劉曉
(中國人民銀行重慶營業(yè)管理部 重慶 401147)
在“租購并舉”等住房租賃市場相關政策紅利及中國較高流動人口量及城鎮(zhèn)化推動下,我國住房租賃市場迎來了發(fā)展機遇。據鏈家研究院《租賃崛起》一書中的預測,到2025年中國租賃市場規(guī)模將達2.9萬億元,2030年超過4.6萬億元。與此同時,包括住房租賃資產證券化在內的針對住房租賃市場的多條融資渠道正在加速開放。據統(tǒng)計,國內市場已有12只住房租賃市場資產證券化產品發(fā)行,總規(guī)模超過500億元。2018年4月,中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》(證監(jiān)發(fā)〔2018〕30號),明確提出“鼓勵專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)開展資產證券化”。資產證券化將成為住房租賃融資重要渠道。
住房租賃資產證券化是指對可產生大規(guī)模穩(wěn)定現金流的住房租賃相關資產進行結構性重組,轉換成可以在金融市場上出售和流通的證券的過程。住房租賃市場的出租方包括個人和機構,其運營模式可分為政府、國企或私企主導的重資產運營以及改造式或零散式長租公寓等輕資產管理兩類。重資產運營模式通過自建、購買、資產劃撥等方式獲得房源;輕資產管理模式下,改造式長租公寓房源為整體包租的獨棟樓房、零散式長租公寓房源為個人等分散房東。
住房租賃資產證券化產品類型主要包括REITs、CMBS、ABN等。房地產投資信托基金(REITs),是指以發(fā)行收益憑證的方式募集個人和機構投資者資金,由專業(yè)基金管理機構經營,并將基金收益按一定比例分配給投資者的信托基金;商業(yè)房地產抵押擔保證券(CMBS),是指將各種類型的不動產資產抵押貸款重新包裝,將之證券化后再以債券形式向投資者發(fā)行;資產支持票據(ABN),是指非金融企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的,由基礎資產所產生的現金流作為還款支持的,約定在一定期限內還本付息的債務融資工具。
自2017年國內首單長租公寓資產類REITs “新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”發(fā)行以來,保利地產、招商蛇口、魔方、碧桂園等房企不斷探索住房租賃資產證券化產品,已發(fā)行資產證券化產品類型包括類 REITs、CMBS、ABS、ABN等,其基礎資產包括信托受益權、租金收益權、信托貸款等。按是否轉讓標的物業(yè)產權,住房租賃資產證券化可分為轉讓標的物業(yè)產權的權益型類REITs模式和不轉讓標的物業(yè)產權的非REITs模式。
目前國內已發(fā)行的住房租賃類REITs主要以“專項計劃+私募基金+項目公司”模式持有底層物業(yè)資產產權。以全國首單長租公寓權益型類REITs——“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”為例,其底層資產為新派公寓物業(yè),采用“專項計劃+私募基金”的雙SPV模式。專項計劃收購由原始權益人創(chuàng)建的私募基金,以及私募基金通過股加債方式成立的SPV;募資后注資SPV,并通過SPV賽富基金收購通達富公司100% 股權并受讓相關債權債務,以持有物業(yè);項目退出時,優(yōu)先收購權人為權益級持有人。類REITs基本模式如下圖:
類REITs基本模式
1.產品違約風險:合格底層基礎資產少,投資回報率低。我國開展租房租賃資產證券化的合格底層基礎資產少,投資回報率較低,以預期租金收入為底層資產進行資產證券化難向縱深發(fā)展。據統(tǒng)計,全國人口凈流入超過 170 萬的租賃市場熱門城市的租金回報率僅為1.17%~2.68%,大多數長租公寓租金回報率僅為 2%~3%,而目前類 REITs 產品發(fā)行利率超過5%,租金收入或難以覆蓋利息支出。造成這些問題的深層次原因包括:
一是未建立完善的住房租賃市場法律法規(guī)體系,保障服務等配套政策滯后。我國《住房租賃管理條例》尚未正式出臺,而較具針對性的法規(guī)只有《商品房屋租賃管理辦法》《公共租賃住房管理辦法》,法律效力低且僅適用于特定領域。對租賃雙方權利義務無清晰界定,對租房中介行業(yè)準入門檻、服務質量無明確標準規(guī)范,導致黑中介發(fā)布虛假房源信息等欺騙誤導租賃雙方的行為頻發(fā),影響了住房租賃市場的健康發(fā)展。
二是優(yōu)質物業(yè)少且產權零散、不同城市間市場發(fā)展不均衡等原因導致市場規(guī)模有限。我國住房租售比較低,一、二線中心城市租售比僅1.0%~2.5%,原因在于法律體系不完善、配套服務滯后等導致租戶租賃期間權益無法得到明確保障,還有我國公民 “居者有其屋”等傳統(tǒng)思想認識的影響。同時,住房租賃市場呈碎片化發(fā)展,散戶業(yè)主獨立出租在市場中占比近90%,這種散戶業(yè)主獨立出租的形式其物業(yè)質量低,難以開展大規(guī)模機構化管理運作。此外,我國不同城市間住房租賃市場發(fā)展不均衡,一、二線城市因房價較高,人口高度密集、流動性大等原因,住房租賃需求較高,市場發(fā)展較成熟,而三、四線城市因就業(yè)機會較少、教育醫(yī)療養(yǎng)老等公共資源水平較低等原因,市場發(fā)展空間較小。
三是專業(yè)品牌運營機構不足,管理機構及人才匱乏。專業(yè)、高效的運營能力是住房租賃市場可持續(xù)健康發(fā)展的關鍵,更是推進住房租賃資產證券化,提升產品投資收益率的基礎。但我國目前除保利、魔方、自如等少數機構外,住房租賃相關機構在運營水平、管理規(guī)模等方面亟待提高。專業(yè)化住房租賃經營機構在住房租賃市場上還未成為主導力量,其擁有和支配的租賃房源有限。相關專業(yè)資產證券化管理機構及人才匱乏,目前交易所等組織的資產證券化業(yè)務培訓范圍限于金融機構人員,還沒有針對住房租賃企業(yè)等融資方的系統(tǒng)培訓課程。
四是土地供應機制導致土地成本高。土地是調節(jié)房地產市場供求關系的核心資源,土地供應規(guī)模、結構、方式影響市場行為主體預期和決策。現有租賃住房用地來源和性質是我國住房租賃資產證券化產品資產收益率較低的影響因素之一。如,保利地產住房租賃類REITs底層資產對應土地通過招拍掛程序并繳付土地出讓金取得,成本與市場化公寓、住宅無差異。
五是缺乏相配套的稅收優(yōu)惠政策?,F行財稅政策導致重復征稅,住房租賃證券化過程中的不動產轉讓、證券化產品設立及交易、投資人獲取收益等環(huán)節(jié)都有較高稅負,如REITs設立過程中就涉及25% 的企業(yè)所得稅、30%~60%的土地增值稅等。一些類 REITs 產品通過復雜結構設計嵌入債權抵減所得稅,通過資產重組規(guī)避土地增值稅,但是在規(guī)避稅收的同時也會導致交易成本提高。
2.租戶違約風險。我國現行住房租賃相關法律法規(guī)對租賃雙方權責利界定不清晰,對于租賃雙方失信違約行為尚無完善的懲罰機制,或致租戶信用風險,而租戶租金收入是住房租賃資產證券化重要底層資產之一。如,CMBS中不動產資產抵押貸款還款來源是物業(yè)租金收入和運營收入,租戶違約風險是CMBS主要信用風險。
目前,我國尚無針對資產證券化的專門立法,缺乏各類產品配套操作規(guī)范,導致資產證券化法律操作依據缺失。已出臺的《信貸資產證券化試點管理辦法》《金融機構信貸資產證券化試點監(jiān)督管理辦法》《信貸資產證券化試點會計處理規(guī)定》《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業(yè)務管理規(guī)定》等較有針對性的法規(guī)由于法律層級較低導致效力不足,且適用范圍狹窄,甚至在一些方面與上位階法律沖突。如,特殊目的機構(SPV)的設立與《公司法》須具備固定生產經營地點等要求,以及《信托法》不確認資產受托人對于委托人委托的資產享有法律確認所有權等內容沖突。此外,還存在多頭監(jiān)管以及銀行間市場和交易所市場分割等問題。法律法規(guī)不健全、監(jiān)管未形成合力、評級機構等配套金融基礎設施不完善、產品結構設計與國外成熟產品標準有差異等因素或觸發(fā)住房租賃資產證券化產品操作風險。風險隱患包括:
