錢振華

【摘要】近年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)熱火朝天，難以步入一個穩(wěn)定健康的發(fā)展之路，高房價不僅阻礙了經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展，還動搖了新時代人民美好生活的“根本”。在新一輪房改之際，要走出當(dāng)前房價博弈的誤區(qū)，在房價背后的博弈結(jié)構(gòu)和游戲規(guī)則上“動手術(shù)”，重新設(shè)計出一套新的房地產(chǎn)市場游戲規(guī)則，在源頭上解決問題，才能有效地實現(xiàn)房價平穩(wěn)回歸，進一步鑄就國民“美好生活”之基。

【關(guān)鍵詞】高房價;博弈;調(diào)控;房改

相較于上躥下跳、來回震蕩的股市，樓市一直以來比較火熱，房價在徘徊中仍然不斷上漲。特別是2016年以來，全國超50個城市已發(fā)布各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策累計200余次，包括限購、限貸、限價、限售、限商等，開啟了中國樓市“五限時代”。但房地產(chǎn)市場還繼續(xù)著“漲價一調(diào)控一降價一刺激一漲價”的老循環(huán)，難以步入一個持續(xù)穩(wěn)定的健康發(fā)展之路。

一、國內(nèi)房地產(chǎn)市場呈多方博弈局面

市場經(jīng)濟，“千規(guī)律，萬規(guī)律，價值規(guī)律第一條”。無論從商品價值出發(fā)，還是以資本價值度量，國內(nèi)的房產(chǎn)價格都遠(yuǎn)高于其實際價值，存在巨大的“經(jīng)濟泡沫”。同時，目前國內(nèi)房價居高不下，不僅存在部分剛需托底的情況，還因為房價博弈走入了—個誤區(qū)。在市場結(jié)構(gòu)中，房價博弈主體有買家和賣家，但房價博弈不能僅局限于此，而是多方博弈形成的相互影響、相互制約的聯(lián)動體系。如果將調(diào)控只盯在供求關(guān)系上，其視野是狹隘的，認(rèn)識是片面的，高房價問題也是難以得到根本性解決的。

由此，筆者認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個多方博弈、多方參與的“經(jīng)濟游戲”，其中就包括中央政府、地方政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售商、投資投機者以及自住購房者等。那些直接以房價作為調(diào)控對象的政策措施，注定難以徹底奏效，即使一時硬把房價壓下去，如果一松手，就會有反彈。

二、高房價對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和民眾生活的影響

房價上漲表面上帶動了不少產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，但基本上以后向帶動為主，帶動的是需要消耗大量資源的一些產(chǎn)品，比如鋼鐵、水泥、木材、電力與能源等，最終消費的前向帶動比例則較小。當(dāng)前，國內(nèi)出現(xiàn)的10多個行業(yè)的產(chǎn)能過剩，基本上都是房地產(chǎn)后向帶動產(chǎn)業(yè)的結(jié)果。高房價正在加劇國內(nèi)產(chǎn)業(yè)之間的不平衡，第二產(chǎn)業(yè)越來越發(fā)達，而第三產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展卻受到了相應(yīng)的抑制。

同時，高房價嚴(yán)重降低了廣大民眾的福利水平，使其無法分享社會發(fā)展進步之成果。房價高必然會嚴(yán)重阻礙中國經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變，抑制內(nèi)需的進一步擴大。此外，高房價還是一種財富的轉(zhuǎn)移與財富的集聚方式，筆者認(rèn)為，高房價正在成為導(dǎo)致“一些貧者從暫時貧困走向跨代貧窮”的最重要推手。如果不想辦法改變這一情況，貧富差距便會趨向穩(wěn)定化和制度化，成為一種今后很難改變的社會結(jié)構(gòu)，社會階層流動通道也將被嚴(yán)重堵塞，進而導(dǎo)致社會公平正義受到制約。

