龍正君

[摘 要]文章結(jié)合當前房地產(chǎn)調(diào)控政策的背景，梳理了近三年的房地產(chǎn)調(diào)控措施，分析了各種緊縮性調(diào)控措施對借款人的償債能力和債權(quán)擔保能力的影響，并由此提出相應(yīng)的風險防控措施。

[關(guān)鍵詞]緊縮性調(diào)控政策;房地產(chǎn);個人住房貸款;風險;防控

[中圖分類號]F832.45 [文獻標識碼]A [文章編號]1008-7656（2018）06-0084-05

一、緒論

（一）文獻綜述

個人住房貸款是指商業(yè)銀行在向借款人發(fā)放用于購買房產(chǎn)（含二手房產(chǎn)）且由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行保證或者以所購房產(chǎn)為抵押物進行擔保的貸款。因而，個人住房貸款的風險是指商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款的過程中因借款人無法償還貸款或貸款的擔保價值貶損等因素發(fā)生相關(guān)損失的可能性。

國外關(guān)于個人住房貸款的研究主要包括支付理論、權(quán)益理論的研究。關(guān)于支付理論的研究，Kassernan（1980）分析了利率與房產(chǎn)價值的相互關(guān)系及其對個人住房貸款違約率的影響[1]。Lawrence （1995）指出借款人以往的信用狀況、年齡因素、貸款期限等是導致個人住房貸款違約的重要因素[2]。Burrows（1998）指出失業(yè)是導致個人住房貸款違約的主要因素[3]。Ambrose（2000）指出個人住房貸款違約率受到利率波動的影響[4]。關(guān)于權(quán)益理論的研究，Quigley（1993）構(gòu)建以期權(quán)理論為基礎(chǔ)的風險模型，分析了貸款價值比、抵押的房產(chǎn)價值這兩個影響個人住房貸款違約率的敏感因素[5]。Riddiough（1993）指出違約成本是影響借款人理性違約選擇的關(guān)鍵因素，其中信譽以及信用評分是借款人著重考慮的影響因素[6]。Wong （2004）指出銀行催收、貸款重組、延期付款等措施在減少借款人違約方面具有重要作用[7]。

相對而言，國內(nèi)的研究主要著力于運用國外的模型理論結(jié)合國內(nèi)的相關(guān)情況進行實證分析。王福林（2004）通過分析杭州市某國有商業(yè)銀行的信貸數(shù)據(jù)，運用 Logistic 模型進行回歸實證分析，得出影響個人住房貸款違約率的影響因素，按重要性排序依次為是否為當?shù)厝恕①J款價值比、期房或是現(xiàn)房、月還款額占家庭月收入的比例、還款方式、家庭收入、建筑面積[8]。顧全林（2014）指出，借款人的違約行為受到個人因素、貸款因素、地區(qū)因素、宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場因素的影響[9]。陳瑩（2015）運用多層次線性回歸分析（MCLP）模型進行分析，得出住房抵押貸款者的學歷、工作狀況、家庭月收入和戶籍等因素是導致個人住房貸款違約最主要的因素[10]。

（二）政策背景

從2016年10月起，全國各大熱點城市陸續(xù)推出緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控措施（見表1）。由此，一、二線城市房地產(chǎn)市場降溫，而三、四線城市仍有庫存去化空間，房價總體上仍呈現(xiàn)出上漲趨勢，但整體漲幅收窄。同時，在限購、限貸、限價、限售、限商等緊縮性調(diào)控政策持續(xù)加推的形勢下，住房回歸居住功能，投資價值受到抑制，投機性需求被擠壓，房價快速增長的勢頭得到遏制，有效地防控了房地產(chǎn)泡沫風險。

同時，本輪調(diào)控的另一個重點在于嚴控商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融風險。在緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，金融監(jiān)管力度也在持續(xù)加碼，房地產(chǎn)信貸額度仍保持增長趨勢但增幅已經(jīng)收窄，而且，近年來房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率有提高勢頭，個人住房不良貸款率也呈現(xiàn)出抬高趨勢（見圖1）。如在未來一段時期，本輪調(diào)控仍未見有明顯松動的跡象，再加上“首付貸”被嚴令取締，個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等關(guān)聯(lián)性貸款的額度和流向受到嚴格控制，購房人通過各種融資途徑可以獲得的資金量逐漸減少，而城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢仍在加速，剛需和改善性購房需求仍較為旺盛，信貸資金缺口和流動性降低將在一定程度上推高商業(yè)銀行房地產(chǎn)個人住房貸款的違約風險。

