張潔

摘 要：在房地產(chǎn)的內(nèi)部管理上，為控制房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量，多家企業(yè)采用了較為集中的控制模式，如成本控制、產(chǎn)品營(yíng)銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理以及財(cái)務(wù)控制等均由母公司實(shí)現(xiàn)集團(tuán)管控，各子公司或分公司成為了利潤(rùn)創(chuàng)造的主體，母公司完全實(shí)施管理、指導(dǎo)、控制、監(jiān)督的職能。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)不同，商品房作為存貨產(chǎn)品，開發(fā)的周期長(zhǎng)、前期工作多，特別是土地一級(jí)開發(fā)，在與政府簽訂協(xié)議后還要受土地規(guī)劃、土地供需市場(chǎng)等因素的影響，收入和利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)在時(shí)間上與工作難以匹配，造成了薪酬激勵(lì)方面如果按照傳統(tǒng)的年度利潤(rùn)考核，將對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)的前期工作和預(yù)售實(shí)現(xiàn)和土地一級(jí)開發(fā)所做的征遷、七通一平等工作未能肯定，造成薪酬分配的不合理。對(duì)于母子公司為子公司提供的專業(yè)服務(wù)，薪酬激勵(lì)制度也需要母子公司之間進(jìn)行合理分配，在此做以初步探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；薪酬；薪酬發(fā)放

房地產(chǎn)一級(jí)土地開發(fā)和房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)，二者的財(cái)務(wù)特性不同，不同的財(cái)務(wù)特性可區(qū)分不同的考核指標(biāo)和方式。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的分類和財(cái)務(wù)特征

（一）一級(jí)土地開發(fā)的財(cái)務(wù)特征

土地一級(jí)開發(fā)實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)企業(yè)替政府墊資，對(duì)土地進(jìn)行整理，與政府簽訂協(xié)議進(jìn)行某種形式的成本利潤(rùn)補(bǔ)償，土地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行“招拍掛”，政府收到土地出讓金后返還房地產(chǎn)企業(yè)。會(huì)計(jì)報(bào)表利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)較為滯后，因此以利潤(rùn)作為主要考核指標(biāo)，并不能反映公司真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況。特別是對(duì)于為某一土地在當(dāng)?shù)爻闪⒌淖庸境薪油恋匾患?jí)開發(fā)單一業(yè)務(wù)來說，未實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)，初期雖然實(shí)現(xiàn)了較大的工程量，但利潤(rùn)必定為負(fù)，并不能體現(xiàn)薪酬激勵(lì)的合理性。土地一級(jí)開發(fā)在考核指標(biāo)選取時(shí)分為收入實(shí)現(xiàn)前和收入實(shí)現(xiàn)后兩個(gè)階段。

（二）房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)的財(cái)務(wù)特征

根據(jù)國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)和土地增值稅清算有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在房屋竣工、已銷售85%以上的和整體轉(zhuǎn)讓未竣工房地產(chǎn)等情形才可確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)周期長(zhǎng)，有些二級(jí)土地的開發(fā)面對(duì)的不是凈地，還需要做一些拆遷等土地整理工作，這使得開發(fā)的時(shí)間不能夠按照預(yù)期保證。而薪酬的實(shí)現(xiàn)一般以年度為期間，因此可以考慮不同階段的重要的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，如前期工作節(jié)點(diǎn)、拿地量等作為不同階段的重要指標(biāo)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬激勵(lì)模式

（一）考核指標(biāo)的選取

將房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)分為進(jìn)入階段、開拓階段和成熟階段，土地一級(jí)開發(fā)和房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)統(tǒng)一使用平衡計(jì)分卡的方法，綜合考慮財(cái)務(wù)、市場(chǎng)、內(nèi)部管理、創(chuàng)新成長(zhǎng)四個(gè)方面其中體現(xiàn)了成本費(fèi)用、客戶滿意度、管理效率、服務(wù)水平、鼓勵(lì)創(chuàng)新、土地儲(chǔ)備等多種評(píng)估指標(biāo)。

（二）薪酬激勵(lì)薪金來源

以一個(gè)項(xiàng)目的完整開發(fā)的角度出發(fā)，一般情況下，無論是土地一級(jí)開發(fā)和土地二級(jí)開發(fā)，利潤(rùn)最終來自于收入和利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。在被考核企業(yè)實(shí)現(xiàn)良性滾動(dòng)后，制定一個(gè)投資回報(bào)率，薪酬的來源均為高于目標(biāo)利潤(rùn)的超額利潤(rùn)。在母子公司之間，由于母公司提供了專業(yè)服務(wù)，在子公司并未設(shè)置所有的業(yè)務(wù)部門，母公司也應(yīng)對(duì)超額利潤(rùn)擁有分配權(quán)，因此，也需要母子公司之前超額利潤(rùn)按照資本、品牌、技術(shù)、管理四種要素權(quán)重在母子公司之間分配。

