●周 昕

黨的十九大報(bào)告指出：“打造共建共治共享的社會(huì)治理格局”，“加強(qiáng)社區(qū)治理體系建設(shè)，推動(dòng)社會(huì)治理重心向基層下移”。2017年，武漢市委深入開(kāi)展“紅色引擎工程”，將視角聚焦到物業(yè)管理上，把“紅色物業(yè)”作為創(chuàng)新社會(huì)治理的抓手，充分表明創(chuàng)新物業(yè)管理已經(jīng)成為當(dāng)前社會(huì)治理工作的重點(diǎn)。55年前，浙江諸暨創(chuàng)造了“依靠群眾就地化解基層社會(huì)矛盾”的‘楓橋經(jīng)驗(yàn)’，成為全國(guó)政法戰(zhàn)線的一面旗幟。毛澤東思想誕生了“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想孕育了新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，推動(dòng)社區(qū)治理不斷適應(yīng)新時(shí)代社會(huì)主要矛盾的變化，順應(yīng)人民群眾對(duì)美好生活向往，全面提升社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)防控化解能力，使“楓橋經(jīng)驗(yàn)”與時(shí)俱進(jìn)、歷久彌新?？偨Y(jié)推廣新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，不斷創(chuàng)新物業(yè)管理的工作思路、運(yùn)行機(jī)制和實(shí)施路徑，實(shí)現(xiàn)民主治理、科學(xué)治理、協(xié)同治理，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有序競(jìng)爭(zhēng)、健康發(fā)展，不僅有利于保障人民群眾的民生福祉，也有利于維護(hù)市場(chǎng)秩序、降低政府管理成本；還有利于營(yíng)造穩(wěn)定、和諧的社區(qū)治理環(huán)境，形成長(zhǎng)治久安的良好局面。

一、問(wèn)題的提出：物業(yè)管理面臨的困境

所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等形式，對(duì)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。在社會(huì)轉(zhuǎn)型變遷、城市治理升級(jí)的背景下，社區(qū)多元化特征日益彰顯，使物業(yè)管理格局錯(cuò)綜復(fù)雜，面臨新的挑戰(zhàn)。具體而言：

1.物業(yè)管理與基層社會(huì)治理相脫節(jié)

一是武漢市現(xiàn)行的小區(qū)管理模式混淆了物業(yè)服務(wù)與政府管理、公共服務(wù)的界限。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在按照合同提供小區(qū)服務(wù)的同時(shí)，需要承擔(dān)大量應(yīng)當(dāng)由政府部門(mén)、事業(yè)單位、街道和社區(qū)應(yīng)當(dāng)提供的公共服務(wù)內(nèi)容，造成物業(yè)供需矛盾日益突出，出現(xiàn)“契約失靈”。二是物業(yè)管理理念嚴(yán)重滯后。街道、社區(qū)沒(méi)有充分落實(shí)社區(qū)綜合管理職責(zé)，導(dǎo)致社區(qū)綜合管理缺乏統(tǒng)籌協(xié)調(diào)主體，物業(yè)管理資源得不到有效整合。三是社區(qū)管理與小區(qū)物業(yè)管理之間缺乏溝通與合作。由于社區(qū)管理與物業(yè)管理分屬不同的管理部門(mén)和渠道，容易造成相互推諉、相互指責(zé)，導(dǎo)致分工協(xié)作流于形式。

2.物業(yè)管理相關(guān)立法有待完善

一是政府行業(yè)主管部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管立法缺位。目前除湖北省及武漢市的兩部《物業(yè)管理?xiàng)l例》屬于地方法規(guī)外，涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管的多為武漢市住房保障和房屋管理局下發(fā)的文件，法律位階較低。二是業(yè)主自治制度不完善，難以有效約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理權(quán)?！段餀?quán)法》并未對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律地位明確加以規(guī)定，使業(yè)委會(huì)的主體功能難以充分發(fā)揮。三是住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金監(jiān)管法律制度存在缺位。審批使用程序過(guò)于復(fù)雜，在使用監(jiān)管上缺乏明確的實(shí)施細(xì)則。

