竇潤(rùn)杰

摘 要：

近十年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得長(zhǎng)足發(fā)展，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，但其發(fā)展仍受諸多因素的限制。從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式著手，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資過(guò)程中存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，提出了夾層融資，證券化和企業(yè)聯(lián)盟三方面的優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資方式；創(chuàng)新

中圖分類(lèi)號(hào)：F83

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：16723198（2016）04013602

1 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式概述

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要通過(guò)銀行貸款、預(yù)收款、自籌資金等方式進(jìn)行融資，融資方式較為單一。房地產(chǎn)企業(yè)主要利用銀行貸款進(jìn)行融資，而對(duì)債券、信托和上市融資等其他方式利用不夠充分。我國(guó)房地產(chǎn)融資體系沒(méi)有形成多元化的風(fēng)險(xiǎn)分散體系和資金支持體系，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的大部分風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行業(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)主要利用的幾種融資方式包括銀行貸款，上市融資和債券融資。

1.1 通過(guò)銀行貸款融資

房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款是指房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售相關(guān)活動(dòng)而向銀行進(jìn)行的貸款，房地產(chǎn)企業(yè)主要使用銀行貸款用于土地儲(chǔ)備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其中購(gòu)房貸款是屬于房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)利用銀行貸款的主要優(yōu)勢(shì)在于這種融資方式成本較低，速度快，沒(méi)有外債額限制，不需要支付一定的利息預(yù)期所得稅等等。另一方向，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款也有諸多限制條件，一是對(duì)貸款期限的限制，一旦房地產(chǎn)逾期歸還貸款，銀行有權(quán)采取強(qiáng)制措施；二是銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款受政策影響較大，當(dāng)國(guó)家政策寬容時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)貸款就容易，反之，房地產(chǎn)企業(yè)很難貸到款；三是銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況有一定要求，如果房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)比率不達(dá)標(biāo)，想通過(guò)商業(yè)銀行進(jìn)行融資就會(huì)異常艱難。

1.2 通過(guò)企業(yè)上市進(jìn)行融資

上市融資作為直接融資的方式之一可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的最佳方式。通過(guò)上市進(jìn)行融資能有效規(guī)避利率波動(dòng)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可以達(dá)到降低融資成本和改善資本結(jié)構(gòu)的目的。雖然我國(guó)已準(zhǔn)許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市進(jìn)行融資，但是由于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市的要求過(guò)于嚴(yán)苛，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)具有現(xiàn)金流不連續(xù)，不穩(wěn)定的特點(diǎn)，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上市仍然很艱難。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)主要通過(guò)重組或者買(mǎi)殼的方式進(jìn)行上市。

1.3 債券融資

由于債券市場(chǎng)相比股票市場(chǎng)在我國(guó)起步較晚，在我國(guó)企業(yè)通過(guò)債券相對(duì)較少。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)債券進(jìn)行金融融資也是一個(gè)較好的選擇，其有風(fēng)險(xiǎn)可控，成本低，不稀釋股本的特點(diǎn)。但是，通過(guò)債券金融融資對(duì)企業(yè)信譽(yù)有很高要求，也就是說(shuō)該企業(yè)必須具有足夠的規(guī)模且財(cái)務(wù)狀況較好，中小房地產(chǎn)企業(yè)通常很難滿(mǎn)足債券融資的要求。另外，我國(guó)債券市場(chǎng)還不夠完善，所以我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)通常不采取這種方式進(jìn)行融資。

這三種融資方式在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資中扮演至關(guān)重要的角色，其中銀行貸款是最主要的融資方式，雖然目前通過(guò)上市和債券進(jìn)行融資的比例較小，但是見(jiàn)效快，可以籌集大額資金，多數(shù)企業(yè)也選擇通過(guò)這兩種方式進(jìn)行融資。

2 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程中存在的問(wèn)題

2.1 房地產(chǎn)金融體系不健全

目前我國(guó)金融市場(chǎng)相關(guān)房地產(chǎn)的產(chǎn)品少之又少，到目前為止我國(guó)房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)尚不完善，二級(jí)市場(chǎng)尚未建立，我國(guó)金融體系的不健全導(dǎo)致無(wú)法充分發(fā)揮金融市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的扶持作用。一級(jí)市場(chǎng)給房地產(chǎn)企業(yè)提供融資服務(wù)的主要還是商業(yè)銀行，沒(méi)有形成多元化的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)提供更多的資金和分散風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押貸款具有資金量大、期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此建立一個(gè)交易貸款合約的市場(chǎng)來(lái)提高資金流動(dòng)性非常必要，但是我國(guó)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)仍未建立，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在金融市場(chǎng)融資造成阻礙。金融體系的不健全導(dǎo)致各種融資渠道不能充分發(fā)揮其作用，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)金融市場(chǎng)融資變得困難，也加大了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。因此相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的改革力度，建立健全房地產(chǎn)金融體系。

2.2 融資渠道單一

房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)資金的需求量不但大，而且周期長(zhǎng)。我國(guó)已初步形成以商業(yè)銀行為主，其他金融機(jī)構(gòu)為輔的房地產(chǎn)金融體系，但是該體系的不完善導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道仍然較為單一，主要仍然依賴(lài)商業(yè)銀行貸款進(jìn)行融資，這就導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理、負(fù)債率居高不下，同時(shí)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 對(duì)外資利用不夠

