文/劉禹宏 陳敬慧，吉林工商學院

我國現(xiàn)代化建設已經逐步融入全球經濟一體化，并且“十二五”規(guī)劃明確提出逐步深化稅收體制改革，稅收制度的完善對經濟管理規(guī)章制度的改革起著不容忽視的作用，因此，對稅收體制的改革刻不容緩。營業(yè)稅與增值稅是我國稅務體制中最為重要的兩個流轉稅，二者相互平行，相互補充。近年來，隨著我國經濟水平的提高和稅收制度的改進，二者出現(xiàn)了許多弊端。因此，推進“營改增”是社會經濟發(fā)展的必然要求，此次變革對各行業(yè)來說既是機遇又是挑戰(zhàn)。房地產行業(yè)作為我國的重要稅收來源之一，近幾年對我國經濟貢獻更是巨大，由于房地產企業(yè)開發(fā)周期長，資金鏈大等特征，如何讓房地產企業(yè)適應“營改增”所帶來的巨大變化成為重中之重。

改革開放以來，我國增值稅進行過幾次變革，但此次“營改增”是最為重大的一次?！盃I改增”前，對于房地產企業(yè)，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是銷售額，并且企業(yè)采購建筑材料時也要交納增值稅，因此重復計稅是改革之前所面臨的最大問題，企業(yè)流通環(huán)節(jié)越長稅負越重。如今的房地產開發(fā)企業(yè)，面臨材料、勞動、財務、技術等成本的不斷提高，再加上沉重的稅負，已經嚴重阻礙了企業(yè)的轉型發(fā)展和產業(yè)結構的調整，由此可看出，稅制改革刻不容緩。增值稅即在流通環(huán)節(jié)對增值部分進行增收的一種稅金，很好避免了重復征稅，特別是對于環(huán)節(jié)多而復雜，產業(yè)鏈長的房地產企業(yè)尤其有利。從長遠來看，“營改增”不僅可以減輕房地產企業(yè)稅負，有效抑制房價過快上漲，而且可以加快產業(yè)結構調整，優(yōu)化產業(yè)鏈機構，促進市場良性發(fā)展。因此，房地產企業(yè)應該積極應對“營改增”，不斷加強企業(yè)的財務管理使其更好適應稅制的改革，實現(xiàn)優(yōu)化產業(yè)結構，提升房地產企業(yè)核心競爭力。

1 “營改増”對房地產開發(fā)企業(yè)會計處理的影響

1.1 價稅分離

增值稅與營業(yè)稅不同，屬于價外稅，銷售方會隨收入購貨方一并收取。首先，價稅分離可能會造成成本的上升。房地產開發(fā)企業(yè)在“營改增”后，從上游企業(yè)購買付的價格不含増值稅，所以，増值稅并不影響企業(yè)的應稅所得和會計利潤，但這絕不代表增值稅和企業(yè)的利潤無關?！吧嫌巍钡慕ㄖI(yè)由于同樣進行了“營改增”，稅負增加，必然會將其稅負轉嫁給房地產開發(fā)企業(yè)。所以，若房地產企業(yè)不能夠獲得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，那房地產企業(yè)就無法將銷項稅抵扣，這就無疑會增加其成本。

雖說增值稅是價外稅，但也是要和收入一起向消費者收取的，増值稅雖不影響損益，但是房地產開發(fā)企業(yè)還是應該提高一些的價格才能在“營改増”后不影響其實際收入。但是，以目前市場條件而言，很難再提價，這也就導致房地產企業(yè)的賬面銷售收入的數(shù)值會有一個較大幅度的下降。

綜上，價稅分離后，若房地產企業(yè)無法獲得有效的進項增值稅專用發(fā)票，會導致企業(yè)生產成本的上升;除此之外，企業(yè)的賬面收入也會減少，如果企業(yè)不在原售價的基礎上提高價格的話。

1.2 抵扣納稅

在營業(yè)稅中沒有抵扣納銳的規(guī)定，而増值稅中，對于増值稅進項稅和銷項稅的專用發(fā)票的處理十分重要。對于房地產企業(yè)而言，在抵扣納稅中，主要存在兩個問題:進項抵扣不足、進項與銷項不匹配。

因為，房地產開發(fā)項目成本構成非常復雜，對于購買的很多材料難以取得增值稅專用發(fā)票。但稅法要求，如果企業(yè)未獲得能夠抵扣的增值稅專用發(fā)票的話，那么該企業(yè)的增值稅進項稅額是不允許抵扣的，對于不可以抵扣的進項稅應轉出，計入相應的成本中。所以如果房地產企業(yè)無法獲得足夠可抵扣進項稅發(fā)票時，“主營業(yè)務成本”金額增加，企業(yè)利潤減少。

另外，因為房地產開發(fā)項目周期較長，為盡早回款，房地產企業(yè)通常會采用預售的方式銷售。而這種銷售方式在“營改增”后，會導致房地產開發(fā)企業(yè)可抵扣的進項稅出現(xiàn)延后留抵的情況。目前，房地產企業(yè)會預繳增值稅，預征率為3%，但對于資金緊張房地產企業(yè)，仍然會有在項目完工交付后，于是增值稅的進項稅就無法在發(fā)生銷項稅時進行抵扣，因此形成了大量的留抵稅額，而這種情況會加重企業(yè)資金的緊張。

