摘 要：近年來，政府出臺一系列促進租市場發(fā)展的相關措施，其中租售同權政策引起了廣泛關注，作為一項新政，其目前實施上存在許多問題，其是否能夠取得較高的政策績效，直接影響到住房問題是否能夠得到較好的解決，本文對租售同權政策研究的相關文獻進行綜述，分析了租售同權政策提出的背景、內涵界定、目的、面臨的挑戰(zhàn)、并結合文獻對政策完善提出相關建議，最后對租售同權政策的后續(xù)研究方向進行了展望。

關鍵詞：租售同權 租購并舉 房地產(chǎn)市場 文獻綜述

一、引言

住房問題是關系到人民群眾切身利益的大事，也是政府高度關心的民生大事，是否能夠“住有所居”在很大程度上影響著居民幸福感的提升。近年來房價過快增長、炒房現(xiàn)象嚴重，Masanori Kashiwagi研究發(fā)現(xiàn)租金比房價更穩(wěn)定[1]，Adam Czerniak等人研究發(fā)現(xiàn)支持租賃市場的擴張、提高租賃市場份額，可以使房地產(chǎn)市場變得穩(wěn)定和免疫，降低房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動性，預防房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生[2]。近年來，政府出臺一系列相關措施促進租市場的發(fā)展，其中租售同權政策引起了廣泛關注，但是其作為一項新政，目前實施上存在許多問題，其是否能夠取得較高的政策績效，直接影響到住房問題是否能夠得到較好的解決，對租售同權新政進行研究，并提出針對性的政策意見變得十分重要。本文對租售同權政策相關研究進行文獻綜述，從其提出背景、內涵界定、目的分析與實施現(xiàn)狀進行分析并結合國外相關租房市場發(fā)展經(jīng)驗，對租售同權新政進行解讀并提出相關建議，最后對相關研究進行展望。

二、租售同權提出背景

近年來房價持續(xù)上漲，炒房現(xiàn)象嚴重，房屋居住功能弱化。一方面房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占有重要地位，是經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，另一方面房屋與民生息息相關，同時與較多行業(yè)都具有相關聯(lián)性。房地產(chǎn)市場的發(fā)展不僅關系到經(jīng)濟發(fā)展，更關系到社會的穩(wěn)定。但是近十年來，我國房地產(chǎn)市場過快繁榮，房價持續(xù)上升，屢次調控成效甚微。當前房地產(chǎn)市場投機、炒作等現(xiàn)象嚴重[3]，房價收入比過高，房市利潤回報遠高于其他行業(yè)等問題嚴重，這使房屋正逐漸偏離于居住的基本功能：政府過度依賴土地財政；開發(fā)商傾向于快速拿地、銷售獲得巨額利潤，忽略房屋舒適性；普通百姓將房屋看做財富甚至是權力的象征，傾其所有購買房產(chǎn)；高收入人群將房屋作為投資、融資的工具，房地產(chǎn)市場扭曲現(xiàn)象嚴重。調查顯示31.99% 的中國家庭把房產(chǎn)當作投資品，百姓對連連上升的房價恐懼與熱情并生，住房貸款增多導致我國居民部門杠桿率近年不斷上升，短期經(jīng)營性貸款流入樓市，潛在風險正不斷積累[4]。另外大量的炒房現(xiàn)象存在的同時，居住剛需卻因房價過高無法的得到滿足，貧富差距進一步加大，這種不健康的房地產(chǎn)市場急需調控。

近年來，中央政府出臺一系列通過促進租房來調控房地產(chǎn)市場的相關措施，各地方政府也紛紛響應。2015年中央經(jīng)濟工作會議提出以建立“購租并舉”的住房制度為主要方向；2016年中央經(jīng)濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”；2017年住建部等九部委與各地方政府包括廣州、南京、上海等城市陸續(xù)出臺一系列措施鼓勵發(fā)展租房市場，提出“租售同權”，上海提出“只租不售”，北京提出“共有產(chǎn)權房”；十九大報告中提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、“租購并舉”的住房制度。從中我們可以看到2015年便提出了制度改革的方向“購租并舉”，到2017年確定建立“租購并舉”的住房制度，將房屋回歸到居住屬性，一字之差，可見我國對租賃市場的重視、發(fā)展租賃市場的決心，而其中租售同權政策在一系列政策之中，將成為促進租購并舉制度的重要助推器。

三、租售同權內涵界定與解讀

本文所指租售同權，目前沒有明確的定義，僅為一個概念性的統(tǒng)稱，在中央發(fā)布指導性的文件后，各地政府根據(jù)自身情況與目標人群來制定租售同權具體的內涵。簡單來說是租售同權是指租房與買房有同等的享受公共服務的權利，從內涵上來看，租售同權政策屬于對供給側的改革[5]，其作為一項制度改革的一步，遵循增量制度改革的原則。

