趙一

（渤海大學(xué) 管理學(xué)院，遼寧 錦州 121000）

商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險管理

趙一

（渤海大學(xué) 管理學(xué)院，遼寧 錦州 121000）

個人住房貸款在我國雖然已經(jīng)構(gòu)建了相對比較完善的風(fēng)險防范制度，但是還是無法從根本上避免風(fēng)險問題的出現(xiàn)，因此需要做好個人住房貸款的風(fēng)險管理工作。個人住房貸款風(fēng)險的防范措施是保障銀行資金安全以及我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要措施。我國相關(guān)部門應(yīng)該加強(qiáng)法律建設(shè)，健全個人房貸相關(guān)的法律體系，通過法律手段來保障貸款銀行的合法利益。而且也要加強(qiáng)相應(yīng)業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德和操作技能，加強(qiáng)內(nèi)部管理和外部監(jiān)控，從整體上提高商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險把控能力。

商業(yè)銀行；個人住房貸款；風(fēng)險管理；防范措施

居住環(huán)境的好壞在一定程度上直接決定著百姓的生活質(zhì)量問題，并且居民的住房問題是作為保障民生的一個最為基礎(chǔ)性的問題出現(xiàn)的，因此在一定程度上發(fā)展相關(guān)的金融房產(chǎn)是居民住房信貸的基本保障。商業(yè)銀行個人住房貸款作為住房金融的重要組成部分對于居民居住生活來說具有重要的現(xiàn)實意義。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快，個人住房得到快速發(fā)展，房貸不良貸款的數(shù)量也隨之增多。本文根據(jù)商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀，分析其風(fēng)險存在的原因以及預(yù)防辦法。

一、個人住房貸款的相關(guān)含義、特點(diǎn)

(一)個人住房貸款的含義

對于個人住房貸款來說，其最主要的含義就是銀行通過特殊的形式向外部借款人提供的一部分用于購買房產(chǎn)的貸款，而且相關(guān)貸款人在進(jìn)行這方面貸款的過程中需要進(jìn)行一定的擔(dān)保工作，保證一定的信譽(yù)問題。就目前的發(fā)展情況來看，個人住房貸款分為以下幾個類別，首先是委托貸款，委托貸款主要是通過相關(guān)管理中心，例如住房公積金管理中心，此類第三方來進(jìn)行房貸的發(fā)放工作的，這一部分資金也是屬于公積金貸款種類的，這部分由相關(guān)房產(chǎn)代理進(jìn)行發(fā)放的貸款利率是非常低的，其次就是自營貸款是指向購房者發(fā)放的貸款來源主要是銀行資金，自營貸款被稱為商業(yè)個人住房貸款。最后則是組合貸款，組合貸款主要是指是指以住房公積金存款和銀行信貸資金為來源向同一貸款人所發(fā)放的用于購買普通住房的貸款，這一貸款方式是前兩者的有機(jī)結(jié)合。

(二)個人住房貸款的幾大特點(diǎn)

1.貸款金額相比于其他普通貸款金額來說，其數(shù)量是非常大的，而且相比于普通貸款的期限來說，住房貸款的期限也是較長的，一般情況下個人住房貸款的金額一般在幾十萬甚至幾百萬元，可以看出個人住房貸款的金額非常大，并且貸款的期限從10年到30年不等。

2.個人住房貸款不同于普通貸款的另一個方面就是面向?qū)ο笫遣煌?，一方面?zhèn)€人住房貸款只面向于房地產(chǎn)的購買，無法進(jìn)行其他方面上的使用，但是普通貸款的對象是非常普遍的，另一方面貸款對象是具備完全民事能力的自然人，貸款所購買的房屋使得住房貸款具備一定的專一性。

