王芳

內(nèi)容摘要：隨著我國住房制度改革，逐步深入推進住宅商品化，房地產(chǎn)業(yè)得到了高速發(fā)展，但與此同時也引發(fā)了房價過高、開發(fā)不均衡、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理等問題。為了解決這些問題，國家出臺了一系列調(diào)控措施。本文分析了房地產(chǎn)價格和宏觀調(diào)控政策的關(guān)系，提出了建立經(jīng)濟手段為主體的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機制，希望有助于我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格 宏觀調(diào)控政策 經(jīng)濟手段

我國房地產(chǎn)價格變化與調(diào)控政策之間的關(guān)系

從2003年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快，房價持續(xù)上漲，高房價問題已經(jīng)嚴(yán)重影響人民生活和社會安定。為了保證房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，實現(xiàn)居者有其房目標(biāo)，政府綜合運用多種調(diào)控手段和調(diào)控政策齊抓共管，從中央到地方都加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。政府相繼出臺的調(diào)控政策，主要包括經(jīng)濟、土地和信貸等方面的政策，而且也實行了一些行政政策，這些政策在不同時期呈現(xiàn)出不同的特點。具體歸納為以下五個階段：

（一）防止市場過熱抑制供給階段（2003年2月-2005年2月）

據(jù)統(tǒng)計，2003年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達到10106.12億元，比2002年增長了30.6%，商品房竣工總面積達到3.95億平方米，銷售面積達到3.22億平方米，使我國房地產(chǎn)市場無論在供應(yīng)，還是在銷售方面都呈現(xiàn)出良好態(tài)勢，但房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了投資過熱的傾向，因此國家出臺了一系列調(diào)控措施。此階段國家主要以收緊土地供給和房地產(chǎn)信貸為主要手段，來抑制我國房地產(chǎn)市場投資過熱現(xiàn)象。調(diào)控措施主要圍繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金問題和土地問題展開，一是通過嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款，來提高開發(fā)項目對自有資金的需求；二是政府加大力度整頓土地市場，進一步建立和完善土地制度，嚴(yán)格控制土地使用量。這樣在源頭上控制了房地產(chǎn)的開發(fā)速度，抑制了房地產(chǎn)市場投資過熱和房價持續(xù)上漲的勢頭。只是在這些政策出臺并實施一段時間后調(diào)控效果才顯現(xiàn)出來，存在一定的時滯效應(yīng)。

（二）重點抑制房價上升階段（2005年3月-2006年4月）

上一階段的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在控制土地供應(yīng)的同時也引發(fā)了房價上漲的新問題。2005年3月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》 ，成為政府開始重點調(diào)控房地產(chǎn)價格的標(biāo)志。隨后，國家相繼出臺調(diào)控政策來抑制房價上漲，調(diào)控政策的主要內(nèi)容是打擊炒房行為并同時提高房地產(chǎn)信貸門檻，從而達到調(diào)控住房需求總量的目的。具體包括：提高購房者首付比例和貸款利率、嚴(yán)格限制期房轉(zhuǎn)讓、提高住房交易稅等。這些政策在剛推出時，并沒有改變我國房地產(chǎn)價格繼續(xù)快速上漲的局面，但推出一段時間后，調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，以北上廣為首的一些城市房價有所下跌。

（三）全面治理房地產(chǎn)市場階段（2006年5月-2008年8月）

2006年上海等標(biāo)志性城市的房價在出現(xiàn)短暫性增長緩慢甚至下跌后，我國部分城市的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了“報復(fù)性上漲”。2006年5月，出臺了以住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)為調(diào)控重點的“國六條”，標(biāo)志著我國新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控拉開了序幕，我國開始進入全面治理房地產(chǎn)市場新階段。此階段我國調(diào)控政策的內(nèi)容主要有兩點：一是重點控制部分城市房價過高；二是進一步調(diào)整不合理的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，并調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)。當(dāng)年建設(shè)部、發(fā)改委等九部委出臺“十五條”明確提出調(diào)整住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)，提出“限價房”解決中等收入百姓的住房問題。調(diào)控的方法由原來的土地政策和金融政策擴展為多種調(diào)控手段的綜合運用。此階段政府從多個方面積極采取措施全面治理我國房地產(chǎn)市場，直到2008年初效果方才顯現(xiàn)。2008年1月，我國住房成交量10年來首次出現(xiàn)負(fù)增長。