二、緊縮性調(diào)控政策對個人住房貸款風險的影響分析

緊縮性調(diào)控政策對個人住房貸款風險的影響主要包括借款人違約風險和擔保風險兩個方面，其中違約風險體現(xiàn)為借款人的償債能力，屬于直接風險，而擔保風險體現(xiàn)為擔保受償能力，屬于間接風險，主要關(guān)注債權(quán)的安全性和可追償性。

（一）緊縮性調(diào)控政策影響借款人償債能力

1.限貸政策會影響借款人的償債能力。截至2018年7月，個人住房貸款的增長連續(xù)17個月放緩。在個人住房貸款總體額度增幅收窄的形勢下，有的購買者難于通過貸款足額支付購房款，會導致購房合同違約。對于首套住房的情形，因貸款合同無法簽訂，不會導致個人住房貸款違約風險;但是對于改善性住房的借款人，如涉及改善住房的購房合同違約，因需承擔大額的違約金，購房者償還首套住房個人住房貸款的能力會受到損害，由此造成首套房貸款的違約風險增加。同時，貸款利率上浮會導致借款人承擔的利息成本增加，因而月供額度隨之提高。對于剛需購房者而言，月供額度的提高將可能導致斷供。目前，在改善性購房比重逐漸增大的市場形勢下，貸款利率上浮和首付比例提高，都可能導致改善性購房者負擔過重，進而誘發(fā)批量性個人住房貸款違約風險。

2.轉(zhuǎn)售限制加大了投機購房借款人的違約概率。當前，“房子是用來住”理念深入人心，住房回歸居住的基本功能成為大勢所趨，房屋的投資價值逐步退化，由此，投機購房者持有非自住房屋的積極性降低，但轉(zhuǎn)手套現(xiàn)又受到限貸限售調(diào)控政策的影響，此種情形下，投機購房者極有可能因無法承擔資金成本而導致無力償還個人住房貸款，由此誘發(fā)風險。

3.資信審查嚴格化誘發(fā)改善性購房借款人的斷供風險。借款人資信條件的嚴格化不會直接造成違約風險，但是對于改善性住房的情形，購房者會可能因無法取得個人住房貸款支持而導致第二套房屋的購房合同違約，因違約成本過高而可能間接造成首套住房的個人住房貸款斷供。

4.群訪群訴事件形成局部違約風險。在自媒體時代，購房者抱團維權(quán)的意識和能力明顯提高。如出現(xiàn)流動性危機，房地產(chǎn)企業(yè)可能會無法按約交付房產(chǎn)，有的購房者會選擇停止償還貸款并采取群體性的對抗手段，將問題和責任推給政府和社會，迫使政府利用行政力量解決問題。此種情形下，可能造成局部的個人住房貸款違約風險。

（二）緊縮性調(diào)控政策影響擔保受償能力

1.限貸、限價以及地價上漲會影響保證人的擔保能力。個人住房貸款的保證人一般為房地產(chǎn)企業(yè)。緊縮性調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款及流動性貸款額度受限，貸款利率提高，會影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，增加房地產(chǎn)開發(fā)成本。限價政策又制約了其產(chǎn)品定價權(quán)，由此導致產(chǎn)品銷售難度增大及資金回籠過程拉長。2016年以來，各大城市“地王”頻出，整體拉高了全國大中城市的土地均價，由此導致房地產(chǎn)企業(yè)拿地成本和短期資金占用量顯著增加，特別是對中小房地產(chǎn)企業(yè)，市場競爭的淘汰效應(yīng)越發(fā)明顯。房地產(chǎn)行業(yè)的整體資信狀況不太樂觀，導致其擔保能力受限，個人住房貸款擔保風險也相應(yīng)增加。

2.流動性降低損害了抵押物的擔保價值。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，在緊縮性調(diào)控政策的綜合作用下，房地產(chǎn)行業(yè)的整體流動性變?nèi)?，如可能會發(fā)生資金鏈斷裂而導致工程爛尾現(xiàn)象;對于建筑施工企業(yè)而言，在整體利潤率減少及施工標準、工期要求越發(fā)嚴格的形勢下，建筑行業(yè)極易出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象，若工程款挪用現(xiàn)象出現(xiàn)，無法保證專款專用，則會增加了工程爛尾的幾率。工程爛尾導致抵押物不具備入市條件，很大程度上喪失了抵押價值，尤其是三四線城市此種情形更為嚴重。抵押物價值的貶損導致個人住房貸款債權(quán)實現(xiàn)難以得到保障。