2 “營改增”對房地產企業(yè)的影響

2.1 “營改增”對房地產企業(yè)開發(fā)成本的影響

對于房地產企業(yè)來說，企業(yè)的開發(fā)成本直接決定企業(yè)利潤，實行“營改增”對房地產企業(yè)來說有著不容忽視的影響。在建造房屋的過程中，房產企業(yè)的開發(fā)成本無非就是建筑材料以及人工費用。房地產企業(yè)在建筑過程中需要采購大量的原材料，例如:鋼筋、水泥、砂石等等。在“營改增”之前，許多企業(yè)為了削減成本，通常向個體小商戶或者小作坊采購，而這些小商戶們可能都只是小規(guī)模納稅人，甚至無法開具增值稅通用發(fā)票，根本不具備開具專用發(fā)票的資質，房產企業(yè)無法進行進項稅額抵扣。而在“營改增”之后，房地產企業(yè)為了獲取增值稅專用發(fā)票，在原材料訂購中，會放棄以往小規(guī)模納稅人價格上的優(yōu)勢，選擇一般納稅人的中大型企業(yè)進行購買，爭取獲得最大額度的進項稅額。對于房產企業(yè)來說，既彌補采購時價格上的劣勢，又進一步提升了材料的質量?！盃I改增”對于房地產企業(yè)成本的影響也顯而易見的。實行“營改增”之前，企業(yè)為了降低自身的人工費用，選擇的往往是農民工或者未成年人等廉價勞動力。對于這些獨立的個體，企業(yè)根本無法與之簽訂正式的勞務合同，更不用說開具增值稅專用發(fā)票。但“營改增”之后，企業(yè)由于無法獲取增值稅專用發(fā)票而導致稅負的增加。

2.2 “營改增”對房地產企業(yè)稅負的影響

為了加快經濟發(fā)展，政府通過對稅收制度的完善，提出對房地產企業(yè)進行“營改增”，主要目的是為了降低企業(yè)稅收，減少企業(yè)運營成本。而部分企業(yè)在實行“營改增”后，稅收出現(xiàn)了“不降反升”的現(xiàn)象，“營改增”沒有在部分房地產企業(yè)賦稅中起到作用。

“營改增”剛剛實行時，得到了各房產企業(yè)的關注，它的影響慢慢顯現(xiàn)出來。在實行“營改增”之前，企業(yè)繳納的是營業(yè)稅5%，“營改增”之后，企業(yè)繳納的是增值稅11%。下面對改革后房地產企業(yè)稅負影響舉例說明。假設某房地產企業(yè)某項目銷售收入為S，原材料成本、勞務成本、設備租賃、管理費用等開發(fā)成本合計為T，假定進項稅額統(tǒng)一為17%?！盃I改增”之前，房地產企業(yè)需要繳納的是營業(yè)稅即5%*S，“營改增”之后，企業(yè)應納稅金=銷項稅額-進項稅額=S/(1+11%)*11%-T/(1+17%)=9.91%S-85.74%T。假如，營改增前后房產企業(yè)繳稅額不變即:9.91%S-85.74%T=5%*S，可得出5.7 5%S=T。而對于大多數(shù)房地產企業(yè)，企業(yè)的開發(fā)成本都超過銷售額的一半，因此“營改增”對房地產企業(yè)來說可以起到大幅減少稅收的作用。通過分析，我們可以清楚地知道，房地產企業(yè)的開發(fā)成本越大，即可抵扣的進項稅額越高，企業(yè)的稅負減少得越多。如果房地產企業(yè)做不好成本控制及稅務籌劃，便無法享受到“營改增”帶來的福利，則會出現(xiàn)“不降反升”的現(xiàn)象。

2.3 對資產負債表的影響

在“營改增”之前，房地產企業(yè)購進固定資產時，營業(yè)稅金計入成本核算?！盃I改增”之后，企業(yè)購買不動產產生的進項稅額可進行抵扣，同時增值稅是價外稅，會導致固定資產入賬價值的降低，提高了房地產企業(yè)的資產負債率，增加經營風險。

2.4 對利潤表的影響

增值稅是價外稅，房地產企業(yè)在銷售額中扣除增值稅，從而降低主營業(yè)務收入。并且在采購原材料及勞務費用時不能開具增值稅專用發(fā)票，也會導致稅負增加。

2.5 對現(xiàn)金流量表的影響

房地產企業(yè)在項目開發(fā)完成后方可開具增值稅專用發(fā)票，但期間需要墊付之前所發(fā)生的稅金，在一定程度上給企業(yè)帶來了資金的壓力，提高了經營風險。雖說國家進行稅制改革主要目的是為了讓企業(yè)能減輕稅負，但理論與現(xiàn)實還是存在一定差異，根據(jù)稅務總局公告《關于增值稅發(fā)票開具有關問題的公告》，自2017年7月1日起，對于開具增值稅發(fā)票有了更規(guī)范的要求。企業(yè)不能開具或者開具不符合規(guī)定的發(fā)票而未能進行抵扣，在一定程度上對企業(yè)的發(fā)展造成阻礙。