（四）緊急救市階段（2008年9月-2009年5月）

受國際（如美國次貸危機）、國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境的影響，我國房地產(chǎn)市場長期以來投資過熱、投機炒作嚴(yán)重、房價飆升的現(xiàn)象在一定程度上得到了遏制，百姓購房再度進入觀望期。2008年1月，全國住房成交總面積第一次出現(xiàn)同比下降，引發(fā)了全國住宅價格的下降。為了穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟、并維持房地產(chǎn)市場的健康良性發(fā)展，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策再一次出現(xiàn)新變化。通過放松信貸來降低居民的購房成本，標(biāo)志著我國緊縮性房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出現(xiàn)了松動，取而代之的是一系列鼓勵和促進房地產(chǎn)發(fā)展的新政策，隨后各大中城市也緊跟中央步伐先后出臺了多項救市措施。如在2008年9月16日中央銀行率先下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利率，在2008年10月8日，再一次下調(diào)了貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利率。隨后，我國打出一系列“降率免稅”組合拳來拯救房地產(chǎn)市場。上述政策對于改善住房消費的政策環(huán)境是相當(dāng)有利的，為廣大人民群眾大大減輕了購房壓力。在寬松的行政政策和積極的財政政策的雙重推動下，我國房地產(chǎn)市場在2009年出現(xiàn)了前所未有的“繁榮”，房價超過2007年，出現(xiàn)了井噴式上揚。

（五）調(diào)控全面加碼階段（2009年6月-2013年12月）

房地產(chǎn)市場在2009年出現(xiàn)空前“繁榮”，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)政策正式開始轉(zhuǎn)型。從“保增長”轉(zhuǎn)型為“調(diào)結(jié)構(gòu)，壓房價，抑投機”，由救市政策轉(zhuǎn)變?yōu)榇驂悍康禺a(chǎn)市場，這標(biāo)志著“國四條”的出臺。2010年1月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了“國十一條”，提出對于百姓購買二套房的貸款進行從嚴(yán)管理，即首付不得低于40%，同時要加強對房地產(chǎn)貸款窗口的指導(dǎo)和監(jiān)管；同年4月國務(wù)院發(fā)布我國房地產(chǎn)調(diào)控歷史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策——“國十條”，但由于房地產(chǎn)市場自身情況復(fù)雜以及地方各級部門并沒有真正的落實國十條的相關(guān)調(diào)控政策，致使“國十條”的作用沒有真正發(fā)揮出來。在2011年1月，國務(wù)院辦公廳又出臺了“新國八條”，把居民購買二套首付的比例由40%提高到60%，同時貸款利率也提高到基準(zhǔn)利率的1.1倍。2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策再一次出現(xiàn)了變化，調(diào)控的重心由提高貸款的首付比例及提高貸款的基準(zhǔn)利率，轉(zhuǎn)到保障房和住房供應(yīng)體系的建設(shè)上來。總體來看，2013年房地產(chǎn)調(diào)控在第一季和第二季度出現(xiàn)了分水嶺：第一季度體現(xiàn)的是繼續(xù)抑制居民購房需求，嚴(yán)格控制房價上漲的調(diào)控思路，主要以“國五條”和地方各地的調(diào)控細則為主；第二季度則體現(xiàn)出中央調(diào)控重心是加強保障房建設(shè)和管理，并不斷完善居民住房的供應(yīng)體系。endprint

（六）調(diào)控轉(zhuǎn)變階段（2014年1月至今）

2014年，我國經(jīng)濟處于低谷，房地產(chǎn)市場作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，也受到了影響。購房者開始持觀望態(tài)度，投資增速下降。不論是北上廣等一線城市還是一些二、三線城市，房地產(chǎn)銷售量和銷售額都出現(xiàn)明顯下滑。因此，國家轉(zhuǎn)變調(diào)控手段，由原來的行政調(diào)控為主轉(zhuǎn)為以市場調(diào)控為主，所以在2014年，“房地產(chǎn)調(diào)控”沒有出現(xiàn)在總理政府工作報告中，政府減少了對房地產(chǎn)市場的行政干預(yù)，而通過供需來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。2014年6月內(nèi)蒙古呼和浩特市率先發(fā)文取消限購，此后全國多個城市先后取消了限購。2014年9月30日，中央銀行出臺房屋貸款新政策，對于擁有一套住房并且已經(jīng)結(jié)清全部剩余貸款的家庭，如果為了改善居住條件，可以購買第二套普通商品住房，且貸款首付比例最低為30%。隨后中央銀行又放松了公積金貸款條件，并宣布降息。2014年出臺的房屋貸款新政策是對以往信貸政策的全面松綁，松綁程度比2009年還要寬松許多。貸款新政策的出臺刺激了廣大購房者的需求，尤其是改善型住房的需求，使得樓市迅速升溫。因此，新政策的出臺和實施對于我國整個樓市的回暖即起到了巨大的推動作用。