3.政府監(jiān)管職能缺位，規(guī)范引導(dǎo)不夠

一是政府市場(chǎng)監(jiān)督職能缺位，物業(yè)管理市場(chǎng)缺少制度供給。目前武漢市至少有過(guò)半的物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)受到開(kāi)發(fā)商直接干預(yù)。政府缺少對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商介入物業(yè)管理領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)的制度安排，導(dǎo)致大部分新建小區(qū)的物業(yè)管理長(zhǎng)期被房地產(chǎn)企業(yè)壟斷經(jīng)營(yíng)。二是政府對(duì)物業(yè)管理主體的規(guī)范引導(dǎo)不夠。缺少對(duì)社會(huì)民間組織參與物業(yè)管理的支持，相關(guān)部門(mén)在配合上缺乏整體性，存在職權(quán)交叉、政出多門(mén)等弊端。三是政府公共服務(wù)功能缺位，難以及時(shí)回應(yīng)社區(qū)治理需求。因政府提供物業(yè)管理信息的缺失，造成信息不對(duì)稱(chēng)，進(jìn)一步增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本。

4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，存在“市場(chǎng)失靈”現(xiàn)象

一是從物業(yè)服務(wù)行業(yè)層面來(lái)看，目前武漢市的物業(yè)服務(wù)行業(yè)仍處在粗放型、分散型發(fā)展階段，大多數(shù)企業(yè)都很難適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系的新要求。二是從市場(chǎng)規(guī)律層面來(lái)看，質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)還未形成，新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)尚未完全建立，價(jià)值規(guī)律仍然存在扭曲狀態(tài)。三是從企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來(lái)看，有的企業(yè)管理方式簡(jiǎn)單粗暴，缺乏服務(wù)意識(shí)。有的企業(yè)隨意更改收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，私設(shè)車(chē)輛管理費(fèi)、水電安裝費(fèi)、自來(lái)水二次加壓費(fèi)等收費(fèi)名目。有的收費(fèi)方式不規(guī)范、收費(fèi)難度大。面對(duì)業(yè)主拖欠、拒交物業(yè)費(fèi)，企業(yè)缺少有效的制約手段。

5.群眾自治功能未能充分激活

一是在目前的物業(yè)管理格局中，長(zhǎng)期形成了“一元化”的政府管理模式。而“政府之手”的長(zhǎng)度畢竟是有限的，面對(duì)復(fù)雜化、碎片化的物業(yè)管理工作，政府往往顯得力不從心，容易陷入對(duì)市場(chǎng)活動(dòng)干預(yù)過(guò)度、社會(huì)資源耗費(fèi)過(guò)多、機(jī)構(gòu)臃腫冗雜的“怪圈”。街道行政管理體制改革沒(méi)有完全落地，屬地綜合管理的職責(zé)還不能完全落實(shí)，政府作用的發(fā)揮還有提升的空間。二是現(xiàn)行體制下基層群眾自治組織的權(quán)責(zé)定位較為模糊。業(yè)委會(huì)的權(quán)力、義務(wù)和責(zé)任邊界尚不明晰，造成社區(qū)自治功能未能被充分激活，居民自我管理、自我約束、自我服務(wù)的功能不健全，群眾自治組織“空心化”趨勢(shì)明顯。尤其是近年來(lái)業(yè)主委員大面積成立后，成員素質(zhì)參差不齊的現(xiàn)狀，決定了對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)管、運(yùn)行和引導(dǎo)任重道遠(yuǎn)。三是基層群眾自治組織的監(jiān)督乏力。一些社區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)長(zhǎng)期不成立，有的雖然建立了組織，但管理制度不健全，不能正常開(kāi)展工作，不能積極履行職責(zé)，造成物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主之間關(guān)系十分緊張。部分業(yè)委會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，透明度不夠，財(cái)務(wù)管理混亂，暗箱操作等現(xiàn)象較為普遍，業(yè)主大會(huì)規(guī)則未得到尊重。

