秦朝陽

[提要] 房地產(chǎn)開發(fā)成本優(yōu)化需要從企業(yè)內(nèi)部管理、項目立項、目標(biāo)成本、合約規(guī)劃、工程設(shè)計、工程實施、成本數(shù)據(jù)庫、項目后評價等方面進行系統(tǒng)籌劃。本文以長沙北辰公司為例，闡述房地產(chǎn)開發(fā)項目成本優(yōu)化思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；目標(biāo)成本；合約規(guī)劃；成本優(yōu)化

中圖分類號：F275 文獻標(biāo)識碼：A

收錄日期：2017年3月31日

房地產(chǎn)行業(yè)因為其具有資金投入大、建設(shè)周期長、專業(yè)性強、受政策及市場不穩(wěn)定因素影響大，因此該行業(yè)成為公認的高風(fēng)險行業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范和競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)投資效益的高風(fēng)險、高回報時代已經(jīng)成為過去，在現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，要實現(xiàn)開發(fā)項目的最大經(jīng)濟效益，就必須要對項目開發(fā)成本進行有效的管理和控制，實現(xiàn)集約效益型開發(fā)，從而真正實現(xiàn)開發(fā)利潤的最大化。

一、房地產(chǎn)項目成本管理的特點

1、項目工程成本控制是貫穿了工程建設(shè)全過程的動態(tài)的控制，這個期間諸多因素會對工程建設(shè)項目的費用產(chǎn)生影響。

2、工程項目成本的層次性。工程項目成本都是由若干分項工程、分部工程組成，最終匯總為單位工程。

3、費、稅容易受政策、市場行情的影響發(fā)生重大變化。

4、項目成本的控制與質(zhì)量進度控制是不能夠完全分開，因此項目成本控制是一個動態(tài)的控制系統(tǒng)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)項目成本管理存在的主要問題

1、缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系，或是有制度和體系卻未真正執(zhí)行。

2、項目缺少成本策劃，后期存在大量變更及拆改。

3、項目設(shè)計階段由于對定位把握不準(zhǔn)或設(shè)計單位設(shè)計人員的水平問題造成施工圖質(zhì)量不高，從而造成成本極大增加。

4、招投標(biāo)準(zhǔn)備工作不足，后期變更洽商、限價較多，造成后期結(jié)算扯皮，成本大量增加。

5、缺乏足夠的優(yōu)秀供應(yīng)商資源，無法獲得市場最優(yōu)價格。

6、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制，造成無效成本增加。

7、未對以往項目進行后評價，缺少對經(jīng)驗及教訓(xùn)的總結(jié)和分析，以往的錯誤依然在新項目出現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)項目成本優(yōu)化建議

（一）加強企業(yè)內(nèi)部成本管理意識

首先，樹立企業(yè)決策者及管理人員的成本管理意識。只有企業(yè)決策者及管理人員都有較強的成本管理意識，才會在實際工作中重視成本管理，重視成本優(yōu)化工作。在長沙北辰公司歷現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)的重視下，制定并完善了各項成本管理制度及流程，詳見表1。在目標(biāo)成本管理流程中提供了施工圖設(shè)計及招投標(biāo)階段建安成本限額設(shè)計建議書，從而在施工圖階段嚴(yán)格控制相關(guān)指標(biāo)，達到優(yōu)化的目的。（表1）

其次，加強企業(yè)內(nèi)部成本意識。項目開發(fā)的成本控制及優(yōu)化，不能僅依賴決策管理層，還需通過相關(guān)制度和考核機制讓所有員工意識到企業(yè)利潤的形成靠的是對成本的有效控制，靠的是所有員工的共同努力，對于直接參與成本管理的相關(guān)部門（設(shè)計部、工程部、成本部、財務(wù)部），應(yīng)定期開展專業(yè)知識培訓(xùn)，并對以往項目的經(jīng)驗、教訓(xùn)進行總結(jié)，提高員工的整體素質(zhì)和管理水平，從而提升企業(yè)的競爭力。通過責(zé)任成本評價提升各部門的成本意識。長沙北辰公司成本管理部結(jié)合制度和流程及公司特點，完善了本部門的操作手冊，通過操作手冊，作為成本工程師，明確自己的職責(zé)，并熟知上下游單位或部門的需求，從而更好地開展成本工作。