1.融資方挪用資金,追逐短期利益,提高杠桿水平。一是融資方通過資產證券化獲取的資金未投入住房租賃相關資產,未運用于租賃物業(yè)增值和運營環(huán)節(jié),資產證券化淪為房企轉移風險的渠道。金融資本打著金融創(chuàng)新的旗號,利用住房租賃業(yè)務發(fā)展紅利,流入房地產開發(fā)領域,提高房地產行業(yè)杠桿率,導致房價上漲等不良后果。二是在政策紅利和盲目最求短期利益的驅動下,房企短期內集中涌入住房租賃市場,導致住房租賃市場野蠻生長。三是類REITs等產品具短期利潤導向,物業(yè)運營商未聚焦物業(yè)管理,無助于住房租賃市場高質量發(fā)展。一些類REITs實為“明股實債”,為特定地產項目提供短期融資。
2.評估機構產品信用評估難,市場風險轉嫁投資者。住房租賃資產證券化信用評估較難,不同評級機構的評估機制、評估模型和標準差異大。我國物業(yè)評估市場分散,地產估值數據較欠缺,還沒有成熟的專業(yè)評級系統(tǒng)來評估住房租賃資產證券化產品風險,且租賃物業(yè)資產屬性較弱,擔保作用小。在利益驅動下,房企不計成本做好市場化指標開展資產證券化,將基礎資產風險轉讓給SPV,SPV則通過發(fā)行證券將風險分散至證券持有人,若監(jiān)管缺位則容易導致投資者受損。
3.管理人、金融機構等存在道德風險。一是管理人道德風險。我國各類資產證券化產品在投資范圍、分配方式等方面尚無統(tǒng)一標準。如在交易結構方面,我國類REITs發(fā)行過程中的專項資產管理計劃通過購買私募投資基金份額間接持有項目公司股權,須外聘基金管理人、租賃資產管理人等,且采取雙SPV等復雜交易結構掩蓋底層資產屬性,形成了多層委托代理關系,在一定程度上增大信息不對稱,容易引發(fā)道德風險。此外,若資產證券化產品信息未充分披露或投資風險提示未到位,也會掩蓋管理人道德風險問題。二是金融機構道德風險。如,以房租分期小額貸款為底層資產的證券化產品,若相關機構在提供貸款時未對借款人的收入、信用記錄等進行實質性審核,未從根源上保證基礎資產的優(yōu)質性,則增加了借款人違約導致資金鏈斷裂進而引發(fā)系統(tǒng)性風險的可能。
1.資本市場風險。我國資本市場體系不夠健全,產品和市場須進一步發(fā)育和規(guī)范。目前已發(fā)行的住房租賃資產證券化相關產品以契約型私募為主,欠缺擴募機制、債性特征強、權益性弱,難以對租賃物業(yè)開展主動管理以取得資產管理增值收益,且投資門檻較高,導致投資人以機構為主。若投資主體過度集中于金融業(yè)或導致投資主體互持而加劇系統(tǒng)性風險交叉感染。
2.房地產市場風險。在市場經濟條件下,相關政策變更、國內外經濟社會情況、經濟發(fā)展狀況、居民收入水平變動等因素都會影響房地產市場運行。如政府調控、房地產行業(yè)不景氣等導致物業(yè)資產價值下跌。
1.出臺針對性立法、政策支持住房租賃市場健康發(fā)展。一是完善住房租賃市場相關法律法規(guī),提供強制性執(zhí)法依據。德國、日本等國家針對住房租賃相關領域出臺多項法律法規(guī)。如,德國出臺《住房租賃法》《住房保障法》《住房補助金法》《私人住房補助金法》,分別為規(guī)范住房租賃市場、社會保障性住房供給、中低收入家庭房租補貼和私有住房提供了強制性法律依據;日本出臺《住房金融公庫法》《城市住房計劃法》《公營住宅法》等合計超過20部法律法規(guī)扶持住房租賃市場發(fā)展。