二、新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”對(duì)創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制的指導(dǎo)意義

20世紀(jì)60年代，浙江諸暨楓橋鎮(zhèn)創(chuàng)造了“依靠群眾就地化解矛盾，堅(jiān)持矛盾不上交，實(shí)現(xiàn)捕人少、治安好”的“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，毛澤東同志親自批示在全國(guó)推廣。2003年，時(shí)任浙江省委書(shū)記的習(xí)近平同志提出，要充分珍惜“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，大力推廣“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，不斷創(chuàng)新“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，切實(shí)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。2013年，習(xí)近平總書(shū)記就堅(jiān)持和發(fā)展“楓橋經(jīng)驗(yàn)”再次作出重要指示，強(qiáng)調(diào)要把“楓橋經(jīng)驗(yàn)”堅(jiān)持好、發(fā)展好，把黨的群眾路線堅(jiān)持好、貫徹好。2018年1月，中央政法工作會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要以總結(jié)推廣“楓橋經(jīng)驗(yàn)”為契機(jī)，提升城鄉(xiāng)基層社會(huì)治理現(xiàn)代化水平。這些重要決策，為新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”賦予了新的歷史使命。具體而言，新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”對(duì)于創(chuàng)新物業(yè)管理的指導(dǎo)意義在于：

1.堅(jiān)持從社區(qū)“把脈”，實(shí)現(xiàn)源頭治理

社區(qū)是社會(huì)治理的基層單元，也是社會(huì)治安綜合治理的前沿陣地。走出物業(yè)管理的困境，首先要從社區(qū)自身“把脈”，標(biāo)本兼治才能對(duì)癥下藥。新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”將社區(qū)作為發(fā)揮群眾自治功能的核心載體，通過(guò)培育社區(qū)治理主體、喚醒社區(qū)治理活力、拓展社區(qū)治理途徑，以網(wǎng)格化管理、社會(huì)化服務(wù)為方向，及時(shí)反映和協(xié)調(diào)群眾的各類(lèi)利益訴求，重點(diǎn)解決好群眾最關(guān)心、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題，切實(shí)將矛盾解決在源頭，將問(wèn)題化解在社區(qū)基層。

2.堅(jiān)持“三治合一”，強(qiáng)化法治引領(lǐng)

新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”強(qiáng)調(diào)依法化解社會(huì)矛盾，通過(guò)發(fā)揚(yáng)基層民主夯實(shí)社區(qū)自治的基石，依靠法治形成基本的社區(qū)治理規(guī)則，再由注重他律向激發(fā)自律升級(jí)，營(yíng)造和睦友善的社區(qū)道德氛圍，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)法治、德治、自治“三治合一”，互相促進(jìn)。無(wú)論是業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展的群眾自治、物業(yè)公司開(kāi)展的行業(yè)自律，還是政府的抽象和具體行政行為，都必須嚴(yán)格依法辦事。例如，近年來(lái)諸暨市不斷深化“民主法治社區(qū)”創(chuàng)建，構(gòu)建“治安聯(lián)防、矛盾聯(lián)調(diào)、問(wèn)題聯(lián)治、事件聯(lián)處、平安聯(lián)創(chuàng)”的新機(jī)制，全市23個(gè)社區(qū)已有91%成功創(chuàng)建民主法治社區(qū)，推行“三上三下”民主議決事制度，開(kāi)設(shè)“民意電子墻”“干部群眾對(duì)話墻”，暢通民主表達(dá)渠道，共建共享的民主自治氛圍濃厚。