3.二者在實際的償還方式上存在一定的差異，個人住房貸款需要按照月份來進(jìn)行貸款和本息的償還。

4.貸款在抵押對象上的選擇上主要用所購買的房屋或者已購房屋。

總的來說，個人住房貸款還具備一定的分散性隱蔽性以及滯后性的特點(diǎn)，這種種特點(diǎn)在很大程度上為貸款銀行帶來了一定的困難。

二、個人住房貸款的主要風(fēng)險

對于個人住房貸款來說，所存在的風(fēng)險主要就是有關(guān)貸款人在進(jìn)行相關(guān)貸款的償還過程中出現(xiàn)一定的無法償還的現(xiàn)象就會使得商業(yè)銀行出現(xiàn)一定的損失，這方面由于相關(guān)貸款人無法及時有效的償還貸款的風(fēng)險就是商業(yè)銀行所面臨的一般風(fēng)險。個人住房貸款其自身特點(diǎn)以及其特殊的市場環(huán)境等導(dǎo)致貸款風(fēng)險發(fā)生的必然性和可能性。目前，依據(jù)現(xiàn)有的市場體系，個人住房貸款主要面臨以下風(fēng)險：

(一)信用風(fēng)險

信用風(fēng)險在一定程度上屬于商業(yè)銀行在相關(guān)個人住房貸款中的主要風(fēng)險類別，它主要包含了被迫違約、理性

違約、提前還款三種形式。

1.被迫違約是指借款人的違約行為是被動的。由于貸款人在貸款期間的支付能力下降或者發(fā)生突然事件從而導(dǎo)致貸款人無法向貸款銀行償還貸款本金和利息。我國市場環(huán)境比較復(fù)雜，物價上漲，就業(yè)條件嚴(yán)峻、教育、醫(yī)療費(fèi)用上升都會導(dǎo)致貸款人的支付能力下降。并且，就目前的形勢來看，實際的商業(yè)銀行對相關(guān)貸款人償還能力的審核都是處于被動階段的，即只是簡單意義上的對相關(guān)貸款人還款能力進(jìn)行判斷，存在較大的違約風(fēng)險。

2.理性違約是指貸款人在理性狀態(tài)下主動放棄還款而產(chǎn)生的違約行為。如果房價跌幅增大，利率上漲，在一定程度上會使得實際的需要償還的成本要高于還款之后所獲取的收益，而這樣情況下，還款人往往會放棄還款，保證自身的利益問題。3)其次還存在較大一部分提前還款的現(xiàn)象，在很大程度上如果還款人請吃了相關(guān)市場利率要低于合同利率的話，就會采取提前還款的策略，這種策略在很大程度上會使得銀行失去一部分的利息利益，從而使得銀行出現(xiàn)一定的損失。

(二)系統(tǒng)性風(fēng)險

商業(yè)銀行個人住房貸款系統(tǒng)性風(fēng)險主要包含了房地產(chǎn)市場政策風(fēng)險、利率風(fēng)險以及法律風(fēng)險三部分。

1.相關(guān)房地產(chǎn)市場的政策風(fēng)險在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的原因主要是由于相關(guān)市場中出現(xiàn)了較大的政策改變而而使得個人住房貸款風(fēng)險提高。房地產(chǎn)市場的健康、繁榮發(fā)展直接影響到國民經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定。加強(qiáng)對房地產(chǎn)的開發(fā)能夠進(jìn)一步拉大國內(nèi)投資和消費(fèi)。但是目前，房地產(chǎn)市場環(huán)境并不樂觀，由于房價飆升、投機(jī)商的不斷炒作導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫化越來越嚴(yán)重，而且使人們的利益受到嚴(yán)重?fù)p害。為了有效控制這種現(xiàn)象，國家實施了一系列調(diào)整政策，房價增速得到一定的控制。但是，這有可能會引起部分地區(qū)房價跌速過快，從而增加了商業(yè)銀行的還款風(fēng)險。而且，由于銀行抵押物資產(chǎn)價值降低也會使銀行遭受損失。