成本操作手冊目錄包括：目標(biāo)成本編制要點、施工圖審查控制要點及收集、總分包工程量清單編制要點、工程進度款及資金計劃管理流程、優(yōu)化建議控制要點及收集、會議管理、后評價流程等。

通過對以往的經(jīng)驗總結(jié)，長沙北辰公司成本部迄今為止共提出優(yōu)化建議62條，優(yōu)化金額約16，424萬元。將上述優(yōu)化建議歸納總結(jié)后建立了優(yōu)化建議控制要點，且對各成本工程師要求每年提出至少二條優(yōu)化建議。為了從源頭設(shè)計抓起，在部門操作手冊中增加了施工圖審查控制要點。

（二）在項目立項階段做好（方案版）目標(biāo)成本編制工作。成本優(yōu)化除了做好設(shè)計優(yōu)化的同時，還要建立成本標(biāo)桿（方案版目標(biāo)成本），長沙北辰公司已形成了一整套完整的拿地階段成本測算模板、方案版目標(biāo)成本測算模板、施工圖版目標(biāo)成本模板。方案版目標(biāo)成本應(yīng)根據(jù)不同方案進行測算，對該項目的關(guān)鍵訴求指標(biāo)（成本利潤率、內(nèi)部收益率、現(xiàn)金回流速度等）進行比較后選擇最優(yōu)方案，并應(yīng)及時與投前稿進行對標(biāo)，及時做好糾偏和優(yōu)化。對客戶敏感度進行分析，與各部門一道針對敏感度不高而成本較高的項目進行重點優(yōu)化。

目標(biāo)成本編制分別從建筑面積單位成本、可售面積單位成本、總成本三個板塊，首先進行開發(fā)成本測算：土地獲得價款、前期工程費用、建安工程費用、配套設(shè)施費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用、資本利息化項目、不可預(yù)見費；然后再測算期間費用；最后是項目總成本測算。并通過計算機構(gòu)建目標(biāo)成本測算模板。

（三）在（方案版）目標(biāo)成本基礎(chǔ)上做好合約規(guī)劃。在方案版目標(biāo)成本編制完成后，及時根據(jù)公司操作要求完成合約規(guī)劃的編制，指導(dǎo)后續(xù)的招標(biāo)工作及成本動態(tài)管理工作。合約規(guī)劃的重點還要結(jié)合稅務(wù)籌劃，做好成本的合理分攤。如，土地費用在多地塊項目如何分攤，在單地塊多業(yè)態(tài)項目如何分攤，是采取土地合同價法分攤還是各業(yè)態(tài)占地法分攤，還是兩種方法同時考慮，均需結(jié)合具體項目進行比較。配套工程及園林景觀工程等工程費用如何在各業(yè)態(tài)成本中分攤等均應(yīng)在合約規(guī)劃階段進行考慮并建數(shù)據(jù)模型。

做好合約規(guī)劃的同時還要將各總分包的施工內(nèi)容及界面劃分進行明確，避免項目遺漏及重復(fù)。合約規(guī)劃的主要項目有目標(biāo)成本、預(yù)估合同金額、預(yù)計變更簽證金額、預(yù)估變更金額、預(yù)計結(jié)算金額、超支（節(jié)余）情況、建筑單方成本、可售單方成本等。

（四）項目設(shè)計階段，關(guān)鍵是進行成本設(shè)計優(yōu)化。設(shè)計階段的成本控制占了成本控制比重的70%，因此是成本優(yōu)化控制的重中之重。在方案階段控制重點對布局、戶型結(jié)構(gòu)、建筑結(jié)構(gòu)形式的采用、層高、地下室面積、柱距、土方平衡、基坑支護方案、樁基選型、體型系數(shù)、節(jié)能計算書、窗地比、幕墻形式、公共區(qū)域精裝面積及標(biāo)準(zhǔn)、景觀軟硬景比例、欄板的標(biāo)準(zhǔn)、花架的尺寸規(guī)格、雨棚的材質(zhì)及規(guī)格等做重點控制和優(yōu)化。