3.堅(jiān)持多元共治，促進(jìn)協(xié)同發(fā)展

新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”始終堅(jiān)持依靠群眾、發(fā)動(dòng)群眾，加強(qiáng)對(duì)社會(huì)組織的政策扶持和分類(lèi)指導(dǎo)，尤其注重培育和發(fā)展各類(lèi)社區(qū)社會(huì)組織，打造“社工+社區(qū)服務(wù)中心+社會(huì)組織”的綜合平臺(tái)。目前諸暨市登記備案的社區(qū)社會(huì)組織多達(dá)1400家，顯示出旺盛的生命力。形形色色的社區(qū)社會(huì)組織活躍在社會(huì)治理舞臺(tái)上，不僅極大地拓展了社區(qū)服務(wù)范圍，增強(qiáng)了社區(qū)服務(wù)效能，也顯著提升了群眾參與自治的主動(dòng)性。此外，浙江省還積極推進(jìn)有機(jī)銜接、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)、高效便捷的多元解紛機(jī)制改革，在社區(qū)建立矛盾糾紛多元化解中心，實(shí)行行政、司法、人民、專(zhuān)業(yè)調(diào)解“多調(diào)合一”、“一站式”解決矛盾糾紛，確保群眾訴求及時(shí)回應(yīng)在基層，矛盾沖突及時(shí)化解在基層。

4.堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)“軟硬結(jié)合”

新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”在20世紀(jì)60年代“依靠群眾就地化解矛盾，實(shí)現(xiàn)捕人少、治安好”的基礎(chǔ)上，與時(shí)俱進(jìn)推陳出新，綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律與民主、道德、文化和社區(qū)公約等多種治理手段，實(shí)現(xiàn)“軟法”與“硬法”融合共生，不斷創(chuàng)新治理路徑。例如，近年來(lái)浙江省實(shí)行“一社區(qū)一公約”，著眼于“政策法規(guī)之外、道德情理之中”，廣泛聽(tīng)取群眾意見(jiàn)，使社區(qū)公約這一重要的“軟法”能夠真正發(fā)揮約束社會(huì)行為、協(xié)調(diào)利益沖突、解決實(shí)際問(wèn)題、維護(hù)基層社會(huì)秩序的功能，實(shí)現(xiàn)治理手段“軟硬結(jié)合”。

綜上，在習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想指引下，新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”歷久彌新，為創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)財(cái)富。新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”對(duì)創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制的最大啟示在于：在社會(huì)主要矛盾發(fā)生重大調(diào)整、社會(huì)分層和群體化趨勢(shì)日益明顯、社會(huì)利益沖突不斷累積的社會(huì)轉(zhuǎn)型期與全面深化改革的攻堅(jiān)期，物業(yè)管理已經(jīng)成為當(dāng)代社區(qū)治理格局中不同階層、不同群體之間利益博弈的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，必然會(huì)經(jīng)歷從利益表達(dá)、利益碰撞、利益沖突，發(fā)展到協(xié)商民主、達(dá)成共識(shí)，再到多元共治的公共選擇過(guò)程，最終實(shí)現(xiàn)從“管理”到“治理”再到“善治”的目標(biāo)。

三、堅(jiān)持和發(fā)展新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，推動(dòng)物業(yè)管理機(jī)制創(chuàng)新

