周琳 宋夢歌

摘要：房地產(chǎn)投資分析課程是建筑院校房地產(chǎn)專業(yè)開設(shè)的一門實踐性很強的必修課，涵蓋的知識面廣，與房地產(chǎn)金融與保險、房地產(chǎn)市場營銷、房地產(chǎn)經(jīng)營管理等相關(guān)學(xué)科交叉。本文旨在探討通過研究房地產(chǎn)投資分析中最重要的融資風(fēng)險的內(nèi)容，對房地產(chǎn)項目融資風(fēng)險的防范提出建議，來提出一些觀點以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資分析；融資風(fēng)險；教學(xué)

中圖分類號：G642.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1674-9324（2016）45-0065-02

一、引言

房地產(chǎn)投資分析作為一門必修的專業(yè)課，依據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）的核心內(nèi)容，分析了最新的房地產(chǎn)投資分析相關(guān)政策與評價指標(biāo)的變化，還包括社會與環(huán)境評價等相關(guān)內(nèi)容；房地產(chǎn)投資分析課程最重要的內(nèi)容就是房地產(chǎn)融資風(fēng)險。本文就融資風(fēng)險進(jìn)行詳細(xì)的分析，對風(fēng)險防范提出觀點，便于學(xué)生更深入認(rèn)知房地產(chǎn)投資分析這門課程。

二、房地產(chǎn)投資分析課程的主要內(nèi)容分析

（一）融資風(fēng)險分析

1.融資渠道集中。盡管國內(nèi)目前已經(jīng)出現(xiàn)并得以應(yīng)用的融資方式越來越多樣化，但由于我國房地產(chǎn)金融市場還處于發(fā)展的初步階段，許多金融產(chǎn)品和手段并不成熟，因此，企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中過度依賴于銀行貸款的狀況仍舊沒有太大的變化。

可以從對比看出，2016年第一季度房地產(chǎn)項目資金結(jié)構(gòu)與2015年度相比整體上變化不大。需要說明的是，在其他資金來源中，定金及預(yù)收款項占總資金來源的25%左右，所以項目的資金來源主要是自籌、銀行貸款和預(yù)收款項。

2.法律法規(guī)滯后。我國融資體系的發(fā)展并不十分完善，缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)來對各種融資方式和渠道進(jìn)行有效的約束和規(guī)范，融資過程中法律漏洞也十分常見。例如針對通過互聯(lián)網(wǎng)形式進(jìn)行公開小額股權(quán)融資的股權(quán)眾籌融資方式，我國至今還未出臺專門具有針對性的行政法規(guī)和部門規(guī)章，只是在《關(guān)于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》等類似的文件中對該種融資方式進(jìn)行了初步的定義，這為企業(yè)進(jìn)行眾籌融資觸犯法律底線留下很大的隱患和風(fēng)險。類似情況還有因缺乏法律規(guī)范導(dǎo)致的信托兌付危機(jī)等，項目融資過程中應(yīng)重點注意存在法律爭議的融資渠道或方式。

3.融資成本高。融資成本過高一直是房地產(chǎn)業(yè)常見的現(xiàn)象，也在不同程度地限制著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項目通過間接融資可較為靈活地獲得所需資金，但間接融資除了保密性差之外最大的缺點就是融資成本高，如通過券商融資成本在15%-25%之間，信托融資成本則在13%-20%之間。即使是成本最低的銀行借貸，其理論年利率為7%-10%，但加上如貸轉(zhuǎn)存、顧問費等各種成本費用之后，綜合成本也在8%-12%之間。直接融資渠道如股市融資的綜合成本則在15%左右。雖然政府通過一系列調(diào)控政策來緩解融資難的問題，但短期內(nèi)企業(yè)所面臨的融資形勢依然十分嚴(yán)峻。

4.項目決策不理性。項目決策的過程實際上是項目發(fā)起人通過市場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)新的投資機(jī)會或者領(lǐng)域，結(jié)合自身實力確定是否要進(jìn)行投資的過程。在這個過程中，造成決策失誤的常見原因有兩種，一是市場調(diào)研結(jié)果與實際有偏差，二是對自身綜合實力評估不準(zhǔn)確。前者由于房地產(chǎn)市場的需求空間很大，近年來房地產(chǎn)的投資屬性不斷被放大，與之相反的是消費者的購房能力有限，若市場調(diào)研只重需求不重消費者的購買水平，則會造成有市無價；而后者最典型的例子就是開發(fā)商通常都會同時進(jìn)行多個項目的滾動開發(fā)，以期獲得更大的市場利潤，卻忽略了多項目管理需要完備的項目管理技術(shù)和資源分配能力，包括保持資金的持續(xù)供應(yīng)并在時間和空間上合理分配的能力，理性的項目融資決策需要通過建立系統(tǒng)完備的決策機(jī)制來支撐。