二是政府支持擴大住房租賃市場,穩(wěn)定投資回報率。首先,立法明確政府的扶持責任。如,日本《公營住宅法》明確政府補助責任和地方政府提供房租優(yōu)惠的責任。其次,運用立法、稅收、金融等多種方式刺激和鼓勵私人投資建設租賃住房。如,德國政府對投資建設租賃住房予以直接補貼或免稅,建設租賃住房可比建設出售住房獲得更多稅收優(yōu)惠,租賃住房投資者還可獲得政府或其他非營利性機構提供的長期低息或無息貸款。這些政策措施使德國租賃房源充足,且住房租賃市場保持穩(wěn)定的長期投資回報率。目前,德國1年期存款利率不到1%,但租賃住房投資回報率保持在4%左右。
三是明確租賃雙方責任,維持租金水平平穩(wěn),降低違約風險。一方面,通過立法限制租賃解約條件。如,德國《住房租賃法》明確規(guī)定,若租賃合同雙方中一方欲終止合同,須提前3個月通知對方,對于租期比較長的,解約條件更加嚴格,“承租人租期超過5年,須提前6個月;租期超過8年,則須提前9 個月”。另一方面,實行房租指導價格制度,明確違法罰則。如,德國房屋租金定價均須參考具有法律約束力的《房屋租金參照表》,該表由房屋管理機構、房屋中介及承租人協(xié)會等機構結合實際情況進行綜合評價后制定,每兩年更新一次并公開發(fā)布。此外,立法規(guī)定租金超過同等質量、地區(qū)房屋租金的20%屬違法,若超過50%,最高對出租人施加3 年有期徒刑。
2.立法明確資產證券化發(fā)展框架,修訂相關法律。一是制定專門的資產證券化法。日本、韓國、新加坡等國家均出臺了資產證券化專門立法。其中,日本還針對金融資產和不動產,結合各行業(yè)特點,分別制定了有針對性的法律法規(guī),提高了法律法規(guī)的可操作性。如,針對金融資產證券化出臺了《債權讓渡特例法》;針對不動產資產證券化出臺了《不動產特定共同事業(yè)法》《投資信托與投資法人法》《特定債權事業(yè)規(guī)制法》等。
二是制定特定類型產品標準法律規(guī)范,出臺配套法律制度,并修訂現有相關法律。美國、日本、韓國、新加坡等均制定REITs專項立法發(fā)展標準REITs產品,立法涵蓋組織結構、資產組合、收入分配、信息披露義務等方面。如,美國規(guī)定REITs應滿足總資產至少有75%投資于房地產、與房地產管理和處置相關的收入須占總收入的 75%以上等條件;新加坡規(guī)定分散投資情況必須披露,若集中投資甚至只投資單一房地產必須披露標的缺乏分散的風險隱患。日本、韓國全方位地修訂了公司法、銀行法等相關法律,為資產證券化奠定了堅實的法律基礎。韓國還制定了《企業(yè)結構調整促進法》《企業(yè)結構調整投資法》《住房抵押債權證券化公司法案》等一系列配套法律制度。
3.成立專門住房保障機構,統(tǒng)一監(jiān)管證券化參與機構。一是成立保障住房建設的專門機構,并成立住房融資管理專門機構。如,日本成立保障房管理機構“都市再生機構”,以及公共住宅金融機構“住宅金融支援機構”,兩者均為獨立行政法人機構。都市再生機構主要開展整理與儲備土地、城市基礎性設施建設、租賃住房建設和供給等業(yè)務。住宅金融支援機構主要業(yè)務包括保證型證券化支援、住房融資保險、買取型證券化支援和災后重建融資等。其中,保證型證券化支援是指該機構擔保具有政府信用,可為私人金融機構提供住房債券擔保,提高債券信用等級,增強還本付息能力,為公眾提供更多長期住房貸款;住房融資保險是指該機構向民間金融機構提供保險業(yè)務,當其不能如期還款時,由該機構支付約定保險金;買取型證券化支援是指該機構向一級市場提供資金,將一級市場抵押貸款證券化,相當于購買一部分抵押貸款,同時提供住房抵押貸款證券。
二是統(tǒng)一監(jiān)管各參與機構,制定統(tǒng)一監(jiān)管規(guī)范。如,澳大利亞采用綜合性金融監(jiān)管模式,由澳大利亞審慎管理局(APRA)負責監(jiān)管銀行、信用社、保險公司、養(yǎng)老基金等參與證券化的機構,并制定了監(jiān)管規(guī)范——APS120 “基金管理與證券化”,約束各類參與機構,避免了多頭監(jiān)管,提高了政策執(zhí)行效率;澳大利亞證券和投資委員會(ASIC) 則負責證券市場監(jiān)管和消費者保護。