我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果不佳的原因分析

（一）宏觀調(diào)控政策缺乏長遠性和整體性

我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策具有短期性、應(yīng)急性和針對性，但是缺乏長遠性和整體性，所以很少能達到調(diào)控目的。如2005年3月到2006年4月的重點抑制房價上升階段，國家為了控制不斷攀升的房地產(chǎn)價格，采取了一系列措施，主要包括：提高廣大購房者貸款的首付比例，提高貸款利率，對期房轉(zhuǎn)讓條件作出嚴(yán)格限制。政策推出初期，調(diào)控效果并不明顯，房地產(chǎn)價格繼續(xù)快速上漲。雖然在調(diào)控后期，北京等標(biāo)志性城市的房價出現(xiàn)了短暫下降，但很快全國多地房價又迅速上揚，沒有達到政府抑制房價上升的初衷。我國在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時應(yīng)具有長遠性和整體性，應(yīng)以促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展為目標(biāo)，從國家整體利益出發(fā)，同時兼顧城鄉(xiāng)居民利益。

（二）宏觀調(diào)控政策無法落到實處

中央制定了調(diào)控政策，到了地方卻無法落實，原因主要有兩個：一是土地財政障礙，二是地方官員不作為。近二十年來，城市和周邊的農(nóng)村經(jīng)濟快速發(fā)展，土地出讓頻繁，土地使用權(quán)出讓時間長，土地地價高，土地財政成為了地方財政收入的主要來源。地方政府為了追求高財政收入，不希望房價和地價下降，因此不愿意全面貫徹落實中央出臺的調(diào)控政策。長期以來，地方政府將GDP增速、財政收入等作為評價領(lǐng)導(dǎo)的政績和業(yè)績，成為提拔任用或一票否決的指標(biāo)，以“房地產(chǎn)”創(chuàng)造“GDP”的模式，是一些地方官員“保官”和“升官”的捷徑，所以他們不會全力貫徹中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

（三）宏觀調(diào)控中法律手段被忽視

我國房地產(chǎn)業(yè)的第二次高速發(fā)展始于2003年，這一年政府拉開了對房地產(chǎn)業(yè)全方位宏觀調(diào)控的大幕，主要以經(jīng)濟手段為主，行政手段為輔，而法律手段卻一直被忽視。從這十多年的調(diào)控政策可看出，采取的經(jīng)濟手段主要是利率和稅收，行政手段主要是國家通過行政機關(guān)發(fā)布行政命令、規(guī)定和指示，對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)節(jié)、監(jiān)督和管理。由于行政手段剛性強且損害自由市場，所以當(dāng)經(jīng)濟手段失靈時，行政手段才成為房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段，如限購、限貸、限價。因此法律手段在整個房地產(chǎn)調(diào)控中的缺失，影響了調(diào)控效果。

以經(jīng)濟手段為主體的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機制構(gòu)建

房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控就是指國家借助于政府的力量，運用經(jīng)濟、法律、行政等手段從宏觀經(jīng)濟層面對房地產(chǎn)業(yè)進行指導(dǎo)、監(jiān)督和調(diào)節(jié)的政府行為，以保證房地產(chǎn)供需平衡，通過彌補市場經(jīng)濟缺陷，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與整個國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的目的。在宏觀調(diào)控手段中，要以法律手段為前提、以經(jīng)濟手段為主體、以行政手段為輔助，三種調(diào)控手段綜合運用，共同發(fā)揮作用。要發(fā)揮經(jīng)濟手段的主體作用，要從稅收、信貸和利率等方面加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。