為了更深刻的理解租售同權政策內涵，我們對“租售同權”與“租購并舉”兩詞加以辨析。首先從發(fā)布的文件來看，租售同權為政策而租購并舉是一項制度。租售同權作為一項政策，其目的是促進制度的形成，而租購并舉為一項長期堅持的制度，更具有穩(wěn)定性。租購并舉是長期的，有利于房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展的導向性的制度，而租售同權政策只是針對于中國當前租售比嚴重失衡、買房被賦予了過多了權利的現(xiàn)狀而提出的短期應對措施，在作用時效與穩(wěn)定性上，租售并舉均長于租購同權，租購同權政策最終將促進租購并舉制度的形成。

關于租售同權政策中的權的內涵，不同學者對其進行了研究，認為權主要指公共服務的權利。李煒等人將所有權與租賃權進行比較發(fā)現(xiàn)所有權比租賃權在定義上多了占有和處分，故“同權”不是獲得與所有權完全相同的占有和處分的權利，而是為了獲得依附在在房屋上面的各種社會利益和公共保障服務[6]；黃志龍認為“權”是指基本公共服務的各項權利，在《“十三五”推進基本公共服務均等化規(guī)劃》中有詳細說明，但其中最重要的是子女的教育權[7]；黃燕芬研究發(fā)現(xiàn)租賃相比于購房，在子女入學、享受醫(yī)療資源、公積金提取等權利方面存在明顯不足，這幾方面為同權的重點[8]；朱啟兵認為“租售同權”不能一概而論，它只是一個統(tǒng)稱，權的具體的內涵需要各地政府根據(jù)自身需求來制定[9]。

關于租售同權政策的目的，當今學者主要分為兩種看法。一種看法認為該政策可以抑制房價上漲：向為民認為其最終目的是為了抑制和穩(wěn)定房價[10]，符啟林認為該政策可以降房價[11]。朱啟兵反對這種看法，認為該政策不是為了降房價，而是意于呵護房地產(chǎn)市場，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，從而建立房地產(chǎn)市場的長效機制[12]，何芳等人同樣認為該政策意于建立房地產(chǎn)市場的長效機制[13]。

關于該政策的效果，李嘉認為該政策將推動房屋向居住的屬性回歸，其研究發(fā)現(xiàn)通過一系列改革，房屋正由“十八大”期間的居住、投資屬性，向國外發(fā)達國家類似的居住和準公共物品屬性的定位轉變，房地產(chǎn)未來將不再是經(jīng)濟發(fā)展的主要手段[14]。黃小珂認為該政策以住房為抓手，將推動社會服務的均等化，讓租房者擁有與購房者同等享受公共資源與公共服務的權利[15]，黃志龍也認為該政策將推動公共服務均等化[16]。符啟林和吳學安認為該政策可以解決中青年住房問題和解決上學、就業(yè)、養(yǎng)老難問題[17]；黃志龍認為該政策還可以起到吸引人才的效果，同時緩解因教育而產(chǎn)生的剛需買房[18]；楊羚強認為該政策主要滿足了年輕人需要，減少其創(chuàng)新路上的阻礙，以及將促進人口流動黃[19]；陳星認為該政策有助于促進社會公平[20]。

四、政策面臨的挑戰(zhàn)與建議

基于上文分析，租售同權政策通過“同權”來促進租房市場發(fā)展，從而促進房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展，但是當前政策的提出面臨較大的挑戰(zhàn)，對文獻進行總結，主要包括當前租房市場發(fā)展滯后的挑戰(zhàn)、造成不同權中的歷史制度因素的挑戰(zhàn)、公共資源稀缺的挑戰(zhàn)、地方政府對土地財政依賴度高的挑戰(zhàn)、開發(fā)商實施租房難度大的挑戰(zhàn)、消費者傳統(tǒng)觀念挑戰(zhàn)等，而基于其面臨的挑戰(zhàn)，推動租售同權的實施需要從多方面來努力。

租售同權政策的提出面對的是我國發(fā)展滯后的租房市場。我國租房市場房源供給少，租賃供應主體個人居多機構較少，租房市場信息不對稱嚴重，租購比嚴重失衡，租房相關制度法律建設不完善，承租方各種權利得不到保障等問題嚴重。據(jù)鏈家研究院研究顯示發(fā)達國家往往具有30%左右的租賃人口比，而中國在2017年初租賃人口占比僅為11.64%。有學者認為在推動租房發(fā)展上，應充分借鑒國外的經(jīng)驗。從國際經(jīng)驗來看，英、日、德、美、法這些國家均做到了承租人和產(chǎn)權人的無差別對待，無論是從居民享有的權利種類、配套社會福利還是享受保障的質量，而租售同權政策將較好的推動這種同等對待，從而促進租房的發(fā)展。從國外立法上看，房屋自有率很低的德國，其租房市場法律健全，重點保障租客的安全感和穩(wěn)定感，對于我國租房立法具有借鑒意義[21]。謝鴻飛與張國棟等人認為可以通過規(guī)范性文件切實賦予承租人與購房者同等的權利，同時擴大房源來推動租售同權的實行[22-23]