1.出臺產品稅收優(yōu)惠政策,推動權益型REITs 發(fā)展。國外成熟的資產證券產品可享受一定稅收優(yōu)惠。美國稅法規(guī)定,REITs若滿足資產、股權結構、組織形式、投資范圍等方面的要求,具備享受優(yōu)惠政策的資格,分配給投資者的分紅可在所得稅前予以扣除,REITs公司應稅收益90%以上分配給投資者可免征公司所得稅,避免了收益在REITs和投資者兩個層面雙重征稅,稅收優(yōu)惠極大地推動了美國權益型REITs 的發(fā)展;澳大利亞規(guī)定信托型SPV 若所有信托收入歸屬受益人所有,信托無權自行處理獲取收入,SPV 可免繳所得稅。
2.采用公司制模式及信息披露制度,避免道德風險,降低交易成本。美國、日本等國家減少管理者團隊的逆向選擇和道德風險的措施包括:一是采用公司制REITs模式。美國公司制REITs投資者通過認購股票間接持有物業(yè)公司股份,投資者收益形式為公司股利。由于公司型REITs設立獨立的按照投資者最佳利益行事的董事會,允許進行積極內部管理,無須委托外部管理人運營,避免了委托代理問題,降低了交易成本。二是嚴格實施信息披露制度,解決投資者與管理者間信息不對稱問題。日本規(guī)定當基金經理決定轉移或買賣資產、基金面臨損失、基金預估利潤和損失與初始發(fā)布的現金流不符等情況時,日本房地產投資信托基金(J-REITs)必須發(fā)布信息。
3.在交易結構中設置風險監(jiān)測、評級專業(yè)機構。一是設置專業(yè)風險監(jiān)測處置機構。如,美國CMBS設置對資本運作和商業(yè)地產運營經驗豐富的特殊服務商參與證券化,有助于盤活地產存量,助力房企實現輕資產運營,提高運營效率,其對物業(yè)、證券價值和風險的合理評估也促進了對證券風險的合理定價,促進了對CMBS交易風險的有效監(jiān)測和管理,當抵押貸款違約時特殊服務商還能夠有效處置不良貸款。特殊服務商通常會投資高風險的CMBS次級債券,可使其行為與其他投資人利益達成一致。二是設置專業(yè)評級機構,并跟蹤評級。如,美國CMBS評級機構除有效揭示和區(qū)分信用風險外,還在證券存續(xù)期持續(xù)監(jiān)控抵押貸款的財務狀況,當發(fā)生信用損失時,及時給出跟蹤評級,向市場傳遞風險變化。
1.培育多元化投資者,建立投資者事前事后風險防范救濟機制。一是放開投資者范圍,與資產證券化市場規(guī)模擴大、流動性增加形成良性循環(huán)。如,美國《1993 年綜合預算調整法》允許養(yǎng)老金投資REITs,推動了REITs 市值大幅增加;韓國在開曼群島注冊韓國資產基金有限公司,以韓國第一證券化公司高級證券為擔保向境外投資者發(fā)行浮動利率證券,證券可在美國合格機構投資者間轉讓。二是建立投資者事前事后保護機制,確保投資者事前充分了解產品風險、事后獲取救濟。如,日本事前保護機制涵蓋資產證券化參與者許可制、資產證券化計劃申報制、產品規(guī)格、產品承銷規(guī)范、事前資訊公開制度等事前監(jiān)管;事后保護機制涵蓋事后資訊公開制度、公平交易機制、糾紛解決機制及主管部門監(jiān)督等事后救濟和監(jiān)管。
2.建立健全資產證券化配套服務體系。美國、韓國等國家建立健全信用評級、擔保等體系,為資產證券化提供信用增級等配套服務,有利于降低信用風險。以美國為例,在信用評價方面,一是在次貸危機爆發(fā)后對信用評級機構制定具體限制,要求降低信用評級機構及其客戶利益關聯(lián)程度;支持投資者建立內部評級標準,以減少對信用評級公司的依賴;若投資者能提供證據證明信用評級機構因故意或疏忽未能作出合理評級,可起訴信用評級機構。二是建立完整而系統(tǒng)的信用體系,且私營信用機構占比較大,可以從各金融機構獲取受法律約束的全面的房地產開發(fā)企業(yè)或個人投資者的信用信息,再加上法律對失信的個人或企業(yè)進行警示和懲戒,降低了信用風險。在擔保、保險方面,美國實施嚴格的抵押貸款擔保和保險制度,抵押貸款擔保和保險機構在提供服務前須嚴格審核調查借款人職業(yè)、收入、資信等實際情況,并據此確定恰當的擔?;虮kU類型及金額。在信用增級方面,韓國資產管理公司(KAMCO)對支持證券通過采取由資產池作擔保、基礎資產打折、當借款人違約時將貸款回售有關銀行的賣出期權等方式為證券信用增級,降低了資產池貸款還本付息的違約風險。
