任麗新

摘要：新經(jīng)濟(jì)常態(tài)之下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅速的發(fā)展，但與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了增加自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，不得不面臨更大的成本開支。因此，在這樣的困境下，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度的重要性開始凸顯。文章將從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制制度著手，深入分析其中的問題，并提出相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì)常態(tài)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；內(nèi)部控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀

（一）內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)未得到企業(yè)足夠重視

就目前情況而言，雖然大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均有內(nèi)部控制機(jī)制，但在實(shí)際的操作中，因?yàn)閮?nèi)部控制制度所帶來的經(jīng)濟(jì)效益需要在很長(zhǎng)一段時(shí)間后才能夠突顯出來。因此，企業(yè)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)并未真正認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制制度的重要作用，往往只將關(guān)注的重點(diǎn)放在了如何開源的問題之上，而忽視了節(jié)源問題。

（二）內(nèi)部控制專業(yè)管理人才缺乏

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國(guó)家各種宏觀政策的頒布，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)及施工方面的壓力也逐漸增加，企業(yè)對(duì)于專業(yè)性管理人才的要求也愈加嚴(yán)格。但就當(dāng)前而言，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都極度缺乏擁有豐富管理經(jīng)驗(yàn)以及專業(yè)技能更高的內(nèi)部控制管理人才。同時(shí)，內(nèi)部控制制度的構(gòu)建涉及到財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)以及管理等諸多方面，內(nèi)部控制工作更加復(fù)雜，對(duì)相關(guān)工作人員的要求也越高。我國(guó)的內(nèi)部控制管理人才專業(yè)技能不足、專業(yè)素質(zhì)不夠，這些都會(huì)在一定程度上影響到企業(yè)內(nèi)部控制工作的順利進(jìn)行。

（三）內(nèi)部控制制度實(shí)行的難度較大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過程中需要經(jīng)過較長(zhǎng)的時(shí)間周期，從項(xiàng)目地址的選擇、項(xiàng)目的立項(xiàng)、土地的征收、居民的拆遷、施工場(chǎng)地的探測(cè)開發(fā)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工到后期的合格驗(yàn)收、銷售移交，需要?dú)v經(jīng)很長(zhǎng)的一段時(shí)間，短則數(shù)月，多則數(shù)年，具有較大的時(shí)間跨度區(qū)間。與此同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在具體施工、發(fā)展、完成的整個(gè)過程中，涉及區(qū)域十分廣泛，不僅牽涉到建設(shè)施工企業(yè)、城市規(guī)劃局、施工材料供應(yīng)方、設(shè)計(jì)單位等多個(gè)主體，在項(xiàng)目進(jìn)行的整個(gè)過程中，還需要多個(gè)工種的合作協(xié)調(diào)。除此之外，企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的前期需要投資較多的發(fā)展資金，進(jìn)而在該階段企業(yè)需要面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。以上諸多因素，均在一定程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制的實(shí)施難度。

（四）企業(yè)監(jiān)督體系缺乏

企業(yè)在進(jìn)行監(jiān)督評(píng)審時(shí)主要依賴企業(yè)的內(nèi)審機(jī)構(gòu)，但在企業(yè)實(shí)際的發(fā)展中，企業(yè)的內(nèi)審機(jī)構(gòu)多數(shù)是以財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一分配管理的，并未構(gòu)建成一個(gè)獨(dú)立的監(jiān)督系統(tǒng)。除此之外，內(nèi)部審計(jì)的工作職能并沒有得到充分的發(fā)揮，多只是進(jìn)行簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)賬目操作工作。同時(shí)，企業(yè)監(jiān)督體系的缺乏使得企業(yè)在主觀上直接忽略了各個(gè)機(jī)構(gòu)部門的工作效率、內(nèi)部審查工作以及內(nèi)部控制制度等評(píng)價(jià)工作，企業(yè)內(nèi)部控制制度的有效實(shí)行受到影響。

（五）缺乏完善的企業(yè)文化

完善的企業(yè)文化將會(huì)在一定程度上影響企業(yè)的員工的思維與行為方式，有利于提高企業(yè)員工的工作積極性，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。但目前來說，多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)尚未構(gòu)成符合自身實(shí)際發(fā)展情況的企業(yè)文化。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的相關(guān)策略