在我國歷史中形成了不同于發(fā)達國家的城鄉(xiāng)二元制度、其所衍生的戶籍制度與產(chǎn)權掛鉤等，也成為了現(xiàn)今阻礙租售同權政策實現(xiàn)的一大挑戰(zhàn)，主要體現(xiàn)在權利分配不平等上，公共服務與戶籍制度掛鉤，而戶籍制度與產(chǎn)權掛鉤，成為當前租賃與買房產(chǎn)生巨大權益差異的原因。何芳認為若想實現(xiàn)公共服務方面同權必須對戶籍制度進行改革。除此之外，“權”主要指公共服務，但是我國人口眾多，公共資源稀缺，優(yōu)質公共資源更為緊缺，與發(fā)達國家現(xiàn)狀相差甚遠，達到發(fā)達國家的同權可能性較小。但是同權方向正確，這要求國家增加公共資源的供給來推動租售同權，通過資源配置制度的頂層設計來推動租售同權[24]，優(yōu)化住房制度的頂層設計防范化解市場風險，從根本上促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

其次關于中央頻頻下發(fā)的房地產(chǎn)調控政策，地方政府由于自身利益（GDP指標、事權與財權分離），對其執(zhí)行力度不大造成了房地產(chǎn)市場的屢次調節(jié)，越調越高的局面，這也成為租售同權政策真正落實的一大挑戰(zhàn)。若想真正實現(xiàn)租售同權，地方政府應擺脫對土地財政的依賴，經(jīng)濟上實現(xiàn)去房地產(chǎn)化，這要求中央上對于上層制度構建進一步完善。

實施租售同權對開發(fā)商的挑戰(zhàn)同樣較大。相比于出售，租賃對開發(fā)商提出了更高的要求，要求其長期持有經(jīng)營、管理。對此政府應對實施租賃的開發(fā)商進行相應的鼓勵措施，朱啟兵認為應發(fā)揮國企在租房市場中的主導作用。除此之外，當今消費者傳統(tǒng)的買房觀念也成為租售同權政策推行的一大挑戰(zhàn)。這一觀念的轉變需要多管齊下，除了加強宣傳外，還應切實加強租房立法，使租房真正方便大眾生活、同時積極抵制社會中的炒房、投機風氣，多種方式同時推行最終使大眾接受租房的新方式。

對于租售同權的政策的完善，除以上幾個主要方面還有學者有其他思考：胡旭認為應著重于提升租房品質，由于該政策受眾主要是青年[24]；馬光遠認為解決租賃問題主要靠市場而不是政府[25]；劉洪玉認為政策的實現(xiàn)需要多管齊下：打造良好的租賃市場環(huán)境，改善住房租賃市場的供給與服務，發(fā)展專業(yè)化的機構，完善相關立法，提高租賃市場透明度等[26]；黃志龍認為應該通過供需雙方來影響房地產(chǎn)市場[27]；王紅玲認為應通過立法、擴投資、征收房地產(chǎn)稅、擴大住房供給來完善租售同權政策[28]；嚴榮主張通過房地產(chǎn)稅來推動租售同權等[29]。

五、總結與展望

從我國現(xiàn)狀來看租售同權政策雖面臨較大挑戰(zhàn)，但是其提出具有創(chuàng)新意義，是我國戶籍制度和產(chǎn)權制度的重大創(chuàng)新和突破，有助于促進我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康的發(fā)展。2017年中旬開始陸續(xù)有租售同權相關文章，至今共60余篇，已有文獻全部為政策解讀性質文章，重點分析了立法與該政策對房價的影響，不同學者從不同角度對租售同權政策進行了分析，包括租售同權政策的目的、權的內涵、政策效果、實現(xiàn)方法等方面。但是當前文獻研究全部為理論分析，對租售同權政策實施效果的實證分析較為缺失、對政策實施績效評價等研究缺失。租售同權政策作為一項新政，其政策績效的高低決定了該政策是否能較好的發(fā)揮其政策目的，未來對租售同權政策的研究可以從實證分析入手，探尋該政策受眾群體的政策訴求等方面，根據(jù)政策訴求有針對性的對政策提出完善意見，來切實提升該政策的政策績效，使該政策切實發(fā)揮其作用。除此之外，總結前人研究，未來對租售同權政策的研究可以對權的內涵進行重點研究，尋找買房與租房中“同權”的平衡點；另外現(xiàn)有研究對租售同權政策績效評價缺失，未來研究可以通過績效評價來發(fā)現(xiàn)該政策的現(xiàn)存問題由此來提出針對性意見并進行

完善。

參考文獻：

[1] 張金艷.長效機制下的我國房地產(chǎn)宏觀調控：現(xiàn)狀、困境與出路[J].稅務與經(jīng)濟，2018（01）：8-15.

[2] 劉中顯，榮晨.房地產(chǎn)市場調控長效機制的建立與完善[J].宏觀經(jīng)濟研究，2017（12）：92-105+128.

[3] 黃小珂.小議“租售同權”對學區(qū)房的影響[J].經(jīng)貿(mào)實踐，2017（20）：60.

作者簡介：李夢微（1997-），女，籍貫（河北省保定市），土地資源管理專業(yè)本科生，在讀學士，