對于住房租賃市場:推進《住房租賃管理條例》正式出臺,立法應涵蓋住房租賃企業(yè)的融資稅收優(yōu)惠條件、租賃雙方及中介權利義務、租賃解約條件、租金上漲限制、押金返還制度及違約懲罰機制等;借鑒德國房租指導價格制度,如各城市每年組織專家、相關機構調研住房租賃市場實際情況,制定《房屋租金參照表》并公開發(fā)布,按房屋面積分級規(guī)定租金可以浮動的區(qū)間;建立有效的融資、稅收、戶籍管理、土地供應、優(yōu)質住房租賃企業(yè)及人才培養(yǎng)等方面的配套政策體系。其中在改革住房租賃土地供應機制方面,集體建設用地、城鎮(zhèn)建設用地是較為適合的住房租賃建設用地,應作為住房租賃主要的土地供應模式推動低溢價率租賃土地進入市場;在培育優(yōu)質住房租賃企業(yè)及人才方面,可通過設立行業(yè)自律組織的形式,在交流、反饋開展住房租賃資產證券化的問題、障礙及建議的同時,組織開展相關知識、技能的專業(yè)化培訓,促進共同提高進步。
對資產證券化市場:借鑒日韓立法模式,除對資產證券化進行專門立法外,還應出臺相關產品操作規(guī)范,修訂相關法律法規(guī),防止與現行法律法規(guī)相關規(guī)定沖突,立法應涵蓋投資期限和范圍、收益來源及分配方式、資產負債率限制、信息披露、關聯(lián)交易、市場參與主體資格、投資者保護等多方面;完善會計、評估、稅收等制度規(guī)范,為資產證券化建立良好制度基礎,營造系統(tǒng)的法律環(huán)境中,如規(guī)定相關資產證券產品在滿足一定條件下,可享受一定稅收優(yōu)惠;借鑒美國信用評價制度,建立完善的覆蓋所有個人、企業(yè)的信用體系,并對評級機構作出具體監(jiān)管要求。
成立租賃住房建設專門支持機構和租賃住房融資管理專門機構,扶持、監(jiān)管住房租賃企業(yè)建設租賃住房,提供金融、保險支援等。借鑒澳大利亞對參與機構統(tǒng)一綜合監(jiān)管的理念,在監(jiān)管資產證券化市場的同時,應加強對住房租賃企業(yè)、參與證券化金融機構等資產證券化過程涉及機構的持續(xù)監(jiān)管,防范融資方將資產證券化獲取的資金挪作他用以及評級機構、金融機構未盡職調查等風險。
遵循結構由簡單到復雜、風險由低至高的創(chuàng)新發(fā)展原則,確保證券化融資穩(wěn)定、可持續(xù)。鼓勵住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有的不動產物業(yè)作為底層資產的權益類產品,推動權益型REITs發(fā)行。如發(fā)展公司制REITs模式,減少管理者團隊的逆向選擇和道德風險,降低交易成本;借鑒美國CMBS交易結構中的特殊服務商、評級機構角色,促進對交易風險的有效監(jiān)測和管理,以及風險跟蹤評級。
應結合我國資產證券化市場的實際發(fā)展情況,適時擴大資產證券化投資主體,確保住房租賃資產證券的流動性與合理定價。如,逐步向住房公積金、養(yǎng)老基金、保險資金、社?;鸬瘸杀撅L險低、久期長、穩(wěn)定性好的長期資本開放;借鑒韓國向境外投資者發(fā)行證券的模式,向海外發(fā)行資產證券化產品。還應借鑒日本投資者事前和事后保護機制,建立住房租賃資產證券化投資者風險防范救濟機制。事前應關注資產證券化計劃、參與機構資格及相關風險是否已向投資者充分披露,并加強投資者教育,提高其對證券化產品基礎資產、資產價值和風險識別方面的認識和理解;事后應建立糾紛解決機制等,維護投資者權益。