2018年1月，中央政法工作會(huì)議明確提出：“楓橋經(jīng)驗(yàn)”要由促進(jìn)鄉(xiāng)村治理體系建設(shè)向促進(jìn)城鎮(zhèn)、社區(qū)治理體系建設(shè)延伸。物業(yè)管理事關(guān)人民群眾的切身利益，事關(guān)基層社區(qū)的和諧穩(wěn)定，與增強(qiáng)社區(qū)治理能力、提升政府治理水平、健全城市治理體系的改革目標(biāo)緊密契合，是“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局在社會(huì)治理中的直接體現(xiàn)。有鑒于此應(yīng)充分總結(jié)、借鑒、推廣新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，不斷創(chuàng)新物業(yè)管理工作機(jī)制，遵循“落實(shí)屬地管理、推進(jìn)政府執(zhí)法、加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管、規(guī)范業(yè)主自治”的指導(dǎo)思想，在“共治、共建共管”上抓成效，驅(qū)動(dòng)政府、市場(chǎng)、社會(huì)“三駕馬車(chē)”齊頭并進(jìn)，不斷優(yōu)化物業(yè)管理格局，整合物業(yè)管理資源，實(shí)現(xiàn)從“一元化”“垂直型”的政府管理模式向“多元化”“扁平狀的社區(qū)協(xié)同治理模式轉(zhuǎn)型。

1.深化“紅色物業(yè)”，形成可復(fù)制可推廣可持續(xù)的長(zhǎng)效機(jī)制

新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)和改進(jìn)社會(huì)治理工作必須始終堅(jiān)持黨對(duì)社會(huì)治理工作的全面領(lǐng)導(dǎo)，發(fā)揮黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)的作用，實(shí)現(xiàn)政府治理和社會(huì)自我調(diào)節(jié)、居民自治良性互動(dòng)。而武漢市打造“紅色物業(yè)”就是貫徹落實(shí)習(xí)近平總書(shū)記關(guān)于“楓橋經(jīng)驗(yàn)”重要指示的生動(dòng)實(shí)踐。

深入推進(jìn)“紅色物業(yè)”，不斷創(chuàng)新物業(yè)管理工作機(jī)制應(yīng)從四個(gè)方面找準(zhǔn)著力點(diǎn)。一是強(qiáng)化紅色引領(lǐng)。物業(yè)管理工作必須遵循中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)的業(yè)主自治和政府依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。街道黨工委、鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委和社區(qū)黨組織應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，推進(jìn)物業(yè)管理領(lǐng)域黨的組織和黨的工作全覆蓋，實(shí)現(xiàn)黨對(duì)物業(yè)管理的思想引領(lǐng)、組織引領(lǐng)、工作引領(lǐng)，把“紅色物業(yè)”打造成推動(dòng)基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化的重要載體。二是實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨建全覆蓋。把支部建在物業(yè)上，把物業(yè)服務(wù)企業(yè)打造成基層黨組織聯(lián)系服務(wù)群眾的重要平臺(tái)。三是選優(yōu)配強(qiáng)物業(yè)服務(wù)骨干隊(duì)伍。通過(guò)選拔優(yōu)秀大學(xué)生等人才進(jìn)社區(qū)、進(jìn)物業(yè)，把物業(yè)管理隊(duì)伍打造成為黨的工作隊(duì)、群眾的貼心人。四是高度重視物業(yè)管理人員選拔培養(yǎng)。把社區(qū)物業(yè)崗位拓展成為培養(yǎng)、錘煉基層黨政干部的重要渠道。

2.強(qiáng)化政府監(jiān)管，形成權(quán)責(zé)清晰、重點(diǎn)明確的監(jiān)管體系

首先，從制度設(shè)計(jì)來(lái)看，要形成整體規(guī)劃、分類(lèi)監(jiān)管的監(jiān)管體系。市、區(qū)兩級(jí)政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理工作納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和社會(huì)治理體系，堅(jiān)持法治、德治、自治相結(jié)合，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，完善公益性和市場(chǎng)化相結(jié)合的物業(yè)管理機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理融入城市基層社會(huì)治理。根據(jù)武漢實(shí)際情況，創(chuàng)新物業(yè)管理可采取三種模式：對(duì)城中村和示范小城鎮(zhèn)還遷社區(qū)，由鎮(zhèn)村組建物業(yè)公司實(shí)施管理；對(duì)商品房和保障性住房小區(qū)，引入物業(yè)企業(yè)實(shí)施市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理；對(duì)提升改造后的舊樓區(qū)，推行以社會(huì)化管理服務(wù)單位管理為主、產(chǎn)權(quán)單位自行管理和社區(qū)居委會(huì)牽頭自治管理為補(bǔ)充的管理模式。

