鄭宇軒

摘 要：如今我國樓市異?；鸨?，在一線城市中房地產(chǎn)市場的投資量和成交量量價齊升，但是在我國三四線城市中住房市場卻遭遇慘淡的境況。在這些城市中大量出現(xiàn)“鬼城”，大量的住房沒有人住，房地產(chǎn)公司的銷售中心門可羅雀，無人問津。基于此利用典型樓盤抽樣調查的方法，對辰溪縣城區(qū)交房3年以內的住宅小區(qū)的空置情況進行統(tǒng)計分析，得出我縣住宅空置率現(xiàn)狀，并探討我縣住宅空置率的影響因素及空置住房的形成原因。目前，國內外對住宅空置率的定義并沒有達成統(tǒng)一共識，為便于調查研究，本文中所使用的住宅空置率是指在某一時間點上，空置住房占全部住房的比例。房地產(chǎn)市場空置率越高，標明市場遇冷，銷售狀況不佳，房價有下跌的壓力；空置率越低，房地產(chǎn)市場轉向賣方市場，可供購房者選擇的余地變小，房價有持續(xù)上漲可能。

關鍵詞：房地產(chǎn)；空置率

由于2015年上半年以來央行多次降準降息，陸續(xù)出臺“330新政”及公積金貸款購房政策，國家宏觀調控政策不斷加壓，住房信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記預期的加強是否對縣級城市空置住宅產(chǎn)生了影響，我們通過對抽樣調查的結果進行分析，以了解辰溪縣住宅空置的現(xiàn)狀及成因。

一、樣本選擇與調查分析方法

（一）調查方法

1、物業(yè)公司問卷調查。本次調查由于時間、精力以及其他方面條件的限制，采取典型抽樣調查的方法進行，即在城區(qū)內符合調查條件的住宅小區(qū)，發(fā)調查問卷至各小區(qū)物業(yè)公司。本次問卷調查共計發(fā)出問卷100份，回收60份，其中有效問卷50份。

2、購房者隨機訪談。在符合調查條件住宅小區(qū)的購房者中隨機進行訪談調查，調查內容包括工作地點，購房目的，未入住原因等。

（二）空置率計算方法

考慮到調查數(shù)據(jù)獲取的情況，每個住宅小區(qū)住房空置率的量化，采取以下計算方法：

住宅空置率=（未售住宅套數(shù)+未收房住宅套數(shù)+收房未入住住宅套數(shù)）/住宅總套數(shù)*100%

通過公式計算出辰溪縣總體住宅空置率和各行政區(qū)住宅空置率。采用定性研究方法對小區(qū)住房空置率與小區(qū)區(qū)位、交房年限、銷售均價、戶室面積的關系進行初步分析。

二、辰溪縣住宅空置現(xiàn)狀分析

（一）全縣住宅空置率

通過對50份有效樣本數(shù)據(jù)進行匯總統(tǒng)計后得出，辰溪縣總體住宅空置率為40.41%。根據(jù)定義，本文住宅空置率由三部分組成：住宅待售率、住宅未收房率、住宅收房未入住率。樣本小區(qū)總體住宅待售率為38%，其中樣本小區(qū)中待售率最高值為65%；而住宅未收房率為10.27%；樣本小區(qū)總體住宅收房未入住率為10.91%。

（二）住宅空置率的影響因素

1、區(qū)位因素。區(qū)位因素對住宅空置率的影響，基本滿足離中心城區(qū)越遠住宅空置率越高的規(guī)律。在這五個樣本樓盤中建欣家園與祥宇星城是距離縣城中心位置相對來說距離較遠，其空置率相應也偏高。而其他三個樓盤距離中心城區(qū)較近，但是先鋒國際的相應配套設施和環(huán)境因素致使住房空置率較高。

2、成交均價。將樣本小區(qū)的成交均價進行分類統(tǒng)計，從以下折線圖可以看出，成交均價與住宅空置率之間并不存在嚴格意義上的線性關系，成交均價與住宅空置率之間的關系，實際是價格背后隱含的區(qū)位條件、配套成熟度、房屋質量等諸多因素綜合作用在住宅空置率上的結果?？h城的大部分居民消費水平不高，收入有限，對于高房價來說，居民都會量力而為。在相比較下他們會選擇性價比較高的住房。

