宋百海+于磊

伴隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的推進(jìn)，很多地市要求短時間內(nèi)完成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的整合，登記人員短時間需要掌握以前從未接觸過的知識和內(nèi)容，給工作人員造成很大壓力。筆者結(jié)合自身不動產(chǎn)登記工作中經(jīng)常遇到的幾個錯誤觀點，作簡要分析。

一、誰投資誰受益不是直接登記的依據(jù)

目前矛盾最明顯的就是車位、車庫的權(quán)屬問題?！段餀?quán)法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

從上述法條可以看出，占用業(yè)主公共部分土地形成的車位、車庫屬于業(yè)主共有，其實質(zhì)依據(jù)是車位、車庫所在的土地使用權(quán)歸誰所有。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，業(yè)主在取得房屋所有權(quán)的同時也取得了該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，如果是開發(fā)商合法建設(shè)的，占用土地不是在公共部分的，依據(jù)《物權(quán)法》第三十條，開發(fā)商自然取得所有權(quán)，當(dāng)然可以通過出售、附贈或者出租等方式處置。

同理，建設(shè)在小區(qū)業(yè)主共有土地上的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)依附于小區(qū)業(yè)主共有的土地和土地使用權(quán)而存在，應(yīng)當(dāng)是屬于小區(qū)業(yè)主共有的。沒有土地使用權(quán)，就沒有附著在土地上的一切，皮之不存，毛將焉附？開發(fā)商對這些車位、車庫進(jìn)行處置的合同如果得不到業(yè)主追認(rèn)屬于無處分權(quán)，應(yīng)屬無效。

至于有人提出，如果將車位、車庫規(guī)定為業(yè)主的共有財產(chǎn)，開發(fā)商就沒有建設(shè)車位、車庫的動力和積極性，這實際是不值得一駁的偽命題。商品房建設(shè)屬于市場行為，依法依規(guī)應(yīng)該配建的車位、車庫，成本肯定可以計算到房屋當(dāng)中，目前狀態(tài)下，開發(fā)商為了銷售房屋肯定會主動要求建設(shè)車位、車庫。因此，這個問題不成立。

二、不計算容積率不是無法登記的依據(jù)

在不動產(chǎn)登記中，尤其是在地下空間的利用中，由于目前是空白，或者出現(xiàn)了部分不計容積率的建筑，對于該部分建筑能否登記，很多登記人認(rèn)為不計算容積率不能進(jìn)行登記，該觀點實際是錯誤的。

《建設(shè)用地容積率管理辦法》第二條規(guī)定，容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。第十二條規(guī)定，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對建設(shè)工程進(jìn)行核實時，要嚴(yán)格審查建設(shè)工程是否符合容積率要求。未經(jīng)核實或經(jīng)核實不符合容積率要求的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。可以看出，容積率是規(guī)劃部門對工程進(jìn)行竣工驗收應(yīng)該審核把關(guān)的內(nèi)容。

《建設(shè)用地容積率管理辦法》是2012年才出臺的，在此之前對地下空間的利用無明確規(guī)定，導(dǎo)致很多登記人對不計算容積率部分能否登記頗為困惑?！督ㄖこ探ㄖ娣e計算規(guī)范》對部分內(nèi)容規(guī)定了可以不計算容積率，如陽臺或者半地下室等按一半計算容積率，但在不動產(chǎn)登記中，要依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定進(jìn)行，規(guī)范之間存在差距，數(shù)值未必相同?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《實施細(xì)則》）第三十五條規(guī)定，申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：包括建設(shè)工程符合規(guī)劃和房屋已經(jīng)竣工的材料等內(nèi)容，可以看出容積率是否合格不是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收取的要件，與不動產(chǎn)登記無必然聯(lián)系。

三、詢問是否結(jié)婚是登記中的錯誤問法

《物權(quán)法》第十二條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)之一是就有關(guān)登記事項詢問申請人?！斗课莸怯涋k法》第十八條規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗申請登記材料，并根據(jù)不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項詢問申請人。詢問結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）和《實施細(xì)則》未對詢問進(jìn)行明確規(guī)定，但并不表示可以對關(guān)鍵內(nèi)容放棄詢問?！稐l例》第十條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將各類登記事項準(zhǔn)確、完整、清晰地記載于不動產(chǎn)登記簿。第十八條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請的，應(yīng)當(dāng)查驗有關(guān)證明材料、文件與申請登記的內(nèi)容是否一致?！秾嵤┘?xì)則》也對部分內(nèi)容予以強(qiáng)調(diào)，通過詢問可以有效判斷證明材料和申請登記內(nèi)容是否一致?！稐l例》第十九條規(guī)定，對可能存在權(quán)屬爭議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實地查看或者調(diào)查時，申請人、被調(diào)查人應(yīng)當(dāng)予以配合。

可以看出，不動產(chǎn)登記部門對材料的有些內(nèi)容需要通過詢問加以判斷。實務(wù)中，有些登記人直接詢問申請人是否結(jié)婚，進(jìn)而判斷是否存在隱性共有人的行為是錯誤的。登記是依申請啟動，結(jié)合申請材料加上詢問判斷是否符合登記要素，然后在登記簿進(jìn)行記載的行為，登記機(jī)構(gòu)無權(quán)也不能根據(jù)情況判斷確定權(quán)屬?；楹笠泊嬖趩畏剿械那樾?，因此實務(wù)中，需要詢問是否存在共有人，然后根據(jù)申請材料判斷，而不是詢問是否結(jié)婚。

四、權(quán)籍調(diào)查不是不動產(chǎn)登記的必需步驟

《條例》第十六條規(guī)定：申請人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對申請材料的真實性負(fù)責(zé)：相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)屬證書；不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料。可以看出，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容是當(dāng)事人申請登記時需要提交的材料內(nèi)容。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，部分地市由于資料整合不夠完善，導(dǎo)致房地整合有困難，因此就要求所有的不動產(chǎn)登記都進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查。權(quán)籍調(diào)查實際是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后出現(xiàn)的新名詞，一般包括不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動產(chǎn)測量。前者主要是獲取不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況，后者主要是獲取不動產(chǎn)的坐落、界址、面積、用途等自然狀況。實際上權(quán)籍調(diào)查只是不動產(chǎn)首次登記的基礎(chǔ)，并非所有的不動產(chǎn)登記都需要進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查。權(quán)籍調(diào)查的目的是獲取不動產(chǎn)登記所需的不動產(chǎn)的權(quán)利狀況和自然狀況的證明材料。如果當(dāng)事人有其他材料可以證明不動產(chǎn)的權(quán)利狀況和自然狀況，則不需要對該不動產(chǎn)再進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查。

不動產(chǎn)首次登記之后，相關(guān)的信息在不動產(chǎn)登記簿上已有明確的記載，如果宗地的界址沒有發(fā)生變化，則不需要再開展權(quán)籍調(diào)查。不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記以及抵押權(quán)、地役權(quán)的首次登記因為不涉及地址等變動便不需要再開展權(quán)籍調(diào)查。權(quán)屬調(diào)查一般應(yīng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)完成，如果當(dāng)事人提供的證明材料列明了四至界限以及坐標(biāo)等信息，能夠證明不動產(chǎn)權(quán)利和自然狀況，則不需要再進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查，登記機(jī)構(gòu)只需對當(dāng)事人提供的調(diào)查成果進(jìn)行權(quán)屬審核。

陳品祿/責(zé)任編輯endprint