失得到補(bǔ)償，減輕了小區(qū)開放的第一道障礙。其次，僅僅補(bǔ)償公攤面積的支付款不足以解決后續(xù)的環(huán)境、安全等服務(wù)質(zhì)量下降的困擾。開放式小區(qū)，人員流動性增強(qiáng)，安全隱患加大，噪音污染凸顯，此類非財產(chǎn)性損失該如何得到賠償呢？筆者建議，政府相關(guān)部門可以設(shè)立街區(qū)制社區(qū)物業(yè)補(bǔ)償基金，對于后期改造為街區(qū)制的社區(qū)進(jìn)行物業(yè)費(fèi)用的補(bǔ)貼，以減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)。同時可以安裝監(jiān)控設(shè)備、增設(shè)警力，對街區(qū)制開放路段和區(qū)域加強(qiáng)監(jiān)控和管理。雖然，到目前為止，并沒有社會學(xué)的研究表明街區(qū)制社區(qū)的犯罪率一定高于封閉街區(qū)，但我們依然要防患于未然。

（2）租賃契約模式：業(yè)主對封閉街區(qū)內(nèi)的共有部分擁有共同的土地使用權(quán)，而國家是土地所有者。所有權(quán)人沒有權(quán)利允許第三人無償獲取使用權(quán)人的權(quán)益。據(jù)此，政府除了補(bǔ)償土地使用權(quán)人公攤面積價金的手段外，還可以考慮與全體業(yè)主訂立土地使用權(quán)租賃合同，國家一方為租賃人，全體業(yè)主一方是出租人。國家以業(yè)主許可開放社區(qū)為條件，按期支付租金，以租金的形式補(bǔ)償業(yè)主私權(quán)的損失。對于租金支付的標(biāo)準(zhǔn)，各城市可以參照本區(qū)域城鎮(zhèn)公共道路使用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定合理的租金波動范圍。

（3）地役權(quán)契約模式：所謂地役權(quán)，系指依合同的約定而以他人土地供自己土地的方便和利益之用的權(quán)利。［10］國家推廣街區(qū)制，需要利用業(yè)主共有土地行城市交通貫通之便，業(yè)主提供屬于其共有的土地使用權(quán)便利國家城市規(guī)劃的落實(shí)，這完全符合地役權(quán)合同的特征和設(shè)立目的。其中，政府為需伇地一方，業(yè)主是供伇地一方。設(shè)立有償?shù)牡匾蹤?quán)合同，不僅可以使業(yè)主在自身權(quán)益受損時有法可依，也可以為公權(quán)力帶上制度枷鎖，防止其恣意行權(quán)，侵奪私權(quán)。

以上救濟(jì)模式的構(gòu)想均是針對已建成小區(qū)內(nèi)業(yè)主權(quán)益的維護(hù)而提出的。那么，對于將來新建成的開放式小區(qū)，該如何設(shè)置業(yè)主權(quán)利保護(hù)的預(yù)防模式呢？筆者認(rèn)為，對于將來新建的開放小區(qū)，首先，政府在與開發(fā)商簽訂國有土地出讓合同時，應(yīng)保留將來用于開放小區(qū)職能發(fā)揮的地塊范圍，明確告知開發(fā)商可開發(fā)和銷售的土地范圍。其次，賣方從宣傳到銷售的每一個環(huán)節(jié)都應(yīng)嚴(yán)格遵守客觀的告知義務(wù)。在商品房銷售宣傳單頁上對專有面積和公共面積應(yīng)有嚴(yán)格標(biāo)識和區(qū)分，告知消費(fèi)者開放小區(qū)的屬性和特征，并明確告知其專有和共有的地塊范圍。對于賣方將用于開放小區(qū)職能發(fā)揮的面積私自售賣于買家的無權(quán)處分行為，不僅要承擔(dān)對買方的違約責(zé)任，同時還應(yīng)受到嚴(yán)格的行政處罰，輕則警告、罰款，重則吊銷營業(yè)執(zhí)照。

