王文濤

[摘 要]隨著社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷發(fā)展進(jìn)步之中，其管理模式也有所轉(zhuǎn)變，集團(tuán)式的管理模式逐漸代替了傳統(tǒng)的項目管理。在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，物資采購管理具有不可忽視的重要作用。本文主要就房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理中存在的問題進(jìn)行了分析探討，并提出了相應(yīng)的解決措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；物資采購；管理

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.08.043

[中圖分類號]F274 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194（2018）08-00-02

0 引 言

物資采購在房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)過程中是成本支出的重要組成，具有十分重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行物資采購管理不僅直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目的施工質(zhì)量以及開發(fā)水平，同時也是控制房地產(chǎn)項目施工成本的有效手段。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用科學(xué)合理的物資采購管理方法至關(guān)重要，但在實(shí)際運(yùn)行的過程中，房地產(chǎn)物資采購管理仍然存在很多問題，對其中存在的不足進(jìn)行分析，不斷進(jìn)行改進(jìn)，對整個房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)的發(fā)展都具有重要的意義。

1 房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理

房地產(chǎn)企業(yè)為了使自身集團(tuán)企業(yè)的運(yùn)行和經(jīng)營能夠正常進(jìn)行，順利獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，首先需要從市場上獲取各種資源和生產(chǎn)資料，也就是采購。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行采購活動的基本原則是通過合理的規(guī)劃設(shè)計，用最少的成本費(fèi)用購買到性價比最高的服務(wù)和產(chǎn)品，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程中的物資采購工作，需要對設(shè)備、服務(wù)、材料以及工程等進(jìn)行采購，其中工程采購和材料采購是重中之重。由于物資采購管理中存在很多不足，會給房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作造成很大影響。

2 房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理中的問題

2.1 缺乏計劃性

不管任何行業(yè)，進(jìn)行良好的計劃管理具有不可或缺的重要作用，尤其在房地產(chǎn)行業(yè)中，由于每一個項目的規(guī)模和復(fù)雜程度都很大，科學(xué)合理的物資采購計劃管理就顯得尤為重要。對于房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，進(jìn)行物資采購的主要目的就是保證房地產(chǎn)項目能夠順利完成，因此在整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)計劃制訂完畢之后，就需要物資采購管理人員合理編制采購計劃，在房地產(chǎn)項目的實(shí)際開發(fā)建設(shè)中按照事前制訂的采購計劃完成采購工作，為房地產(chǎn)項目順利開發(fā)奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)。但是，在房地產(chǎn)項目實(shí)際開發(fā)的過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)在物資采購方面都缺乏計劃性，或者雖然制訂了采購計劃，但在實(shí)際采購過程并不按照采購計劃進(jìn)行，導(dǎo)致物資采購計劃徒有其表，在實(shí)際開發(fā)的過程中沒有完善的采購考核機(jī)制用來監(jiān)督物資采購人員采購工作的規(guī)范性。

除此之外，缺乏計劃性還表現(xiàn)在部分房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中沒有進(jìn)行整體的統(tǒng)籌計劃，從而會影響許多物資采購合同的簽訂，進(jìn)而影響合作開發(fā)單位的正常施工開發(fā)或者供貨，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目無法按期竣工。這些不良影響更多的由于缺乏統(tǒng)一的工作計劃造成的，導(dǎo)致眾多部門無法高效地完成房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)工程。

2.2 缺乏完善的監(jiān)管制度

對于房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)而言，科學(xué)高效的物資采購工作是其中重要的一部分，為了保證物資采購工作的順利進(jìn)行，除了需要不斷完善物資采購制度，完善的監(jiān)督管理制度也是確保物資采購工作順利進(jìn)行的重要保障。只有不斷提高物資采購中的違規(guī)成本，才能減少貪污腐敗行為。但是在現(xiàn)實(shí)中，在物資采購方面的監(jiān)管制度仍然不夠完善，同時在具體實(shí)行的過程中也存在各種各樣的實(shí)際問題，導(dǎo)致在物資采購過程中的各種腐敗行為層出不窮，從而會阻礙房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行，進(jìn)而會影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.3 缺乏健全的管理制度