2.利率風(fēng)險指的是利率變動而使得銀行資產(chǎn)價值發(fā)生變化所帶來的風(fēng)險。實踐表明，無論是利率的上漲還是下跌都會對銀行資產(chǎn)價值造成不利的影響。如果利率上調(diào)，必然會導(dǎo)致個人住房貸款利率上升，加大貸款人還款的壓力，引發(fā)貸款人違約行為。如果利率下調(diào)，則容易導(dǎo)致貸款人提前還款的行為，給銀行帶來一定的損失。

3.法律風(fēng)險是由于法律制度不夠完善，而使得一些貸款業(yè)務(wù)無法得到相應(yīng)法律的保障，銀行在開辦一些業(yè)務(wù)時無法可依，銀行和客戶之間的法律約束力不強(qiáng)，容易給銀行個人住房貸款帶來一定的風(fēng)險。

(三)抵押物風(fēng)險

抵押物風(fēng)險指的是抵押物價值減少而給銀行帶來的風(fēng)險和損失。具體表現(xiàn)在抵押物產(chǎn)權(quán)問題和抵押物變現(xiàn)問題兩個方面。其中抵押物產(chǎn)權(quán)問題是指在貸款人還款期限內(nèi)，由于城市建設(shè)、規(guī)劃而導(dǎo)致抵押的房屋被拆遷或者政府進(jìn)行征地建設(shè)，就會產(chǎn)生抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險。即使政府會給與一定的拆遷補(bǔ)償，如果實際的補(bǔ)償價格低于市場價格的話，這在一定程度上給銀行造成了一定的損失。抵押物在拍賣過程中，由于缺乏拍賣市場需求，從而使拍賣無法得到實現(xiàn)，銀行不能夠?qū)崿F(xiàn)真正的抵押權(quán)，或者由于市場原因以及自然損耗等使得抵押物出現(xiàn)貶值情況。

(四)銀行內(nèi)部操作風(fēng)險

我國商業(yè)銀行個人住房貸款起步比較遲，發(fā)展時間短，相對應(yīng)的個人信用體系以及內(nèi)部控制體系還不夠完善，其業(yè)務(wù)管理和操作存在很大的不足，使得很多低資質(zhì)、高風(fēng)險人群乘虛而入，從而給銀行個人貸款帶來一定的風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，銀行的個人貸款業(yè)務(wù)也越來越多，為了得到更多的市場份額，很多銀行放寬了貸款條件，使一些信用不高的客戶也能夠輕易取得貸款。而且，我國大多數(shù)銀行缺乏貸款業(yè)務(wù)的激勵約束制度，業(yè)務(wù)審查不夠仔細(xì)，貸款的各個時期相對獨(dú)立，缺乏銜接，導(dǎo)致潛在的風(fēng)險不斷增大。在貸款業(yè)務(wù)工作中，相關(guān)人員的工作經(jīng)驗不足，操作水平不高，能力不強(qiáng)，無法達(dá)到應(yīng)有的要求。業(yè)務(wù)操作過程中，貸款流程操作不夠規(guī)范，工作人員的疏忽和不謹(jǐn)慎也導(dǎo)致貸款風(fēng)險的增加。

(五)市場和政策風(fēng)險

1.市場風(fēng)險。市場風(fēng)險指的是由于國民經(jīng)濟(jì)增長速度變緩，市場出現(xiàn)了一定的波動，使得實際房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到影響，而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了影響就會對相關(guān)銀行造成一定損失。房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)相比，往往受到經(jīng)濟(jì)周期的影響更大。

2.政策風(fēng)險。政策變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的變化，從而給商業(yè)銀行帶來一定的損失。需要注意的是，相關(guān)房地產(chǎn)市場發(fā)展比個人消費(fèi)能力高，就會出現(xiàn)較大的泡沫現(xiàn)象。政府就會采用相應(yīng)的措施來進(jìn)行調(diào)整。這些房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整措施，在一定程度上會增加商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險，先前貸款購買房子的人的投資在現(xiàn)行政策下必然會造成損失，從而導(dǎo)致貸款違約率的上身，給銀行帶來一定的損失。