3.訴訟的不確定性影響優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)。在緊縮性限購政策的影響下，個人住房貸款的違約率有可能被局部推高，而違約發(fā)生后的權(quán)利救濟過程中，現(xiàn)行訴訟模式下存在的不確定性又反過來加劇了擔保風險。在期房銷售模式下，在抵押房屋尚未竣工并取得不動產(chǎn)權(quán)證的情形下，僅能辦理抵押預登記，此種登記形式與正式的抵押登記存在法律效力上的差異。在訴訟層面，各區(qū)域法官對此種差異的自由裁量權(quán)較大，很多判決并不認可抵押預登記的法律效力。此外，在金融借款合同糾紛中，如存在第三方債權(quán)的情形下，抵押房屋一旦因第三方債權(quán)引發(fā)的訴訟或因借款人涉嫌刑事犯罪而被有權(quán)機關(guān)查封或沒收，能否通過行使抵押權(quán)或強制執(zhí)行程序保障債權(quán)，仍存在相當大的不確定性。因此，抵押物的價值貶損很大程度上將誘發(fā)個人住房貸款擔保風險。

三、緊縮性調(diào)控政策下個人住房貸款違約風險的防控措施

（一）防控緊縮性調(diào)控政策下的借款人違約風險

1.合理控制個人住房貸款額度，制定適度的房貸利率。貸款投放額度要因城施策、因人施策，充分保障剛需型和適當改善性購房者的需要，嚴格控制三套以上的投機性購房的借貸門檻，防控因改善性購房貸款額度不足導致首套房個人住房貸款違約風險。房貸利率的調(diào)整需要與城市經(jīng)濟發(fā)展水平相結(jié)合，與城鎮(zhèn)居民人均消費水平的漲幅相對應(yīng)，同時向剛需型和適當改善性購房需求進行適度傾斜，避免上浮比例過大超出一般購房者的承受能力進而引發(fā)被動違約風險。

2.制定合理的限售政策。兩套房屋基本可以滿足正常的剛需性和適度改善性的住房需求，三套以上購房具有投機炒房的嫌疑。為應(yīng)對投機性需求擠出情形下的風險，必須有效限制投機炒房行為，對三套以上購房者實施嚴格的限售政策，擴大政策實施區(qū)域。

3.對改善性購房者的資信條件審查要做系統(tǒng)分析。對于改善性購房者既要按照一般借款人的資信條件進行審查，又要結(jié)合剛需購房個人住房貸款的還款情況，更要綜合考慮改善性購房貸款抵押物的價值和保證人的資信，適度放寬審批條件，避免審批過于嚴格導致改善性購房貸款無法放款，造成購房者因購房合同違約在承擔巨額違約金的情況下無法償還首套房的個人住房貸款。

4.積極關(guān)注群體事件處理，適時提起訴訟保障優(yōu)先受償權(quán)。當房地產(chǎn)企業(yè)因產(chǎn)品質(zhì)量問題、現(xiàn)金流斷裂問題等與購房者發(fā)生群體性對抗時，按揭銀行需及時采取應(yīng)急防控機制，關(guān)注群體性事件發(fā)生的情況，督促房地產(chǎn)企業(yè)采取措施管控局勢。如房地產(chǎn)企業(yè)已資信喪失，無力處理相關(guān)問題，一旦發(fā)生斷供現(xiàn)象，需要適時提起訴訟，利用抵押債權(quán)的優(yōu)先受償性最大限度實現(xiàn)債權(quán)。

（二）防控緊縮性調(diào)控政策下的擔保價值損失風險

1.合理控制開發(fā)貸款額度，有效應(yīng)對地價上浮趨勢。在土地財政機制的驅(qū)動下，土地成本在項目開發(fā)總成本中所占比例日趨提高，開發(fā)貸款的使用更為集中在土地出讓金的支付方面。在地價整體上浮的形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)對于開發(fā)貸款額度的需求急劇增長。如開發(fā)貸款額度受限，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流若出現(xiàn)問題，此時為保持發(fā)展后勁，有的房地產(chǎn)企業(yè)若把用于項目開發(fā)的建安成本部分轉(zhuǎn)移至土地成本，由此導致偷工減料、房屋質(zhì)量問題出現(xiàn)，甚至工程難于順利竣工交付，實質(zhì)上侵害了個人住房貸款的保證人資信和抵押物價值。因此，避免出臺急促的開發(fā)貸款額度緊縮政策，保持額度適度寬松并與地方經(jīng)濟發(fā)展水平總體相適應(yīng)，有利于防控個人住房貸款違約風險。