在施工圖階段，除審查方案階段應(yīng)注意的相關(guān)內(nèi)容外，還應(yīng)重點控制結(jié)構(gòu)成本，提出鋼筋、砼的限額指標(biāo)要求。有必要的情況下可以請第三方結(jié)合優(yōu)化單位配合施工圖設(shè)計單位在施工圖階段完成結(jié)構(gòu)的優(yōu)化工作。對于重點、難點工程，可以采取BIM技術(shù)。通過編制XX組團施工圖設(shè)計及招投標(biāo)階段建安成本限額設(shè)計建議書（模板），主要項目有分項工程設(shè)計名稱、總價、經(jīng)濟指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)、材料、設(shè)計階段成本控制點建議等。

（五）項目招投標(biāo)階段，重點控制建造標(biāo)準(zhǔn)及部品部件的確定。在項目招投標(biāo)準(zhǔn)備階段，設(shè)計部、工程部、成本部、營銷部應(yīng)及時確定建造標(biāo)準(zhǔn)及部品部件的品牌及技術(shù)要求，從而根據(jù)客戶定位、產(chǎn)品定位、同行競品配置調(diào)研等建立成本品質(zhì)適配標(biāo)準(zhǔn)，避免今后出現(xiàn)較大的設(shè)計變更，降低無效成本支出，并對施工圖的建造做法進行優(yōu)化。對于各總分包清單編制說明做重點審核，對于重新計量及變更洽商容易出現(xiàn)爭議的問題及時在編制說明中明確。該階段控制的重點還在于招標(biāo)控制價的編制。（表2）

供應(yīng)商的選擇也是成本控制的重點，優(yōu)秀供應(yīng)商對于招標(biāo)結(jié)果的合理性、施工過程的配合、結(jié)算過程的扯皮均會大量避免。只有多采用建立在合作共贏基礎(chǔ)上的供應(yīng)商才會對項目的成本做到有效控制。且需在招投標(biāo)階段保證充分的競爭性。

在項目定標(biāo)階段，做好清標(biāo)工作，避免出現(xiàn)不平衡報價及錯漏項，針對部分工程帶優(yōu)化方案投標(biāo)的，重點對優(yōu)化方案進行評審，是否可行。

合同簽訂后，應(yīng)及時在成本數(shù)據(jù)庫中完善成本數(shù)據(jù)的輸入，做好數(shù)據(jù)的統(tǒng)計及分析，為下一個項目做參考。目前，長沙北辰公司已完成33大項，數(shù)百種工程類、材料類、咨詢類等數(shù)據(jù)的收集及分析。編制成本數(shù)據(jù)庫目錄表，見表3。表4為土方及基坑支護工程成本數(shù)據(jù)樣表。（表3、表4）

（六）項目施工階段，重點控制無效成本支出。在項目施工階段，重點控制設(shè)計變更洽商，控制無效成本的發(fā)生。該階段的控制重點關(guān)鍵在于事前的控制，避免事后洽商，提前做好審圖及方案優(yōu)化工作。長沙北辰公司針對此情況，在變更洽商單之前增加了工程變更洽商預(yù)判單，盡量控制事前。工期的優(yōu)化也是項目施工階段需要重點控制的，加快項目的周轉(zhuǎn)速度也是成本的優(yōu)化。

（七）項目后評價階段，通過責(zé)任成本評價來提高成本意識。在項目后評價階段，通過各部門對責(zé)任成本的評價，對該項目的全方面總結(jié)，能夠讓各部門在功能、成本、效益等方面綜合得出提高的方向，提高各部門的成本意識及團隊合作意識，避免后續(xù)項目無效成本的支出。

通過上述分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制及優(yōu)化工作具有多階段、動態(tài)和復(fù)雜的特點，為了克服成本管理中存在的問題，要做好成本優(yōu)化工作就必須樹立正確的成本意識，堅持全過程控制、全員參與的成本優(yōu)化、控制理念，做好開發(fā)全過程中各個環(huán)節(jié)的成本控制和管理工作，建立一套完善的成本運行體系，通過團隊的精心密切合作，才能增強企業(yè)競爭力，為企業(yè)贏取更大的盈利空間。