五、結(jié)語

街區(qū)制是我國城市發(fā)展規(guī)劃中的新舉措，順應(yīng)了城市可持續(xù)發(fā)展的總趨勢。但新生事物成長的過程從來都不是一帆風(fēng)順的，必須要克服自身的短板和各種外界因素的挑戰(zhàn)。黨的十八大提出的建設(shè)社會主義法治社會的總目標(biāo)要求任何改革措施都必須有法可依，在民事領(lǐng)域應(yīng)遵循法無禁止即可為的意思自治原則，為私領(lǐng)域提供足夠的行動自由和創(chuàng)造空間。與之相反，對公權(quán)力行使的要求則是法無授權(quán)不可為，任何公權(quán)力的行使都要遵守行政法上程序正當(dāng)?shù)囊?，隨意侵害私權(quán)的行為要受到嚴(yán)格的規(guī)制和懲處。街區(qū)制構(gòu)想的提出，在適度借鑒英美街區(qū)規(guī)劃模式有益經(jīng)驗的同時，也是對我國大中型城市面臨的一系列城市病開出的藥方。筆者認(rèn)為，街區(qū)制優(yōu)劣的考量標(biāo)準(zhǔn)在于能否讓人民群眾從中得實(shí)益，那么，無論是對于新建的開放社區(qū)還是逐步打開的已建成的封閉社區(qū)，政府都應(yīng)將業(yè)主權(quán)利的保護(hù)作為首要考慮因素。新建開放小區(qū)的設(shè)計方案要預(yù)先獲得規(guī)劃和環(huán)境部門的審核，盡可能減少因開放社區(qū)給業(yè)主帶來的治安和環(huán)境問題的困擾，同時應(yīng)對擬購買人群盡充分的產(chǎn)品說明義務(wù)，讓消費(fèi)者明確了解其所購買房屋及小區(qū)特性的真實(shí)狀況。對于開放已建成的住宅小區(qū)，不能采取一刀切的策略，應(yīng)該在對小區(qū)的歷史價值、戰(zhàn)略價值、開放后的實(shí)際效用等因素進(jìn)行綜合考量后，做出開放與否或者開放程度大小的決定。很多內(nèi)部存有歷史遺跡的深宅大院，承載著中華民族優(yōu)良的傳統(tǒng)文化，是先輩們留下的精神財富，滋養(yǎng)著一代又一代的中華兒女，隨意拆建絕不足取。因此，街區(qū)制的推行，絕不是簡單的拆墻運(yùn)動，而是一系列有智慧的規(guī)劃策略的結(jié)晶。兼顧城市可持續(xù)發(fā)展與人民權(quán)益保護(hù)的街區(qū)制才會充滿生機(jī)與活力。

［1］Leon Battista Alberti，Ten Books on Architecture，1485，ed.James Rykwert（New York：Transatlantic Arts，1966）Book IV，Ch.V.75

［2］［古希臘］亞里士多德.政治學(xué)［M］.譯者高書文.北京：中國社會科學(xué)出版社，2009年12月第1版，第307-308 頁.

［3］Charles：let’s kill off the cul-de-sac？-？the Sunday Times，F(xiàn)ebruary 11，2007.轉(zhuǎn)引自http：//en.wikipedia.org/wiki/ Cul-de-sac 2016年3月9日最后訪問

［4］［加］簡·雅各布斯.美國大城市的死與生［M］.譯者金衡山.南京：譯林出版社，2005年5月第1版，第127頁.

［5］ http：//www.pkulaw.cn//fulltext_form.aspx？Db=news& Gid=79745&keyword=&EncodingName=&Search_Mode=2016 年3月9日最后訪問.

［6］章劍生.行政程序法基本理論［M］北京：法律出版社，2003年11月第1版，第21頁.

［7］應(yīng)松年.行政法與行政訴訟法學(xué)［M］北京：法律出版社，2005年3月第1版，第41頁（本章由余凌云撰寫）.

［8］［德］鮑爾/施蒂爾納.德國物權(quán)法（上冊）［M］.譯者張雙根.北京：法律出版社，2004年2月第1版，第568頁.

［9］劉家安.物權(quán)法論［M］.北京：中國政法大學(xué)出本社，2009年版，第100-101頁.

［10］梁慧星、陳華彬.物權(quán)法［M］.北京：法律出版社，2010年9月第5版，第279頁.

［責(zé)任編輯：炫蓉］

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1008-8628（2016）03-0026-05

2016-02-26

蔣超，江蘇句容人，蘇州大學(xué)王健法學(xué)院，碩士，研究方向：民商法。