(六)管理風(fēng)險

商業(yè)銀行的個人住房貸款管理風(fēng)險主要體現(xiàn)在內(nèi)部信息不對稱和自身體系不夠健全這兩個方面。它包含了逆向選擇和道德風(fēng)險。其中，逆向選擇主要指的是在實際的交易雙方中，所獲取到的信息是不對稱的，一方獲取的信息容量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于另一方，導(dǎo)致在實際的市場價格下降而導(dǎo)致劣質(zhì)商品占據(jù)了一定優(yōu)勢，市場交易產(chǎn)品的整

體質(zhì)量出現(xiàn)下降現(xiàn)象。并且，由于大多數(shù)商業(yè)銀行缺乏完善的監(jiān)督體制，在相關(guān)貸款業(yè)務(wù)操作中，操作人員無法做到盡職盡責(zé)，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險。

三、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的防范措施

(一)完善商業(yè)銀行風(fēng)險管理機(jī)制

1.提高銀行職員道德和風(fēng)險管理意識。近幾年，由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較好，商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)的經(jīng)營模式主要是以個人住房貸款為優(yōu)良資產(chǎn)為基礎(chǔ)，降低貸款條件來吸引顧客，爭奪市場份額。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的減緩，物價的上漲以及就業(yè)壓力的提升。銀行也開始努力做好相關(guān)業(yè)務(wù)的信用風(fēng)險防護(hù)。首先，應(yīng)該提高業(yè)務(wù)員工的職業(yè)道德，加強(qiáng)風(fēng)險意識的培訓(xùn)。提高職業(yè)道德，明確相關(guān)責(zé)任，禁止私自故意降低門檻進(jìn)行貸款，從而防止?jié)撛诘男庞梦C(jī)。

2.建立動態(tài)風(fēng)險管理體系。目前，大多數(shù)銀行的風(fēng)險管理是靜態(tài)的，也就是說只是對貸款人貸款時的還款能力進(jìn)行審查，沒有注意到貸款人還款過程的動態(tài)變化。應(yīng)該建立個人住房貸款風(fēng)險動態(tài)管理體系，對風(fēng)險的產(chǎn)生、處理作全面的動態(tài)監(jiān)管。首先，要抓好個人住房貸款的貸前審查，通過貸前審查來了解貸款人的資信狀況，這其中包括貸款人的收入證明、財產(chǎn)狀況以及以前的借款償還狀況等。其次，在貸款人貸款期限內(nèi)進(jìn)行動態(tài)的跟蹤管理，對貸款人的收入變動、是否按時還款以及投資活動等進(jìn)行動態(tài)監(jiān)督。通過與其他商業(yè)銀行的連網(wǎng)來進(jìn)一步完善貸款人的信用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)。最后，貸款商業(yè)銀行要進(jìn)行抵押物的調(diào)查和處置，在確認(rèn)貸款人違約的情況下要將抵押物及時處理，從而減少銀行的損失。

3.建立完善的個人信用網(wǎng)絡(luò)。個人信貸機(jī)構(gòu)應(yīng)該建立完善的信用網(wǎng)絡(luò)為商業(yè)銀行發(fā)放貸款提供一定的參考。個人信貸機(jī)構(gòu)要建立完善的信用評估體系，通過建立標(biāo)準(zhǔn)、有效、統(tǒng)一的信用評估模型，準(zhǔn)確評估貸款人信用等級。

(二)嚴(yán)格執(zhí)行國家的房貸政策

隨著經(jīng)濟(jì)放緩，為了防止房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生以及維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，國家出臺了一系列的政策來抑制房價過高、投資過熱的現(xiàn)象。對于相關(guān)房地產(chǎn)的發(fā)展來說，實施一定的國家房貸政策能夠有效地對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行遏制，保證房地產(chǎn)市場的健康有效發(fā)展。