三、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬激勵(lì)指標(biāo)選取

（一）土地一級(jí)開發(fā)（收入確認(rèn)前）、房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)進(jìn)入階段考核指標(biāo)選取

土地一級(jí)開發(fā)（收入確認(rèn)前）未確認(rèn)收入更未實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)進(jìn)入階段未達(dá)到預(yù)售條件，未能實(shí)現(xiàn)回款，也未能確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，因此以項(xiàng)目進(jìn)度、三項(xiàng)費(fèi)用、土地儲(chǔ)備量等指標(biāo)作為主要考核指標(biāo)較為合理。

（二）土地一級(jí)開發(fā)（收入實(shí)現(xiàn)后）、房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)開拓階段和成熟階段考核指標(biāo)選取

土地一級(jí)開發(fā)（收入實(shí)現(xiàn)后），地方政府已經(jīng)在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行招拍掛等方式實(shí)現(xiàn)了土地出讓金，確認(rèn)收入形成利潤(rùn)，可使用利潤(rùn)作為主要的考核指標(biāo)。房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)的開拓階段、成熟階段現(xiàn)金已回流，實(shí)現(xiàn)收入和利潤(rùn)，以總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率、現(xiàn)金回?cái)n、土地儲(chǔ)備量為主要考核指標(biāo)，因成熟階段已形成滾動(dòng)開發(fā)，考核指標(biāo)增加開工面積。

四、薪酬發(fā)放辦法

（一）薪酬發(fā)放原則

將薪酬分為工資和獎(jiǎng)金兩部分，工資參照當(dāng)?shù)赝袠I(yè)按照不同崗位進(jìn)行擬定。獎(jiǎng)金實(shí)行二次分配：第一，按照預(yù)計(jì)的超額利潤(rùn)先在總部和項(xiàng)目公司進(jìn)行分配，將按照總部提供的資本、品牌、技術(shù)、管理分類，在各類中給總部和項(xiàng)目公司賦以權(quán)重；第二，分配到項(xiàng)目的獎(jiǎng)金按照一定比例預(yù)發(fā)，剩余的項(xiàng)目結(jié)束后清算，總部符合薪酬核算，登記每個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)超額利潤(rùn)和實(shí)現(xiàn)超額利潤(rùn)，總部獲得的獎(jiǎng)金在某個(gè)項(xiàng)目結(jié)束后也應(yīng)清算。

（二）總部和項(xiàng)目的分配

總部和項(xiàng)目按照以下比例對(duì)超額利潤(rùn)進(jìn)行分配?？偛糠峙銪%的獎(jiǎng)金，項(xiàng)目公司分配C%的獎(jiǎng)金。

以預(yù)計(jì)的項(xiàng)目超額利潤(rùn)作為基數(shù)，提取一定比例進(jìn)行發(fā)放，獎(jiǎng)金的提取可采取累進(jìn)制設(shè)計(jì)比例。按照B%分配至總部?？偛开?jiǎng)金為各項(xiàng)目公司分配的獎(jiǎng)金之和。

總部獎(jiǎng)金=各項(xiàng)目當(dāng)年提取的超額利潤(rùn)×B%

（三）項(xiàng)目公司獎(jiǎng)金

首先，項(xiàng)目公司獎(jiǎng)金按照當(dāng)年經(jīng)營(yíng)情況由上級(jí)公司批準(zhǔn)發(fā)放，年度獎(jiǎng)金的70%的項(xiàng)目公司在當(dāng)年發(fā)放，項(xiàng)目完成后對(duì)該項(xiàng)目獎(jiǎng)金進(jìn)行清算，按照以上計(jì)算辦法，扣除完工前在年度中發(fā)放的即為應(yīng)兌現(xiàn)的項(xiàng)目獎(jiǎng)金，在項(xiàng)目完工的當(dāng)年發(fā)放。

年度獎(jiǎng)金=項(xiàng)目根據(jù)進(jìn)度當(dāng)年提取的超額利潤(rùn)×C%

項(xiàng)目清算時(shí)的獎(jiǎng)金=項(xiàng)目全部超額利潤(rùn)×C%-以前年度兌現(xiàn)的年度獎(jiǎng)金

按照這種辦法就解決了不直接產(chǎn)生利潤(rùn)的母公司的利潤(rùn)來源和分配，和不同階段的一二級(jí)土地開發(fā)的薪酬分配問題。（作者單位：河南鐵路投資有限責(zé)任公司）

參考文獻(xiàn)：

[1] 秦楊勇 平衡積分卡與薪酬管理.中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社.