（一）構(gòu)建良好的企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境

企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的良好與否將會(huì)對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制管理的效果產(chǎn)生直接的影響。從管理者角度而言，企業(yè)的相關(guān)管理人員，應(yīng)提高自身對(duì)于內(nèi)部控制體系的認(rèn)識(shí)，深入了解內(nèi)部控制制度對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要意義。而對(duì)于企業(yè)的員工而言，企業(yè)應(yīng)該要注重員工的培訓(xùn)工作，以各類知識(shí)的宣傳、技能培訓(xùn)活動(dòng)來提高員工對(duì)于企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制的認(rèn)識(shí)，促進(jìn)內(nèi)部控制制度的實(shí)行，構(gòu)建良好的企業(yè)文化，增加企業(yè)的凝聚力。與此同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)該努力構(gòu)建相應(yīng)的內(nèi)部產(chǎn)權(quán)制度， 充分借鑒國(guó)外優(yōu)秀企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身實(shí)際發(fā)展情況，創(chuàng)設(shè)相應(yīng)的董事會(huì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部員工與企業(yè)外部員工的緊密聯(lián)系，保證內(nèi)部控制制度監(jiān)督系統(tǒng)的科學(xué)性與完善性。最后，企業(yè)還應(yīng)重視自身的文化建設(shè)，有計(jì)劃、有目的開展企業(yè)活動(dòng)，讓企業(yè)的管理者、企業(yè)的員工在參與活動(dòng)的過程中形成凝聚力，營(yíng)造良好的文化氛圍，增加員工工作的幸福感。

（二）加強(qiáng)業(yè)務(wù)監(jiān)控，以成本為杠桿

動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本是組成成本管理的重要部分。其中，目標(biāo)成本不僅是項(xiàng)目成本的控制線，更是成本管理的重要基礎(chǔ)，目標(biāo)成本的合理化將有利于項(xiàng)目成本的有效控制。同時(shí)，成本管理的關(guān)鍵是動(dòng)態(tài)成本管理，它起著直接反饋目標(biāo)成本執(zhí)行的重要作用。因此，企業(yè)需要進(jìn)一步強(qiáng)化業(yè)務(wù)的監(jiān)控力度，提高業(yè)務(wù)的監(jiān)控水平，堅(jiān)持以成本為主要杠桿。在具體操作時(shí)，企業(yè)需要關(guān)注這幾個(gè)方面：目標(biāo)成本變更與形成的評(píng)審工作、動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本差異的監(jiān)督工作，加強(qiáng)目標(biāo)成本與戰(zhàn)略聯(lián)系。

（三）從業(yè)務(wù)流程優(yōu)化著手，構(gòu)建完善的內(nèi)部控制

為了構(gòu)建完善科學(xué)的內(nèi)部控制制度，企業(yè)可以從業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化作為主要著手點(diǎn)。第一，構(gòu)建招投標(biāo)內(nèi)部控制制度，企業(yè)在強(qiáng)化招投標(biāo)管理的規(guī)劃建設(shè)時(shí)堅(jiān)持以系統(tǒng)的觀點(diǎn)看待問題，嚴(yán)格控制合格供應(yīng)商的管理程序，促進(jìn)合格供方庫(kù)的建立與完善。在制定企業(yè)單項(xiàng)招標(biāo)計(jì)劃及招標(biāo)年計(jì)劃時(shí)，需充分考慮公司的項(xiàng)目進(jìn)度以及公司的發(fā)展戰(zhàn)略。第二，加強(qiáng)合同管理方面的內(nèi)部控制工作，合同的管理工作應(yīng)該包含材料設(shè)備合同、土地合同以及工程合同等與工程合同相關(guān)聯(lián)的信息管理工作。最后是加強(qiáng)客戶關(guān)系管理的內(nèi)部控制工作，房地產(chǎn)行業(yè)在逐步發(fā)展過程中，逐漸由原來的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，客戶的滿意度逐漸成為影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素，企業(yè)在進(jìn)行客戶關(guān)系管理的內(nèi)部控制時(shí)，可以從售前、售中、售后這三個(gè)階段進(jìn)行操作。

