摘 要：隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化建設速度的加快，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其能否穩(wěn)定健康的發(fā)展，關系到國計民生的各個方面。房地產(chǎn)企業(yè)本身是典型的資金密集型企業(yè)，具有前期開發(fā)周期長、投資規(guī)模巨大、資金回籠速度慢、受政策影響明顯的特征，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)具有較高的現(xiàn)金流管理水平。然而，從當前我國的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀來看，大多數(shù)企業(yè)對現(xiàn)金流的分析都局限于對現(xiàn)金流量表的表面分析以及事后的分析，并沒有很好的進行事前安排與控制，缺乏一套系統(tǒng)的分析體系；加之目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平有限，企業(yè)的戰(zhàn)略決策與現(xiàn)金流管理并不吻合，出現(xiàn)大量囤地，項目開發(fā)節(jié)奏不合理等問題，以致于房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金利用不合理、財務費用高甚至資金鏈斷裂的風險。在這樣的宏觀背景下，系統(tǒng)的分析房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理就顯得十分有必要了。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)金流管理，現(xiàn)金流分析體系

一、研究背景

現(xiàn)金流管理是企業(yè)理財活動的一項重要職能，良好的資金周轉(zhuǎn)和高效率的資金利用是確保企業(yè)生存與發(fā)展，擴大企業(yè)規(guī)模的重要保障。一旦現(xiàn)金流發(fā)生斷裂，企業(yè)將面臨巨大的財務危機，甚至有破產(chǎn)清算的可能。我們所熟知的美國安然公司的破產(chǎn)以及新加坡上市的亞洲金光紙業(yè)經(jīng)營失敗的一個重要原因就是企業(yè)高負債和長期為負的經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量使企業(yè)現(xiàn)金流管理惡化。這些公司的失敗的教訓讓我們認識到對現(xiàn)金流的管理已經(jīng)迫在眉睫。所以加強現(xiàn)金流管理是每一個企業(yè)必須重視的問題。Wind數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率不斷上行，已經(jīng)達到了2005年以來的最高點。截至2018年一季度末，房企上市公司整體負債率小幅上升，達到79.42%，較2017年年報的79.08%繼續(xù)上漲。房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率位居申萬28個一級行業(yè)中第三位，僅次于銀行和非銀金融?？梢哉f，我國的房地產(chǎn)企業(yè)走的是一條典型的銀行貸款支撐下的高負債經(jīng)營開發(fā)模式。從正面來看，高負債可以使企業(yè)通過借入資金彌補擴張規(guī)模所急需的現(xiàn)金，但是，過高的負債也會帶來很多負面的影響。首先，高負債率不利于房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資活動，如到期不能還本付息，會損害自己名譽，加大融資成本的難度；其次，高負債會加大企業(yè)的財務風險，過高的利息費用使得企業(yè)負擔更大的融資成本，而現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)往往同時開工多個樓盤項目，而當企業(yè)的某個項目經(jīng)營不順或是發(fā)生虧損時，則會同時影響其他開工的項目，現(xiàn)金得不到保障，無力支付利息，甚至面臨破產(chǎn)的危險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的原則

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理原則是指在企業(yè)必須遵循的制度規(guī)范和監(jiān)管策略等，現(xiàn)金流管理原則大致可分為以下幾種：

（1）系統(tǒng)原則現(xiàn)金流貫穿于企業(yè)現(xiàn)金流入流出的每個階段，能夠反映出企業(yè)的經(jīng)營狀況，凈利潤含金量以及償債能力等，這其中不僅包含了現(xiàn)金流的收回，也同時包含了現(xiàn)金流的支出，這才構(gòu)成了一個現(xiàn)金流的有機整體。所以企業(yè)在進行現(xiàn)金流管理時不能孤立的只解決一方面問題，要遵循系統(tǒng)原則，將現(xiàn)金流作為一個有機整體來分析。

（2）成本效益原則

成本效益原則是指，企業(yè)在進行現(xiàn)金流管理時，要從企業(yè)的長期發(fā)展角度考慮，不能只局限于眼前效益，要兼顧效益和成本的均衡。

（3）平衡原則

企業(yè)的現(xiàn)金流入量小于流出量，說明企業(yè)入不敷出，資金周轉(zhuǎn)情況不理想，存在著一定的財務危機；而現(xiàn)金流入量遠高于現(xiàn)金流出量也并不代表企業(yè)經(jīng)營狀況良好，過多的閑余資金也會導致企業(yè)資金利用率低，限制企業(yè)的發(fā)展。這就要求企業(yè)在進行現(xiàn)金流管理時遵循平衡原則，把握現(xiàn)金流入和流出的平衡狀態(tài)，實現(xiàn)資金利用率的最大化。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的重要性

（1）現(xiàn)金流管理可以維持企業(yè)的日?；顒?/p>

在房地產(chǎn)企業(yè)的日?，F(xiàn)金流活動中，企業(yè)的資金運動實現(xiàn)從貨幣資本到房產(chǎn)商品資本最后再回到貨幣資本這一循環(huán)過程。可以說，企業(yè)的各項活動都是為了資本最后能夠增值，實現(xiàn)現(xiàn)金流入。良好的現(xiàn)金流管理不僅能夠保證企業(yè)日常經(jīng)營活動的持續(xù)，還能夠在企業(yè)進行對外擴張和擴大資本時提供充足穩(wěn)定的資金需求。

（2）現(xiàn)金流管理可以提高企業(yè)資金使用效率

由于房地產(chǎn)企業(yè)具有前期開發(fā)規(guī)模大，資金投入量多且開發(fā)周期長的特點，房地產(chǎn)企業(yè)的大部分開發(fā)資金都來自銀行貸款，那么，如何對企業(yè)自有資金和外部融資資金實現(xiàn)有效利用和結(jié)合，進一步減輕企業(yè)財務利息負擔，并提高企業(yè)的自由資金使用率，就必須依靠良好的現(xiàn)金流管理來實現(xiàn)。

（3）現(xiàn)金流管理可以降低企業(yè)財務風險

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，開發(fā)金額大，回收期長，并且多項目同時開發(fā)，企業(yè)除了合理利用自有資金的同時，應該借助外部融資來擴大企業(yè)的經(jīng)營減輕企業(yè)財務負擔，但是，過高的利息費用也加重企業(yè)的財務負擔。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，良好的現(xiàn)金流管理能夠控制企業(yè)的財務風險，實現(xiàn)企業(yè)資源的合理配置。

參老文獻：

[1] 陳靜.上市公司財務惡化預測的實證分析[J].會計研究，2014.

[2] 陳圣舉，孫利瓊，張振雨.基于線性規(guī)劃的中小房地產(chǎn)現(xiàn)金流運籌管理[J]. 中國企業(yè)運籌學. 2014（8）：P58-62.

[3] 鄧彩鳳.房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)金流管理問題淺析[J].經(jīng)營管理者. 2014（26）.

作者簡介：

馬夏鵬（1994-）男，浙江東陽人，研究方向：會計專碩，財務管理方向.