張京+李建峰

摘要： 為了研究我國(guó)現(xiàn)階段新興起的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)眾籌的風(fēng)險(xiǎn)，基于我國(guó)目前的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)眾籌案例提取風(fēng)險(xiǎn)因素，從風(fēng)險(xiǎn)類型、主體承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)維度分別進(jìn)行分析。整合后提出了房地產(chǎn)眾籌三維風(fēng)險(xiǎn)分析模型，并運(yùn)用三維風(fēng)險(xiǎn)坐標(biāo)對(duì)實(shí)例進(jìn)行分析，分析表明：運(yùn)用三維風(fēng)險(xiǎn)分析模型得出三維風(fēng)險(xiǎn)坐標(biāo)將更加清晰地理清不同時(shí)段不同主體的風(fēng)險(xiǎn)，便于提前采取措施。

Abstract： In order to study the risk of preliminary Internet-real estate crowd-funding， different types of risks are extracted from current practices from risk types， main body and project stages dimensions. Then the three-dimensional analyzing model is put forward， being used in the analysis of a crowd-funding example. The result suggests that the three-dimensional analyzing model can help identify the mass risk of every stage，every main body and every kind. And it helps to take measures to avoid these risks.

關(guān)鍵詞： 互聯(lián)網(wǎng)+；房地產(chǎn)眾籌；風(fēng)險(xiǎn)；三維風(fēng)險(xiǎn)模型；風(fēng)險(xiǎn)坐標(biāo)

Key words： Internet plus；real estate crowd-funding；risk；three-dimensional risk model；risk coordinate

中圖分類號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）17-0007-04

0 引言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)由黃金時(shí)代轉(zhuǎn)為白銀時(shí)代[1]，去庫(kù)存和回籠資金壓力日益增大，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)眾籌應(yīng)運(yùn)而生。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)眾籌作為一個(gè)“互聯(lián)網(wǎng)+”的產(chǎn)物，有著高效籌集社會(huì)閑散資金、宣傳力度大等諸多優(yōu)點(diǎn)，因而獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞。但同時(shí)，房地產(chǎn)眾籌很多方面發(fā)展很不完善，存在較多風(fēng)險(xiǎn)，而目前針對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)研究只是在法律風(fēng)險(xiǎn)層面，并未研究其他風(fēng)險(xiǎn)。本文結(jié)合現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)眾籌的實(shí)踐案例，分析其存在的風(fēng)險(xiǎn)，并從多個(gè)維度對(duì)其進(jìn)行分析，理清風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的階段、主體和類型，便于采取防范和補(bǔ)救措施。

1 互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)眾籌

1.1 互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)眾籌內(nèi)涵及特征分析

2015年3月15日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)兩次提到“互聯(lián)網(wǎng)+”。關(guān)于“互聯(lián)網(wǎng)+”的討論從此不絕于耳?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”代表著一種新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，即充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)在生產(chǎn)要素配置中的優(yōu)化和集成作用，將互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新成果深度融合于經(jīng)濟(jì)社會(huì)各領(lǐng)域之中，提升實(shí)體經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新力和生產(chǎn)力，從而形成更廣泛的、以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)設(shè)施和實(shí)現(xiàn)工具的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形態(tài)。而眾籌模式是利用當(dāng)前“互聯(lián)網(wǎng)+”的大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等平臺(tái)，在網(wǎng)上推出多個(gè)項(xiàng)目，籌集大眾的資金、思路和創(chuàng)意等。該模式最早被美國(guó)使用，開(kāi)始于一些簡(jiǎn)單的項(xiàng)目推介，例如小公司的融資、科學(xué)發(fā)明、公共方案、策劃案例等，眾籌可以理解為集眾人之力完成某件事情[2]。而互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)眾籌就是把互聯(lián)網(wǎng)作為一種房地產(chǎn)籌資的工具，幫助開(kāi)發(fā)商高效籌集到資金，從而達(dá)到營(yíng)銷、融資、銷售等內(nèi)在的商業(yè)目的，并按承諾給予投資人產(chǎn)權(quán)、股權(quán)或其他權(quán)益回報(bào)的商業(yè)模式[3]。房地產(chǎn)眾籌的特征主要有以下幾個(gè)方面：