（二）風(fēng)險因素之間的相互作用

基于上述風(fēng)險種類分析，可將風(fēng)險分為兩大類別，即內(nèi)源性風(fēng)險和外源性風(fēng)險。外源性風(fēng)險主要包括不可預(yù)見的政治、經(jīng)濟(jì)、行業(yè)市場等的變動，內(nèi)源性的風(fēng)險是建立在項目自主性基礎(chǔ)上，主要包括對項目資金流、工程建造過程、后期運營過程的管控。然而，在大范圍來看，各種風(fēng)險因素之間是相互關(guān)聯(lián)、相互作用的。

（三）融資風(fēng)險防范分析

目前，一些傳統(tǒng)的風(fēng)險防范方法已經(jīng)在大范圍內(nèi)得到應(yīng)用，如與具有實力的房地產(chǎn)企業(yè)合作進(jìn)行項目的開發(fā)分散風(fēng)險；發(fā)行股票或債券，在接納民間資本的同時對風(fēng)險進(jìn)行分?jǐn)?；在具備條件的情況下發(fā)起項目預(yù)售活動，在規(guī)避市場風(fēng)險的同時有效實現(xiàn)風(fēng)險的分散。然而風(fēng)險隨資金的流動無處不在，想要從根本上對風(fēng)險進(jìn)行管控，需要我們將風(fēng)險防控工作落實到項目進(jìn)程中的方方面面。

1.建立動態(tài)風(fēng)險評估與防范機(jī)制。在項目進(jìn)展的過程中，應(yīng)根據(jù)項目實際情況建立起針對性的全面動態(tài)風(fēng)險評估與防范機(jī)制，以幫助項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行理性地決策。對項目外部不可預(yù)見的環(huán)境因素如政治、經(jīng)濟(jì)、行業(yè)市場的變動進(jìn)行實時監(jiān)控，實現(xiàn)對外部環(huán)境變化的敏銳感知，并據(jù)此對項目的資金流做出靈活的調(diào)整；對項目內(nèi)部資金及物料的流動、工期進(jìn)度、工程質(zhì)量進(jìn)行動態(tài)跟蹤檢查，及時跟進(jìn)項目公司報送的資料，評估各參與方在項目中的實施情況，一旦發(fā)現(xiàn)偏差應(yīng)及時向項目發(fā)起人及投資人提出建議以及預(yù)警。

2.組合利用不同的融資方式。成本與風(fēng)險之間有著密切的對稱關(guān)系，即當(dāng)融資成本上升時，對應(yīng)的風(fēng)險會下降；當(dāng)融資成本下降時，項目所承受的風(fēng)險會上升。因此在成本與風(fēng)險之間尋求一個合理的平衡點將有利于項目融資的順利進(jìn)行。項目直接融資不需要經(jīng)過金融中介機(jī)構(gòu)，因此所要支付的成本比間接融資要低，但也正因為缺少了中間擔(dān)保機(jī)構(gòu)，直接融資所面臨的風(fēng)險比間接融資要大?？梢酝ㄟ^組合多種融資方式，根據(jù)資金的用途有區(qū)別地進(jìn)行不同渠道的融資，尋求風(fēng)險與成本的均衡與對稱，可適當(dāng)降低風(fēng)險，節(jié)約成本。

3.利用計算機(jī)技術(shù)模擬工程建造。在多數(shù)的房地產(chǎn)項目建造過程中，由于施工過程的復(fù)雜性、動態(tài)性和不確定性，不可避免地會存在因設(shè)計變更、試錯返工等因素造成的工期拖延、成本超支甚至影響到項目質(zhì)量的現(xiàn)象，造成了勞動力和材料的極大浪費?？衫肂IM等計算機(jī)技術(shù)對施工建造過程進(jìn)行反復(fù)模擬，找出各方面問題，并及時進(jìn)行糾正，力爭將項目真正投建后的偏差降低到最低程度，以實現(xiàn)低成本高效率的建造過程，最大程度地避免完工風(fēng)險。

4.針對風(fēng)險事件進(jìn)行評估總結(jié)。一些房地產(chǎn)龍頭企業(yè)之所以能夠?qū)崿F(xiàn)快速發(fā)展，其原因之一就在于他們善于總結(jié)經(jīng)驗，為下次危機(jī)風(fēng)險的出現(xiàn)提供借鑒，減少損失。對已出現(xiàn)的風(fēng)險事件，應(yīng)及時將實際效果評價信息反饋給風(fēng)險防范機(jī)制，總結(jié)此次風(fēng)險應(yīng)對方案帶來的得失，提出更加完備的應(yīng)對方案，建立風(fēng)險信息數(shù)據(jù)庫。增強項目在以后的發(fā)展過程中的風(fēng)險抵御能力。

結(jié)論

房地產(chǎn)投資分析課程是建筑院校房地產(chǎn)專業(yè)所開設(shè)的一門專業(yè)必修課。房地產(chǎn)投資分析是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，它以形成新的房地產(chǎn)價值為表現(xiàn)結(jié)果。這門課程涵蓋的專業(yè)知識多，并可以直接應(yīng)用到房地產(chǎn)投資項目評價的實際環(huán)節(jié)。融資風(fēng)險是這門課程中最重要的內(nèi)容，如果這個問題弄清楚了，學(xué)生就能夠了解房地產(chǎn)投資分析最核心的內(nèi)容。能夠順利完成本課程的教學(xué)。

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