數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)外資進(jìn)行融資比例僅占總?cè)谫Y額的0.4%。我國(guó)對(duì)外資投資有嚴(yán)格的限制條件，不僅要同時(shí)滿(mǎn)足國(guó)內(nèi)外相關(guān)規(guī)定，還需要通過(guò)主管部門(mén)的審核和批準(zhǔn)才能進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)投資。目前為止，我國(guó)不允許外資直接參與房地產(chǎn)業(yè)投資，投資只能以入股或合資等間接的方式進(jìn)行。除了入股和合資等間接方式外，外資通過(guò)房地產(chǎn)金融工具投資我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一種重要的方式，但是由于我國(guó)金融體系和政策的不健全導(dǎo)致外資缺乏合適的金融工具和資金渠道來(lái)投資我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范和房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的不透明也阻礙了外資在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。

2.4 房地產(chǎn)業(yè)具有較高的進(jìn)入和退出壁壘

房地產(chǎn)業(yè)屬于高收益高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，具有較高的進(jìn)入和退出壁壘，企業(yè)很難在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)入該市場(chǎng)并取得較高的市場(chǎng)份額。房地產(chǎn)的高利潤(rùn)率和保值增值的特性對(duì)投資者具有相當(dāng)大的吸引力，但是進(jìn)入和退出機(jī)制的不完善導(dǎo)致進(jìn)入和退出房地產(chǎn)市場(chǎng)都較為困難，導(dǎo)致很多投資者不敢貿(mào)然進(jìn)入。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，所以對(duì)資金的需求量較大，沒(méi)有足夠的資金，企業(yè)很難進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式創(chuàng)新建議

3.1 夾層融資

夾層融資作為一種新型的融資方式目前在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家已取得長(zhǎng)足發(fā)展，但在亞洲還未被充分利用。夾層融資是指在風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)方面介于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式，一般采用次級(jí)貸款的形式，也可以采用優(yōu)先股或者可轉(zhuǎn)換票據(jù)的形式。其收益和風(fēng)險(xiǎn)介于股權(quán)投資和優(yōu)先債權(quán)之間，非常靈活且期限較長(zhǎng)。夾層融資具有很強(qiáng)的靈活性，通過(guò)對(duì)債權(quán)和股權(quán)的融合創(chuàng)造不同的投資組合滿(mǎn)足不同的投資者需求。其對(duì)借款人的限制相對(duì)較小，貸款者的退出模式也較為明確。可轉(zhuǎn)換次級(jí)債、可贖回優(yōu)先股和含認(rèn)股權(quán)的次級(jí)債是夾層投資的三種主要形式。

3.2 證券化

房地產(chǎn)證券化同時(shí)具備投資和融資的作用，是投資和融資的雙重創(chuàng)新。證券化于20世紀(jì)70年代起源于美國(guó)，隨后在歐美金融市場(chǎng)取得長(zhǎng)足發(fā)展，直到90年代這一投融資方式開(kāi)始被亞洲金融市場(chǎng)所使用。房地產(chǎn)證券化實(shí)質(zhì)是投資者購(gòu)買(mǎi)金融機(jī)構(gòu)證券化產(chǎn)品，然后獲得分配投資收益的權(quán)利，收益權(quán)可能表現(xiàn)為收益憑證、信托基金、股票以及債券的形式。其包括證券化包括房地產(chǎn)抵押貸款債券的證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化兩種形式。證券化包括房地產(chǎn)抵押貸款債券的證券化是指銀行等金融機(jī)構(gòu)將其持有的房地產(chǎn)貸款債權(quán)分割成若干小面值有價(jià)證券出售給投資者，將債權(quán)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金。房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化是指非金融機(jī)構(gòu)比如房地產(chǎn)企業(yè)將其持有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券，投資者有權(quán)分配其收益，通過(guò)這種方式直接在金融市場(chǎng)籌措資金。

3.3 企業(yè)聯(lián)盟

房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟是指兩個(gè)或多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)之間的戰(zhàn)略合作，綜合考慮市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)，為了建立長(zhǎng)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和達(dá)到特定的戰(zhàn)略目標(biāo)交換互補(bǔ)性資源，而通過(guò)一系列合約或協(xié)議而建立的利益共同體。在房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要向快速發(fā)展、降低風(fēng)險(xiǎn)，相互合作是一種共贏的選擇。中小房地產(chǎn)企業(yè)受其企業(yè)規(guī)模、融資能力和競(jìng)爭(zhēng)力的限制，企業(yè)聯(lián)盟對(duì)其發(fā)展將起到良好的推動(dòng)作用。房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟有資金聯(lián)盟、服務(wù)聯(lián)盟、產(chǎn)品聯(lián)盟、資源聯(lián)盟和項(xiàng)目聯(lián)盟等形式。房地產(chǎn)企業(yè)可以靈活運(yùn)用多種聯(lián)盟模式重新整合自身資源、產(chǎn)品、資金等，形成自身核心競(jìng)爭(zhēng)力。

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