□諶種華,徐望望

(江西農(nóng)業(yè)大學(xué)南昌商學(xué)院,江西 南昌 330013)

進(jìn)入21世紀(jì),隨著市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)程的加快,以及外國零售商業(yè)的示范作用,我國的零售業(yè)蓬勃發(fā)展,零售產(chǎn)業(yè)已在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展中占據(jù)重要的地位。作為零售業(yè)主要業(yè)態(tài)形式的百貨商店,其選址是一項涉及長期投資,事關(guān)企業(yè)經(jīng)營成敗的重大決策。相比于其他零售業(yè),百貨大樓選址分析具有很強(qiáng)的代表性和借鑒性。本文以新鄉(xiāng)市百貨大樓作為研究對象,通過數(shù)據(jù)收集和實地調(diào)查,利用交叉中值模型對現(xiàn)址進(jìn)行分析論證。

1 百貨零售業(yè)選址原則及影響因素

1.1 選址原則

商業(yè)類型不同,其網(wǎng)點選址要求不同。尤其是百貨零售業(yè),地址的選定是其立業(yè)之本。要遵循的原則有:具有長期的經(jīng)營能力;具有消費能力的消費群體;具有便利的交通條件。

1.2 影響因素

零售企業(yè)經(jīng)營的業(yè)態(tài)不同,所要考慮的因素也會有所區(qū)別。首先,百貨商店是否進(jìn)駐的影響因素是區(qū)域蘊藏的消費水平。其次,要對所進(jìn)駐城市的商業(yè)條件進(jìn)行調(diào)查,會涉及對城市類型、城市設(shè)施概況、城市未來發(fā)展規(guī)劃、交通條件、消費者因素等方面。[1]除此之外,還有區(qū)域人口、城市規(guī)劃、店址環(huán)境等。

2 新鄉(xiāng)市百貨大樓現(xiàn)狀

2.1 百貨大樓簡介

百貨大樓位于新鄉(xiāng)市老城區(qū)中心,建于1952年,現(xiàn)營業(yè)面積3.9萬m2。商品的消費水平定為中檔,有服裝、百貨、珠寶首飾、家電等30大類6萬余種商品,年銷售額約2.5億元。

2.2 所處商圈情況

新鄉(xiāng)市作為河南省的一個地級市,經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快,商業(yè)繁榮,市區(qū)內(nèi)有兩個較大的商圈——老城區(qū)商圈(主商圈)和東站商圈(次商圈)。主城區(qū)商圈主要由平原路、人民路、勝利路組成,大型商場有平原商場、新天地購物廣場、丹尼斯等,新興商業(yè)形態(tài)有東方文化商業(yè)步行街。東站商圈位于新飛路和金穗大道交叉區(qū)域,它的商業(yè)氛圍與內(nèi)城區(qū)相比還有一定差距,中高級住宅區(qū)和品牌店逐漸增多,商業(yè)氛圍日益濃厚。百貨大樓處在勝利中路和平原路交叉口,大樓整體坐南朝北,北面和東面臨街,屬于老城區(qū)主商圈。

2.3 所處交通條件

新鄉(xiāng)是豫北地區(qū)唯一的國家公路運輸樞紐城市, 擁有107國道,京港澳、大廣、濟(jì)東、新晉及鶴輝等五條高速公路。市內(nèi)主要道路規(guī)劃完整,布局完善,擁有“六縱六橫”12條主干道。百貨大樓位于城市繁華區(qū),市內(nèi)公共交通便利,乘坐10路、20路等18路公交車均可到達(dá)百貨大樓。

3 新鄉(xiāng)市百貨大樓交叉中值模型構(gòu)建

3.1 交叉中值模型描述

交叉中值模型利用城市距離進(jìn)行計算,可對單一的選址問題在一個平面上的城市距離進(jìn)行加權(quán)最小化。[1]

交叉中值模型為:

wi——第i個需求點權(quán)重；

xi,yi——第i個需求點坐標(biāo)；

xs,ys——擬選址設(shè)施點坐標(biāo)；

n——需求點總數(shù)量。

3.2 交叉中值模型構(gòu)建

新鄉(xiāng)市百貨大樓目標(biāo)顧客是新鄉(xiāng)市的居民,尤其是中高收入的居民,他們多分布在中高檔住宅小區(qū)、辦公寫字樓、高等院校、交通樞紐等人口密集度大的地區(qū)。圖1(本文所有圖中的單位:km)的笛卡兒坐標(biāo)系中確切表達(dá)了這些需求點的位置。圖1中的笛卡兒坐標(biāo)系涵蓋了整個新鄉(xiāng)市城區(qū):西起西外環(huán)東至東環(huán)路,南北各至外環(huán)線。包含了107國道部分路段和東西兩段鐵路,東西向的建設(shè)路、宏力大道、平原路、金穗大道、向陽大道。南北向的解放大道、勝利路、和平大道、新飛大道、牧野大道、新中大道等主干道也包含其中。

圖1 百貨大樓主要需求點分布圖

需求點x坐標(biāo)y坐標(biāo)權(quán)重ωi147624553634471158746982710638112391442

表1中各需求點對應(yīng)的權(quán)重,是以各居民點居民數(shù)量來近似(1萬人對應(yīng)權(quán)重1,四舍五入)確定中值:

如表2所示,從左邊開始將需求點1、2、3權(quán)重疊加,疊加到需求點3時剛好達(dá)到中值15。從右邊開始將需求點9、8、7、6、5、4權(quán)重疊加,疊加到需求點4達(dá)到中值15。觀察需求點分布圖,發(fā)現(xiàn)在需求點3、4之間1km的范圍內(nèi)對于x軸方向是一樣的,所以說,xs=6～7km。

同樣尋找在y方向上的中值點ys(如表3所示),需求點2、7之間1km的范圍內(nèi)對于y軸方向都是一樣的,ys=5～6km。

表2 x軸方向上的中值運算

表3 y軸方向的中值運算

結(jié)合x軸和y軸的兩方面的條件限制,得出(xs,ys)=(6～7,5～6)。所以,滿足所有條件的可能方案的笛卡兒坐標(biāo)為(6～7,5～6)(如圖2所示),所有可能的地址最后組成了一塊可行性區(qū)域,即圖上的陰影區(qū)域,也就是說在這塊區(qū)域內(nèi)(包括邊線)任何一點選址都符合選址要求。

圖2 百貨大樓交叉中值模型選址的可行范圍

百貨大樓的現(xiàn)有店址(圖3黑色五角星)笛卡兒坐標(biāo)為(6.5,5.5),是根據(jù)實地情況以1:1000m的比例尺標(biāo)注而出。

由此可以看出,百貨大樓的現(xiàn)有店址與模型選址有交集(如圖4所示),現(xiàn)有店址符合模型選址的各項要求。

圖4 百貨大樓交叉中值模型選址范圍與現(xiàn)址交集示意圖

3.3 模型評估

3.3.1 權(quán)重可行性評估

新鄉(xiāng)市的人口重心目前依然是在老城區(qū),中心城區(qū)人口120萬。人口集中分布于中心城區(qū)的東北部、西部和南部。其中衛(wèi)濱區(qū)52km2人口28萬;紅旗區(qū)99km2人口31萬;風(fēng)泉區(qū)面積115km2人口19萬;牧野區(qū)80km2人口35萬。各需求點具體信息如表4所示。

百貨大樓主要的目標(biāo)顧客是中高檔消費能力的人群,低檔消費者次之,目標(biāo)顧客主要分布在1號、2號、3號和5號需求點,其他需求點人口密度次之。除了人口密度和消費能力水平外還有其他影響權(quán)重的因素。例如城市空間距離、城市發(fā)展規(guī)劃、競爭對手等等。舉例說明,9號需求點遠(yuǎn)離城市中心,雖然高檔小區(qū)越來越多人口密度較大,但市中心商圈對其輻射不大。與此同時在此區(qū)域內(nèi)高檔綜合購物廣場、百貨超市如雨后春筍紛紛涌現(xiàn),它們漸漸形成新的商圈,在滿足該地區(qū)需求的同時也與市中心的老商圈形成競爭關(guān)系。4號需求點位于市南郊,緊鄰近幾年發(fā)展規(guī)劃重心的平原新區(qū),所以以百貨大樓為代表的老城區(qū)商圈對其影響會逐漸減弱?？傊?權(quán)重分配受人口密度的影響較大,同時也受其他因素的制約,模型中的權(quán)重分配合理可行。

3.3.2 模型可行性評估

表4 需求點信息

圖5 百貨大樓模型選址檢驗點示意圖

為了驗證模型的準(zhǔn)確性,選取模型選址區(qū)域的4個頂點分別設(shè)為a、b、c、d,如圖5所示,對a、b、c、d四個位置的加權(quán)距離進(jìn)行了比較,對模型進(jìn)行檢驗評估。計算如表5所示。

從表5可以看出,a、b、c、d四點加權(quán)距離完全相等,即百貨大樓選址在a、b、c、d所圍區(qū)域內(nèi)任意一點均可。

所以,根據(jù)上述檢驗結(jié)果,所建立的交叉中值模型是正確可行的,百貨大樓的現(xiàn)址符合交叉中值模型。其原因除了上述定量分析外還可用外部環(huán)境定性分析進(jìn)行概括,新鄉(xiāng)市的經(jīng)濟(jì)中心目前而言仍是老城區(qū)商圈,它擁有固定而忠誠的顧客,距離目標(biāo)顧客較近。所以其選址在現(xiàn)階段依然可行,依然帶有較廣的服務(wù)輻射范圍,可以滿足大多數(shù)顧客的需求。

4 結(jié)語

本文以百貨零售企業(yè)選址為研究目的,以新鄉(xiāng)市百貨大樓為研究對象,建立交叉中值選址模型,定量求出選址區(qū)域,并對模型選址進(jìn)行評估驗證,最后與實際店址進(jìn)行對比分析從而得出結(jié)論:新鄉(xiāng)市百貨大樓現(xiàn)有店址符合交叉中值模型,與模型求出的最佳選址區(qū)域相一致。

表5 加權(quán)距離比較