高房價最恐怖的是透支了年輕人的未來?！艾F(xiàn)金為王”的時代，階層通過努力掙錢是可以跨越的，但是在“房子為王”的時代，可能一些民眾再努力也買不起一套房子，階層固化現(xiàn)象會越來越嚴(yán)重，這甚至?xí)绊懩贻p人對未來的期望和規(guī)劃，也毀掉了年輕人的理想和想象力。特別是近幾年來，高房價正在引發(fā)文化層面更深遠(yuǎn)的問題，比如逐漸侵蝕年輕人的“三觀”，不少年輕人感嘆，“夢想還來不及張揚就已經(jīng)墜落到物質(zhì)糊口艱難的窘境。寒窗苦讀十年，最初的夢想已退化成了在城市里買一套房子”。

三、“房住不炒”開啟新一輪房改，政策引領(lǐng)下多方合作共鑄國民“美好生活”

“房子是用來住的、不是用來炒的”，首次寫入黨的十九大報告這一歷史性的綱領(lǐng)性文件，這是一個重大的民生承諾，為今后房地產(chǎn)調(diào)控和改革確定了新的方位，也為科學(xué)看待房地產(chǎn)問題確立了新的坐標(biāo)。筆者認(rèn)為，“房住不炒”實際上開啟了新一輪房改。顯然，要想破解房地產(chǎn)發(fā)展困局，調(diào)控就不能只盯著房價本身，而要在房價背后的博弈結(jié)構(gòu)和游戲規(guī)則上“動手術(shù)”。打壓房價只是一時之策，“抽薪止沸”的解決之道，是重新設(shè)計出一套新的房地產(chǎn)市場游戲規(guī)則，特別是要在頂層設(shè)計規(guī)則、在源頭解決問題，才能有效地實現(xiàn)房價平穩(wěn)回歸。

在黨的十九大報告中，“人民美好生活”是一個高頻詞，先后在全文中出現(xiàn)過14次，足以見其重要性、現(xiàn)實性與緊迫性，它一頭連著民生，一頭連著黨的使命、宗旨、目標(biāo)與愿景。如何把握“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”，理解其深刻內(nèi)涵，成為社會各界的思考題。各行各業(yè)也都以滿足新時代人民日益增長的美好生活需要為著力點，尋找企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的契合點。而房子作為用來滿足基本生存和生活的必需品，不應(yīng)該成為資本的斂財工具。國家、地方政府、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商們要從各自的角度去尋找契合點，走出房價博弈的誤區(qū)，讓全體人民住有所居，這才是滿足人民對美好生活向往的落腳點。

矛盾無時不在、無處不在，存在于經(jīng)濟社會發(fā)展的全過程，是社會進步發(fā)展的根本動力。這也是未來最重要的戰(zhàn)略基點，抓住了主要矛盾，就抓住了新時代新商機，就踏上了時代節(jié)拍。新矛盾的定調(diào)實際上反映了消費領(lǐng)域供給側(cè)改革的方向，隨著中產(chǎn)階級和千禧一代的崛起，一方面消費要提檔升級，更加注重品質(zhì)和價值;另一方面消費也出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性變化，文化、體驗、健康等非物質(zhì)消費必將進一步增長。從供給側(cè)進一步凸顯了圍繞人民“美好生活”這一命題所蘊含的無限商機。而要承接其“溢出效應(yīng)”，首先必須抑制高房價。

當(dāng)前，租賃房源大規(guī)模人市、削弱房地產(chǎn)金融屬性、房地產(chǎn)稅的研究制定等，這些政策舉措對抑制投機投資需求有直接作用，都是具有全局意義的長效制度安排。以往的調(diào)控主要針對高房價，以短期政策為主，但是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場需要長期制度安排，本輪長效機制的建立重在改變供求關(guān)系和預(yù)期。在這些綜合舉措之下，中國樓市有望發(fā)生轉(zhuǎn)折性變化，著力打破“屢調(diào)屢漲”的怪圈，使我國房地產(chǎn)市場將逐步由一個“政策市場”變成“制度市場”“法律市場”。