①平民性。房地產(chǎn)眾籌面向眾多普通老百姓籌集資金，幾乎所有的散戶投資者均可以投資。我國(guó)房地產(chǎn)眾籌并沒(méi)有具體界定“合格投資者”這一范圍，美國(guó)通過(guò)的《JOBS法案》當(dāng)中明確細(xì)分“合格投資者”及其投資限額。我國(guó)因?yàn)榉康禺a(chǎn)眾籌剛剛興起，所以并沒(méi)有太多的關(guān)于投資者的限制，投資門(mén)檻比較低[4]。

②創(chuàng)新性。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)眾籌更多的是利用銀行的貸款資金和其他一些方式，并沒(méi)有廣泛運(yùn)用普通投資者的閑散資金。而房地產(chǎn)眾籌恰恰是以老百姓投資需求和企業(yè)資金需求為契機(jī)，以互聯(lián)網(wǎng)為平臺(tái)，完成資金的籌集。同時(shí)，眾籌也會(huì)產(chǎn)生一定的互動(dòng)式的宣傳效果，這種宣傳效果改變了傳統(tǒng)的信息流從開(kāi)發(fā)者到購(gòu)房者的單一流向，開(kāi)發(fā)者和購(gòu)房者可以通過(guò)平臺(tái)進(jìn)行溝通。

③低成本性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前期和后期宣傳往往會(huì)產(chǎn)生一定的費(fèi)用，這部分費(fèi)用最終都不同程度地會(huì)由購(gòu)房者承擔(dān)。而房地產(chǎn)眾籌則會(huì)在項(xiàng)目眾籌本身進(jìn)行時(shí)就會(huì)產(chǎn)生一定的宣傳作用，吸引有需求的投資者，從而節(jié)省了一筆宣傳費(fèi)用。

④互利多贏性。房地產(chǎn)通過(guò)眾籌籌集到了所需資金，宣傳了項(xiàng)目；投資者分別滿足了自己投資或者置業(yè)的需求；融資平臺(tái)得到了自己的傭金，通過(guò)好的項(xiàng)目眾籌管理創(chuàng)造了自己的品牌形象。

1.2 互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)眾籌發(fā)展有利因素分析

①2015年兩會(huì)期間，李克強(qiáng)總理《政府工作報(bào)告》把“互聯(lián)網(wǎng)+”首次納入國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)[5]。這表明，在今后一段時(shí)間“互聯(lián)網(wǎng)+”將是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要助力因素，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)將會(huì)有較大的發(fā)展空間。

②房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存、資金回籠壓力變大。2016年1～11月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降 4.3%，土地成交價(jià)款同比下降 22.45%。雖然2016 年 1～6 月全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)27.9%，但 11月末的商品房待售面積仍為 69095萬(wàn)平方米[6]。為了更加高效地利用和回籠資金，房地產(chǎn)眾籌便成為了一大有力工具。

③互聯(lián)網(wǎng)的高滲透。據(jù)中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心（CNNIC）發(fā)布的第39次中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截至2016年12月，我國(guó)網(wǎng)民規(guī)模達(dá)7.31億，互聯(lián)網(wǎng)普及率為53.2%[7]?；ヂ?lián)網(wǎng)的高滲透性導(dǎo)致了我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)民群體與購(gòu)房者的大量重疊，所以，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)將會(huì)鎖定一部分房地產(chǎn)消費(fèi)群體。

④房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)眾籌本身優(yōu)點(diǎn)較多，其效果不僅僅是籌資?；I資過(guò)程吸引了投資者的目光，起到了宣傳的作用；通過(guò)眾籌平臺(tái)投資者可以和融資者溝通互動(dòng)，改變了傳統(tǒng)的單項(xiàng)信息流動(dòng)的模式；在房地產(chǎn)拍賣眾籌可以試探老百姓對(duì)于房?jī)r(jià)的承受能力，眾籌甚至充當(dāng)了定價(jià)模型的角色。

1.3 我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)眾籌發(fā)展現(xiàn)狀分析

1.3.1 我國(guó)房地產(chǎn)眾籌發(fā)展現(xiàn)狀分析

目前我國(guó)房地產(chǎn)眾籌發(fā)展類型比較多樣，為了便于分析，將按照耿婧[8]的對(duì)于房地產(chǎn)眾籌“兩位度四象限”分類方法，對(duì)房地產(chǎn)眾籌進(jìn)行分析。房地產(chǎn)眾籌按照出資人的需求可以分為購(gòu)房和理財(cái)兩個(gè)方面，按房地產(chǎn)企業(yè)眾籌目的可分為項(xiàng)目去化和融資開(kāi)發(fā)。如圖1所示。