其次，從職能分工來(lái)看，要形成協(xié)同配合的監(jiān)管合力。房屋主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、培訓(xùn)和監(jiān)督管理。民政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居（村）民委員會(huì)在業(yè)主委員會(huì)組建、換屆選舉等活動(dòng)中履行相關(guān)職責(zé)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和考核。規(guī)劃、土地、建設(shè)、公安、城管等部門(mén)按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

最后，從重點(diǎn)任務(wù)來(lái)看，要打好“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”。一是實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)全覆蓋。目前武漢市已組建20余家公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這些公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同于常見(jiàn)的市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)公司。主要由各區(qū)投融資平臺(tái)出資新建，或依托現(xiàn)有區(qū)屬?lài)?guó)有企業(yè)重組組建，為老舊住宅小區(qū)、單位型小區(qū)、保障性住房小區(qū)及零星樓棟小區(qū)提供基本物業(yè)服務(wù)。二是完善物業(yè)管理行政備案制度。明確備案范圍、備案事項(xiàng)、備案節(jié)點(diǎn)、備案流程，實(shí)現(xiàn)線上線下同步辦理。三是破解維修資金使用難題，堅(jiān)持雙管齊下。一方面實(shí)現(xiàn)面上松綁，從界定“出錢(qián)”主體、擴(kuò)展“急診”范疇、鎖定“主人”情況、簡(jiǎn)化“診斷”程序、創(chuàng)新“表決”方式五個(gè)方面松綁，突破使用中的“腸梗阻”；另一方面是點(diǎn)上施策，從先救急后結(jié)賬、政府組織代修這兩個(gè)點(diǎn)上施策，解決維修救急問(wèn)題。

3.完善地方立法，形成體系嚴(yán)密、可操作性強(qiáng)的規(guī)范體系

通過(guò)完善立法，進(jìn)一步優(yōu)化物業(yè)管理格局，明確了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下對(duì)業(yè)委會(huì)的組建和換屆的指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)，明確了各個(gè)職能部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)共同做好物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理工作。這些地方立法的根本性變化，勢(shì)必對(duì)物業(yè)管理工作帶來(lái)深刻影響。一是提升物業(yè)管理立法的層次和效力。重點(diǎn)針對(duì)物業(yè)管理的基本原則、物業(yè)管理法律關(guān)系（含主體的權(quán)利義務(wù)）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)務(wù)范圍、監(jiān)管體制和物業(yè)管理法的適用范圍等原則性?xún)?nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定。二是完善物業(yè)管理立法內(nèi)容。擴(kuò)展物業(yè)管理法規(guī)的適用范圍，將工業(yè)廠房、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、倉(cāng)庫(kù)等的物業(yè)管理也納入物業(yè)管理法規(guī)的調(diào)整范疇。三是理順市場(chǎng)監(jiān)管體制。針對(duì)政府部門(mén)出臺(tái)物業(yè)管理“權(quán)力清單”和“責(zé)任清單”，針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)出臺(tái)“負(fù)面清單”，進(jìn)一步明確各監(jiān)管主體的職能邊界，細(xì)化責(zé)任內(nèi)容，完善內(nèi)部和外部監(jiān)督機(jī)制，強(qiáng)化制度性監(jiān)管手段。四是保障社區(qū)自治功能。根據(jù)政社分開(kāi)、權(quán)責(zé)一致的原則，進(jìn)一步明確居委會(huì)的職責(zé)范圍。大力培育非營(yíng)利性的社區(qū)服務(wù)中介組織，依法規(guī)范其運(yùn)行管理。通過(guò)修訂物業(yè)管理?xiàng)l例、制訂物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)價(jià)格體系、探索物業(yè)小區(qū)公共收益分配方案、開(kāi)展“紅色物業(yè)五星級(jí)企業(yè)”評(píng)比等舉措，以點(diǎn)擴(kuò)面，系統(tǒng)集成試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，形成可復(fù)制、可推廣的制度規(guī)范。

