□王煉利
房地產(chǎn)“降溫”是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的起點(diǎn)?
□王煉利
巨資堆砌出來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)對(duì)GDP和產(chǎn)出的貢獻(xiàn)卻很少,必須適度遏制其發(fā)展,才能讓整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)步入正常軌道
2017年1-7月份,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率下降2個(gè)百分點(diǎn),但國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度提高了0.2個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人認(rèn)為,“這說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫或者適度降溫,并不必然會(huì)下拉經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度”。 其實(shí),房地產(chǎn)業(yè)近二十年的膨脹態(tài)勢(shì),早已嚴(yán)重干擾了中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展、健康發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),已經(jīng)不僅是“降溫”,而是必須適度遏制其發(fā)展,才能讓整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)納入正常軌道。
本文中所提及的的“房地產(chǎn)業(yè)”,主要指按《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》劃分的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)”這一行業(yè)小類,涉及全國(guó)共9.3萬(wàn)個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、274萬(wàn)名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)從業(yè)人員(2015年)。
“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)”作為中國(guó)1094個(gè)行業(yè)小類中的一個(gè)和432個(gè)行業(yè)中類中的一個(gè),在不到二十年的時(shí)間里,用巨資堆積出極其龐大的“體量”,表現(xiàn)為巨大的資產(chǎn)總額、負(fù)債額、商品住宅銷售額和投資額。
1.巨量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)資產(chǎn)。截至2015年末,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)的全行業(yè)資產(chǎn)總計(jì)55萬(wàn)億元,較2000年的2.5萬(wàn)億元增長(zhǎng)了21倍。這相當(dāng)于2011-2015年國(guó)家稅收總和,2000-2015年全國(guó)居民戶每年新增的人民幣儲(chǔ)蓄存款累計(jì)才53.8萬(wàn)億元。如此巨額的行業(yè)小類資產(chǎn)總計(jì),在其他行業(yè)絕無(wú)僅有。
2.巨量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)負(fù)債。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)77.7%,也在1094個(gè)行業(yè)小類中獨(dú)拔頭籌。截至2015年末,全行業(yè)負(fù)債額達(dá)到43萬(wàn)億元,較2000年的不到2萬(wàn)億元增長(zhǎng)了20倍。2015年,中國(guó)M1供應(yīng)量為40萬(wàn)億元,不抵當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)債(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2014年時(shí)的負(fù)債額就已經(jīng)超過(guò)了當(dāng)年M1供應(yīng)量)。中國(guó)非金融企業(yè)存放在中國(guó)金融機(jī)構(gòu)的全部存款是43萬(wàn)億元,這說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所欠的債務(wù)理論上需要?jiǎng)佑弥袊?guó)非金融企業(yè)的全部金融機(jī)構(gòu)存款才能償還。
3.巨量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)商品住宅銷售。2000-2016年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品住宅銷售額累計(jì)達(dá)59.2萬(wàn)億元。而同期中國(guó)居民戶的人民幣儲(chǔ)蓄存款年增加額累計(jì)53.8萬(wàn)億元。以住宅形式存在的“固定資產(chǎn)”超過(guò)了以存款形式存在的“準(zhǔn)貨幣”銀行存款,而且超出的5萬(wàn)億元基本上是在2016年一年間發(fā)生的。2016年商品住宅銷售額是9.9萬(wàn)億元,當(dāng)年居民存款的增加額是5.17萬(wàn)億元,這一年就超出了4.7萬(wàn)億元。如果這形成趨勢(shì),問(wèn)題將很嚴(yán)峻。
由于“準(zhǔn)貨幣”可以提現(xiàn),而“固定資產(chǎn)”不可能提現(xiàn),在房產(chǎn)貶值時(shí)期將成為潛在的不穩(wěn)定因素。
巨量的商品住宅銷售還導(dǎo)致消費(fèi)的減少。2000-2016年中國(guó)城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員工資總額累計(jì)82.6萬(wàn)億元,其中71.7%用于了購(gòu)房。2006年,居民花在“居住”上的支出只占消費(fèi)性支出的10.4%(消費(fèi)性支出中的“居住支出”主要是指水電燃料費(fèi)、取暖費(fèi)、租房房租、物業(yè)管理費(fèi)以及裝修材料等支出費(fèi)用,不包括房?jī)r(jià)),到2016年,這個(gè)比重占22.2%,是僅次于食品煙酒支出的最大支出項(xiàng)。巨量的商品住宅銷售額直接影響到居民多元化生活質(zhì)量的提高,居民因恩格爾系數(shù)下降帶來(lái)的“可選擇性消費(fèi)”的好處,被因全國(guó)性大動(dòng)遷造成的被動(dòng)買(mǎi)房抵消了相當(dāng)大一部分。