針對(duì)“二維四象限”的分類，在我國(guó)房地產(chǎn)眾籌實(shí)踐中都可以找到對(duì)應(yīng)的例子，其中開(kāi)發(fā)理財(cái)類應(yīng)用的較少，其他三種類型眾籌應(yīng)用較多。并且，在2015年5月29日，萬(wàn)科、綠地、碧桂園等中國(guó)知名房企成立了房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟，這表明在業(yè)內(nèi)針對(duì)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)眾籌已經(jīng)形成共識(shí)，下一步業(yè)內(nèi)將進(jìn)一步布局房地產(chǎn)眾籌。

1.3.2 研究不足

目前針對(duì)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)眾籌主要集中在感性的討論階段，尚未過(guò)多深入到具體操作層面的風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)分析主要集中在法律風(fēng)險(xiǎn)分析，也并未從多類型風(fēng)險(xiǎn)、多主體、多階段多個(gè)維度來(lái)解析房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)眾籌風(fēng)險(xiǎn)。

1.3.3 研究意義

風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)于房地產(chǎn)眾籌這一新興事物顯得尤為重要，如果純粹憑感覺(jué)“摸著石頭過(guò)河”，將會(huì)不同程度造成不同類型的風(fēng)險(xiǎn)，使得這一新生事物的積極意義大打折扣。本研究從多個(gè)維度分析其風(fēng)險(xiǎn)，并建立三維風(fēng)險(xiǎn)坐標(biāo)，將會(huì)有助于控制風(fēng)險(xiǎn)，最大程度確保房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目的成功。

2 三維風(fēng)險(xiǎn)模型構(gòu)建及其應(yīng)用分析

2.1 三維風(fēng)險(xiǎn)的各維度分析

2.1.1 按照眾籌項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)類型維度分析

房地產(chǎn)眾籌風(fēng)險(xiǎn)總體來(lái)說(shuō)可以分為四類：分別是法律風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。四類風(fēng)險(xiǎn)分別說(shuō)明如下：

①法律風(fēng)險(xiǎn)：首先，房地產(chǎn)眾籌存在非法集資的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)我國(guó)《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》關(guān)于非法吸收公共存款罪可以概括為四個(gè)方面：1）未經(jīng)有關(guān)部門(mén)依法批準(zhǔn)或借用合法經(jīng)營(yíng)的形式吸收資金；2）公開(kāi)宣傳；3）承諾還本付息或給予回報(bào)；4）向不特定對(duì)象吸收資金[9]。不管是當(dāng)下的投資型房地產(chǎn)眾籌還是購(gòu)房?jī)?yōu)惠型的房產(chǎn)眾籌，均有觸及法律紅線的風(fēng)險(xiǎn)。在2015年7月，央行聯(lián)合十部委發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確表明了國(guó)家鼓勵(lì)互聯(lián)網(wǎng)金融的創(chuàng)新這一態(tài)度，說(shuō)明房地產(chǎn)眾籌不會(huì)出現(xiàn)方向性錯(cuò)誤，在眾籌的過(guò)程中可以嚴(yán)格按照法律紅線去構(gòu)建房地產(chǎn)眾籌、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)顯得尤為重要，如在眾籌過(guò)程中眾籌平臺(tái)與有公信力的銀行進(jìn)行資金的存管業(yè)務(wù)、透明真實(shí)的項(xiàng)目信息披露公開(kāi)等。但同時(shí)限定“股權(quán)眾籌融資方應(yīng)為小微企業(yè)”，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)眾籌不能使用股權(quán)型眾籌，只能作為籌資的小量補(bǔ)充；其次，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法（2007修正）》中第四十五規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)只有在取得房屋預(yù)售許可證才能夠進(jìn)行房屋的預(yù)售。在一些房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目中（如定向類眾籌），開(kāi)發(fā)商從前期拿地就開(kāi)始了與合作單位的“定向”籌資，即投資人（一般為合作單位的職工）以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格在前期基本交清房款?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》也規(guī)定如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證明，與購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效。這與《房地產(chǎn)管理法》是相互背離的。