4.健全市場(chǎng)機(jī)制，形成規(guī)范有序、良性競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)格局

既要從政策層面對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行規(guī)范管理，又要從市場(chǎng)層面激勵(lì)企業(yè)提高服務(wù)水平。一是放開(kāi)非保障性住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)屬于市場(chǎng)行為，理應(yīng)回歸市場(chǎng)，主動(dòng)接受有關(guān)部門(mén)的檢查監(jiān)督和指導(dǎo)。二是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管，健全物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度；完善物業(yè)管理招投標(biāo)管理，規(guī)范招投標(biāo)代理行為；完善物業(yè)行業(yè)信用體系建設(shè)，建立物業(yè)企業(yè)信用檔案，構(gòu)良性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。三是推動(dòng)物業(yè)行業(yè)走創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展之路，將物業(yè)公司培育成基于社區(qū)與居民個(gè)人服務(wù)的資源整合者與高效管理者。四是推進(jìn)落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用記分制度，加大對(duì)違法、違規(guī)、違約行為的監(jiān)督。五是探索實(shí)踐物業(yè)管理日常巡查制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)“四公開(kāi)一監(jiān)督”、定期報(bào)告、“四資移交”、開(kāi)設(shè)公共收益賬戶(hù)等多項(xiàng)制度進(jìn)行全面監(jiān)督檢查。

5.堅(jiān)持以人為本，形成民主協(xié)商、多元共治的社會(huì)氛圍

一是大力發(fā)揚(yáng)協(xié)商式民主。物業(yè)管理涉及多方利益主體，形形色色的權(quán)利訴求交織疊加，各類(lèi)社會(huì)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。為實(shí)現(xiàn)“善治”的目標(biāo)，就要充分運(yùn)用好協(xié)商式民主這一“法寶”。政府要扮演好資源整合者和利益協(xié)調(diào)者的角色，廣開(kāi)言路，積極聽(tīng)取各方面社會(huì)意見(jiàn)和建議，堅(jiān)持系統(tǒng)治理、綜合治理、協(xié)同治理，實(shí)現(xiàn)治理手段從以行政命令為主的單一手段，向包括道德教育、行業(yè)自律、居民自治等多種手段綜合運(yùn)用轉(zhuǎn)變。堅(jiān)持開(kāi)門(mén)決策、開(kāi)門(mén)納諫、開(kāi)門(mén)評(píng)估，鼓勵(lì)群眾參與到物業(yè)管理事務(wù)中來(lái)，及時(shí)協(xié)調(diào)各類(lèi)利益沖突，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)共贏的良好局面。針對(duì)物業(yè)管理工作的目標(biāo)任務(wù)、權(quán)責(zé)分工、實(shí)施方案、保障措施等重要問(wèn)題，必須在與社會(huì)各界達(dá)成共識(shí)的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行公共決策，明確權(quán)責(zé)分工，細(xì)化實(shí)施步驟，讓相關(guān)職能部門(mén)、基層群眾自治組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都能消除顧慮、各負(fù)其責(zé)，克服畏難情緒，化被動(dòng)為主動(dòng)，積極投身物業(yè)管理工作。

二是深入推進(jìn)社會(huì)協(xié)同共治。新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”的鮮明時(shí)代特色，就是注重發(fā)揮社會(huì)多元主體的積極性，倡導(dǎo)多元共治。必須充分重視發(fā)揮基層社區(qū)的自治功能，既要善于做好加法和乘法（提質(zhì)增效），也要善于做好減法和除法（簡(jiǎn)政放權(quán)）。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在民政、房屋主管部門(mén)指導(dǎo)監(jiān)督下，依法組織本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，并將在物業(yè)管理中收集的相關(guān)信息與民政、房屋主管部門(mén)進(jìn)行共享。居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