2.加強對房地產(chǎn)企業(yè)流動性管理的指導。商業(yè)銀行需要對房地產(chǎn)企業(yè)的流動性管理進行指導，引導房地產(chǎn)企業(yè)制定合理的開發(fā)計劃，科學配置住宅產(chǎn)品與商業(yè)產(chǎn)品、自持物業(yè)與銷售物業(yè)的比例，注意商業(yè)集中體的開發(fā)節(jié)奏，指導房地產(chǎn)企業(yè)利用易銷售產(chǎn)品形成的現(xiàn)金流配套同期難銷售產(chǎn)品的開發(fā)，由此形成適度充裕的現(xiàn)金流來維持企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，以此提高個人住房貸款的保證人資信和促進抵押物保值增值。

3.強化落實抵押物登記手續(xù)應(yīng)對訴訟風險。鑒于抵押權(quán)預告登記在優(yōu)先受償權(quán)方面的法律效力，為保證房屋達到辦證條件后，抵押權(quán)預告登記能夠順利地變更為正式登記，對于按揭購房的情形，應(yīng)要求房地產(chǎn)企業(yè)在購房合同中約定由購房者委托房地產(chǎn)企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)證，待達到辦理產(chǎn)權(quán)的條件時可以實現(xiàn)快速集中辦理，避免部分購房者以各種目的拖延辦理產(chǎn)權(quán)證，縮短抵押預告登記變更為正式登記的過渡期，以此應(yīng)對訴訟結(jié)果的不確定性風險。

4.加強溝通協(xié)作，強化履約監(jiān)督，防止抽逃項目資金，區(qū)分情況制定追償計劃。為促進抵押物的保值增值，必須確保在建工程順利竣工交付，要實現(xiàn)該項目的，必須要求房地產(chǎn)企業(yè)確保項目建設(shè)資金的投入，同時需要指導房地產(chǎn)企業(yè)督促建筑施工企業(yè)將工程進度款切實用于項目建設(shè)，確保專款專用，避免建筑施工企業(yè)抽逃項目資金導致資金鏈斷裂引起停工。而當相關(guān)群體事件已經(jīng)形成，政府以行政手段介入之時，需要注重加強溝通協(xié)調(diào)，尤其要注意確保抵押物價值的保值增值。如在建項目無法竣工交付，抵押物的價值將無法實現(xiàn)。即便通過訴訟進入到執(zhí)行階段，抵押房屋因未竣工交付，不具備強制執(zhí)行的條件。因此，按揭銀行需要在此種情形下，必須以確保項目竣工交付為首要工作目標，在追償時點及追償力度上配合政府的處理工作，避免過度激化群體事件影響項目開發(fā)進程，最終損害利益相關(guān)各方的共同利益。

[參考文獻]

[1]David.L.Kassernan，Jackson，F(xiàn)erry.R.Default Risk on Home Mortgage Loans：A Test of Competing? Hypotheses[J].Journal of Risk and Insurance，1980（47）.

[2]Lawrence，Edward .C，Nasser Arshadi.A Multinomial Logit Analysis of Problem Loan Resolution Choices in Banking[J].Journal of Money，Credit and Banking，1995（1）.

[3]Burrows.R.Mortgage Indebtedness in England：an “epidemiology” [J].Housing Studes，1998（1）.

[4]Ambrose，? B. W.，? Richard.J.Buttimer.Em

bedded Options in the Mortgage Contract[J].Real Estate Economics，2000（2）.

[5]Quigley? ? ? Jhon. M，? ?Robert? ? ?Van.Oder，

Yongheng Deng.The Competing Riska for Mortgage Terminationg by Default and Prepayment in the Residential Housing Market，paper presented at the NBER Summer Institute[M].Mimeo，1993.

[6]Riddiough，? T . J .，? ? K . Vandell .? Implied

Foreclusure Probability and Loss Recoveries in the Application of the Contingent-Claims Approach to Pricing Risky Commercial Mortgage Debet：A Comment[M].University of Cincinnati Working Paper Series，1993.

[7]Wong . J， L . Fung，T . Fong， A.Sze.Resi

dengtial Mortgage Default Risk in HongKong[M].Hong Kong Monetary Authority，2004.

[8]王福林.個人住房抵押貸款違約風險影響因素實證研究[D].杭州：浙江大學，2004.

[9]顧全林.住房抵押貸款的償還能力風險與理性違約風險[J].投資研究，2014（5）.

[10]陳瑩，武志偉，李心丹，翁炳辰.基于MCLP模型的個人住房抵押貸款違約風險研究[J].審計與經(jīng)濟研究，2015（1）.