②信用風(fēng)險(xiǎn)：信用風(fēng)險(xiǎn)主要是由融資者和眾籌網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)兩個(gè)主體利益與投資者資金安全矛盾性導(dǎo)致的。融資者為了能夠眾籌得到資金，而眾籌平臺(tái)的收入主要來(lái)源于對(duì)融資者的服務(wù)費(fèi)用。兩者利益一致就會(huì)有可能促使更多的不合格項(xiàng)目進(jìn)行包裝后便登上眾籌平臺(tái)。主要風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1）網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)準(zhǔn)入門(mén)檻低，審核制度有待完善。有的眾籌平臺(tái)并不是完全中立的第三方，而是有的企業(yè)為了籌集資金而扮演的虛假角色，這種情況無(wú)疑加劇了風(fēng)險(xiǎn)。老百姓散戶投資，往往對(duì)各種平臺(tái)的資質(zhì)問(wèn)題不太關(guān)注，更多地將關(guān)注的重心放在了頗有誘惑力的投資收益率上?！巴J”網(wǎng)絡(luò)P2P平臺(tái)就是這一制度缺陷下的落網(wǎng)之魚(yú)，承諾高回報(bào)偽造擔(dān)保公司等虛假信息，攜兩千萬(wàn)巨款逃跑，給投資者造成巨大的損失。

2）網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)制度沒(méi)有形成規(guī)范，操作漏洞較大。網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)從前期的項(xiàng)目審核、信息披露，到眾籌項(xiàng)目中期的資金分管再到項(xiàng)目后期的眾籌項(xiàng)目后評(píng)價(jià)等，都沒(méi)有形成行業(yè)規(guī)范。這就有可能存在虛假信息、客戶資金和自身資金使用不明晰等風(fēng)險(xiǎn)。

融資者有時(shí)候?yàn)榱嘶I集到資金往往會(huì)夸大宣傳，從而造成披露信息不屬實(shí)，這種房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目在上馬后，無(wú)疑會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給投資者。

③經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在融資者身上，主要指的是融資者在眾籌前期給投資者承諾往往都比較吸引人，從而吸引眾多散戶投資者投資，這就對(duì)融資者（房地產(chǎn)眾籌主要指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）的成本管理水平提出了更高的要求。以定向類房地產(chǎn)眾籌為例，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)拿地前期，開(kāi)發(fā)商從合作單位的投資者手中籌得資金用于拿地，拿什么樣的地，以什么樣的價(jià)格拿地比較合理，這就要求開(kāi)發(fā)商能在拿地時(shí)對(duì)自己土地出讓金的承受能力有清楚的認(rèn)識(shí)；在項(xiàng)目施工時(shí)，就要求開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目有精細(xì)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌芽?，防止乙方通過(guò)任何可能導(dǎo)致變更或者索賠的方式惡意抬價(jià)，從而造成成本超支；在項(xiàng)目后期竣工決算之后要對(duì)項(xiàng)目的資金流向做出清楚地統(tǒng)計(jì)分析，便于完工后對(duì)項(xiàng)目盈虧的分析。

④社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)：社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是由眾籌的性質(zhì)決定的，眾籌往往有公開(kāi)性、廣泛性。所以，必須謹(jǐn)慎預(yù)防社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的誘因比較多，比如在眾籌過(guò)程中，眾籌融資者和融資平臺(tái)違約逃跑等惡性信用風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生將會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)；比如經(jīng)營(yíng)問(wèn)題中成本管理出現(xiàn)問(wèn)題將會(huì)導(dǎo)致融資者無(wú)法實(shí)現(xiàn)一開(kāi)始的承諾，從而觸發(fā)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)；在項(xiàng)目施工時(shí)，如果“三控”中的質(zhì)量控制出現(xiàn)問(wèn)題，工程使用安全將得不到保障，將會(huì)留下社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的隱患；在項(xiàng)目建成后，如果投資人選擇轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)人，一套房屋可能會(huì)出現(xiàn)數(shù)十個(gè)產(chǎn)權(quán)人。屆時(shí)，因各物業(yè)存在樓層、戶型、用途、面積等方面的差異，如何確定投資人所持產(chǎn)權(quán)的位置[10]，預(yù)先不指定分配細(xì)則的話將會(huì)產(chǎn)生比較大的矛盾，觸發(fā)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.2 按照眾籌項(xiàng)目進(jìn)度的風(fēng)險(xiǎn)維度分析