（一）征收房地產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋的產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。我國已經(jīng)在上海和重慶進行了房產(chǎn)稅征收的試點工作，從大趨勢上看，我國征收房產(chǎn)稅也是必然的。但是其征收卻缺乏法理依據(jù)，所以，我國應(yīng)盡快出臺房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)，為在全國范圍內(nèi)推行房產(chǎn)稅的征收工作提供法律依據(jù)，做到有法可依。雖然在我國征收房產(chǎn)稅并不能馬上實現(xiàn)對高房價的遏制作用，但卻會增加房屋所有者持有房屋的成本，這樣既會抑制投機性購房者的需求，還會引導(dǎo)那些真正有剛性需求的購房者進行合理的購房消費，從而間接的影響房地產(chǎn)價格的上漲，但從長期來看，征收房產(chǎn)稅可以減輕地方政府對土地財政的過度依賴，產(chǎn)生的直接后果就是不僅能擴大土地的供應(yīng)量，還能降低土地供應(yīng)的價格，從而達到政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展。

（二）制定并實行差別化個人信貸政策

房地產(chǎn)市場和產(chǎn)品的差異性決定了購房者的差異性，為了創(chuàng)造良性、充滿活力的房地產(chǎn)市場，就要實行有差別的個人信貸政策。房地產(chǎn)產(chǎn)品需求量由購房者剛性需求決定，因此，對于有剛性需求的購房者，在個人信貸政策上應(yīng)該加大支持力度，不僅要降低首付比例，還要降低貸款利率。而對于投資投機性需求，則要通過嚴(yán)格的個人信貸政策抑制購買。這樣不僅有利于抑制房價上漲，還能保證房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。

（三）實行科學(xué)合理的房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策

房地產(chǎn)業(yè)是一個投資大、利潤率相對較高的產(chǎn)業(yè)，屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)。它對銀行貸款有很強的依賴性，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對利率是非常敏感的。所以，在房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)投資過熱、非理性發(fā)展時，中央銀行就要收緊銀根，實行緊縮性貨幣政策，即提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率，來增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本，控制房地產(chǎn)地盲目開發(fā)，維護健康、平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場。反之，當(dāng)整個宏觀經(jīng)濟狀況下滑，房地產(chǎn)業(yè)低迷時，中央銀行應(yīng)采取擴張性貨幣政策，即降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率，來刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（四）完善《土地管理法》

調(diào)控好房地產(chǎn)市場，法律手段是根本，要做到依法調(diào)控、有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)，應(yīng)該完善《土地管理法》，盡快出臺《住房保障法》。我國《土地管理法》在1999年1月1日開始實施以后，在土地的合理開發(fā)利用及耕地的保護等方面都起了不可替代的作用，更促進了我國社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。雖然這幾年《土地管理法》也經(jīng)過了幾次修正，完善了相關(guān)內(nèi)容，但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，現(xiàn)有的《土地管理法》還存在一些不足，需要加以修正和完善。

在保障性住房土地使用權(quán)獲取方面，應(yīng)該把保障性住房用地的供應(yīng)、審批、公示及監(jiān)督管理等方面都明確寫入《土地管理法》中。各級建設(shè)行政主管部門應(yīng)該嚴(yán)格按照《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，通力合作，加強對保障性住房用地的監(jiān)督管理，對已供應(yīng)的各類保障性住房用地，一律不得改變土地性質(zhì)和使用用途，不得擅自提高開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模。違反國家規(guī)定的，要依法沒收違法所得并處以罰款，依法追究直接責(zé)任人的相關(guān)責(zé)任。

（五）充分發(fā)揮行政手段的輔助作用

要充分發(fā)揮宏觀調(diào)控手段的總體功能，實現(xiàn)政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的目的，就要充分發(fā)揮經(jīng)濟手段的主體作用，同時也要大力完善立法、嚴(yán)格執(zhí)法，并加強執(zhí)法監(jiān)督。只有以法律為前提和基礎(chǔ)進行調(diào)控，才能保證房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。但是強調(diào)經(jīng)濟和法律手段的重要性，并不能忽視行政手段的重要性，當(dāng)經(jīng)濟手段和法律手段失靈時，政府就要采取限購、限價、限貸等行政方式，行政手段具有剛性強、執(zhí)行力強等優(yōu)點，一般會獲得良好的調(diào)控效果?？傊纬梢粋€以法律手段為前提，以經(jīng)濟手段為主體，以行政手段為輔助的科學(xué)有效的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機制。

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