表4 第三產(chǎn)業(yè)四個(gè)行業(yè)GDP與固定資產(chǎn)投資比較
表2 制造業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)比較(單位:萬(wàn)億元)
表3 房地產(chǎn)業(yè)門(mén)類與制造業(yè)門(mén)類的投資額與GDP比較(單位:萬(wàn)億元)
住房購(gòu)置費(fèi)用(住宅銷售額)從2005年以后已經(jīng)占去了居民固定資本形成總額的絕大部分,直接導(dǎo)致專業(yè)戶、個(gè)體戶的經(jīng)營(yíng)用固定資本占比少了。
4.巨量的固定資產(chǎn)投資額。2013-2016年,房地產(chǎn)業(yè)(指門(mén)類亦指大類)的固定資產(chǎn)投資額依次為11.14萬(wàn)億元、12.36萬(wàn)億元、12.67萬(wàn)億元、13.53萬(wàn)億元;同期國(guó)家稅收總額依次為11.05萬(wàn)億元、11.92萬(wàn)億元、12.49萬(wàn)億元、12.04萬(wàn)億元。這說(shuō)明,每年房地產(chǎn)業(yè)的巨量固定資產(chǎn)投資,相當(dāng)于填進(jìn)了整個(gè)國(guó)家的全年財(cái)政收入。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)小類的投資額占到房地產(chǎn)業(yè)門(mén)類投資額的80%。
從國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算資料來(lái)看,巨資堆砌出來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)很少。
從對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率來(lái)看, 2000-2015年,房地產(chǎn)業(yè)平均為GDP貢獻(xiàn)了5.1個(gè)百分點(diǎn),其中2015年貢獻(xiàn)了6.02個(gè)百分點(diǎn)。而同為第三產(chǎn)業(yè)的批發(fā)零售業(yè)在2015年和2016年都貢獻(xiàn)了9.6個(gè)百分點(diǎn)。
從產(chǎn)出貢獻(xiàn)來(lái)看,房地產(chǎn)業(yè)的“產(chǎn)出”排序是中間靠后。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局編制的投入產(chǎn)出表中,由于商品房不是房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品,房地產(chǎn)業(yè)與租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)的產(chǎn)出品在社會(huì)總產(chǎn)品中占比很低。商品房作為建筑業(yè)的產(chǎn)品,其價(jià)值就是商品房的竣工價(jià)值,記錄在建筑業(yè)的“固定資本形成總額”中。房地產(chǎn)業(yè)雖然沒(méi)有“產(chǎn)品”,但有“產(chǎn)出”。商品房建造價(jià)(建造價(jià)=竣工價(jià)+開(kāi)發(fā)費(fèi)用,不含土地費(fèi)用)與商品房銷售價(jià)的差價(jià),也就是商品房的增值部分,就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)的“產(chǎn)出”,記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)的“固定資本形成總額”中。不過(guò)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)門(mén)類的“固定資本形成總額”很小,這也說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)小類能提供的商品房增值部分很少。
至此,我們已經(jīng)看到房地產(chǎn)業(yè)的龐大體量,也看到龐大的體量下幾乎不值一提的“產(chǎn)出”。我們通過(guò)四張數(shù)據(jù)表(見(jiàn)表1-4),看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力??梢钥吹剑康禺a(chǎn)業(yè)“投入極高,效率極低”。
那么,為什么還要將巨量資金投入房地產(chǎn)業(yè)?資金匱乏一直是制約中國(guó)各行業(yè)發(fā)展的重要原因,為什么唯獨(dú)房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)例外?
需要指出的是,國(guó)家貸款資金對(duì)房地產(chǎn)業(yè)極其偏愛(ài)。2004-2009年,27%的貸款投向了房地產(chǎn)業(yè),2010-2015年,這一比例達(dá)到31%;而同期投向制造業(yè)的貸款只占16%、21%。
在利用外資上,雖然制造業(yè)占比高達(dá)60%以上,但外資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資資金的比重不到1%,最近兩年每年只有兩千多億元,杯水車薪而已;占自籌資金的比重雖然制造業(yè)要高出房地產(chǎn)業(yè)許多,但房地產(chǎn)業(yè)的自籌資金有其“自籌”特色,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上;占其他資金的比重房地產(chǎn)業(yè)達(dá)70%以上,其他資金主要包括房地產(chǎn)業(yè)才能享受的客戶訂金和預(yù)付款以及個(gè)人按揭貸款。
金融機(jī)構(gòu)對(duì)以房貸為主的消費(fèi)性貸款發(fā)放也大開(kāi)綠燈。2008-2015年,金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的消費(fèi)性貸款(包括房貸和車貸)是83.36萬(wàn)億元,而發(fā)放的經(jīng)營(yíng)性貸款僅為41.52億萬(wàn)元。成千上萬(wàn)家企業(yè)面臨資金鏈斷裂,房地產(chǎn)企業(yè)擁有的資金量卻動(dòng)輒就與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)“試比高”。
房地產(chǎn)業(yè)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)是鐵的事實(shí)。隨著一些房地產(chǎn)巨頭的“退出”,房地產(chǎn)業(yè)占用的巨量資金有望流入實(shí)體經(jīng)濟(jì),助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
(作者為獨(dú)立撰稿人)