項(xiàng)目按照進(jìn)度進(jìn)行分解，大致可以分解為：前期準(zhǔn)備工作、項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工、項(xiàng)目竣工決算和項(xiàng)目建成后期維護(hù)四個(gè)階段。前期準(zhǔn)備工作主要包括前期宣傳、前期拿地等工作，這個(gè)階段眾籌項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要包括項(xiàng)目在進(jìn)行前期眾籌宣傳時(shí)應(yīng)盡量避免承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實(shí)物、股權(quán)等方式還本付息或者給付回報(bào)，可以在一定程度上避免非法集資的法律風(fēng)險(xiǎn)，在前期拿地時(shí)應(yīng)充分考慮拿什么樣的地（即考慮拿什么地段的地、將來(lái)這個(gè)地段的房?jī)r(jià)整體水平如何等）、以什么方式拿地（控制前期拿地成本，比如在拍賣拿地時(shí)應(yīng)該有一個(gè)融資者的地價(jià)承受力上限，一旦突破上限，就應(yīng)該放棄）；在項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工階段，應(yīng)該加強(qiáng)項(xiàng)目的“三控三管一協(xié)調(diào)”：成本控制方面，為了預(yù)防乙方不合理的工程索賠和變更請(qǐng)求產(chǎn)生運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（尤其是施工合同中有期限限制的工作，應(yīng)加以格外注意），應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目施工過(guò)程中可能發(fā)生索賠和變更的關(guān)鍵點(diǎn)控制。進(jìn)度控制方面，為了避免工期滯后帶來(lái)的不確定性產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)保證關(guān)鍵線路上的工序能夠順利進(jìn)行；質(zhì)量成本控制不合理，將會(huì)使房屋的使用安全性得不到保障，所以項(xiàng)目的質(zhì)量控制也不能掉以輕心?？⒐Q算應(yīng)清楚核算項(xiàng)目的收支，確定盈虧，并且注意向投資人公開(kāi)真實(shí)可靠的信息。在后期項(xiàng)目建成運(yùn)行的物業(yè)管理階段，融資人應(yīng)盡量幫助業(yè)主（投資人）選擇有能力的物業(yè)公司，這一階段是塑造眾籌項(xiàng)目口碑的關(guān)鍵階段，因此這一階段也不可以輕視。

2.1.3 按照眾籌主體的風(fēng)險(xiǎn)維度分析

房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目按照主題可以分為融資者（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）、投資者、眾籌平臺(tái)、施工單位、監(jiān)理單位和材料供應(yīng)商等。融資人主要有在操作上盡可能避免法律風(fēng)險(xiǎn)、保證信息真實(shí)性防止信用風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)項(xiàng)目“三控三管一協(xié)調(diào)”保證項(xiàng)目順利完工等風(fēng)險(xiǎn)；投資者主要是加強(qiáng)對(duì)眾籌項(xiàng)目、融資者以及眾籌平臺(tái)的信息真實(shí)性的辨別能力、投資風(fēng)險(xiǎn)的控制等風(fēng)險(xiǎn)；眾籌平臺(tái)主要涉及對(duì)所推廣的眾籌項(xiàng)目信息核實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)和投資者資金與經(jīng)營(yíng)資金實(shí)行資金分管風(fēng)險(xiǎn)、及時(shí)真實(shí)發(fā)布消息等風(fēng)險(xiǎn)；施工單位涉及工程質(zhì)量、工程進(jìn)度等風(fēng)險(xiǎn)；材料商涉及及時(shí)提供所需數(shù)量的合格材料的風(fēng)險(xiǎn)等。

2.2 房地產(chǎn)眾籌三維風(fēng)險(xiǎn)分析模型

綜上所述的三個(gè)維度風(fēng)險(xiǎn)，建立房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目三維風(fēng)險(xiǎn)模型如圖2所示。

上述模型按照三個(gè)維度將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分解，針對(duì)任何一個(gè)房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，可以按照（X項(xiàng)目階段，Y項(xiàng)目主體，Z風(fēng)險(xiǎn)類型）找出不同階段不同主體所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)類型，確定其三維風(fēng)險(xiǎn)坐標(biāo)。對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，時(shí)間具有不可復(fù)返的特性，因此首先根據(jù)X（項(xiàng)目進(jìn)展階段）將若干個(gè)坐標(biāo)排序，再按照Y（主體）將多個(gè)同一階段的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行歸置，最后按照Z(yǔ)（風(fēng)險(xiǎn)類型）將同一階段同一主體的不同類型的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分別對(duì)待，采取不同的措施進(jìn)行防范。