(三)建立功能互補(bǔ)的擔(dān)保機(jī)制

建立一定的功能互補(bǔ)擔(dān)保機(jī)制對于商業(yè)銀行來說是非常重要并且有效的，通過借鑒西方發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗，我國建立了以住房置業(yè)擔(dān)保和個人住房抵押貸款擔(dān)保保險為主的擔(dān)保機(jī)制，《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》中規(guī)定，住房置業(yè)擔(dān)保公司是以盈利為目的的企業(yè)法人，對于申請限價房、公租房、廉租房的中低收入群體而言，缺乏必要的保障。所以，需要建立政策性的個人住房貸款擔(dān)保機(jī)制，并且要與商業(yè)性的住房貸款擔(dān)保機(jī)制進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，形成完整的住房貸款擔(dān)保體系。首先，由政府部門出資組建專門為中低收入者提供住房貸款擔(dān)保的機(jī)構(gòu)，為中低收入者提供住房擔(dān)保。其次，改革完善現(xiàn)有的住房置業(yè)擔(dān)保公司體制，通過股份轉(zhuǎn)換的方法來加強(qiáng)其體制建設(shè)，強(qiáng)化政策性擔(dān)保功能。最后，通過稅收以及政策優(yōu)惠等手段來鼓勵商業(yè)保險公司加入，拓寬保險公司廢物范圍，采取聯(lián)保方式將保證保險和人身、財產(chǎn)相結(jié)合，降低債權(quán)人和保險人的風(fēng)險。

(四)進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管和立法

通過加強(qiáng)監(jiān)管和立法來進(jìn)一步加強(qiáng)個人住房貸款市場的監(jiān)管力度，維護(hù)個人住房貸款市場秩序，保障市場穩(wěn)定是降低商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的有效措施。首先，要健全相關(guān)的法律體系，使處理抵押物訴訟和其他相關(guān)交易糾紛的時候能夠有法可依，通過法律途徑來維護(hù)貸款銀行以及借款人的利益。其次，設(shè)立專門的處理銀行抵押貸款小額訴訟法庭，簡化相應(yīng)的審查流程，提高審查效率，并且要增加其公開性和透明度。最后，建立嚴(yán)密的監(jiān)管體系，聯(lián)合銀監(jiān)會、證監(jiān)會、中介機(jī)構(gòu)等進(jìn)行楊哥的監(jiān)管。并且建立明確的獎罰制度，對于失信和信息濫用的行為要進(jìn)行相應(yīng)的懲罰。

(五)建立個人住房貸款風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

想要保證個人貸款的地風(fēng)險性，就需要建立個人住房貸款風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。首先，建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫，完善信息共享網(wǎng)絡(luò)，不斷收集相關(guān)數(shù)據(jù)，建立完善的數(shù)據(jù)信息資源。其次，開發(fā)科學(xué)、合理的風(fēng)險預(yù)警模型，根據(jù)每個地區(qū)的不同情況，建立具有針對性的預(yù)警模型。最后，建立快速反應(yīng)和預(yù)控機(jī)制，從而能夠使?jié)撛诘娘L(fēng)險能夠及時發(fā)現(xiàn)并處理。

結(jié)束語

個人住房貸款風(fēng)險的防范措施是保障銀行資金安全以及我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要措施。相關(guān)部門應(yīng)該加強(qiáng)法律建設(shè)，健全個人房貸相關(guān)的法律體系，通過法律手段來保障貸款銀行的合法利益。而且也要加強(qiáng)相應(yīng)業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德和操作技能，加強(qiáng)內(nèi)部管理和外部監(jiān)控，從整體上提高商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險把控能力。

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[責(zé)任編輯：潘洪志]

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1009-6043（2016）12-0136-03

2016-11-07