三是充分喚醒社區(qū)自治活力。新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”將社區(qū)視為最基本、最重要的社會(huì)治理平臺(tái)，通過(guò)積極培育社區(qū)治理主體，來(lái)喚醒社區(qū)自治活力、拓展基層治理途徑。社區(qū)居委會(huì)是居民自發(fā)形成的自治性組織，通過(guò)選舉利益代表人代替居民履行社區(qū)管理權(quán)利，能夠有效消除單一治理主體的外部性，有效降低社會(huì)治理成本。有鑒于此，應(yīng)積極探索構(gòu)建以群眾自治為主導(dǎo)的屬地化物業(yè)管理體系。具體而言：街道辦事處負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)物業(yè)管理工作的開(kāi)展；社區(qū)居委會(huì)指導(dǎo)協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)具體實(shí)施。按照“以塊為主、屬地管理”的原則，參與制定和界定物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域，并參與業(yè)主大會(huì)的籌建和換屆工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為。業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)選聘物管服務(wù)企業(yè)，積極配合社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)妥善處理小區(qū)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，自覺(jué)接受政府有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)。要著力構(gòu)建“結(jié)構(gòu)上扁平、管理上垂直、功能上服務(wù)、效能上提速”的新型物業(yè)服務(wù)體系健全民意表達(dá)和監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制。加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，培育社區(qū)業(yè)主的契約意識(shí)，使矛盾和問(wèn)題在社區(qū)內(nèi)部及時(shí)化解。

四是積極培育物業(yè)服務(wù)行會(huì)組織。在新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”指引下，只有通過(guò)各方治理主體分工配合、步調(diào)一致、相輔相成才能更好地完成基層治理任務(wù)，實(shí)現(xiàn)“善治目標(biāo)。必須在政府、市場(chǎng)和社會(huì)三類(lèi)不同的治理領(lǐng)域之間尋求最佳契合點(diǎn)，最大程度地發(fā)揮公共資源利用效率激活社區(qū)治理潛力。在這一治理路徑中，行業(yè)導(dǎo)向性強(qiáng)與市場(chǎng)要素結(jié)合緊密的物業(yè)服務(wù)行會(huì)組織就是有效鏈接政府、市場(chǎng)和社會(huì)三大領(lǐng)域的“紐帶”，也是實(shí)現(xiàn)社會(huì)協(xié)同治理、彰顯活力與效率的最佳選擇。政府要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)行會(huì)組織的全程指導(dǎo)、跟蹤服務(wù)和有效監(jiān)督。制定促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行會(huì)組織發(fā)展的專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，出臺(tái)經(jīng)費(fèi)保障就業(yè)保障、業(yè)務(wù)指導(dǎo)等方面的具體政策。在條件成熟時(shí)可以借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)政府財(cái)政預(yù)算、轄區(qū)內(nèi)企業(yè)規(guī)模和市場(chǎng)消費(fèi)需求等客觀情況，以公開(kāi)招標(biāo)的方式，面向物業(yè)服務(wù)行會(huì)組織購(gòu)買(mǎi)公共服務(wù)，委托其進(jìn)行自我管理，既能充分調(diào)動(dòng)其參與治理的積極性，又能夠極大地緩解政府治理壓力，降低行政管理成本，將政府從瑣碎的日常管理事務(wù)中解放出來(lái)，集中精力抓好頂層設(shè)計(jì)和宏觀調(diào)控。

注釋?zhuān)?/p>

①外部性是指在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體（國(guó)家、企業(yè)或個(gè)人）的行為直接影響到另一個(gè)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)主體，卻沒(méi)有給予相應(yīng)支付或得到相應(yīng)補(bǔ)償，而導(dǎo)致對(duì)方利益受損。