健全的物資采購管理制度，是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中采購各種物資的基礎(chǔ)保障。但在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，由于物資采購方面的管理制度的不夠健全或者內(nèi)容缺失，對于各個部門的工作職責(zé)和工作流程都缺乏細(xì)致的規(guī)定，進(jìn)而會影響到實(shí)際工作的有序進(jìn)行和工作效率的提高。由于缺乏健全的管理制度，不同部門之間、分公司和集團(tuán)之間的權(quán)責(zé)劃分會缺乏條理性和清晰性，進(jìn)而會影響物資采購管理工作的正常進(jìn)行，引發(fā)管理工作中錯位現(xiàn)象。

2.4 合作方間的合作問題

由于房地產(chǎn)項目的規(guī)模比較大，在實(shí)際開發(fā)建設(shè)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的主要工作是對各種資源進(jìn)行整合管理和協(xié)調(diào)分配，使所有生產(chǎn)資源都能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的最大化。為此房地產(chǎn)企業(yè)需要尋找各種合作伙伴進(jìn)行戰(zhàn)略合作，以共同完成房地產(chǎn)項目開發(fā)。其中，物資供應(yīng)商便是房地產(chǎn)企業(yè)的合作伙伴之一，物資供應(yīng)商和房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)之間需要進(jìn)行信息共享，將銷售活動與生產(chǎn)活動聯(lián)系起來，使成本支出費(fèi)用盡量降低，實(shí)現(xiàn)合作雙方的共贏。但是在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)和物資供應(yīng)商之間很難建立起穩(wěn)定、信任的合作關(guān)系，大多數(shù)情況下的合作關(guān)系都是短期和臨時性的，與此同時，在雙方利益方面的博弈往往會耗費(fèi)很多時間，反而對長期的戰(zhàn)略合作并沒有足夠的重視。這一現(xiàn)象導(dǎo)致物資采購管理中存在的問題更加繁多，同時也會影響物資的質(zhì)量。

2.5 信息化程度低

隨著社會經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)越來越多地被應(yīng)用到各行各業(yè)中，顯著提高了各行業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，大大推動了行業(yè)的信息化發(fā)展。但是部分房地產(chǎn)企業(yè)的信息化辦公程度還比較低，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本支出和工作效率均產(chǎn)生了較大的影響，同時也阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

2.6 物資質(zhì)量難以控制

在房地產(chǎn)項目的開發(fā)中，質(zhì)量達(dá)標(biāo)的各種施工物資是重要的基礎(chǔ)保障，直接決定著房地產(chǎn)的施工質(zhì)量，最終會影響樓盤的銷售情況以及整個房地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況。在實(shí)際的物資采購中，由于部分企業(yè)對物資供應(yīng)商進(jìn)行的分析和評估缺乏真實(shí)、準(zhǔn)確性，導(dǎo)致采購的物資質(zhì)量無法達(dá)到相關(guān)的施工標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，從而會影響工程建設(shè)的質(zhì)量。由于對物資質(zhì)量的控制與對交貨期限和價格的控制不同，具有較高的難度和復(fù)雜性，同時房地產(chǎn)企業(yè)物資采購部門在與供貨商進(jìn)行洽談時，無法將所有的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)在合同文件中進(jìn)行詳細(xì)注明，而更多的只能進(jìn)行事后的質(zhì)量檢查，從而增加了施工物資質(zhì)量控制的難度。

3 解決房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理問題的對策

3.1 實(shí)行全面的公開招標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，對有關(guān)物資的采購要實(shí)行全面的公開招標(biāo)，使各種物資嚴(yán)格按照房地產(chǎn)項目的開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行配置。公開招標(biāo)能夠在最大程度上確保找到最為適合與優(yōu)秀的物資供應(yīng)商。優(yōu)秀的物資供應(yīng)商在技術(shù)水平、信譽(yù)度、服務(wù)水平和管理水平等眾多方面均要有良好的表現(xiàn)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的實(shí)際情況合理選擇多家物資供應(yīng)商進(jìn)行合作，只有這樣才能盡量保證采購到的各種物資的質(zhì)量和性能，進(jìn)而保障房地產(chǎn)項目的順利開發(fā)。