（四）加強(qiáng)會(huì)計(jì)系統(tǒng)的內(nèi)部控制

一方面，我國(guó)企業(yè)的會(huì)計(jì)多數(shù)只是進(jìn)行單純的會(huì)計(jì)核算工作，大部分企業(yè)的會(huì)計(jì)工作都只是報(bào)賬工作，在確認(rèn)具體的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的過程中，企業(yè)管理決策層起著重要的主導(dǎo)作用，企業(yè)的會(huì)計(jì)工作的獨(dú)立性無法保證、企業(yè)的管理與監(jiān)督職能被極大的弱化。另一方面，我國(guó)的會(huì)計(jì)制度、準(zhǔn)則以及相關(guān)的法律法規(guī)都是政府起著重要的主導(dǎo)作用，企業(yè)的會(huì)計(jì)信息多淪為對(duì)外的公共產(chǎn)品。因此，企業(yè)內(nèi)部提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的動(dòng)力減少，少數(shù)企業(yè)甚至?xí)嬖跒榱俗陨淼睦娑峁┨摷贂?huì)計(jì)信息等行為。

保證會(huì)計(jì)系統(tǒng)的科學(xué)性、有效性，不僅有利于真實(shí)、客觀的記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)信息，有利于相關(guān)會(huì)計(jì)事項(xiàng)信息的披露，還有利于會(huì)計(jì)戰(zhàn)略的重新定位。在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)之下，現(xiàn)代會(huì)計(jì)的地位有所提高，其存在的意義除了為內(nèi)部管理提供服務(wù)的工具之外，還需要會(huì)計(jì)系統(tǒng)與管理的聯(lián)系，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)計(jì)傳統(tǒng)的核算內(nèi)容也開始進(jìn)一步延伸到有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)管理等方面，它將有利于企業(yè)管理控制系統(tǒng)的完善，有利于整個(gè)組織效率的提高。當(dāng)金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)，企業(yè)的會(huì)計(jì)系統(tǒng)為了有效的防范風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)的最小化，可以構(gòu)建相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防控系統(tǒng)，從風(fēng)險(xiǎn)提示、防范、控制、管理這四個(gè)方面進(jìn)行具體操作。

（五）實(shí)行全方位的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

想要進(jìn)一步提高企業(yè)的內(nèi)部控制效率、保證企業(yè)內(nèi)部控制的效果，企業(yè)需要重點(diǎn)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與環(huán)境控制這兩個(gè)方面。就國(guó)外企業(yè)來說，其多數(shù)采用SWOT風(fēng)險(xiǎn)分析方法，對(duì)外分析外界威脅與機(jī)會(huì)，對(duì)內(nèi)分析自身的短處長(zhǎng)處、劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)，從內(nèi)外兩個(gè)方面來制定自身的發(fā)展計(jì)劃。就國(guó)內(nèi)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)也可以在多個(gè)方面采用SWOT這種的分析方法，在企業(yè)進(jìn)行日常內(nèi)部控制時(shí)采用這種方法，在制定戰(zhàn)略目標(biāo)時(shí)采用SWOT分析方法，以此來降低內(nèi)部控制目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在進(jìn)行具體風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)，除了需要?dú)v經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)的辨別過程、風(fēng)險(xiǎn)的分析過程。還需要?dú)v經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)的管理、控制過程。在這一階段，企業(yè)還需要注意防范因內(nèi)外部環(huán)境變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)問題，有條件的企業(yè)還可以聘請(qǐng)專門的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，以提升自身的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力。

三、結(jié)語(yǔ)

就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其內(nèi)部控制的構(gòu)建與完善不僅可以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平，還有利于降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的可持續(xù)行。但目前來說，在新常態(tài)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制還存在著較多的問題，而想要徹底的解決這些問題，房地產(chǎn)企業(yè)還需要不斷地探索努力。

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（作者單位：天津市津辰銀河投資發(fā)展有限公司）