3 房地產企業(yè)應對“營改增”的對策建議

3.1 加強財務培訓，全面適應“營改增”

政府進行“營改增”的初衷是降低企業(yè)稅負，房地產企業(yè)應該杜絕在營業(yè)稅模式下，采購環(huán)節(jié)和接受勞務過程不要發(fā)票、不區(qū)分對方企業(yè)納稅身份等現(xiàn)象，在增值稅模式下相同采購價格應選擇一般納稅人進行采購以獲取專用發(fā)票，而從小規(guī)模納稅人處進行的采購需要適當降低價格以彌補增值稅無法抵扣的損失。企業(yè)更應該重視稅務改革，加強對財務人員的管理，同時開展針對“營改增”政策的培訓。適應新政策，新形勢的需要，不斷提高涉稅人員的業(yè)務能力，熟悉稅收新政策，使之更快更好地適應新稅制。企業(yè)會計人員的素質直接影響企業(yè)稅務籌劃的有效性，在培訓過程中可采用績效考核的方式來提高財務人員學習的積極性。并且要求對增值稅的會計核算更加細致，對一級、二級會計科目的設置要完善，對增值稅可抵扣環(huán)節(jié)要及時申報。企業(yè)人員要深入了解“營改增”稅務構造，透徹理解稅務改革目的與意義，使企業(yè)及時進行改革調整，以確保企業(yè)未來的發(fā)展。

3.2 加快建立高效的發(fā)票體系改革

房地產企業(yè)想從“營改增”中減輕自身的稅負壓力，最好的途徑就是建立高效的發(fā)票體系。從之前的分析中不難看出，對于企業(yè)來說，進項稅額抵扣是最快捷、最直接減少企業(yè)稅負的方式。混亂的發(fā)票管理，不僅使企業(yè)增加稅收，更可能影響企業(yè)的發(fā)展。必須嚴格按照2017年7月1日實行的《關于增值稅發(fā)票開具有關問題的公告》，當房產企業(yè)發(fā)生經濟業(yè)務時，應當按照要求開具發(fā)票或者索取符合要求的增值稅專用發(fā)票，以有效規(guī)避因管理不當造成的風險。

3.3 加強與供應商及勞務公司的合作

企業(yè)為了能在項目建設過程中獲取更多的進項稅額抵扣，必須關注的就是開發(fā)環(huán)節(jié)。房地產企業(yè)要加強供應商管理，選取優(yōu)質的供應商，不僅能保證所提供的材料質量的穩(wěn)定，而且能夠在業(yè)務往來中開具足額的增值稅專用發(fā)票。之前多數(shù)企業(yè)在項目建設開發(fā)環(huán)節(jié)選擇租賃機器設備而不選擇購買，“營改增”之后很多企業(yè)會選擇購買固定資產，在獲取進項稅額抵扣的同時，增強自身的核心競爭力。因此，加強供應商管理，可降低企業(yè)的經營風險，增加企業(yè)的資金流量，避免不必要的支出。

3.4 加強房地產企業(yè)財務人員的專業(yè)技能

提高房地產企業(yè)財務人員的綜合素質，加大在房地產企業(yè)財務人員專業(yè)技能的培訓，滿足“營改增”的需求。加強對“營改增”在企業(yè)內的宣傳力度，樹立企業(yè)人員不僅僅是財務人員對“營改增”的重視。邀請專業(yè)培訓機構或經驗豐富的財稅人員就稅改規(guī)定對企業(yè)財務人員進行培訓，強化財務人員處理問題的實際操作能力和臨時應變能力。

3.5 加強房地產企業(yè)管理和內部控制

房地產企業(yè)應做好財務管理，全面落實稅務籌劃，在深入了解有關政策法規(guī)的基礎上，完善會計核算體系。正確劃分相關成本費用，明確相關業(yè)務流程，對開發(fā)建設過程中進項抵扣加強管理?？刂坪怂愠绦?，按時核算，及時核算。

在對于企業(yè)資金管理方面。明確按照計劃使用資金，匹配進項稅和銷項稅的發(fā)生時間，避免過重的稅收負擔問題。同時，應盡可能的擴大企業(yè)融資渠道，更有力的保證企業(yè)有充足的資金應對突發(fā)狀況。對項目開發(fā)建設過程中付款審批加強管理。

4 結束語

綜上所述，通過上述分析可以看出，“營改增”是一次重大的財稅改革，本文從房地產企業(yè)的角度對“營改增”進行了相關研究，分析了稅務改制后對企業(yè)造成的影響，并提出通過強化財務培訓，建立高效的票據(jù)管理體系，加強供應商及勞務公司合作等方式，使房地產企業(yè)能夠更好、更快地適應“營改增”，進而促進政策的實施，使其充分發(fā)揮作用。

[1]李釗.“營改增”對房地產開發(fā)企業(yè)稅負的影響[J].財會月刊，2017(13).