3、套均面積。套均面積與住宅空置率整體呈現(xiàn)中小戶型空置率偏高，大戶型空置率低的特點。套均面積與住宅空置率之間的關系，主要和項目受眾客戶家庭人口情況、項目營銷策略等因素有緊密聯(lián)系。考慮到住房的實用性現(xiàn)如今大部分家庭以三口之家為主，小戶型相比其他兩種戶型而言更受歡迎。90M2以下的住房空置率僅為23.5%，而大面積住房類型（144M2）的空置率是最高的，占82.86%。

三、辰溪縣住宅空置原因分析

（一）住宅未售的主要原因

1、住宅產(chǎn)品庫存量較高。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成8.30億元，增長40.0%。其中，住宅投資4.79億元，增長20.5%；辦公用房投資0.17億元，增長66.1%；商業(yè)營業(yè)用房投資2.55億元，增長99.3%；其他投資0.79億元，增長38.7%。全年商品住房施工面積140.68萬平方米，增長36.7%。其中住宅施工面積92.66萬平方米，增長44.3%。商品房銷售面積20.37萬平方米，下降28.8%；實現(xiàn)銷售額5.54億元，下降32.6%。

2、新興區(qū)域基礎配套設施落后。對空置率較高的樣本小區(qū)進行分析后發(fā)現(xiàn)，除了因交房年限短而導致的高空置率外，大部分空置率較高的樣本小區(qū)分布在相對偏僻的新興區(qū)域，市政設施和公共服務設施還跟不上業(yè)主入住的基本需求。交通不便、區(qū)域基礎設施落后、配套服務設施不完善等問題不僅成為新興區(qū)域住宅滯銷嚴重的首要原因，而且也是小區(qū)交房后業(yè)主不愿立即入住的重要顧慮。

（二）交房未住的主要原因

通過對購房者進行訪問，將交房后未入住使用的購房者住宅空置原因進行歸納統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，有受訪者表示區(qū)域配套、提前購房、經(jīng)濟壓力等原因，住宅目前處于未裝修狀態(tài)；值得一提的是，有個別受訪者表示是因為房屋存在質量問題，未對房屋進行驗收而空置。歸納起來，對購房者交房未住的原因主要有以下幾個方面：

1、居民可支配收入不足。由于居民手中可支配收入不足，經(jīng)濟壓力較大，使得很多業(yè)主的毛坯房交房后無法立即拿出資金投入裝修，是導致房屋空置的重要原因之一。另外購房者急需資金周轉時，也會通過以出售不動產(chǎn)變現(xiàn)的方式度過危機，導致在等待出售的這段時間內，房屋處于空置狀態(tài)。

2、區(qū)域配套設施不完善。距離中心城區(qū)較遠，地理位置相對較偏遠，交通便利程度、基礎配套設施成熟度均無法和中心城區(qū)內成熟地段相比。道路、交通、水、電、氣、電訊等居住條件和就學、就醫(yī)、購物、文化娛樂等配套服務還不夠成熟是此類地段內住宅空置的主要原因。

3、人口流動的影響。由于外出務工人員的逐年增加，農(nóng)村人均收入得到顯著改善。他們紛紛從農(nóng)村地區(qū)遷往縣城并在此置業(yè)。但是這些外出務工人員的存在，他們的流動性比較高，雖然在縣城置業(yè)但是沒有將自己所購房屋進行使用。這加劇了我市房屋空置的不確定性因素，會在一定時間內造成本市房屋空置現(xiàn)象。

四、對策

（一）政府應該對房地產(chǎn)政策領域通過“增量節(jié)源，存量開流”的方式推進去庫存行動。加強商品住宅用地計劃管理和規(guī)劃審批調控，合理控制商品住宅增量，暫停新建商品住宅項目規(guī)劃報建審批。

（二）政府應當實施的打通商品房與保障房的通道、鼓勵農(nóng)民工回鄉(xiāng)購房等措施，則是在庫存的存量部分“開流”。對回鄉(xiāng)置業(yè)的市民給予部分購房優(yōu)惠，從商品存量房中回購住房用于解決辰溪縣的保障房，這樣既解決了存量房，也使低收入家庭住房問題得以解決，政府不需額外建房用于保障房項目，一舉兩得。（作者單位：湘潭大學）

參考文獻：

[1] 賈士靖、王珊珊、韓素卿.石家莊市住房空置率調查分析[J].建筑經(jīng)濟，2010年第3期.