2.3 眾籌三維風(fēng)險(xiǎn)模型應(yīng)用研究

我國(guó)某眾籌平臺(tái)推出的一項(xiàng)買房?jī)?yōu)惠和投資收益兼具的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品。推出全裝100平三房，眾籌金額為54萬(wàn)元。每位投資人最低只需投資2000元，籌資金額達(dá)到50萬(wàn)，眾籌階段就將完成。此后，此房將在眾籌平臺(tái)上以6折價(jià)起拍，最終溢價(jià)部分即為投資收益分配給眾籌投資人。預(yù)期年化收益率不低于40%。

按照三維風(fēng)險(xiǎn)模型來(lái)分析此房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)眾籌項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，將項(xiàng)目的四個(gè)階段按照X1、X2、X3、X4來(lái)劃分，主體中融資者、投資者、施工單位分別按照Y1、Y2、Y3區(qū)分，法律風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)用Z1、Z2、Z3、Z4區(qū)分。在項(xiàng)目前期主要風(fēng)險(xiǎn)為宣傳資料真實(shí)性的信用風(fēng)險(xiǎn)（風(fēng)險(xiǎn)坐標(biāo)為（X1，Y2，Z2：宣傳資料））、拿地成本過(guò)高導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)（風(fēng)險(xiǎn)坐標(biāo)為（X1，Y1，Z3：成本超支）），前期有可能會(huì)觸碰非法集資的法律風(fēng)險(xiǎn)（風(fēng)險(xiǎn)坐標(biāo)為（X1，Y1，Z1：非法集資））和沒(méi)有預(yù)售資格就擅自銷售房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)（風(fēng)險(xiǎn)坐標(biāo)為（X1，Y1，Z1：提前預(yù)售））；項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工階段風(fēng)險(xiǎn)主要為成本超支導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（無(wú)法兌現(xiàn)預(yù)先承諾導(dǎo)致的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的源頭是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)）其風(fēng)險(xiǎn)坐標(biāo)為（風(fēng)險(xiǎn)坐標(biāo)為（X2，Y1，Z3：施工成本超支））、施工階段的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)（風(fēng)險(xiǎn)坐標(biāo)為（X2，Y3，Z4：安全隱患導(dǎo)致的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)））等；項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段主要為清楚地成本核算和信息披露的信用風(fēng)險(xiǎn)（風(fēng)險(xiǎn)坐標(biāo)為（X3，Y1，Z2：信息披露））、產(chǎn)權(quán)分配的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)（風(fēng)險(xiǎn)坐標(biāo)為（X3，Y2，Z4：產(chǎn)權(quán)分配））；項(xiàng)目竣工后運(yùn)行階段主要是工程維護(hù)等風(fēng)險(xiǎn)（風(fēng)險(xiǎn)坐標(biāo)為（X4，Y1，Z2：運(yùn)營(yíng)維護(hù)））。

將上述風(fēng)險(xiǎn)的坐標(biāo)整理出來(lái)，如表1所示。

通過(guò)三維坐標(biāo)的梳理，將可以很清楚地在工程的各個(gè)階段準(zhǔn)確把握各主體的風(fēng)險(xiǎn)，前采取相應(yīng)措施。

3 結(jié)論

①房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)眾籌風(fēng)險(xiǎn)較多，涉及法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)際操作時(shí)，運(yùn)用三維風(fēng)險(xiǎn)坐標(biāo)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行歸并整理，將可以按照風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的階段、風(fēng)險(xiǎn)的主體和風(fēng)險(xiǎn)的具體類型，明確風(fēng)險(xiǎn)事件，提前預(yù)防。

②風(fēng)險(xiǎn)中，法律風(fēng)險(xiǎn)一方面需要從主體實(shí)際操作這一層面去避免，另一方面需要等待法律的完善和修訂來(lái)規(guī)避。

③房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)眾籌對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生的積極效果不僅僅局限在籌資，可以起到宣傳和充當(dāng)商品房定價(jià)機(jī)制的效果等，投資者也可獲得投資回報(bào)和購(gòu)房折扣，平臺(tái)也可以實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展，一舉多贏。

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