房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)要注重對物資供應(yīng)商的監(jiān)督和管理工作，以此督促物資供應(yīng)商在物資供應(yīng)過程中嚴(yán)格按照物資供應(yīng)合同進(jìn)行物資供應(yīng)，進(jìn)而保證房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)的利益。除此之外，對于信譽(yù)良好的優(yōu)秀物資供應(yīng)商，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該與之建立長期的合作關(guān)系，確保雙方經(jīng)營業(yè)務(wù)的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)雙方共贏。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時更新有關(guān)物資供應(yīng)商所提供的各種物資的價格、服務(wù)以及質(zhì)量等相關(guān)信息，并向物資供應(yīng)商及時反映物資的使用狀況，使物資供應(yīng)商對物資的使用情況有所了解，彼此促進(jìn)互相之間的合作關(guān)系，進(jìn)而推動雙方共同發(fā)展。

3.2 改革物資采購的模式

對于房地產(chǎn)企業(yè)的物資采購而言，選擇信譽(yù)好、產(chǎn)品質(zhì)量好的物資供應(yīng)商是重中之重，直接關(guān)系到物資產(chǎn)品的質(zhì)量以及相關(guān)的服務(wù)水平。在傳統(tǒng)物資采購工作中，物資采購?fù)捎昧魉€的模式，不同的部門分別負(fù)責(zé)不同的物資采購環(huán)節(jié)，技術(shù)文件通常是由項目部提供，招標(biāo)文件的編制以及后續(xù)的招標(biāo)活動均是由采購部門完成，但具體的物資采購活動實(shí)施是由工程部門負(fù)責(zé)的。雖然利用這種物資采購模式能夠使不同部門的職責(zé)清晰，并且在互相之間能夠有一定的制約作用，但是將整個采購過程進(jìn)行分割之后，會影響不同部門之間的合作，無法提前進(jìn)行系統(tǒng)性的物資采購，在發(fā)生問題時很難追查責(zé)任，大大降低了物資采購工作的效率。因此，招標(biāo)工程師在采購任務(wù)中要采用全程負(fù)責(zé)的物資采購模式，

相較于傳統(tǒng)的采購模式具有較大的優(yōu)越性，對于避免不同部分之間推卸責(zé)任具有顯著的效果。招標(biāo)工程師對有關(guān)物資采購的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定、編制相關(guān)招標(biāo)文件、組織招標(biāo)活動、選擇物資供應(yīng)商及后續(xù)的合同簽訂和實(shí)施等所有采購環(huán)節(jié)進(jìn)行負(fù)責(zé)。但是為了避免出現(xiàn)權(quán)利集中，進(jìn)而引發(fā)貪污腐敗現(xiàn)象，監(jiān)督機(jī)構(gòu)要對物資采購所有環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督排查，以此約束物資供應(yīng)商以及招標(biāo)工程師的行為，避免發(fā)生腐敗現(xiàn)象，確保物資采購工作順利進(jìn)行，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

3.3 合理運(yùn)用電商平臺

互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的飛速發(fā)展給各行各業(yè)帶來了新的發(fā)展機(jī)遇，電商平臺的應(yīng)用對于房地產(chǎn)企業(yè)的物資采購活動具有很大的優(yōu)越性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要合理應(yīng)用電商平臺。一方面，利用電商平臺與客戶和供應(yīng)商進(jìn)行溝通交流，在最大程度上節(jié)約時間和金錢。另一方面，利用電子商務(wù)平臺提高物資采購環(huán)節(jié)的規(guī)范性，在最大程度上減少人為因素的影響，從而大大提高物資采購工作的效率。

4 結(jié) 語

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，物資采購管理是企業(yè)管理運(yùn)營的重要部分，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展和經(jīng)濟(jì)利益。做好物資采購管理工作，控制物資質(zhì)量和成本支出費(fèi)用，進(jìn)而支持整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)，是物資采購管理的重要目標(biāo)，也是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的重要部分。

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