李傳鵬

【摘 要】目前，互聯(lián)網(wǎng)金融已經(jīng)滲透進了房地產(chǎn)行業(yè)，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。本文首先概述了房地產(chǎn)金融的優(yōu)勢，接著詳細討論在當前形勢下，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融的可行模式和發(fā)展方向，同時也指出這些發(fā)展模式中可能存在的風險。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；互聯(lián)網(wǎng)金融；發(fā)展模式；風險控制

一、引言

近年來，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)金融作為一種新型的金融工具和金融平臺越來越受到人們的重視，國民經(jīng)濟生產(chǎn)中的各個行業(yè)也開始利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺作為資金流動和融通的重要渠道之一。房地產(chǎn)行業(yè)屬于高成本行業(yè)，其資金流要求較高，而互聯(lián)網(wǎng)金融可以有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高資金的使用效率，獲得融資?；ヂ?lián)網(wǎng)金融也逐漸滲透房地產(chǎn)行業(yè)，為房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營帶來深刻影響。為此，有必要研究房地產(chǎn)行業(yè)中互聯(lián)網(wǎng)金融模式的發(fā)展，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地利用互聯(lián)網(wǎng)金融帶來的便利。

二、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融優(yōu)勢

互聯(lián)網(wǎng)金融是一種新興的融資理念，已在全世界范圍內(nèi)異軍突起。在我國，互聯(lián)網(wǎng)金融于2013年興起，經(jīng)過兩年的發(fā)展，目前已經(jīng)產(chǎn)生5000多家互聯(lián)網(wǎng)金融平臺。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)金融，相比傳統(tǒng)金融來說優(yōu)勢明顯。

1.房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融方便快捷

互聯(lián)網(wǎng)金融的宗旨是“以用戶為中心”，這是其相比傳統(tǒng)金融而言最大的特點。對于個人用戶而言，支付寶、財付通等支付工具已成為時下電子商務(wù)和網(wǎng)絡(luò)購物的主要支付方式，帶給個人用戶極大的方便。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，互聯(lián)網(wǎng)金融可以幫助企業(yè)更好地進行資金的管理，拓寬融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，通過資金眾籌等方式進行融資，相比傳統(tǒng)銀行融資而言，效率更高，資金到賬更快，也有利于項目的高效完成。

2.房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融成本低、覆蓋面廣

相比傳統(tǒng)金融機構(gòu)，互聯(lián)網(wǎng)金融是建立在強大的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)之上的，互聯(lián)網(wǎng)金融利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)平臺，降低了雙方交易成本。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，信息的發(fā)布、房產(chǎn)的交易等均可通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺完成，不僅降低了雙方的成本，也能更好地讓利于消費者，進行房地產(chǎn)的促銷活動。

3.房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融覆蓋面廣

互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)無處不在，這種“開放”的特性使得房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺可以接觸到更為廣闊的消費者，進行信息的充分交流，挖掘潛在客戶和資金供應(yīng)者，提高資金的使用效率。另外，消費者也可以在互聯(lián)網(wǎng)平臺上了解到更多房地產(chǎn)企業(yè)的信息，信息不對稱得到了有效緩解，有利于塑造健康公開的消費環(huán)境，也有助于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融運營模式談?wù)?/p>

近段時間，一線城市對首付貸監(jiān)管的風聲加緊，讓很多經(jīng)營首付貸業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺不得不停止向消費者發(fā)放首付貸，轉(zhuǎn)向其他互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)。除了首付貸，房地產(chǎn)企業(yè)還可以利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，向消費者提供一系列的金融服務(wù)，包括：

1.互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)合模式

互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈模式的結(jié)合，為房地產(chǎn)企業(yè)以整個產(chǎn)業(yè)鏈為基礎(chǔ)采取金融服務(wù)提供了可能。房地產(chǎn)企業(yè)所處的整條產(chǎn)業(yè)鏈較長。從最早開發(fā)商拿到土地開始，房地產(chǎn)企業(yè)就可以以土地或未來樓盤作為抵押物，在互聯(lián)網(wǎng)金融平臺上進行融資，充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)金融的“惠眾”優(yōu)勢，降低融資成本，縮短貸款周期。在前期，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)往往資金不足，這種互聯(lián)網(wǎng)金融與產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)合的模式則可以為這些企業(yè)帶來持續(xù)穩(wěn)定的資金流。

2.提前回籠應(yīng)收租金模式

近幾年，商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模發(fā)展，數(shù)量迅速增加。不過，目前整體經(jīng)濟增長放緩，以及電商沖擊劇烈。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)運營回收租金的周期較長，資金壓力越來越大。房地產(chǎn)企業(yè)為了提前實現(xiàn)租金，可以利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，成立相關(guān)聯(lián)的商業(yè)保理公司，并將已經(jīng)形成的應(yīng)收租金轉(zhuǎn)讓給保理公司。保理公司獲得了應(yīng)收租金收益權(quán)后，通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺包裝成 固定期限的理財產(chǎn)品，并轉(zhuǎn)讓給平臺投資人，并由房地產(chǎn)商提供連帶擔保。這一模式可以提前收回租金，有效地降低項目前期運營的壓力。

3.購房與貸款理財結(jié)合模式

為了促進樓盤的銷售，降低申領(lǐng)預售許可證的風險，房地產(chǎn)商可以選擇在購房條款中加入與自身互聯(lián)網(wǎng)和金融平臺理財產(chǎn)品相關(guān)的條款，這項條款約定購買理財產(chǎn)品的本息在樓盤達到預售條件時，可以以較為優(yōu)惠的購房折扣轉(zhuǎn)為購房首付款。這樣一來，在項目取得預售許可證前，這項理財產(chǎn)品只是常規(guī)一種常規(guī)的產(chǎn)品；在項目取得預售許可證后，這項理財產(chǎn)品可馬上轉(zhuǎn)化為購房首付款。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用這種新型模式，提前鎖定潛在購房客源。

四、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺風險

互聯(lián)網(wǎng)金融在我國快速發(fā)展，然而一些監(jiān)管措施并沒有及時跟上，使得互聯(lián)網(wǎng)金融平臺問題頻出，一些平臺“跑路”，給投資者造成了較大損失。對房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺而言，由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金投入較大、資金回收周期較長的行業(yè)，更應(yīng)該注意規(guī)避互聯(lián)網(wǎng)金融風險。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)謹慎向互聯(lián)網(wǎng)金融平臺投資者和消費者承諾預期收益。在提前回籠應(yīng)收租金模式下，若房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營不善，運營打不到預期目標，當理財產(chǎn)品到期時，由于房地產(chǎn)商提供了連帶擔保，承擔連帶責任，需要拿出資金進行到期兌付。由此，房地產(chǎn)商存在資金短缺的風險。

五、結(jié)語

隨著互聯(lián)網(wǎng)科技的進步，和互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢必會受到極大的挑戰(zhàn)。互聯(lián)網(wǎng)金融的實質(zhì)在于借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，使得人、物、資金和信息能夠快速流動。有效利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的各項特點，可以幫助房地產(chǎn)商降低融資成本，加快融資效率，并且拓寬營銷渠道。不過，在利用互聯(lián)網(wǎng)金融的同時，房地產(chǎn)商也要加強風險管控，降低風險發(fā)生的概率，在為投資者和消費者帶去更多便利的同時，實現(xiàn)營收目標的完成。

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